广州市番禺区财政局采用定点采购议价方式实施本次采购。
一、项目信息
（一）项目名称：广州市番禺区财政局物业管理服务定点采购
（二）项目编号：DDYJ-2022-673547
（三）预算金额：2,750,000.00
（四）采购需求：

编号	服务描述	需求描述	数量	计量单位
1	服务描述： 二、项目概况 广州市番禺区财政税费征收综合楼楼高十三层，地下一层，占地面积约7340 M2，,总建筑面积约14000M2 (地下停车场约2000M2 ) ，配备了先进齐全的智能化设备设施，为现代化办公环境提供了良好条件，也给物业管理特别是各系统设备管理以及安全保卫、形象品位的提升，提出了较高要求。 三、服务要求 （一）服务期：合同签订后12个月。 （二）办公楼3～13层是办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格。对物业管理服务要求高标准、高档次。采购人为政府组成部门，日常有大量的经济数据不宜对外公开,要求物业公司有高水平的保密措施及完善的保密管理制度。 （三）采购人对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理。 （四）中标人负责制定本项目的物业管理、组织架构和人事制度方案，建立各项规章制度，在实施前需报告采购人，采购人有审核权；负责制定年度工作计划，编写年终工作总结；负责制定火灾、水浸、意外停电停水、电梯困人、跳楼、台风、雷击、爆水管、交通事故、地震、被盗和人员伤亡等事件的应急处理预案并组织演习，事件发生时负责应急处理预案的实施，确保综合大楼的办公秩序正常。 （五）中标人对所有员工的录用要严格审查，保证录用人员无犯罪记录，在身高、年龄、文化程度上要有规定，对特定岗位人员的录用要有上岗资格证（保安员证、电工证、建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证等），员工的录用、辞退和调配、岗位变动、职务变动需经采购人批准，员工辞职要及时告知采购人。重要的管理决策采购人有直接参与权与审批权。 （六）★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费用）。 （七）★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。 （八）中标人自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。 （九）在处理非正常事件和紧急、突发事故时，采购人对员工有直接指挥权。权力由采购人授权人员行使。 （十）中标人要严格按岗位的要求统一着装，注意仪容仪表，执行规范的语言和动作。 （十一）中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 （十二）中标人必须合法经营，不能损害采购人及员工的合法权益。 （十三）员工在当班时间不能从事与本合同无关的工作。 （十四）中标人具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁管理、物业设施设备的使用、维护和管理及会务接待等各工种人员一次性不少于20人的调遣能力。 （十五）★投标人需承诺：合同起始时间一周内即有能力根据采购人的要求派出足够的服务人员接管本项目的物业服务工作。 四、服务内容 本项目要求中标人为采购人提供全面的专业化物业管理服务，包括安全保卫、消防、交通和停车管理、楼宇及设施设备管理保养维修、卫生清洁、球场管理和会议服务等确保综合大楼正常运行的管理服务。中标人应积极利用网络信息化技术管理手段，具有日常管理能运用物业管理运营系统软件，物业运营系统软件、物业巡更、设备管理、物业维修调度系统软件、物业移动巡查系统软件、物业人员信息管理系统软件。 （一）安全保卫 1.组建一支思想素质过硬、业务能力强、人员稳定的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员熟悉综合大楼情况，训练有素，持公安机关颁发的《保安员证》上岗，言语规范，文明值勤，认真负责。创建一个井然有序、安全稳定的办公环境。保安人员的服装费、管理费、培训费以及包括购置对讲机在内的所有保安器械器材费用均由中标人负责。 2.采购人与中标人共同确定值勤岗位数量、值勤时间、岗位职责等，确保安保力量全覆盖、无盲区。保安部人数确定为12人以上（含监控室人员）。 3.负责办公楼内24小时值班及巡逻工作。办公楼内设有巡更系统，正常情况下每隔2小时巡视大楼一次，并要求，按巡更器路线进行打卡巡逻。 4.对来访、办事人员，建立询问登记制度。办公场所要控制噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员随意走动。