编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州市工商业联合会

乙方：福州海晟物业管理服务有限公司

根据招标编号为[350100]ZCXZB[GK]2022001的福州市工商联商会大厦物业管理服务类采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写： 壹佰零柒万柒仟玖佰陆拾玖元整元（￥1077969.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：从合同签订之日算起；

4.2交付地点：福州市工商业联合会商会大厦；

4.3交付条件： 按合同约定履行 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

5.1项目概况（采购标的） 福州市工商联商会大厦位于福州市台江区学军路95号，大楼建筑面积7472.62㎡（包括商会大厦1-12层，地下停车库1层）。具体范围：地下车库、大院内道路、化粪池、窨井、沟渠、一层大门口操场、三层操场。其中商会大厦3层、8-12层及地下停车库1层目前已投入使用，商会大厦1-2层、4-7层目前是空置状态。在商会大厦1-2层、4-7层投入使用前，乙方每月按照中标价*5/6的标准向甲方收取物业费用，待投入使用后再恢复按中标价标准收取。 5.2技术和服务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求） 5.2.1物业管理服务范围 5.2.1.1安全防患和秩序维护 5.2.1.2办公楼及公共设施设备管理和维护 5.2.1.3水电维修 5.2.1.4保洁管理服务 5.2.1.5花园绿化日常养护服务 5.2.1.6综合服务 5.2.2物业管理服务的总体要求 5.2.2.1投标人必须根据招标文件提供各项管理标准、岗位职责及工作程序和服务承诺；必须遵守采购方各项制度和管理规定，并服从采购方的管理。 5.2.2.2制度建设要求： 5.2.2.2.1物业管理企业依照国家有关规定及合同约定的物业管理项目和标准开展工作。 5.2.2.2.2建立各类管理制度，包括服务方案、服务质量目标、人员岗位计划、人员培训与待遇、内部管理职责与考核、设备操作规范、项目难点和重点服务措施、维修报请处理及紧急情况应急预案等。 5.2.2.3接受采购方监督：定期向采购方公开服务收支情况、工作情况、工作规划，自觉接受采购方监督。 5.2.2.4员工管理 5.2.2.4.1人员按岗位要求统一着装，言行规范，要注意仪容仪表、保持良好的精神面貌。 5.2.2.4.2对于不合适或不称职的员工，甲方有权提出调整要求，投标人应及时予以调整。 5.2.2.5各岗位拟任职人员要求 5.2.2.5.1项目经理：年龄在50周岁以下，身体健康，综合素质良好，工作责任心强，具有国家有关物业管理工作经验； 5.2.2.5.2工程人员：年龄在55周岁以下，身体健康，工作责任心强，必须具有国家水、电等的相关操作证书； 5.2.2.5.3保安员：年龄在55周岁以下，身体健康，工作责任心强，综合素质良好，具备保安员证书； 5.2.2.5.4保洁员：年龄在50周岁以下，身体健康，保洁标准高，思想素质好。 以上人员要求须合国家《劳动法》规定的年龄标准且无犯罪记录。 5.2.2.6物业公司人数编制要求 5.2.2.6.1本项目设置的人员不得少于8人（其中包括安保人员3人、保洁员2人、工程人员1人、专职物业主任1人、大堂值班员1人等）。 5.2.2.6.2如遇有重大会议或活动，乙方需及时调整和增加保安和保洁员，以确保活动的顺利开展。 5.3安全防患和秩序维护 采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，防止和制止任何危及或影响物业、甲方（物业使用人）安全的行为，24小时值班，值班人员必须持证上岗。 服务 内容 服 务 标 准 人员 要求 设立专业安防人员，安防人员上岗前要进行业务培训；着装统一、工作认真、文明执勤，遇有险情，在接到报警后立即到达现场。 