采购需求

一、项目概况

1、项目名称：物业服务费

2、政府预算金额:154万元（保洁工具及耗材都由供应商负责），超过预算金额为无效投标。

3、服务期：一年

二、服务要求

（一）地点及面积：

1、总队地点：武汉市江岸区云林街69号。主体建筑面积5800平方米及附属楼宇。办公大楼由3栋楼组成（A栋、B栋、C栋），A栋5层办公主楼，B栋5层办公副楼，C栋4层办公副楼，大楼共有固定车位42个。

2、台北二路82号附1号备勤室，大楼共有上下两层，建筑面积852.53平方米。原合同有效期自2022年11月17日至2023年02月16日止。此合同有效期截止后并入服务项目。

3、二妃山（东湖高新二妃山武汉市城市管理执法督察总队培训基地）大楼共有上下两层，建筑面积1675平方米。

三、服务内容

1、安全保卫消防工作

人员、车辆停放管理，消防设施、设备及用具的管理，消防应急方案的实施，安全监控，全天候的监视及管理等。

2、机电设施、设备运行维护

（1）强电弱电及相关设施、设备、电机电器的维护管理及低压设施及线路的维护等。

（2）大楼的水务保障。其范围包括：自来水供应；热水、开水供应；水泵及其它设施维护管理等。

（3）大楼日常维修保障工作

3、环境卫生保洁

公共区域环境卫生、主要领导办公室室内保洁及内务保障、大楼、院内、食堂消毒杀菌、灭四害、垃圾分类等。

4、客服服务

根据甲方需求提供就餐打卡服务，各办公室报纸、信件、杂志的分发，会议服务、文体活动室、职工之家的日常服务及日常保洁。

5、食堂服务

根据甲方需求提供员工就餐服务，保证食品安全。包含原材料验收、食品加工、早餐、中餐、晚餐的制作；食堂区域内的卫生保洁。

食堂的器具及清洁易耗品、水电气、食堂桌椅等设施设备的维修耗材由采购人承担。

6、株摆配备及养护服务：

根据甲方需求提供绿植维护服务，大门口及食堂门口提供绿植株摆服务，公共区域及院内的绿化日常养护工作。

（三）服务要求

安全保卫、消防工作内容及要求

1、工作内容

（1）大门24小时值班，对出入大门人员进行验证检查和来访登记。

（2）对出入大门人员、车辆和装运的物资严格检查、登记后放行。

（3）确保本项目的车辆通行畅顺，停放有序。

（4）巡查并监控大楼内各重点部位防盗防火报警器，防火灾管理。

（5）对突发事件的处理，维护好本项目正常工作秩序。

（6）根据甲方工作特点及应对和处置公共卫生安全事件，制定并执行安全防范措施。

2、工作要求

（1）安全管理人员24小时值班，主要负责大门周围秩序维持管控、来访人员及车辆检查登记、本单位公务用车外出登记放行工作；设立服务电话，接受业主问询、报修求助、投诉等各类信息的记录和反馈，及时处理并有回访制度和记录；协助甲方处理恶意上访事件及相关纠纷。