物资出入要有管理制度。区域内有被盗、被破坏的事件发生，属于中标人管理责任的，采购人将根据损失情况追究中标人的经济责任。 5.制定非正常事件应急处置预案，遇非正常事件发生时要迅速告知采购人，严格按照预案的要求有条不紊的处置，尽一切可能防止事态进一步恶化，并做好保护现场和录像取证工作。 6.对来访群众进行指引。 7.防止损坏公共设施和绿化。 8.对综合大楼内的二次装修进行监管。严防未经批准的任何施工行为发生，对申请进入综合大楼施工的人员要主动协调公安机关做好人员信息查询和登记工作，对不符合要求的人员坚决不予发证和进入施工现场。 9.做好其他与安全保卫有关事项。 （二）消防安全 1.中标人负责综合大楼的消防安全。中标人派出的团队负责人为消防责任人。 2.负责消防检查工作，及时消除安全隐患；负责制订防火制度，建立消防档案，接受消防大队的检查。 3.负责组建消防队伍，所有员工均是义务消防员，接受消防培训（由中标人组织），确保所有员工均能够掌握一般灭火器材的使用方法，每月进行最少一次消防演习，每季最少一次与有关单位组织联合消防演习。 4.负责保管配置在各楼的消防器材，如有丢失需要赔偿；指派消防安全管理人；巡查消防设备设施，如发现任何问题不能自行解决的应立即通知维保单位，确保系统可随时启用；确保消防通道畅通。 5.负责消防水系统、消防广播系统和送风排烟系统的日常操作及检查。 6.熟练操作智能报警系统、联动系统，简单故障能够识别并及时排除。 7.负责应急照明系统、逃生指示的日常检查和维修。 8.负责组织灭火、人员疏散救护，事故后处理等工作。 9.负责消防水管油漆防锈。 10.做好其他与消防工作有关的事项。 （三）交通和停车管理 1.负责综合大楼的交通和停车管理，制订切实可行的管理制度，确保道路畅通、车辆停放规范有序，严防交通事故发生。 2.车辆停放建立巡查和登记制度，严防被盗事件发生。 3.对综合大楼内车辆超速行驶、不礼让行人和鸣笛的情况进行登记和治理。 4.综合大楼内所有车辆停放一律不准收费。 5.遇有大型会议，要增派人员维护好交通和搞好停车管理。 6.车辆按车位停放，制止和纠正乱停乱放现象。 7.对外部车辆非办事占用车位的现象要严格按有关规定进行制止和纠正，外来车辆一律不准进入地下车库停放。 8.加强停车场的日常巡查工作，发现异常立即处理。 9.做好其他与交通和停车管理有关的事项。 （四）清洁卫生 1.办公楼的清洁卫生除12楼以上的办公室、档案室、各楼层的资料室和饭堂外，均由中标人负责。 2.对大楼内部立面、天面、外墙、楼梯、道路、洗手间进行日常保洁。无堆放杂物现象。 3. 中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按标准全天候、全方位保洁，特别对大堂、卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。 4.中标人负责监管垃圾的收集、清运，垃圾日产日清，所有费用由采购人负责。 5.负责除四害，消灭孳生源。除四害所需的药品、道具由中标人负责。白蚁防治费用由采购人支付。 6.综合大楼内大堂、走道、公共场所地面定期打磨保养，做晶面处理，材料由采购人负责。 9.中标人在清洁卫生中消耗的物料费用自理，工具自带。 10.综合大楼卫生间内的用品由采购人负责。 11.主楼前鱼池由专人打理，中标人应积极配合。 12.负责认真做好垃圾分类工作。 13.做好其他与清洁卫生有关的事项。 （五）楼宇、设施、机电设备的管理 1.中标人要有熟练、专职、有上岗证或资格证的专业技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。专业技术人员从事本专业工作不少于2年，专业技术人员的技术水平由采购人考核，通过后才能聘用。维修保养部人员不少于2人。 2.电梯、消防设备、“一卡通”、闭路监控、中央空调主机、空调水处理，采购人已聘请专业公司承包维修、保养工作。中标人要指定专人负责上述系统的日常运行管理和一般故障处理，对专业公司的工作进行监督、跟进；做好与专业公司的协调工作，明确分工及责任。在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故发生。 3.综合大楼内的机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、各类空调机、应急系统、电子监控系统、建筑物设施、会议室的音像、灯光系统等各种设备以及地下停车库设施等由中标人进行管理，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故发生，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报专门维保单位或采购人处理。 