一、功能及要求：
1、本项目预算：300000.00元/年，三年总价：900000.00元，一定三年，合同一年一签；
2、本项目服务内容包含：
2.1、房屋建筑的日常一般性维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、窗户、空调、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
2.2、公用设备、设施的运行、维修、养护和管理：包括对给排水设备、建筑物室内外公共照明设施、大门口自动伸缩闸等以及除主机以外的空调设备、消防设备、电梯、配电设备等的零部件的维修、养护和管理。并督促和管理专业公司专业人员对消防设施设备、高压配电的维修及定期保养和维修。
2.3、大楼及所有相关附属场地内的公用设施和附属建筑物、构筑物日常维修、养护和管理，包括楼宇外围空地、沟渠化粪池等。
2.4、大楼及所有相关附属场地内的设备设施和一楼外围停车场的安全保卫工作。包括：大楼辖区内全方位安全与消防的监控和巡查，“四防”安全管理、交通与道路管理、车辆停放与行驶的管理和疏导、外来车辆的管理；消防系统与安全监控系统的管理，大楼区域范围之配套设施监控管理工作等。
2.5、公共环境卫生和室内的清扫保洁，包括公共活动场所、公共走廊、大堂、广场、停车场的清洁卫生，垃圾的分类、收集、外运（垃圾中转站）；室内外除“四害”；化粪池清洗2次/年。
2.6、会务服务。会议室管理及会议服务，包含会前准备、会中服务、会后整理清洁等工作。
2.7、公共区域绿化养护工作。
2.8、管理与物业相关的资料复印件等。
2.9、采购人与中标人在物业管理委托合同中规定的其他事项。
二、相关标准：
相关行业标准
三、技术规格：
1、日常保洁：
范围：公共区域、会议室及其他指定区域的卫生工作。
1.1 服务标准：
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期清洗，保证没有污渍；
（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
（3）楼梯扶手、标识标牌等各类设施设备要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（4）公共地面每天清洁，随时保洁。地板、踢脚线不得有污渍、垃圾、灰尘。
（5）灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（6）道路、停车场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；
（7）枯枝落叶及时清理；
（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；
（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；
（10）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、露台等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；
（11）要随时保持办公楼内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁。
1.2垃圾收集、分类及外运要求：
要求：配合机关做好垃圾分类各类统计工作。按要求及时清扫、收集、分类（四分类）；垃圾日产日清、密封存放，无外溢、无乱堆、乱倒、乱放现象，并集中运至垃圾中转站。
1.3公共卫生间的保洁：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共享部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供。
1.4公共区域的垃圾桶的保洁：定期清洗，保持干净，无污渍。
1.5流泥井及化粪池的日常清理：保持畅通，无外溢现象，发生堵塞现象及时疏通。
    1.6人员数量要求：不少于2人。
2、安全保卫要求：
2.1服务内容：
保安人员经过培训上岗，精神面貌好，必须具有保安证,白班年龄在40岁以下（含40岁），晚班年龄放宽至50岁以下（含50岁）。负责进出车辆指挥及所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责楼区所有室外区域、所有楼栋室内区域的夜间守护；负责楼内重大活动安保和秩序维护；负责消、治安及其它突发事件处理等。
2.2服务标准：
（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，实行 24 小时值班制度。
（2）严格查验、登记来访人员，无关人员不得进入大楼。指挥进入院区车辆按规范停放，确保停车场秩序井然。对进出院区各类物资进行检查，制止（或报告）各类财产、物资进出情况；确保不发生盗窃事件。
（3）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件。
（4）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。
（5）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行 24 小时消防值班制度。确保消防设施、消防通道完好。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
（6）无私接电源，乱用电器等违章用电现象。
（7）如因物业管理公司失职造成事故和酿成损失由物业公司承担相应责任。
2.3 人员数量要求：不少于4人。
3、水电维修要求：
3.1服务内容：负责水电定期抄表及维修、维护工作；负责门窗、办公桌椅的维修工作；负责公共区域及外围地面小型维修工作；负责其他设施、设备的维修工作。
3.2服务标准：
（1）水电的维护：水电要保证畅通，不得因维护不当造成停水停电。
（2）消防设备和器材的完好率必须达到100%，需要使用时要保证能够用得上，用得好。
（3）灯泡、灯管、门窗、阀门开关接到更换和修理的要求时必须在8小时内派人到现场察看，48小时内处理好。
（4）电梯要定期进行维护，轿厢四壁定期喷擦保养剂，照明正常。发现故障需及时采取措施，确保人员安全；及时与维保公司联系，尽快排除故障恢复正常运行。
（5）其他设施设备的维修、维护，需及时（一般故障48小时内处理好）维修好。维修时不能影响正常办公秩序。
（6）市政临时停水、停电，需第一时间与自来水公司与电力公司取得联系，及时向甲方报告原委及应急处理方案。
3.3人员要求：具有相关证件，持证上岗。随喊随到，不少于1人。
3.4其他：维修材料由甲方提供。
4、绿化维护要求：
4.1服务内容：负责大院所有绿化的维护、养护、病虫害防治工作。
4.2服务标准：
（1）定期定量施肥及病虫害防治，保障植物的健康生长。
（2）定期定量修剪和维护，采取事先防护措施，严格杜绝因暴雨、冰雪、狂风等恶劣天气造成过长的树枝承载过重、断裂，从而危害人员、财产安全现象的发生。如因物业管理公司未采取定期修剪、维护、事先防护措施等因素造成的人员伤亡、财产损失，物业管理公司负有全部责任。并委托第三方评估机构对损失额度进行评估，评估结果需得到甲方的认可后方可执行。
（3）楼道、会议室、餐厅、办公室按甲方要求维护和管理绿植花卉。
5、会务服务要求：
5.1服务内容：
（1）负责各楼层次会议室管理；
（2）妥善保管接待用品；
（3）按要求做好会前准备、会中服务、会后清理等工作；
（4）负责领导办公室清洁、保洁工作。
5.2服务标准：
（1）会务员需大方得体，仪容整洁，着装整齐，佩戴工作牌，禁止佩戴首饰、着浓妆。
（2）到岗后首先清洁桌椅、地面，检查会议室内的照明、空调、设备、会议物资是否正常，发现异常时应立即向主管报告。
（3）参会人员进入会场后，服务员应举止大方地为他们递上茶水，当会议开始时会务员应主动巡查，以便能及时给新到的参会人员送上茶水，直至与会人员基本到位。
（4）与会人员基本到齐后，会务员将自己管理区域内的会议室内茶水添加一遍后，每隔25-30分钟到会议室加茶水，直至会议结束（如有特殊情况可自己把握）。
（5）在加茶水过程中，会务员应及时留意会议室内设备运行是否正常、空调温度是否舒适，服务工作需细致周到。
（6） 巡视会议室的准备情况和会议的进行情况，以便有突发事情时及时应对。
（7）会议临时需要的物资，应5分钟内送到。如无法满足，会务员亦应5分钟内到会议室向客人解释，如客人不满意或不接受，会务员应通知负责人到场解决。
（8）会议结束后，应即时清理会议室，包括将桌椅摆放整齐；盒纸锁回茶水柜；所有设备恢复原状；会议临时用品（插线板、座位牌牌、临时增加的椅子、白板等）还到仓库。清洁会议室及桌椅，清洁后关闭灯、空调、门窗，以便迎接下一个会议。
（9）每天下班前，会务员应对会议室检查一遍门、窗、空调、灯、设备是否关好才能离开。
5.3人员要求：1人。女性，年龄不超过35岁，端庄大方，高中以上学历。
6、其他工作要求：
6.1服务内容：统筹物业相关工作、协调工商联相关工作。
6.2人员要求：1人，男性。
7、物业服务人员配置及管理：

