一、功能及要求：
一、采购项目名称
长沙市雨花区砂子塘街道机关大院物业外包服务采购
二、 物业概况
 
长沙市雨花区砂子塘街道办事处位于长沙市雨花区曙光南路1号，总建筑面
积大约为 8000 平方米，主要经济技术指标如下：
 
 

序号	项 目	单位	指标	备注
1	建筑面积	8000m?		以实地场地为标 准

 
三、服务范围和内容
 
服务范围：办公楼、停车坪、公共区域、会议室、卫生间等处的物业管理服
务(院内住宅区域除外)。
服务内容：出入口人员、车辆出入管理：办公楼重点位置出入口管理，24 小时保卫和公共秩序维护；安全、消防运行管理；会议服务；物业公共区域及会
议室的卫生保洁生活垃圾每天1-2次收集。
 
四、总服务人数：不少于， 6  人，驻场工作人员不少于， 6 人(★)
1、项目经理兼临时会务服务：1人
2、保洁员：2人(负责办公区域、公共区域、会议室、厕所等场地保洁工
作)
5、安全保卫3人(负责来访登记、值班室、车辆管理、巡逻、分区管理等)
五、服务标准和要求
 
(一)管理层
1、配备一名项目经理，全面负责本项目物业管理工作。
2、 建立与完善项目物业管理服务的各项工作计划，并认真组织实施。
3、 配合采购人其他相关工作安排及大型活动的配合工作。辅助完成采购人
内各项绩效考核指标。
 
(二)、会务服务
 
1、服务内容：负责口常工作和会务服务。
2、 服务标准：领班兼会务服务人员要着装统一，行为规范、服务热情、大
方、周到、有礼。定期对会议室的会议设备进行检查，并做好检查记录。如有问
题应及时处理，保证各种会议能够正常运行。
 
(三)安保服务
 
建立保安、车辆、道路及公共秩序等各项管理制度并认真落实，实行24小 时值班制度。
1、人员要求
 
(1)专职保安人员，五官端正，身体健康；无残疾、无驼背、无明显疤痕、
无明显纹身、无色弱色言、体重无明显超重；语言表达流畅；知法懂法，严守
保安从业规范。
(2)具有高度的警惕性及防卫能力；能处理和应对物业区域公共秋序维护工
作。能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌据各类刑事、
治安案件和各类灾害事故的应急。
(3)吃苦耐劳，对工作认真负责，严格、细致；具有良好的心理素质、责 任心、纪律观念强；具有较强的观察、分析和判断是非的能力；意志坚强，具有
一定的情绪自我控制能力；
(4)上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，工牌佩戴规范，仪容仪表规范
整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。
2、人员和车辆出入管理
(1)砂子塘街道办事处大楼出入口24小时值班看守，前坪上午8:30-下
午17:30立岗，并有详细交接班记录。
(2)外来车辆非公务不得进入砂子塘街道办事处停车坪。
(3)对进出物业服务区域的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、
有序、道路畅通；
(4)对进出砂子塘街道办事处内的各类物资检查登记，确保无财产失窃案
发生，确保无私藏的易燃易爆及危险品进入物业服务区域。
(5)引导和指挥进入砂子塘街道办事处的车辆按规定路线行驶，并有序停
放。
(6)加强外来人员的管理，外来人员进入楼内需询问、登记，严禁推销产
品的人员进入大楼内推销商品，影响工作人员上班。
3.其他保安服务
(1)保安人员做好安全防范和日常巡视工作，每天18:00至第二天6:00 按指定路线定时巡查，重点部位(物业区域道路、出入口、楼层)应设巡更点， 有巡更记录，确保无偷盗及斗殴等治安事件发生，发现问题及时处理并报告砂子
塘街道办事处办公室。
(2)接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助进行应急处理和保护现场
证据，并报告砂子塘街道办事处，控制现场局势，等待警方处理。
(3)各类治安、刑事、上访、消防、交通事故等突发事件应急处理，发生
突发事件时立即采取措施，并及时报警和配合公安部门处理：在遇到异常情况或
甲方人员紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应处理措施。
(4)做好消防设备巡查管理。确保消防设施、消防通道完好。建立消防组
织机构，排除消防隐患、违章处理情况、熟悉消防设施分布，设施到位完好检查、
记录、整改，坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；
(5)如因物业管理公司失职酿成事故和造成损失，由物业公司承担相应责
任。
(四)保洁服务
 
1、整体要求
(1)地面和墙面：地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；
宣传标语等每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。
(2)楼梯扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
(3)消防栓、指示牌等公共设施：每日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污
溃。
(4)天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
(5)门、窗等玻璃：保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
(6)天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。
(7)垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理一至二次；垃圾
收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
(8)卫生间：地面无积水污渍，台面清洁无水珠，台盆光亮无污迹，洁具清  洁光亮；纸篓垃圾及时收集，便器无污垢尿迹，整个卫生间无蜘蛛网、无灰尘、
无杂物无蚊蝇、无异味。
 
2、会议室卫生保洁
 
会议室的卫生要求在会议开始前和会议结束后进行打扫，要保持卫生整洁。
 
3.公共卫生间的保洁：
 
保洁要求：地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无
异味，洁具表面清洁平净，洗手台面无积水、无污渍，并做好向采购人领用和补
充卫生间洗手液、卷纸等耗材物品相关工作。
 
4、 公共建筑物、地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿
化地的卫生工作。
 
(六)其他工作
 
1.负责小型水电维修。
2.物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采
购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、
内部奖惩措施等。
 