4.房屋建筑本体及共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道，对无法解决的或较大型的维修，及时报专门维保单位或采购人处理。 5.维修保养部人员需要熟悉各种设备（包括音响、灯光、消防监控、一卡通、中央空调、发电机、电柜等）的操作及日常保养。 6.中标人自带工具。 7.中标人要完成节能指标（具体指标由采购人按实际下达）。 8.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的管理、养护和一般性维修。包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池隔油池）井。 9.做好其他与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。 （六）监控室管理 1.综合大楼监控室内主要有消防自动报警系统、电子监控系统及红外报警系统等。监控室值班人员需了解上述系统的工作原理、熟练掌握操作方法，并熟悉综合大楼各方面情况。当发生火警时，监控室值班人员自动成为火情指挥员，物业公司所有当班人员及消防、电梯等外包公司人员均需听从指挥，直至物业服务公司团队负责人或采购人领导、消防队人员接手指挥权为止。值班人员负有重大责任，由高素质及责任心强的人员担当。要求具有中专或以上文化水平、持电工证或楼宇自动化操作证、有经验和考取消防上岗证的人员担当。 2.值班人员必须经采购人考核合格后方能上岗。 （七）礼仪服务工作 1.礼仪服务工作定编岗位人员不少于2人，女性。 2.负责会务服务，根据会议通知单要求布置会场，包括制作会标、座位摆设、会议报到处、指引牌、音响灯光调试等。负责会议期间茶水供应、灯光、音响、空调的操作和应急处理。负责会议过程的摄像工作。负责会后的场地清理工作。 3.负责书报分发工作。 4.负责大堂的礼仪接待及重要嘉宾的引导工作。 （八）康体场所管理 1.负责康体室的日常管理，按照采购人的要求，定时开门、开灯和使用完毕后清理、关灯、关门。定期对更衣室进行清理。 2.负责篮球场的日常保洁和地面护理。 （九）绿化管理 1.绿化养护范围：具体负责采购人所有绿化养护。 2.绿化养护所需水电、进口低毒杀虫药剂、化肥等由中标人负责，绿化所需工具，如搭载手推式高压喷药机、手推式汽油高压喷雾机、手推草坪汽油剪草机、手提式汽油绿篱机、不锈钢高枝剪、不锈钢粗枝剪、安全标识牌和工具运输费由中标人负责，苗木费用由采购人负责。 1.养护要求： (1)除草：每月一次，杂草要连根拔起，并把杂草等清理出去。 (2)修剪：修剪要求每月一次。 剪下的树叶及时清除处理，保持整形的几何面基本平整，大部分枝条之间长短差不超过2-4cm，枯枝剪除。 2.新种树木养护 (1)绿地新种树木养护，第一次浇透水后，以后浇水及其他养护归花房管理。无特殊原因成活率在95%以上。 (2)地被植物养护，无特殊原因成活率(面积比)在95%以上，没有面积超过lm2以上的成块草皮死亡。 (3)调整补缺新种树木养护：没有特殊原因成活率在90%以上。 3.清除枯枝死树 (1)凡清理的枯枝死树必须放到指定地点，并堆放整齐。 (2)乔木的清除枯枝工作：高大行道树的清洁工作及时进行，不得挂树一周以上。 (3)灌木绿篱的清除枯枝工作，应随时进行，不得超过一周以上。 (4)死树：一经发现随时清除。 4.抗旱 (1)种植已超过一年以上的树种保存率在99%以上。 (2)种后不到一年的新种树木，成活率在95%以上。 5.抗台扶正 (1)由于各种原因，行道树或其它乔木树干倾斜度超过10%以上的必须予以扶正。确实难以扶正的，要加以支撑防止加重倾斜。 (2)在台风来临之前，及时做好抗台准备工作，对易倒伏的树木予以支撑保护，己被台风倾倒的树木，在12天内予以扶正。 6.施肥 (1)一般树木施肥，在冬季之前施肥一次，开沟施肥，施后覆土。 (2)低矮花灌木花坛施肥：一年二次。秋季修剪后重施基肥一次，春季花前一次。 (3)地被植物施肥：一年二次，草坪可在下雨之前以化肥为主撤肥，时间在3、5月与10月。天晴施肥必须随后喷水，以防肥伤。 7. 养护质量标准 (1)花坛种植图案美观，密度合理，时间适宜。 (2)及时松土施肥、浇水、治虫，保证植株健旺，花朵鲜艳。 (3)花坛四周及花坛整洁，无明显杂物。杂草及时清除。 (4)及时去除残花、枯枝。整形树及时修剪，保持美观。 （十）其他事项 1.中标人负责资料的收集、分类整理、归档管理，合同结束前移交采购人。 2.在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。 3.根据采购人的要求和指引完成物品的搬运任务。 