（2）各班保安员必须严格执行岗位责任制，坚守岗位，不迟到、不早退、不漏岗。

（3）对来人来访及车辆登记后，行注目礼。

（4）门卫保安对来人来访要热诚、礼貌、得体，并及时联系受访部门、查验证件，并对所有到本项目来访和办事的人员出入情况，进行详细登记。

（5）当班安全管理人员有义务对本项目门口车辆进行引导，不影响其他车辆和行人通行。

3、工作标准

（1）每班巡查安防监控设备一次。

（2）每班巡查防火安全设施一次。

（3）巡查登记记录完整，字迹工整。

（4）每天巡查院内消防情况。

（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

工程设施设备运行维护

1、配、供电设备管理维护

（1）工作内容

①配、供电维护配备专业人员，必须具有相应的水电专业从业资格执业证书。

②负责各级供电及各种设备的电气保养及监管工作。

③收到电力部门的停电通知，应立即报告。并协调好供电部门。

④负责大楼各类照明设施的维修、更换和节日气氛相关的布置。

⑤负责会议期间的音箱、功放调试及会场其他设备的布置。

（2）工作要求

①保障配、供电及照明设施设备的正常运行，并按要求做好每日巡视记录。

②保障各设备的电气部分正常运转。

③对电气设备及元件（插头、插座、空气开关、各种开关、灯泡等）的更换，所产生的材料费用由采购人承担。

④按责任范围每日巡查各种设备和照明设施1次。

⑤每季度按要求做好设施设备的维护。

⑥会议前各项准备工作必须到位，音箱、功放、投影仪调整完毕。防止话筒出现无声或者啸叫声，视频有图像没声音或者有声音没图像的情况发生。

（3）工作标准

①每2小时各巡查一次高、低配电设备。

②每天上下午各一次巡查各楼层配电盒及管线，发现问题及时处理。

③每月巡视检查一次各楼层配电盒进行保养、维修。

④按要求做好各设施设备的电气维护。

2、给、排水系统的维护

（1）工作内容

①给、排水设备日常运行的检查、维修及保养。

②收到供水部门停水通知时应立即通知相关人员做好蓄水准备，并协调好供水部门。

③各管线和各级阀门的检查和维修。

④各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

⑤消防系统的检查和维修，灭火器的更换应及时上报采购人，所产生的费用由采购人承担。

（2）工作要求

①保障给、排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行。

②给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即上报直到修复为止。

③对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时维修、更换，所产生的材料费用由采购人承担。

④对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。

⑤每6个月对各水泵的阀门进行维护和保养1次。

⑥地下室、设备房达到无积水、无垃圾、无浸泡现象，无事故发生。

3、办公楼的日常养护维修

（1）工作内容

①巡视室内外的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。

②墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换，所产生的材料费用由采购人承担。

③局部墙面松动有脱落现象时应及时维修。

④有渗漏现象应找出原因，及时维修。

（2）工作要求

①保证办公楼楼的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的正常使用。

②保证墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换，所产生的材料费用由采购人承担。

③有渗漏现象时保证及时维修。

（3）工作标准

①定期巡查办公楼的墙面、地板、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况。

②如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换，所产生的材料费用由采购人承担。

③如出现渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

室外环境卫生的工作内容及要求

1、工作内容

（1）道路、绿化景观、大楼、公共区域、会议室、文体活动室、职工之家、楼顶露台的清洁卫生、停车场周边环境卫生。

（2）垃圾的收集、处理。保持卫生、清洁，做到无污水、无臭味。

（3）沟渠、污水井、雨水井、沟无堵塞。

2、工作要求

（1）广场区域地面和道路：路面整洁、干净，无垃圾、沙土、纸屑、烟头、油迹等，无脏物、积水、青苔。

（2）门前：执行政府门前“三包”规定，做到无垃圾、纸屑、烟头。

（3）停车场：保持地面无垃圾、纸屑、烟头、积水。

（4）垃圾箱：垃圾箱无异味散播，无漏洒、无蚊蝇孽生。

3、工作标准

（1）环境卫生的清扫、保洁每天环绕数次，不留死角。

（2）沟渠每月清洁一次。

（3）主要水泥路面每月冲洗一次（如路面有泥要及时冲洗）。

室内保洁工作内容及要求

1、工作内容

（1）工作区域、楼梯、过道清扫保洁。

（2）会议室清洁服务。

（3）领导办公室清洁。

（4）文体活动室、行政值班室、党员活动室、职工之家、指挥中心保洁服务。

（5）垃圾分类，做好垃圾分类收集，建立好相关台账。

2、工作要求

（1）各楼层卫生

（2）卫生间

（3）楼梯

（4）会议室、领导办公室

3、工作标准

（1）办公楼总体清洁服务

（2）卫生间保洁

（3）大门出入口门卫卫生保洁

客服服务

负责就餐人员食堂打卡服务，各办公室报刊、信件、杂志的分发，会议服务、文体活动室、职工之家的日常服务。

食堂服务

负责提供食堂就餐服务，保证食品安全，就餐环境感觉整洁，防止食物中毒事件发生。具体服务内容包括原材料验收、食品加工、制作；食堂区域内的卫生保洁、以及接受卫生监督部门的各项检查。