序号	岗位名称	配置数量	岗位设置说明
1	安全保卫	4	负责院区安全保卫、秩序维护、停车场管理、消防管理。
2	保洁服务	2	负责公共区域清洁、保洁，负责公共区域绿化养护工作。
3	内勤	1	协调物业、工商联相关工作；报刊收发。
4	维修	1	负责水电及其他设施设备、场地的维修、维护工作。
5	会务	1	负责会议室管理及会务服务，包含会前准备、会中服务、会后整理清洁；负责领导办公室清洁、保洁。
6	项目主管	0	兼职管理；组织、协调、处理物业各项事务。
7	合计	9

四、交付时间和地点：
服务时间及地点：
1、服务时间：市工商联指定时间。
2、服务地点：市工商联指定地点。
3、委托管理期限:合同三年，一年一签。
4、采购人每年12月对当年物业管理服务进行考核验收，考核验收不合格，采购人有权无责任终止合同，并不再续签下年度合同。
 
五、服务标准：
1、按照实际工作需要配备物业管理人员，所有工作人员须素质较高、形象较好，通过专业培训，保证上岗人员具备上岗应具备的素质要求，符合国家相关法律法规规范要求，且相对稳定。
2、项目经理须有经理上岗证书，全面负责本项目的工作。
3、统一着装，持证上岗。
4、物业管理工作人员能自觉遵守采购人（业主）的各项规章制度。物管企业及人员必须严格执行保密制度。
5、每季度发放征求意见表，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提高管理与服务质量。
六、验收标准：
项目按长沙市《关于加强政府采购合同履约验收工作管理的通知》的规定
七、其他要求：
其他约定事项：
1、房屋的公共部位、公共场地的维修、养护等单项工程费用以及涉及到公用设备设施维修、更换等由甲方负责。日常维修由中标人负责，材料由甲方供应，人工费不得列支。
2、因物管公司责任造成财产损失、丢失，物管公司负责全额赔偿。
3、物业管理公司要严格管理工作人员，确保全年无一例安全、火灾事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。
4、投标人要制定物业服务人员组织机构及岗位职责，明确各项服务的标准、操作规程。制定处置各类事故的应急预案和措施。
5、鉴于该采购项目的特殊性，投标人应本着支持、诚信的态度，在投标文件中承诺按照招标人招标文件和实际管理过程中的要求进行物业管理。
6、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
项目特别说明：
1、付款人：长沙市工商联（国库集中支付）。
2、付款方式：签订合同后，按月支付服务费。甲方对乙方上月服务情况确认无误并收到乙方出具的等额规范发票后，次月上旬支付上月费用，财政未及时支付的情况除外。
3、本项目采用费用包干方式服务，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的全部费用，如一旦中标，在服务过程中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。