2、完成其他领导交给的临时工作，服从砂子塘街道办事处办公室的管理。
 
六、 服务报价
 
1、本次采购响应的报价为三年度服务的报价。
2、 电梯、照明、供水及物业管理服务办公作业的用水、用电等公共能耗费
用由采购人承担，不纳入物业管理服务成本。
 
3、物业管理服务器材、设施。
环境卫生、秩序维护服务等服务器材、设施(仅限员工服装)由物业公司负 责，其他在本物业服务的使用的所有工具及设施设备均由采购人负责提供，供应
商按计划向采购人申报免费领用并登记。
 
4、卫生保洁用品
 
卫生保洁耗材用品均由采购人提供，供应商按计划向采购人申报免费领用并
登记。
 
5、物业管理服务用房
采购人按照国家相关法律法规标准执行免费提供物业用房；采购人不提供物
业人员用餐，由中标人自行负责，相关费用包含在供应商本次物业服务报价费内。
 
七、服务费用支付
 
1、付款人：长沙市雨花区砂子塘街道办事处；
2、付款方式：通过国库集中支付，合同签订后，物业管理服务费用按季度
支付，每季度第一个月15日前支付上月物业管理服务费。
3、本项目定点三年，合同一次签订三年。时间：2023年3月19日至2026年3月18日。
4、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详 细到本项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务、社保等所有 费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人
不再支付任何费用。
 
八、物业管理考核细则
(一)考核办法
1、采购人将制定《物业管理考核管理办法》,对物业管理工作的考核、评分
采取百分制，每个季度进行一次，低于80分以下，每1分对应本季度应付物管
费的一个百分点。考核分数在80(含)以上，按合同要求100%支付物业。
2、 对未按要求着装等不符合要求的情况每次扣除1分，对信件丢失、发生  偷盗事件等差错事故根据后果的严重性扣除2-5分，对物业管理的投诉，经调查
属实的，酌情扣除1-2分。
3、对于办公人员的满意率测评结果进入对物业管理工作的考评，每低于90%,
1 个百分点扣一分。
4、 每个季度进行一次物业管理满意度调查，满意度在/95%以上的全额支付  物管费。低于95%的，以95%为基数，每差一个百分点扣除本季应付物管费的一
个百分点，连续两次考核低于95%,甲方有权终止合同。
5、物业管理人员本身原因造成财产的直接损失，由物业管理公司全额赔付.
6、 每年12月份对物业实现年度考核，年度四个季度考核中其中三个季度考  核分值在90分(含)以上，将对物业公司人员进行奖励，按照合同年度总费用1%
进行奖励，分值在80分(含)至90分，将对物业公司人员不进行奖励。
(二)、考核项目评分细则(总分100分)
1、保洁占40分：
(1)、  电梯卫生5分
标准：轿厢整洁无烟头纸屑等杂物，轿厢内定时擦拭保养油。
(2)、楼道卫生10分
标准：保持地面干燥清洁，地面没水迹、杂物、垃圾桶表面不能有污物，垃
圾桶周围清扫干净等。
(3)、会议室卫生5分
标准：保持会议室干净整洁，做好会前会后及时保洁。
(4)、  室外场地5分
标准：办公楼大院儿内随时保持无灰尘、垃圾、烟头、纸屑，派专人循环清 扫，保持各类标牌、栏杆、墙面整洁。
(5)、卫生间5分
标准：无异味、地面无水渍、镜面明亮、台面无杂物干净，窗台无尘土。
(6)、   一 楼大厅5分
标准：地面干净无杂物、墙面、柱面、顶棚、显示屏、宣传栏、装饰物、门 窗无尘土。
(7)、其它5分
标准：工作人员服装整齐，服务态度良好，有无接到投诉。
上述每发现一处不合格，扣除1分，直至扣完为止。
2、 安保占40分：
(1)、  门岗出入登记10分
标准：外来办事人员、车辆出入登记齐全，发现可疑人员及时告知安全科。
(2)、  室外室内巡逻10分
标准：每日定时巡逻、消防检查，做好安全防范工作，发现问题及时上报， 做好巡视记录。
(3)、停车管理10分
标准：做好停车场车辆秩序的管理，无乱放乱停现象出现。
(4)、其它10分
标准：有无接到投诉，工作人员服装整齐，服务态度良好，无出现打架斗殴 事件发生。
上述每发现一处不合格，扣除1分，直至扣完为止。
3、 综合管理占20分：
(1)、对未按要求着装等不符合要求的情况每次扣除1分，对信件丢失、发  生偷盗事件等差错事故根据后果的严重性扣除2-5分，对物业管理的投诉，经调
查属实的，酌情扣除1-2分。
(2)、对于办公人员的满意率测评结果进入对物业管理工作的考评，每低于
90%,1个百分点扣一分。
上述每发现一处不合格，扣除1分，直至扣完为止。
 
九 、其他要求
 
1、合同执行期间承包方所发生的劳务纠纷，工伤事故与采购人无任何关系，
一切经济损失和法律责任由中标人承担。
2、中标人从业人员要求统一着装，工作期间不吸烟，无不文明行为，不得
与工作人员发生口角、争吵、打架事件。
3、 本项目中标人在向采购人提供服务期间的所需要的工具和耗材由采购人
免费提供，中标人仅限提供管理服务人员工作服装相关费用。
4、 从业人员男性60岁以下，女性55岁以下，身体健康。
5、 对物业公司的其他要求：因物业公司责任造成财产损失、丢失或其他责
任事故的，由物业公司承担相应责任。物业公司应制定严格的保密制度，服从砂
子塘街道办事处的保密规定，防止泄密事故发生。
6、 投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外
自负。
7、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，做出承诺及说明。
二、相关标准：
详见“功能及要求”
三、技术规格：
详见“功能及要求”
四、交付时间和地点：
详见“功能及要求”
五、服务标准：
详见“功能及要求”
六、验收标准：
详见“功能及要求”
七、其他要求：
详见“功能及要求”
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。