4.按采购人要求做好防范各类传染病（如非典、流感等疫情）的各项防疫及应急工作。 5.负责物业管理服务项目其他相关工作及采购人提出的其他管理工作、任务和要求。 五、人员配置及要求 序号 岗位 人数 1 项目经理 1 2 文员 2 3 电工 2 2 保安及监控人员（含保安队长1名） 12 3 保洁员 7 4 绿化员 1 5 勤杂领班 1 6 勤杂 4 合计 30 1.项目经理1人：全日制本科（或以上）学历，45岁以下具有5年或以上办公楼物业管理经验,具备相当的管理能力，熟悉国家及地方物业管理条例、法规，公关协调能力和组织领导能力较强，有良好的敬业精神和服务意识； 2.保安队长1人：大专（或以上）学历，50岁以下，持《保安员证》上岗证，具有5年或以上工作经验，熟悉国家、地方治安消防的管理规定，身体健康，品行端正，工作勤恳，责任心强，有良好的敬业精神和服务意识； 3.保洁主管1人：大专（或以上）学历，50岁以下，清洁项目管理师，具5年或以上物业管理清洁管理工作经验，工作诚恳，责任心强，有良好的敬业精神和服务意识； 4.保安员11人（含监控人员）：派出部分骨干和以招聘具有良好体能素质及文化修养的专业保安人员为主组成，初中以上学历，年龄45岁以下，身高1.68米以上，持公安机关颁发的《保安员证》上岗； 5.清洁绿化员8人：初中以上文化程度，50岁以下，身体健康，工作细致认真，责任心强； 6.文员2人：大专或以上学历，女，30岁以下，身高1.58米以上，相貌端庄，能操流利普通话和粤语，工作细致认真；. 7.电工2人：要求年龄在25周岁至50周岁之间，中专以上学历，有3年以上工作经验；持有相关专业操作证和上岗证。 8.勤杂领班及勤杂5人：工作积极主动，身体健康，工作细致认真，责任心强。 六、验收办法 参照国家及省、市对物业管理质量指标的有关规定、具体标准，结合中标人自身的管理服务水平，中标人要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括清洁保洁率、治安案件发生数、车辆被盗数、年度对比节能率、道路完好率、停车场完好率、房屋及配套设施公用设施完好率、设备完好率、火灾发生数、违章发生数、违章处理率、用户投诉数、物业使用人对物业管理的满意率等。 （一） 每月召开绩效考评会议，双方对照需求书、合同和中标人的投标文件对服务进行全方位验收，考评会议后出具验收报告，双方盖章确认。规定中标人派企业总部副总经理级人员参加，邀请员工代表参加会议。 （二） 双方每月对物业管理服务费的使用情况和次月的使用计划进行审核，结果写入验收报告。 （三） 中标人出现管理过错或其员工出现过错，采购人根据过错大小扣减中标人的服务费。共分为五档，分别是： 1.一般过错：扣减300元/次。包括但不仅限于以下过错：浪费水电、维修不及时、工作低效、人员无礼貌、形象差、卫生不够整洁、完工后不及时清理现场、上班开小差、当班打瞌睡、喧哗、设备故障无及时报修等。 2.较大过错：扣减1000 元/次。包括但不仅限于以下过错：拾遗不报、缺岗、员工打架、小偷小摸、闲杂人员进入办公场所、出现事故或过错隐瞒不报；因管理不当发生交通事故、意外停水停电事故、电梯困人处理不当等。 3.重大过错：扣减10000元/次。包括但不仅限于以下过错：失窃、办公场所受冲击、失车，不正确操作消防、监控、中央空调、配电设备造成损坏而造成财物损失重大等。 4.特大事故：由于中标人管理不善，发生财产重大损失或人员伤亡事故的，由中标人按实作经济赔偿并追究中标人法律责任。 中标人出现管理过错或其员工出现过错，其大小、过错性质、有效性确定、处理办法有分歧异议的，以采购人的意见为准。 （四） 员工因违反管理规定而被扣罚的工资，原则上用于奖励优秀员工，具体扣奖事项、扣奖金额在每月验收时报知采购人。 七、其他说明 （一）采购人免费提供办公用房给中标人使用，中标人要列明管理用房分配方案并报采购人审批，办公用房不得用于住宿及煮食。 （二） 物业管理服务人员食宿由中标人负责。 （三） 提供给中标人的办公室，水电费均由采购人负责。采购人不保证办公用房的长期提供，必要时会调整。 （四） 中标人的员工在办公楼内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。 （五） 本项目不得转包，未经采购人同意，中标人不得对综合大楼内的设施及布置作变更。 （六） 中标人的员工须遵守采购人有关规章制度和管理规定，如有违反或损害采购人利益的，采购人有拒绝违规工作人员在此工作的权利。 （七） 中标人全部员工应专职服务本项目，如有应急特殊情况需借用本项目员工，应报请采购人批准，并保证本项目正常运行。	