湖南省宁乡市城市运营发展有限公司：第四办公区及人武部物业项目采购需求公开 一、功能及要求：

宁乡市行政中心第四办公区坐落在宁乡市花明北路，占地面积11275㎡，房屋建筑两栋，框架结构，总面积7202.55㎡，车库3个，其中原住保局办公楼为一栋12层建筑物（含地下室），建筑面积6296.54㎡(其中一层光大银行使用563.25㎡，不在本次物业招标服务范围之内)，11楼设有大会议室（268㎡），负一楼建筑面积503.79平方米。

宁乡市人武部院子位于玉潭街道香山巷83号，占地9446平米，绿化面积近2000平米，办公大楼建筑面积3460平米，住宿楼建筑面积1728平米。

（一）、物业基本情况

1、第四办公区：

①占地面积11275㎡，总面积7202.55㎡，11楼设有大会议室（268㎡），负一楼建筑面积503.79平方米，有设备用房（包括变配电室、水泵房）；附楼一栋2层，建筑面积906.05㎡（含厨房、餐厅及传达室），篮球场1个，车库3个，汽车停车位88个,办公区内绿化面积2900㎡，进驻单位中有市监局、粮食局、旅游局、烟办等单位,上班干职工200余人。

②主要设施设备

配电系统：500KVA厢式变压器一座，型号S9-M-500/10;负一楼设配电间，GGD配电柜9个，办公区内120KW发电机一台。

消防系统：主控柜1个，型号SAN030D,北京立安山雀智能系统有限公司生产，消防水泵控制柜3个，型号PX16007,负一层设置80m?消防水池一座。

二次供水设备：三楼设管道增压泵（立式）一台，楼顶设30m?水池一座（消防补水、生活供水共用）。

视频监控系统一套，摄像头40个。

电梯：主楼设富士达电梯1台11站，华升富士达电梯有限公司生产。

2、人武部院子：

①大院分为办公区和生活区两部份。办公区包括一栋5层的办公楼及闲置的招待所、食堂等区域，一个灯光球场、一座150立方米的水塔和一个锅炉房及配电房等设备设施。车位48个，卫生间8套。

②主要设施设备

电力系统为市电，视频监控系统一套。消防系统无，电梯无，会议室无。

二、相关标准：

执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范

三、技术规格：

1、办公房屋建筑的一般性日常维护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下室等。

2、公共设备、设施的运行、管理。包括：消防设备设施、监控、自动道闸等.。

3、机关公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、维修和管理。包括办公区以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与小车车棚、路灯、交通标志、围墙、隐蔽工程设备设施、供排水设施、大楼室内外照明设施、高、低压配电设备、楼宇亮化设备、果皮箱、厨房设备等；高、低压配电24小时值班，严格按照电力部门的规章和要求操作。

4、监督和管理专业公司分别对网络、通讯等弱电设备及高低压配电、自来水等设备设施的专业维修、维保。

5、内部安全保卫工作。包括：机关范围内全方位安全、车辆停放与外来车辆的管理、消防系统与安全监控系统等设施设备及其他财物的安全管理，保安人员全方位巡查。

6、绿地、花木、园林等的养护、修剪与管理；公共区域、走廊管理。

7、公共环境卫生清扫和保洁垃圾的收集与清运（不含垃圾外运费）、四害灭杀。

8、物业档案管理与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明、竣工验收资料，设备的说明书、保修单、检测证明、合格证等。

9、本项目中央空调、电梯、消防、给排水设备的日常管理，办公区无直饮水系统。

四、交付时间和地点：

服务周期：一年（2022年—2023年）

五、服务标准：

物业公司提供的服务必须达到如下标准（另有具体月考核细则）：

（一）人员配备要求

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于采购人（业主）。

3、根据行政中心第四办公区及人武部院子区域的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，所有工作人员一律实行分类（按不同工种）管理、编号（自然号）管理，挂牌上岗，充分利用人力资源。

4、总用工人数不少于21名，其中：办公室不少于1人，综合管理1人，秩序部不少于12人，工程部不少于1人，环境部不少于6人。对所有聘用人员必须依据国家相关法律法规签订劳动合同。

5、各类人员专业素质要求如下：

（1）管理人员

经理：有丰富的行政机关管理经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

综合管理人员：能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强，办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。

（2）工作人员

工程人员：两年以上物业服务经验，责任心强，具有较强的组织、协调和决策能力，具有相关部门颁发的中级以上职称，有三年以上专业设备管理经验，熟悉本专业，能承担专业设备的管理、维护、工程预决算与决策工作，责任心强，具有一定组织协调能力。

