履行方式：长沙市一中金山桥学校指定方式

服务期限：三年，合同一年一签，从签订合同之日起计算。每季度业主单位对物业单位进行考核，如业主单位对物业单位季度考核低于440分，业主单位有权单方面终止合同。

一、项目内容、标准及要求

（一）卫生保洁要求：

1、卫生保洁

内容：公共建筑物、公共卫生间、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、教学楼玻璃、走廊、连廊、绿化地卫生工作，垃圾池设备维护与保洁工作（不包含教室内、教室外走廊及办公室内的卫生保洁）。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，加强随时保洁，

（5）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（6）道路、广场、田径场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（7）遇文明创建，大型接待，中考高考等重大活动开展时，物业公司需配合学校做好保洁工作，确保活动顺利开展；

（8）楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌；

（9）楼栋的下水道、化粪池的定期清理（每期不少于一次）、垃圾站必须及时清理，所产生的化粪池清理费、教学楼、公共区域的日常生活垃圾拖运费用含在项目预算维护费用里面（不包含医疗垃圾、建筑垃圾、绿化垃圾及厨房餐厨生活垃圾等清运费用）。

（10）室内风扇、灯、空调每期统一清洁一次；教学楼一楼的外墙、外窗玻璃每年清洁一次（一楼地面2米以上的清洗及高空作业服务，费用另行结算）。

2、垃圾收集及外运要求：

要求：（1）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中托运处理。

（2）垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）。

3、公共卫生区域的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需日常耗材，如扫把、拖把、撮箕、卫生球、垃圾袋等由物业公司负责，公共卫生间如遇严重堵塞，所产生的机械疏通费用由物业承担（以上费用含在项目预算维护费用里面），特殊清洁工具、耗材、排污主管道的疏通费用由学校负责。

4、公共区域的垃圾箱的保洁：

数量：物业公司根据情况配置、费用由学校承担。

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

（二）绿化养护要求：

1、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；

（2）定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象；

（3）室内外花木摆放及养护。

（4）绿化养护所需水电、补栽补种的苗木、灌木、草皮、盆栽等绿植树木和绿化养护的机械设备、养护所需农药、肥料等由学校负责提供。

（5）绿化修剪、除杂、补栽补种等所产生的绿化垃圾由校方负责处理。

（三）生活教师管理

1、服务要求：

（1）努力搞好学生宿舍工作,正常工作日在值班室进行坐班，不得脱岗。

（2）对学生进行规范化管理，负责督促学生高标准地搞好内务、卫生，发现不到位的及时处理。认真把每天的各项检查情况如实地登记在评比栏上，公平公正地评好每月的文明寝室。寝室内务卫生标准双休日一个样。

（3）严格按学校作息时间管理，督促学生按时起床、出寝、就寝。就寝时务必清查人数，弄清缺位原因，如有不清原因，及时与班主任或学生处联系。妥善保管学生财物，做到无错帐、无遗失、无损坏。

（4）细心指导学生的生活习惯，穿着冷暖等方方面面的情况，关心、体贴每一位学生，对所管辖学生一视同仁，不偏袒学生，更不能歧视问题学生。

（5）要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人，对学生进行思想教育和心理辅导，经常与班主任及学生家长保持联系，全方位地做好学生的思想工作，认真做好谈话记录，建立问题学生全程跟踪记录。