门岗 1、门岗整洁，专人24小时值勤；不得在门岗饮酒，不得设置固定床位休息。 2、对外来人员进行验证和登记，维护出入口秩序，维持大院前人行道畅通。 3、制止身分不明人员进入辖区；外来人员将大件物品带出辖区，即与物主核实，并作登记。同时做好疫情防控工作。 巡逻岗 加强日常巡视，重点区域、重点部位每小时巡查1次；做好消防与安全保卫工作，每天做好消防与安全设备设施的检查，发现问题及时报告。做好日常检查工作，检查记录要存档。避免因物业管理责任造成的治安案件、交通事故、偷盗案件和消防事故发生。 技防设施 和救助（监控岗） 配备有安全电子监控设施的，实施24小时监控并及时记录，发现问题及时处理并报告甲方。 车辆管理 引导车辆有序停放；保持大院内畅通。一层大门口操场、三楼操场及地下停车库不允许外来车辆停放（除访客外），因会议需要等特殊情况经甲方批准后，可临时开放。 火灾、治安、公共卫生等突发事件 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并形成文字材料存档。每年组织一次消防安全演练。发生事故时要第一时间告知甲方（福州市工商业联合会），并报告有关部门，同时协助采取相应措施。 其它 物业服务企业应自觉接受当地公安机关对小区安全防范工作的指导和督导。 5.4办公楼及公共设施设备管理和维护 5.4.1做好办公楼及公共设施设备维护工作，维修人员持上岗证上岗，操作规范，维修及时； 5.4.2严格执行用电安全规范，确保用电安全； 5.4.3强化维修人员值班制度，确保维修及时有效； 5.4.4分项做好日、周、月运行状况记录，确保房屋及配套设施完好； 5.4.5做好重要设施设备（包括电梯、发电机、水泵、消防安全设施设备、配电箱、多媒体等）的管理、维护工作。 5.4.6每个季度必须对办公楼的固定资产进行一次检查盘点，记录存档报备甲方。 5.4.7电梯管理人员与电梯操作人员必须持证上岗。如果没有电梯维保资质，可以聘请有资质的专业公司进行电梯保养，保养费用由投甲方承担。电梯保养合同及电梯定期检测报告必须报备甲方。 项目 服务内容 运行、保养、维修服务标准 共有 部位 房屋主体承重结构部位 1、建立设备设施台账，设备标志齐全，责任人明确，运行正常；电梯日常管理。 2、编制维保计划和设备突发故障应急方案。 3、遇设备故障及时向甲方提供维保意见，并根据甲方要求组织维修或更新改造，设备维护做到随坏随修； 4、每月定期保养、巡查，维护完好率达98%以上； 5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 6、容易危及人身完全的设施设备要有明显警示标识和防范措施。 户外墙面、顶面、地面 大厅、楼梯间、卫生间、走廊通道、停车场 办公区（领导办公室、干部职工办公室、会议室等） 共有 设施 设备 上下水管道、落水管、共用照明、水箱、水泵等供水、排水系统 天线、高低压配电、发电机、燃气线路 楼内外消防设施设备 共有 设施 设备 电梯 避雷装置、电子巡更 道路、场地、路灯 沟渠、池、井等 安全标示等 共有设施设备房 电子防盗、监控、报警系统 物业服务用房 5.5水电检查及维修 5.5.1做好商会大厦水电检查与维修工作，水电故障必须及时维修，维修工必须持证上岗。 5.5.2定期对水电路进行巡查和检测，检查表必须存档并报备甲方。 5.6保洁管理服务 5.6.1清洁卫生： 5.6.1.1做好辖区日常保洁工作，使辖区公共环境和公共部位整洁（包括干部办公室、会议室、走廊通道、楼梯、扶手、门厅、停车场、公共洗手间、户外坪面、屋面）。 5.6.1.2公共设施洁净、无异味、无破损。 5.6.1.3保洁时间与机关办公时间错开，避免干扰正常办公。 5.6.1.4保洁用具由投标人自行购买。 5.6.1.5室内地面清扫需在机关上班前完成，大范围和大规模的保洁工作一般安排休息日和节假日。 5.6.1.6每逢重大节日、重大活动前必须对办公楼公共区域、大楼周边通道、停车场、大院内绿化带进行全面的枝剪整修和卫生保洁。 