二、项目概况 广州市番禺区财政税费征收综合楼楼高十三层，地下一层，占地面积约7340 M2，,总建筑面积约14000M2 (地下停车场约2000M2 ) ，配备了先进齐全的智能化设备设施，为现代化办公环境提供了良好条件，也给物业管理特别是各系统设备管理以及安全保卫、形象品位的提升，提出了较高要求。 三、服务要求 （一）服务期：合同签订后12个月。 （二）办公楼3～13层是办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格。对物业管理服务要求高标准、高档次。采购人为政府组成部门，日常有大量的经济数据不宜对外公开,要求物业公司有高水平的保密措施及完善的保密管理制度。 （三）采购人对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理。 （四）中标人负责制定本项目的物业管理、组织架构和人事制度方案，建立各项规章制度，在实施前需报告采购人，采购人有审核权；负责制定年度工作计划，编写年终工作总结；负责制定火灾、水浸、意外停电停水、电梯困人、跳楼、台风、雷击、爆水管、交通事故、地震、被盗和人员伤亡等事件的应急处理预案并组织演习，事件发生时负责应急处理预案的实施，确保综合大楼的办公秩序正常。 （五）中标人对所有员工的录用要严格审查，保证录用人员无犯罪记录，在身高、年龄、文化程度上要有规定，对特定岗位人员的录用要有上岗资格证（保安员证、电工证、建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证等），员工的录用、辞退和调配、岗位变动、职务变动需经采购人批准，员工辞职要及时告知采购人。重要的管理决策采购人有直接参与权与审批权。 （六）★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费用）。 （七）★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。 （八）中标人自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。 （九）在处理非正常事件和紧急、突发事故时，采购人对员工有直接指挥权。权力由采购人授权人员行使。 （十）中标人要严格按岗位的要求统一着装，注意仪容仪表，执行规范的语言和动作。 （十一）中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 （十二）中标人必须合法经营，不能损害采购人及员工的合法权益。 （十三）员工在当班时间不能从事与本合同无关的工作。 （十四）中标人具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁管理、物业设施设备的使用、维护和管理及会务接待等各工种人员一次性不少于20人的调遣能力。 （十五）★投标人需承诺：合同起始时间一周内即有能力根据采购人的要求派出足够的服务人员接管本项目的物业服务工作。 四、服务内容 本项目要求中标人为采购人提供全面的专业化物业管理服务，包括安全保卫、消防、交通和停车管理、楼宇及设施设备管理保养维修、卫生清洁、球场管理和会议服务等确保综合大楼正常运行的管理服务。中标人应积极利用网络信息化技术管理手段，具有日常管理能运用物业管理运营系统软件，物业运营系统软件、物业巡更、设备管理、物业维修调度系统软件、物业移动巡查系统软件、物业人员信息管理系统软件。 （一）安全保卫 1.组建一支思想素质过硬、业务能力强、人员稳定的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员熟悉综合大楼情况，训练有素，持公安机关颁发的《保安员证》上岗，言语规范，文明值勤，认真负责。创建一个井然有序、安全稳定的办公环境。保安人员的服装费、管理费、培训费以及包括购置对讲机在内的所有保安器械器材费用均由中标人负责。 2.采购人与中标人共同确定值勤岗位数量、值勤时间、岗位职责等，确保安保力量全覆盖、无盲区。保安部人数确定为12人以上（含监控室人员）。 3.负责办公楼内24小时值班及巡逻工作。办公楼内设有巡更系统，正常情况下每隔2小时巡视大楼一次，并要求，按巡更器路线进行打卡巡逻。 4.对来访、办事人员，建立询问登记制度。办公场所要控制噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员随意走动。物资出入要有管理制度。区域内有被盗、被破坏的事件发生，属于中标人管理责任的，采购人将根据损失情况追究中标人的经济责任。 5.制定非正常事件应急处置预案，遇非正常事件发生时要迅速告知采购人，严格按照预案的要求有条不紊的处置，尽一切可能防止事态进一步恶化，并做好保护现场和录像取证工作。 6.对来访群众进行指引。 7.防止损坏公共设施和绿化。 8.