（6）学生回公寓楼时，加强各楼层的巡视，及时认真地处理好偶发事件并及时向主管负责人或值班领导汇报。

（7）认真做好防火、防盗、防意外事故等工作。坚持每周两次的寝室检查，严禁学生将刀、棒、蜡烛、烟等不健康的书籍等违禁物品带入公寓楼。

（8）严格执行公寓楼大门落锁制度，详细填写好值班记录，未经教育处同意，不得私自将外来人员或学生家长留宿公寓。

（9）节约用水用电。

（10）自觉遵守劳动纪律，不得擅自延假，值班时不能离岗缺岗、串岗，不得做与工作无关的事。

2、具体要求：

（1）值班老师详细填写工作日志。包括维修登记、来访人员登记、学生进出寝登记、校领导检查登记、事件记录等，字迹工整，表达清楚。

（2）值班老师对大厅、门前走廊、楼梯间、值班室随时随地进行保洁。

（3）学生上课、自习时间内保证学生不得返回寝室、特殊情况要有班主任批条。

（4）每天中午必须配合好食堂工作人员给一、二年级的学生进行分饭分菜工作。

（5）发现可疑、模糊情况及时汇报上级或保卫科。

（6）如遇突发事件第一时间迅速处理并汇报上级领导。

（7）学生就寝时间必须定时巡视各楼层寝室，包括水、电、门、窗关闭情况。

（8）认真完成上级领导交办的其他工作。

（四）设备、设施维修保养要求：

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护检修，所需材料费用、售后服务费、中、大型维修费用等由学校负责承担或由学校另行安排处理。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护，发现问题及时汇报学校后联系供货单位或厂家进行维修，确保正常运行使用，空调每年清洁2次（每年4月和11月），费用另行结算。

服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

3、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等，所需材料费用由学校负责承担或由学校另行安排处理。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

4、房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理，材料费用由学校负责承担或由学校另行安排处理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

5、学习办公生活家具维修要求

服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

6、 房屋的共用部，公共场地、设施设备的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由学校负责承担或由学校另行安排处理。

7、完成临时调派的任务。

（五）校医管理

1、在学校德育、安保科的领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作。医务室由学校办理卫生行政部门颁发的医疗机构从业许可相关资质，并负责相关费用。

2、制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作。

3、校医是学校体育卫生工作领导小组成员，参加卫生工作大检查，督促搞好学校的环境卫生及个人卫生。

4、贯彻“预防为主”的方针，经常开展卫生宣传教育。负责对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育。

5、对学校各项工作进行卫生监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求。

6、抓好学校的防病、防疫工作，抓好学生的近视眼的防治工作。

7、组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片。协助学校部门做好各项体检工作。

8、及时做好我校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作。

9、协助体育教师做好学生体质健康测评工作。

10、校医室在学生正常上课时间有专门医务人员值班，在岗医生必须穿着医生专用服装，服从学校统一管理，参与学校所有大型活动。

11、学校负责提供医务室所需的资质、医疗器材及医疗药品，物业负责清运医疗垃圾。

12、完成学校交给的其他工作。

（六）图书管理

1、服务内容：图书馆一切事务，在正常开放时间提供学校教师、学生的图书借阅服务，并要及时做好验收、登记、编目、排架等工作。

2、服务标准：

（1）图书管理员要树立为教育教学服务，为师生服务的思想，努力做好图书的外借流通和书库管理工作，热情接待读者，提高服务质量。

（2）按图书编目要求，及时做好新书登记编目和分类上架工作。

（3）不断做好图书的清理和更新工作，并做好旧书的修补工作。

（4）遵守学校的作息时间，按时开放，切实做好图书的防盗、防火、防尘、防虫、防潮等工作。

（5）保持室内整齐、清洁、每天打扫一次。

（6）根据学校计划和教学实际，做好报纸、刊物的发放工作。

（7）当好读者参谋，及时向师生推介新书，协助学校开展各类读书活动，做好图书宣传工作。

（8）做好报刊的装订与图书的修补整理工作，每星期清理一次过期报刊，每月清理一次过期杂志，做到定架定位，排列整齐、准确。

（9）严格执行借书规则，借、还书做到借阅证与图书相符，定期清理外借图书，及时催还逾期图书。认真执行相关赔偿制度。做到手续完备，帐目清楚。

（七）实验操作管理

1、服务内容：实验物品的一切事务，在正常上课时间提供学校教师的课前实验器材准备服务，并要及时做好验收、登记、排架等工作。

2、服务标准：

（1）热爱本职工作，树立为教学服务的思想。认真钻研业务，熟悉教材，熟悉各类仪器的性能、构造、操作规范和保管知识，掌握各类仪器的使用方法和维修、排除故障的基本技能。掌握实验室计算机管理的基本方法。

（2）与相关学科配合制定实验教学工作计划，按“实验通知单”准备好实验所需仪器、器材、药品，协助任课教师指导学生实验。按时做好实验教学课开设情况记录。实验完毕后及时清点仪器、器材，检查仪器的完好情况，发现问题，要查明原因，按有关规定认真处理。