项目 服务内容 服务标准 楼内 公共 区域 地面和墙面、楼梯扶手、栏杆、窗台 每日清扫两次；保持地面无杂物、污渍 楼梯扶手每日擦洗一次；梯级每天拖洗一次。 窗帘每年至少清洁一次。 地下停车库 每日清扫一次；每月用水冲洗一次。 电梯轿厢 地面每天清扫两次，湿拖一次，轿厢内外壁每天湿擦一次，每月上保护油一次。 宣传栏、公告栏等公共设施 每周清洁一次，无明显的可见积尘，保持玻璃面光亮。 天花板、公共灯具，天台 每月清洁一次。 领导班子办公室、接待室、各楼层会议室、三楼干部值班室 1、每日清洁一次，值班室床上用品每日一换。 2、玻璃每月彻底清洁一次，做到玻璃无污渍、水渍。 普通干部办公室 1、每周至少清洁一次，每周湿拖一次；其他根据实际情况随遇随清。 2、玻璃每月彻底清洁一次，做到玻璃无污渍、水渍。 洗手间 每日清洁两次，上午上班前和中午休息时间各清洁一次；日常保持地砖无水渍、污渍。 大楼门窗玻璃、中控房、配电房等 大楼入口玻璃门每日保洁一次，保持日常玻璃无污迹。保持配电房、中控房整洁。 垃圾收集 垃圾日产日清，及时清理走廊上的垃圾杂物。 楼外 公共 区域 道路地面、走廊、大院前人行道 每日清扫两次，每小时跟踪保洁一次；保持物业区域内无废弃物，地面无杂物、污渍 沟渠、池、井等 雨、污水井每月检查一次，雨、污水管道每年疏通一次；发现异常及时清疏，确保下水道畅通；化粪池每两个月检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。 绿地 每日清扫一次，随时巡扫。 果皮箱、垃圾桶 每天清洁外观两次并套上黑色垃圾袋，每周至少清洗一次。 消毒灭害（杀鼠、灭蚊、灭蟑螂） 公共区域每月消杀一次。 5.7花园绿化日常养护服务 商会大厦绿地设施及硬质景观的日常养护工作，定期进行灌溉、修剪、施肥、除草松土、病虫害防治及补植，确保绿地设施和景观植物群落完整，层次丰富，有整体观赏效果。植物季相分明，生长茂盛。 5.8综合服务 按照甲方要求做好文件管理以及相应的日常服务。 服务 内容 服 务 要 求 文件管理 1.工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等，做到专柜存放，编目造册，存放有序，保守秘密； 2.文件档案：有关物业管理法规政策文件等，建立消防安全内页资料； 3.管理资料：日常巡查（清洁、维修、秩序维护）记录、值班记录，设备保养记录、检查记录、车辆管理记录、监控记录等存档并报备甲方。 服务时间 与甲方正常工作时间同步，开通24小时服务电话。 日常服务 1.负责甲方信函、报刊的收取、分发，收取的报刊、文件、信函等及时登记，保管好收据以便查询，分发报刊、文件、信函等要做到准确无差错。 2.负责日常办公桌椅、电气设备的调整搬动，协助我会处理重大会议（常委会、执委会）会场的布置、桌椅摆放、茶水服务、接待等工作。 3.大堂值班人员负责接听值班室电话，做好来访来电登记，协助做好机关人员考勤机管理、考勤统计。 4.大堂值班人员负责三楼LED屏播放。 5.负责商会大厦水电抄表。 6.非物业管理部位，自用设施及设备的维修、养护，在甲方提出委托时，乙方应接受委托服务并合理收费。 7.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后组织实施。每半年一次对房屋设施设备进行安全普查，发现安全隐患制定维修计划并报告甲方组织实施。 其它 其他我会安排的相关工作 5.9费用界定 5.9.1甲方负责费用 负担水、电等能源费用。 电梯、消防系统维护、保养、清洁、年检费用等。 5.9.2投标人负责费用 用工成本（注：各级人员人工工资及其他支出成本取值必须符合福建省、福州市地方性法规、政策要求）。 保洁工具及日常维修材料费、员工服装及劳保费、办公费、垃圾转运费等。 花园绿化日常养护服务费用 合同履行期间，因劳动操作不规范或因突发疾病而导致的伤残或人身伤亡事故的赔偿。 因管理不善、巡查不到位，造成财产损失、人员伤亡等事故以及提供服务人员措施不当造成财产损失而产生的费用等。 