消防安全监控值班员：持消防员上岗证和电工证，掌握消防知识和应急处理能力，具有一定的计算机知识，有消防监控设备设施的监测经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。年龄：男性56周岁以内，女性50周岁以内。

保洁工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁工作标准操作技能。年龄：男性56周岁以内，女性55周岁以内（50周岁以内员工比例不得低于50%）。

园林绿化技工：高中以上学历，中级及以上职称，三年以上园林绿化管理经验。

保安员：退伍军人或保安专业学校毕业人员优先录用，品貌端正、身体健康、品行良好，经甲方政审合格，无违法违纪记录。工作责任心强，能吃苦耐劳。高中或中专以上学历，男身高1.65米以上（含1.65米），女身高1.6米以上（含1.6米），年龄50周岁以内。

（3）员工培训：必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握采购人专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。

物业公司对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由物业公司承担。物业公司按规定要给聘用员工购买社会保险，其费用由物业公司承担，计入物业成本（由中标人先行购买后向采购人提供购买五险人员名单、金额凭证后，由采购人在支付给中标人的物业管理费中据实拨付）。

6、一线人员最低月工资标准：保安1900元，保洁及绿化1900元，工程维修工2600元。

7、员工要求统一着装，员工服装按招标人要求配置，其费用由物业公司负责。

（二）卫生保洁要求

1、日常保洁

范围：公共场所、建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡、清洗，保证没有污渍。

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。

（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理。

（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。

（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

（10）不定期进行环境消杀。

2、垃圾收集及外运要求：

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）

3、公共卫生间的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

4、每年度清理化粪池两次，每月清理物业范围内所有沟渠、窨井一次。

5、公共区域的垃圾桶保洁：定期清洗，保持干净，无污渍。

（三）绿化养护要求

1、服务内容：物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95％，草坪纯度95％。

（四）安全保卫要求

1、服务内容：负责进出的车辆秩序维护；门岗出入物品的检查登记；负责大楼内部、广场巡逻及办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防火、防盗等报警、消防监控设备的运行管理；公共秩序的维护，治安、防火防盗及其它突发事件处理等。

2、服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及电视监控室24小时值班。

（2）严格查询，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好。

（3）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行。

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件；无因管理责任引发的治安刑事案件。

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部位，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（五）设备、设施维保要求

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、新风管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水池保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行捡查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。加强临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度；供电运行和维修人员必须持证上岗；在检修和改造操作中实行悬挂安全警示牌、现场监护人制度，杜绝责任事故发生。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行检查，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、消防设施的检查要求：

每月检查一次，做好记录，及时报修。

5、房屋门窗管理维护：

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100％。

8、各类急修不超过10分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。

9、协助做好节能降耗工作。

六、验收标准：

1、物业服务公司应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。为了保证本项目的服务质量及保密要求，投标人须在商务技术文件中提供保证服务质量及保密要求的承诺，并由法定代表人亲笔签字并加盖单位公章，否则视为无效投标。

2、所有工作必须有台账记录。

3、物业服务食宿安排情况：食宿自理。采购人免费提供2间办公室，2间员工宿舍；其水电费由使用方承担。

4、水、电、照明等设备设施的维护与维修：单项工程、单个元器件400元以下(含400元)的维修由物业公司负责（费用由采购人和中标人共同确认后，由中标人承担）。

5、物业服务公司聘用的保安人员要相对稳定。聘用时须与采购人共同审核其资质及相关条件，新聘人员必须报采购人备案。

6、中标人不得对本物业整体或分项对外承包，如发现以上情况，立即终止合同。

七、其他要求：

1、服务周期：一年（2022年—2023年）。

2、结算方法：

付款人：湖南省湖南省宁乡市城市运营发展有限公司

付款方式：通过国库集中支付。

支付条件：依据考核结果按照先服务后付款的方式按月付款。(具体以合同为准)。

中标人对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由中标人承担。中标人按规定要给聘用员工购买社会保险（生育保险、养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险），其费用由中标人承担，计入物业成本。