对综合大楼内的二次装修进行监管。严防未经批准的任何施工行为发生，对申请进入综合大楼施工的人员要主动协调公安机关做好人员信息查询和登记工作，对不符合要求的人员坚决不予发证和进入施工现场。 9.做好其他与安全保卫有关事项。 （二）消防安全 1.中标人负责综合大楼的消防安全。中标人派出的团队负责人为消防责任人。 2.负责消防检查工作，及时消除安全隐患；负责制订防火制度，建立消防档案，接受消防大队的检查。 3.负责组建消防队伍，所有员工均是义务消防员，接受消防培训（由中标人组织），确保所有员工均能够掌握一般灭火器材的使用方法，每月进行最少一次消防演习，每季最少一次与有关单位组织联合消防演习。 4.负责保管配置在各楼的消防器材，如有丢失需要赔偿；指派消防安全管理人；巡查消防设备设施，如发现任何问题不能自行解决的应立即通知维保单位，确保系统可随时启用；确保消防通道畅通。 5.负责消防水系统、消防广播系统和送风排烟系统的日常操作及检查。 6.熟练操作智能报警系统、联动系统，简单故障能够识别并及时排除。 7.负责应急照明系统、逃生指示的日常检查和维修。 8.负责组织灭火、人员疏散救护，事故后处理等工作。 9.负责消防水管油漆防锈。 10.做好其他与消防工作有关的事项。 （三）交通和停车管理 1.负责综合大楼的交通和停车管理，制订切实可行的管理制度，确保道路畅通、车辆停放规范有序，严防交通事故发生。 2.车辆停放建立巡查和登记制度，严防被盗事件发生。 3.对综合大楼内车辆超速行驶、不礼让行人和鸣笛的情况进行登记和治理。 4.综合大楼内所有车辆停放一律不准收费。 5.遇有大型会议，要增派人员维护好交通和搞好停车管理。 6.车辆按车位停放，制止和纠正乱停乱放现象。 7.对外部车辆非办事占用车位的现象要严格按有关规定进行制止和纠正，外来车辆一律不准进入地下车库停放。 8.加强停车场的日常巡查工作，发现异常立即处理。 9.做好其他与交通和停车管理有关的事项。 （四）清洁卫生 1.办公楼的清洁卫生除12楼以上的办公室、档案室、各楼层的资料室和饭堂外，均由中标人负责。 2.对大楼内部立面、天面、外墙、楼梯、道路、洗手间进行日常保洁。无堆放杂物现象。 3. 中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按标准全天候、全方位保洁，特别对大堂、卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。 4.中标人负责监管垃圾的收集、清运，垃圾日产日清，所有费用由采购人负责。 5.负责除四害，消灭孳生源。除四害所需的药品、道具由中标人负责。白蚁防治费用由采购人支付。 6.综合大楼内大堂、走道、公共场所地面定期打磨保养，做晶面处理，材料由采购人负责。 9.中标人在清洁卫生中消耗的物料费用自理，工具自带。 10.综合大楼卫生间内的用品由采购人负责。 11.主楼前鱼池由专人打理，中标人应积极配合。 12.负责认真做好垃圾分类工作。 13.做好其他与清洁卫生有关的事项。 （五）楼宇、设施、机电设备的管理 1.中标人要有熟练、专职、有上岗证或资格证的专业技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。专业技术人员从事本专业工作不少于2年，专业技术人员的技术水平由采购人考核，通过后才能聘用。维修保养部人员不少于2人。 2.电梯、消防设备、“一卡通”、闭路监控、中央空调主机、空调水处理，采购人已聘请专业公司承包维修、保养工作。中标人要指定专人负责上述系统的日常运行管理和一般故障处理，对专业公司的工作进行监督、跟进；做好与专业公司的协调工作，明确分工及责任。在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故发生。 3.综合大楼内的机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、各类空调机、应急系统、电子监控系统、建筑物设施、会议室的音像、灯光系统等各种设备以及地下停车库设施等由中标人进行管理，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故发生，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报专门维保单位或采购人处理。 4.房屋建筑本体及共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道，对无法解决的或较大型的维修，及时报专门维保单位或采购人处理。 5.维修保养部人员需要熟悉各种设备（包括音响、灯光、消防监控、一卡通、中央空调、发电机、电柜等）的操作及日常保养。 6.