一、功能及要求：
项目概况：
武装部机关大院的物业管理服务，包括营院面积约28亩，建筑面积9662.1平方米，绿化面积4582.2平方米，道路面积5000平方米等因素。本次采购物业服务包干费用79.5万元每年，两年共计159万元。
服务范围：
武装部机关大院物业管理服务，包括以上服务区域内的卫生保洁、垃圾收集清运、绿化带保洁与养护、会务及日常接待服务、设施维修维护等。
总体要求：
1、按照实际工作需要配备物业服务工作人员。所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求；
2、依法为员工购买各项保险，发放各项福利；
3、主动担当，积极作为，创新思维，精细作业；
4、服务人员形象良好，统一着装，持证上岗；
5、遵守各项规章制度。本机关为保密重要部门，须严格执行保密制度。
二、相关标准：
按国家和地方相关标准执行
三、技术规格：

序号	服务项目	人员配置	服务内容	包干预算（每年）
1	项目主管	1人	与甲方对接协调各项物业服务工作调度，完成情况检查跟进，定期总结汇报。 落实对下属员工的培训、激励、奖惩和考核工作，负责项目的日常维修养护、清洁工作的日检工作。	70000元
2	卫生保洁	8人	建筑物以及大院内公共区域（办公室、食堂除外）卫生清扫及巡回保洁；垃圾分类； 大院内规划停车场的卫生清扫保洁； 大院内绿化带保洁（不含建筑物内摆放的花卉绿植）； 大院内道路、广场每周2次精洗（使用水车或其他高压清洗设备）； 附属设施每日人工使用抹布擦拭。	420000元
3	会务接待	1人	会议期间茶水安排； 办公室茶水安排，办公室访客茶水安排，开水配送； 会议室及领导办公室卫生清扫保洁；	60000元
4	工程维护	2人	设备设施维修维护	120000元
5	绿化养护	1人	大院内公共区域绿化带的修剪、除草、打药、浇水、施肥。	55000元
6	管理费、税费、设备购置费	项/年	维修费用500元以下由物业服务承包单位承担；500元以上凭票由业主单位实报实销。	70000元
7	费用包干合计			795000元/每年

 
四、交付时间和地点：
1、因大院的工作特殊性，所有物业工作人员入职前需提供个人资料审核，男性工作人员不得超过55岁，女性工作人员不得超过50岁。所有物业人员工作用餐按干部职工餐费标准由物业公司自行缴纳。
2、本项目一招两年，合同一年一签。
3、付款人：长沙市望城区机关事务中心（代付）。
4、付款方式：物业管理费按季度支付，以合同签订日期开始计算，供应商在每季10日前提交上月发票，采购方在收到发票后申请转账支付费用。
五、服务标准：
（一）卫生保洁
1、服务内容：
（1）责任区域的卫生清扫保洁；
（2）门窗、玻璃、地面、扶手、天花板清洁，垃圾清运；
（3）大院内地面设施、建筑物周边、护栏、道路以及道路两侧护栏、广场、标识标牌、绿化地的卫生保洁；
（4）建筑物内消防通道的卫生清扫。
（5）停车场卫生清扫保洁。
（6）道路、广场定期高压清洗。
2、服务标准：
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期清洗，没有污渍；门窗玻璃清洁明亮，无水渍、无污渍；天沟每月垃圾清理，确保不堵塞；
（2）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（3）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
（4）灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（5）道路、广场没有垃圾和杂物，及时清除污迹；
（6）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保持垃圾桶外部清洁卫生；
（7）房屋外观完好无损；做到及时维护及报修；
（8）遇文明创建等重大活动开展时，无条件配合甲方搞好保洁工作。
（10）垃圾收集及外运做到：及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。
3、保洁服务人员条件：
（1）品行优良，身体健康，工作认真负责，有相关从业经历。
（2）年龄：50岁以下。
4、服务人数：8人
（二）会务接待
1、服务范围：
会议室、接待室、办公室
2、服务内容：
会议室、接待室、领导办公室的接待服务，会前茶水、茶杯纸巾的准备，会后茶杯清洗、会场清洁，接待期间茶水的供用等其他服务事项；
办公室的茶水供用，开水配送；
会议室、领导办公室的卫生清扫保洁；
办公室送餐服务。
3、服务标准：
（1）着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养，做到服务周到。
（2）办公室的卫生要求在上班前和下班后进行打扫，保持卫生整洁；
4、会务接待人员条件：
（1）品行优良，身体健康，形象好，有较强的服务意识、保密意识。
（2）年龄：30岁以下，女性，身高165cm—170cm，会讲普通话。
（3）经过正规的专业培训，熟悉会务和贵宾的基本接待。
5、服务人数：1人
（三）绿化养护
1、服务内容：
大院内树木、花草、绿地的日常维护、浇水、打药、修整、管理和施肥，病虫害防治。
2、服务标准：
（1）制定绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。
（3）做好病媒防治工作。每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，确保校区少蚊虫、无蟑螂、无鼠患；