3、首次签订合同后，物业中标单位15日内必须进场。

4、中标人所属工作人员的安全及其他一切意外风险与劳动纠纷由中标人承担，采购人概不负责。

5、为保证物业管理工作的连续性，便于工作的顺利开展，中标人必须在双向选择的基础上优先对原中标人工作人员培训录用。

6、对物业管理工作进行日督查、周点评、月考核，对差错事故及达不到要求的情况将根据合同及考核细则进行处理。

①每个月对照考核细则对物业公司进行月考核，考核得分在95分及以上的全额支付物管费。低于95分的，以95分为基数，每差一个百分点扣除本月应付物管费的一个百分点；

②物业管理人员本身对行政中心一办西1－4栋财产造成的直接损失，由物业管理公司全额赔偿。

7、中标结果公示期间，采购人将根据相关规定，组织有关人员对中标候选人提供的有关业绩进行现场考察核查，如发现弄虚作假，则依据相关规定取消中标资格。

8、采购人不统一组织现场踏勘，有踏勘需求的投标人自行与采购人联系

9、如新增其他服务内容另行协商。

附件：《行政中心物业管理考核办法》

考核评分标准：满分 100 分，由采购人按照公开、公平、公正的原则，进行考核评分综合汇总。

序号	考 核 内 容 及 要 求	评分标准
1	年初制定详细的设施设备月、季、半年、年保养计划，计划报物业管理科备案认可，严格按计划认真执行，并做好详细记录。	抽查发现未按保养计划执行扣 1-2 分
2	制定电梯、中央空调、给排水、供配电系统等设备详细运行操作规程，并及时做好员工操作培训。按时做好设施设备运行巡查工作，并做好记录，发现问题及时处理。	操作规程不健全或缺少的每项扣 2 分；巡查记录不全或数据不准确的每 次扣 0.5 分。
3	电梯（客梯、消防梯）、中央空调系统（制冷、采暖）由厂家进行维保，物业公司按照规范要求督促到位，并做好记录。	抽查一次不到位的每次扣 0.5 分
4	工程维修人员每季度开展一次主动上门服务，并做好记录，及时解决所反映的问题，并对各办公室设施进行维护保养。做好日常维修工作，接到报修通知后必须在 15 分钟内赶到现场。	未按季度上门服务扣 2 分；服务不到 位的扣 1 分；维修不及时的每次扣 0.5 分。
5	上班时不准喝酒、睡觉、擅离岗位；值班人员必须 24 小时在岗。	发现一次扣 1 分
6	设备房保持整洁、通风，照明完好，清洁卫生，机身洁净仪表清晰，不乱堆杂物，严禁吸烟。各类操作开关设置明显标志	一处不合格扣 0.5 分

序号	考 核 内 容 及 要 求	评分标准
1	行政中心保安人员，履行职责，遵守安保管理制度，统一着装， 精神饱满，仪容整洁，责任心强，文明规范。	一人一次不合格： 扣 1 分
2	加强对行政中心范围内的全面管理，未经机关后勤服务中心批准严禁车辆驶入未开放区域，发现有车辆进入的，除要求恢复损坏设施外。	发现一次扣 1 分
3	值班保安人员，工作态度端正，按规定佩戴执勤红柚章，工作认真负责，文明用语，礼貌待人，行礼规范，服从和接受安保科领导调度指挥和安全检查。	一人一次不合格： 扣 0.2 分
4	按照投标文件配备的安保人员，必须无条件足额满员，并持有保安培训证上岗。	少一人一次： 扣 2 分
5	保安人员留长发、蓄胡子、留大鬓角者，上岗时间衣冠不整、穿便服，值勤时与他人闲聊、嘻笑打闹、打盹、看书报、打牌、下棋、饮酒。	发现一人一次： 扣 0.2 分
6	不坚持管理制度，工作简单粗暴，造成他人人身伤害或物品损坏；交通管理不按规范操作，造成车辆乱停乱放，严重影响交通秩序。	发现一次扣 0.5分
7	行政中心发生一起打架（群打群殴）未及时制止，含内部人员。	发现一次： 扣0.5 分
8	保安队长或班长要对行政中心消防设施设备每月开展一次安全检查，消防中控室每周检查一次，发现问题及时处理，并将检查情况以书面形式报告安保科备案。	缺少一次：扣0.5 分
9	发现重大上访群体和突发事件，要按照上报程序和有关规定及时报告，及时处置。	发现未报一次：扣 0.5 分
10	保安人员要经常性开展业务培训和技能培训，平均每月不少于 3 个工作日时间。	发现一次每次扣1 分
11	对行政中心安保重点部位和重要设施每月进行一次安全隐患排查，并做好检查记录，夜间巡逻，每 1 小时一次，主附楼巡查每晚二次，有台账记录无差错，发现问题未及时报告，及时整改。	每少一次：扣 1 分

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。