中标人自带工具。 7.中标人要完成节能指标（具体指标由采购人按实际下达）。 8.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的管理、养护和一般性维修。包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池隔油池）井。 9.做好其他与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。 （六）监控室管理 1.综合大楼监控室内主要有消防自动报警系统、电子监控系统及红外报警系统等。监控室值班人员需了解上述系统的工作原理、熟练掌握操作方法，并熟悉综合大楼各方面情况。当发生火警时，监控室值班人员自动成为火情指挥员，物业公司所有当班人员及消防、电梯等外包公司人员均需听从指挥，直至物业服务公司团队负责人或采购人领导、消防队人员接手指挥权为止。值班人员负有重大责任，由高素质及责任心强的人员担当。要求具有中专或以上文化水平、持电工证或楼宇自动化操作证、有经验和考取消防上岗证的人员担当。 2.值班人员必须经采购人考核合格后方能上岗。 （七）礼仪服务工作 1.礼仪服务工作定编岗位人员不少于2人，女性。 2.负责会务服务，根据会议通知单要求布置会场，包括制作会标、座位摆设、会议报到处、指引牌、音响灯光调试等。负责会议期间茶水供应、灯光、音响、空调的操作和应急处理。负责会议过程的摄像工作。负责会后的场地清理工作。 3.负责书报分发工作。 4.负责大堂的礼仪接待及重要嘉宾的引导工作。 （八）康体场所管理 1.负责康体室的日常管理，按照采购人的要求，定时开门、开灯和使用完毕后清理、关灯、关门。定期对更衣室进行清理。 2.负责篮球场的日常保洁和地面护理。 （九）绿化管理 1.绿化养护范围：具体负责采购人所有绿化养护。 2.绿化养护所需水电、进口低毒杀虫药剂、化肥等由中标人负责，绿化所需工具，如搭载手推式高压喷药机、手推式汽油高压喷雾机、手推草坪汽油剪草机、手提式汽油绿篱机、不锈钢高枝剪、不锈钢粗枝剪、安全标识牌和工具运输费由中标人负责，苗木费用由采购人负责。 1.养护要求： (1)除草：每月一次，杂草要连根拔起，并把杂草等清理出去。 (2)修剪：修剪要求每月一次。 剪下的树叶及时清除处理，保持整形的几何面基本平整，大部分枝条之间长短差不超过2-4cm，枯枝剪除。 2.新种树木养护 (1)绿地新种树木养护，第一次浇透水后，以后浇水及其他养护归花房管理。无特殊原因成活率在95%以上。 (2)地被植物养护，无特殊原因成活率(面积比)在95%以上，没有面积超过lm2以上的成块草皮死亡。 (3)调整补缺新种树木养护：没有特殊原因成活率在90%以上。 3.清除枯枝死树 (1)凡清理的枯枝死树必须放到指定地点，并堆放整齐。 (2)乔木的清除枯枝工作：高大行道树的清洁工作及时进行，不得挂树一周以上。 (3)灌木绿篱的清除枯枝工作，应随时进行，不得超过一周以上。 (4)死树：一经发现随时清除。 4.抗旱 (1)种植已超过一年以上的树种保存率在99%以上。 (2)种后不到一年的新种树木，成活率在95%以上。 5.抗台扶正 (1)由于各种原因，行道树或其它乔木树干倾斜度超过10%以上的必须予以扶正。确实难以扶正的，要加以支撑防止加重倾斜。 (2)在台风来临之前，及时做好抗台准备工作，对易倒伏的树木予以支撑保护，己被台风倾倒的树木，在12天内予以扶正。 6.施肥 (1)一般树木施肥，在冬季之前施肥一次，开沟施肥，施后覆土。 (2)低矮花灌木花坛施肥：一年二次。秋季修剪后重施基肥一次，春季花前一次。 (3)地被植物施肥：一年二次，草坪可在下雨之前以化肥为主撤肥，时间在3、5月与10月。天晴施肥必须随后喷水，以防肥伤。 7. 养护质量标准 (1)花坛种植图案美观，密度合理，时间适宜。 (2)及时松土施肥、浇水、治虫，保证植株健旺，花朵鲜艳。 (3)花坛四周及花坛整洁，无明显杂物。杂草及时清除。 (4)及时去除残花、枯枝。整形树及时修剪，保持美观。 （十）其他事项 1.中标人负责资料的收集、分类整理、归档管理，合同结束前移交采购人。 2.在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。 3.根据采购人的要求和指引完成物品的搬运任务。 4.按采购人要求做好防范各类传染病（如非典、流感等疫情）的各项防疫及应急工作。 5.负责物业管理服务项目其他相关工作及采购人提出的其他管理工作、任务和要求。 五、人员配置及要求 序号 岗位 人数 1 项目经理 1 2 文员 2 3 电工 2 2 保安及监控人员（含保安队长1名） 12 3 保洁员 7 4 绿化员 1 5 勤杂领班 1 6 勤杂 4 合计 30 1.