（4）对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。
3、绿化养护人员条件：
（1）品行优良，身体健康，工作责任心强，熟悉园林绿化工作；
（2）统一着装，持证上岗
4、服务人数：1人
（四）设施维修维护
1、服务内容：
（1）强电系统和弱电系统的维修与保养；
（2）给排水系统日常维护、保养、维修；
（3）消防系统日常检修与维护；
（4）房屋及公共设施日常修缮。
1.1供电照明系统：
对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。
服务标准：
每天对供电范围内电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决；
每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件吹尘、清扫、紧固并做好记录；
照明系统的、光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确；
建立设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；
建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；
建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；
加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关保证完好，确保用电安全。
1.2给排水系统设备运行维护
确保给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管以及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。
服务标准：
加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；
建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；
定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；
及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
1.3每月检查一次消防设备，做好记录，及时报修。
1.4房屋修缮要求：
服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理，卫生间附属设施维护维修
服务标准：确保门窗、卫生间设施完好和正常使用，合格率100%。
2、维修服务人员条件：
（1）品行优良，身体健康，工作责任心强，限男性。
（2）经过培训，熟悉供电供水系统的一般性能，持电工证上岗。
3、服务人数：2人
设备维修费用500元以下由物业服务承包单位承担；500元以上凭票由业主单位实报实销。
（五）项目管理
做好服务工作记录并存档；
每月至少一次向甲方相应人员汇报服务工作开展情况；
保证24小时服务电话畅通，专人值守。
六、验收标准：
采用简易程序验收
1、由甲方指定人员负责对物业公司的管理工作及服务质量进行监督，每月对物业管理工作开展情况及服务质量进行考核评分，每年进行一次全面检查并考核评分，评价结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据，检查验收标准按附件。
2、考核结果运用：
（一）月度考核
每年度服务合同金额的90%由甲方按季度支付给乙方，并依据月度考核评分结果按以下原则支付乙方当月管理服务费用：
（1）考核成绩在95分（含）以上为“优秀”：
不扣减当月管理服务费用；
（2）考核成绩在85分（含）以上、95分以下为“良好”：
扣减5%当月管理服务费用；
（3）考核成绩在75分（含）以上、85分以下为“合格”：
扣减10%当月管理服务费用；
（4）考核成绩在75分以下为“不合格”：
扣减30%当月管理服务费用。
连续三个月被评为“不合格”，除按以上要求扣减管理服务费用外，甲方有权立即终止服务合同。
（二）年度考核
每年度服务合同金额的10%作为甲方对乙方的年度考核基金；
年度考核分=全面检查评分×70%+月度考核评分平均×30%；
（1）考核成绩在95分（含）以上为“优秀”：
支付年度考核基金×120%，超出年度考核基金100%部分不超过当年每月所扣减费用的累计（注：年度实际支付总服务费用不会超过合同金额）；
（2）考核成绩在85分（含）以上、95分以下为“良好”：
支付年度考核基金×100%；
（3）考核成绩在75分（含）以上、85分以下为“合格”：
支付年度考核基金×80%；
（4）考核成绩在75分以下为“不合格”：
全额扣除年度考核基金。
3、定期进行沟通会，对管理服务好的方面给予表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。
七、其他要求：
1、供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
2、本项目合同为费用包干合同。供应商报价应包括完成合同范围的全部工作内容所发生的全部费用，包括但不限于人工、保险、管理、财务、培训、福利等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人不再支付任何费用。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。