5.10 其他事项 5.10.1除招标文件另有规定外，若出现有关法律、法规和规章有强制性规定但招标文件未列明的情形，则乙方应按照有关法律、法规和规章强制性规定执行。 5.10.2其他： ★5.10.2.1商会大厦3层、8-12层及地下停车库1层目前已投入使用，商会大厦1-2层、4-7层目前是空置状态。在商会大厦1-2层、4-7层投入使用前，乙方每月按照中标价*5/6（即每月24953元）的标准向甲方收取物业费用，待空置楼层投入使用后，根据增加的楼层数按比例收取物业费。 5.10.2.2本项目不允许乙方以任何名义和理由进行转包，如有发现，甲方有权单方终止合同，视为乙方违约，没收投标保证金。如投标保证金不能弥补乙方违约对甲方造成的损失的，乙方还需另行支付相应的赔偿。 5.10.2.3乙方所提供的服务必须符合或优于招标文件的服务要求。 5.10.2.4招标文件未明确的其他约定事项或条款，甲、乙方在履行合同过程中，可以经双方协商补充订立。 5.10.2.5物业的移交、验收、接管均按国家现行有关规定实施，由乙方按投标文件一起向甲方提供完整规范和切实可行的接管方案。 5.10.2.6在合同执行期间，乙方须遵守国家法律法规并接受福州市行业主管部门的监管。 5.10.2.7遇有突发性事件时，如自然灾害、安全事故和群体性骚乱等，乙方应积极主动配合甲方做好防御、抢险、救灾等工作。 5.10.2.8甲方将对乙方日常物业服务工作进行管理、监督和考核，并根据考核结果支付物业服务费。 5.10.2.9甲方对服务单位每月的工作情况进行考核评定，月度考核累计出现三次考核不合格的，甲方有权单方面终止合同，并有权要求乙方承担违约责任。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次 验收期次说明 1 按招标文件要求执行。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

。

8、履约保证金

有,具体如下:履约保证金百分比：合同总价的10%。乙方在签订合同前须缴纳合同总价的10%作为履约保证金，并以有效的履约保证金转账凭证作为签订合同的条件之一。履约保证金将在合同完全履行完毕后无息退还。。

9、合同有效期

叁年；自2022年4月1日至2025年3月31日止。。

10、违约责任

10.1因乙方原因发生重大质量事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时甲方有权保留更换乙方的权利，并报相关行政主管部门处罚。 10.2 若发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，甲方有权终止合同，给甲方造成的损失，还应承担赔偿责任。 10.3 在明确违约责任后，乙方应在接到书面通知书起七天内支付违约金、赔偿金等。 10.4乙方如有下列行为之一视为违约，其履约保证金将被没收： （1）所提供的服务与投标文件的承诺不相符； （2）违反双方所签订合同、补充协议等的其他主要条款。 10.5乙方在管理期间未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权提前解除合同，对造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 10.6 甲方如逾期支付费用，逾期达三个月以上的，乙方有权从第91天起向甲方计收逾期付款违约金。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

（招标文件第五章已有规定的，双方均不得变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。）

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 叁 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无 。