项目经理1人：全日制本科（或以上）学历，45岁以下具有5年或以上办公楼物业管理经验,具备相当的管理能力，熟悉国家及地方物业管理条例、法规，公关协调能力和组织领导能力较强，有良好的敬业精神和服务意识； 2.保安队长1人：大专（或以上）学历，50岁以下，持《保安员证》上岗证，具有5年或以上工作经验，熟悉国家、地方治安消防的管理规定，身体健康，品行端正，工作勤恳，责任心强，有良好的敬业精神和服务意识； 3.保洁主管1人：大专（或以上）学历，50岁以下，清洁项目管理师，具5年或以上物业管理清洁管理工作经验，工作诚恳，责任心强，有良好的敬业精神和服务意识； 4.保安员11人（含监控人员）：派出部分骨干和以招聘具有良好体能素质及文化修养的专业保安人员为主组成，初中以上学历，年龄45岁以下，身高1.68米以上，持公安机关颁发的《保安员证》上岗； 5.清洁绿化员8人：初中以上文化程度，50岁以下，身体健康，工作细致认真，责任心强； 6.文员2人：大专或以上学历，女，30岁以下，身高1.58米以上，相貌端庄，能操流利普通话和粤语，工作细致认真；. 7.电工2人：要求年龄在25周岁至50周岁之间，中专以上学历，有3年以上工作经验；持有相关专业操作证和上岗证。 8.勤杂领班及勤杂5人：工作积极主动，身体健康，工作细致认真，责任心强。 六、验收办法 参照国家及省、市对物业管理质量指标的有关规定、具体标准，结合中标人自身的管理服务水平，中标人要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括清洁保洁率、治安案件发生数、车辆被盗数、年度对比节能率、道路完好率、停车场完好率、房屋及配套设施公用设施完好率、设备完好率、火灾发生数、违章发生数、违章处理率、用户投诉数、物业使用人对物业管理的满意率等。 （一） 每月召开绩效考评会议，双方对照需求书、合同和中标人的投标文件对服务进行全方位验收，考评会议后出具验收报告，双方盖章确认。规定中标人派企业总部副总经理级人员参加，邀请员工代表参加会议。 （二） 双方每月对物业管理服务费的使用情况和次月的使用计划进行审核，结果写入验收报告。 （三） 中标人出现管理过错或其员工出现过错，采购人根据过错大小扣减中标人的服务费。共分为五档，分别是： 1.一般过错：扣减300元/次。包括但不仅限于以下过错：浪费水电、维修不及时、工作低效、人员无礼貌、形象差、卫生不够整洁、完工后不及时清理现场、上班开小差、当班打瞌睡、喧哗、设备故障无及时报修等。 2.较大过错：扣减1000 元/次。包括但不仅限于以下过错：拾遗不报、缺岗、员工打架、小偷小摸、闲杂人员进入办公场所、出现事故或过错隐瞒不报；因管理不当发生交通事故、意外停水停电事故、电梯困人处理不当等。 3.重大过错：扣减10000元/次。包括但不仅限于以下过错：失窃、办公场所受冲击、失车，不正确操作消防、监控、中央空调、配电设备造成损坏而造成财物损失重大等。 4.特大事故：由于中标人管理不善，发生财产重大损失或人员伤亡事故的，由中标人按实作经济赔偿并追究中标人法律责任。 中标人出现管理过错或其员工出现过错，其大小、过错性质、有效性确定、处理办法有分歧异议的，以采购人的意见为准。 （四） 员工因违反管理规定而被扣罚的工资，原则上用于奖励优秀员工，具体扣奖事项、扣奖金额在每月验收时报知采购人。 七、其他说明 （一）采购人免费提供办公用房给中标人使用，中标人要列明管理用房分配方案并报采购人审批，办公用房不得用于住宿及煮食。 （二） 物业管理服务人员食宿由中标人负责。 （三） 提供给中标人的办公室，水电费均由采购人负责。采购人不保证办公用房的长期提供，必要时会调整。 （四） 中标人的员工在办公楼内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。 （五） 本项目不得转包，未经采购人同意，中标人不得对综合大楼内的设施及布置作变更。 （六） 中标人的员工须遵守采购人有关规章制度和管理规定，如有违反或损害采购人利益的，采购人有拒绝违规工作人员在此工作的权利。 （七） 中标人全部员工应专职服务本项目，如有应急特殊情况需借用本项目员工，应报请采购人批准，并保证本项目正常运行。	1	项

（五）议价发起时间：2022年12月19日
二、需求信息
服务时间：12 个月
合同份数：3
争议处理方式：向仲裁委员会申请仲裁解决
三、供应商报价须知
（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
四、定点议价规则
（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
五、项目联系方式
联系方式：刘女士 39300398
采购单位：广州市番禺区财政局
2022年12月19日