（3）熟悉全部演示实验和学生分组实验的有关理论、实验方法、注意事项，能熟练指导学生实验，处理学生实验中遇到的问题。

（4）创造条件开放实验室，协助任课教师开展“探究性”实验和课外科技实践活动。加强和各科任教师联系，积极开展教学仪器研制和自制教具活动。

（5）认真做好教学仪器的购置、验收、入库及登帐、编号等工作。定期清点仪器、药品和实验材料，年终做好盘存工作，做到帐帐相符、帐物相符。根据实验教学需要，及时编制仪器设备、药品添置计划。

（6）负责教学仪器设备的定期保养、维修、维护、清点、检查、借出、回收等工作。保证教学仪器设备处于完好备用状态。

（7）保持实验室整洁，做好实验室的清洁卫生和安全防范工作，熟悉各种消防设施的使用方法，消除事故隐患，落实发生事故的应急处理措施。

（8）积极参与实验室建设和技术改造，严格执行实验室的各项规章制度，做好实验室的全面管理工作。

（八）仓库管理

1、服务内容：仓库管理的一切事务，在正常上班时间提供学校教职工的物品领用和借用服务，并要及时做好数量清点、验收、登记、排架等工作。

2、服务标准：

（1）遵守学校各项规章制度，负责仓库进货、出货、存货管理，负责物料的管理。

（2）及时、完整、准确登记存货仓库账，序时登记，定期编制存货进出存报表。

（3）负责仓库存货保管，保证库内存货安全，禁止无关人员及危险物品随意进入仓库。

（4）负责存货日常管理，包括存货分类码放、整理、标识、及进出库调度。要求熟悉存货特性，分类管理，合理摆放，保证主干道通常，便于寻找和运输。

（5）根据财务部的要求，定期或不定期核对存货入库、出库、结存数量。要求账目清楚、标识清晰、账卡物核对相符。经常对账点数，不定期自盘点、定期整盘点。

（6）严格执行收发流程及要求，正确、及时办理物品入库、出库的登记和签字手续。

（7）上班时间不准离岗，严禁睡觉和酒后上岗。

（8）廉洁自律，不得损害学校形象及利益，杜绝商业舞弊行为。

（9）完成上级领导交办的其他事项。

（九）内部管理

物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

（十）物业人员拟配备24人,具体要求如下：

（十一）其他约定事项

1、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

3、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按劳动法规定购买相关险种，其费用由物业公司自行承担。

4、对物业管理公司人员素质的要求：能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。

5、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、医务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。

6、物业公司无对外收费权。

7、物业保洁薪资根据实际使用楼栋结算，物业绿化工程薪资根据绿化工程维护保质期后按实结算。

8、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理。

9、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

10、物业管理用房的提供情况：学校提供物业管理用房。

11、物业管理饮食安排情况：餐饮住宿自理。

12、因物业公司管理造成的一切事故由物业公司承担全部责任。

13、要求全年管理优秀，无任何违反合约的事宜，遵守《长沙市一中金山桥学校物业管理考核实施细则》要求。

1、根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。

其他考核标准详见附件：《长沙市一中金山桥学校物业管理考核实施细则》

（一）甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业服务工作。

2、审定乙方制定的物业服务制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、在合同生效之日起10日内向乙方提供20 平方米建筑面积的办公用房，尽可能的为员工提供生活便利、提供员工在学校食堂就餐、安排生活用房。

4、负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾车、清洗设备、人字楼梯、专业清洁剂等），以及工程维修工具和材料。

5、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业服务的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

6、依照本合同约定，按时支付物业服务费。

（二）乙方的权利和义务

1、不得将物业服务项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。必须为员工购买政府规定的社保费用，必须实施专业培训与教育。

3、接受物业服务行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业服务的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业服务档案，及时记载有关变动情况。

5、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

6、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学校及时了解和备案。

7、开展意见调查，乙方定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业服务的需求，确保服务到位。

8、在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

9、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

1、每季度对物业管理公司进行考核，考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《长沙市望城区长沙市一中金山桥学校物业管理考核实施细则》，考核低于500分之后的扣分按500元/分计算，在每季度费用中扣除。

2、如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

3、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

4、乙方不能按时履行合同约定的，每延误一天应向甲方偿付不能按时履行部分款项2‰的违约金。

5、甲方不能按照本合同约定的价款和支付方式如期支付，每逾期一天，应支付逾期部分总价款2‰的违约金，若支付行为因财政支付通道的原因引起的，甲方不承担违约责任。

1、在后续的管理过程中，根据学校的实际需求，如果需要增加人员，则按照合同中的人员单价进行相对应的费用调整。