食堂的器具及清洁易耗品、水电气设施设备的维修耗材由采购人承担。

3、严格执行主管部门餐饮服务从业规范操作，不发生因操作不规范导致的食品安全事故。

4、保证菜品每周五前完成更新，并报甲方主管部门，物业公司要招聘责任心强，品德良好，业务优秀的厨师。

5、食堂大厅、餐厅及厨房的清洁，楼道、池台、地面表面、门、窗、玻璃的拖擦，各种标识标牌、碗柜、空调、电视、就餐桌椅等设施设备的清洁维护。

6、加强团结协作，提高服务质量和水平，确保安全。

植物株摆服务

1、公共区域的绿植长势良好，常绿常鲜；

2、公区绿植根据季节变化，定期更换品种，个别损坏、枯萎或死亡的绿植应在24小时内更换；

四、服务人员要求

1、物业管理公司结合现场实际需求为本项目提供工作人员总数不少于24人，其中项目经理1人，安保人员8人（含秩序主管）、保洁人员4人（含保洁班长）、客服人员2人、工程员2人。食堂组7人（含食堂管理员），其中管理员1人、红案2人、白案1人、厨工3人。

2、供应商的人员安排方案中不得少于该人数要求，否则按无效投标处理。

3、物业服务人员聘用均需符合《劳动法》及相关法律法规要求,未经采购人许可，不得更换所有用工人员，支付给在管服务工作人员工资不得低于最新的武汉市最低工资标准。所有上岗人员均应由供应商按照国家最新标准缴纳“社保”（五险），否则视为无效标，人员配备要求如下：

五、商务要求

1、供应商在履行合同期间与职工产生任何纠纷、供应商工作人员在工作期间发生的所有安全事故，与采购人无关。供应商应提交安全管理情况承诺书及安全事故处罚条款（如出现人员伤亡、盗抢等）。

2、供应商在与采购人履行合同期间所有的工程耗材、垃圾清运、食堂消耗品等均由采购人负责。日常易耗品（卫生间用纸）、绿化工具，秩序工具、做清洁工具耗材如扫把、拖把、洁厕剂、垃圾袋等均由供应商负责。

3、采购人有权审查供应商所有员工身份证及相关证件，发现供应商职工不能胜任岗位工作的采购人有权要求供应商调换员工。

4、采购人向供应商提供所需的办公用房。

5、付款方式：

（1）前三个季度季中支付物业管理费，第四个季度工作量完成后10个工作日内进行支付。

（2）支付方式：财政转账。

六、其他要求

1、本项目报价为包干价，物业管理服务费按年度报价。

2、供应商可针对采购人的特点提出合理、可行的特色服务条款。

3、各项物业管理档案资料是物业管理的重要资源，档案资料要保证完整，各项设施、设备运行记录、故障记录、统计分析等都应纳入档案管理，以便应用于指导实际工作。合同期满后，应将物业管理的全部档案资料无条件移交业主。

4、采购文件描述未尽内容，由双方在签订合同时补充完善。供应商应保证所提供的服务完全符合磋商文件的要求，但不得对文件确定的事项和成交供应商提交的响应文件中作实质性修改。

5、服务范围、服务标准、奖惩措施等均在委托服务合同中予以确定。

6、验收：采购人将组织相关人员及专家对采购项目进行验收，验收意见作为验收书的参考资料存档备查，验收将严格按照文件的规定和响应文件的响应及承诺执行，验收不合格的将根据合同有关条款进行处理。