第三章 服务需求

本项目共计 1个包组，包号为001 。包组内不允许缺项。

履约期限：一年

履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。

付款条件

付款比例

付款时点为每完成服务时限的1/4，达到服务要求，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款；达不到服务要求，按照评分标准，扣除相应款项。

按同时段实际完成额支付

满足付款条件后应即时付款，最长不得超过15天

物业服务工作（不少于29人）

建筑面积：全运二西路 8 号校区约为 47550 平方米。

一、基本要求

1.不得侵犯个人隐私或者泄露在物业管理中获知的甲方明确要求保密的信息。

2.维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

3.物业人员工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

4.物业人员身体健康，无传染病及精神病等不能控制自己行为能力的病史。所有人员持身体健康证上岗。

5.乙方必须保证其工作人员的人身安全，甲方不承担责任。

6.物业费用包括：员工工资和社会统筹（包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险）；工会经费；服装费；管理费；税费。

7.如遇甲方需要物业人员加班的，加班费由乙方承担。

8.物业办公设备及办公用品由乙方承担。

9.每个学期对校园整体进行两次开荒式清扫。

10.物业人员（维修、保洁、绿化）工作时间：每天7:00 到 16：30（午休1.5小时）。每周周一至周六上班（周日下午安排值班保洁）。

物业宿舍管理人员工作时间：住宿生在校时间，每天晚21:00-次日早7点，中午安排值班人员检查午睡。

11.物业员工一律禁止在校园内吸烟。

12.乙方在与物业人员签订合同后一周内，向甲方提交所签合同的复印件1份。

二、人员安排

项目经理1 人、保洁员12人、维修工2 人、宿舍管理员12人（含男女寝室各一名负责人）、绿化工1人、校医1人，共计29 人。

（一）项目经理 1 人

1.人员要求：男女不限，年龄45岁以下，全日制本科及以上学历（投标时提供复印件），沟通能力强，组织能力强。

2.职责范围：负责校区物业的全面管理工作。

（二）保洁员12人

1.人员要求：男女不限。男 60 岁以下、女 55岁以下，责任心强，掌握保洁基本常识。

2.职责范围：

除教室外所有室内及室外区域（不含食堂）的卫生保洁工作，包括但不限于走廊、读书角、卫生间、水房、楼梯踏步台阶、墙裙、公共区域的玻璃、卫生桶等卫生清洁及垃圾清运工作。

3.管理标准：

（1）保洁标准要达到：校园内无杂物，玻璃光亮，走廊、门框、楼梯扶手等处无灰尘。楼内地面要光亮，无死角。垃圾要及时清倒。走廊棚顶不能有灰尘。定期清理死角，清理消防栓箱，电暖气罩等。楼内走廊每天至少清扫 3 次，卫生间、水房课间结束后必须立即清扫。应及时听从学校安排、积极配合学校完成好应急卫生工作。

（2）所有区域卫生保洁实行标准化清洁，有专人监督检查。

（3）不得擅自堆放杂物。

（4）服务文明、规范、准时。

（三）绿化工1 人

1.人员要求：男性，年龄在 60 岁以下。相关园林专业毕业或有3年以上绿化工作经验（投标时提供证件佐证），掌握树木种植、养护等相关知识。

2.职责范围：负责校园内所有花卉、树木（包括果树）的浇水、病虫防治、树木剪枝、清除杂草等日常养护与管理等工作。

3.管理标准：

（1）服务文明、规范、准时。

（2）听从学校临时工作安排、积极配合学校完成好应急的其他工作。

（四）维修工2人

1.人员要求：男性，年龄 60 岁以下，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，至少有一人具有强电专业基础知识，并持有特种作业操作证（电工证，开标时携带原件）熟悉电气设备维修、保养等工作，政审合格。

2.职责范围：负责校园内各楼（屋）的水、电应急维修、疏通下水道、门窗、地面、墙体等校园设施维修以及应急抢修工作。

3.管理标准：

（1）服务文明、规范、准时。

（2）应及时听从学校临时工作安排、积极配合学校完成好应急的其他工作。

（五）宿舍管理员 12人

1.人员要求：年龄：男 60 岁以下、女 50岁以下，责任心强，有较高的素质，有爱心，具备一定的学生公寓管理经验、一定的医疗常识及突发事件应急处理能力。

2.工作时间：21:00至次日早7:00。（为学生烧水并且灌暖壶的管理员要提前上岗），中午管理学生午睡值班12点到13.30。

3.职责范围：

（1）学生回寝前烧好开水并且灌好暖壶，摆放在指定位置。

（2）做好接待学生回寝准备，巡视各个寝室，开灯，通风，检查设施设备情况，发现异常及时上报。

（3）组织学生有序归寝，巡视洗漱、就寝情况，维持正常秩序。及时发现生病及心理有波动学生，严格按学校的要求进行科学合理的处理，遇到严重事件，可以联系值班领导干部、联系家长，进行处理。

（4）学生归寝完毕后，锁好公寓楼门，检查学生回寝人数，核实请假情况，并及时上报公寓管理员。

（5）熄灯后巡视就寝情况，严禁同学做与就寝无关的事情，发现有违犯者及时纠正并做好记录工作，并根据情况及时上报。

（6）5:30前起床，并及时打开走廊灯与水房厕所灯，观察学生起床洗漱情况，监督学生整理内务、值日生清扫卫生及摆放物品等工作。6:00好组织学生按时出寝，对没有按时出寝的同学做好记录。

（7）每周组织学生进行一次大扫除，大扫除期间做好监督、检查、评价工作。

（8）每周五将一周检查情况上报给学生公寓负责人， 每月对每个班级的住校生表现情况进行一次汇总并上报。

4.管理标准：

（1）文明服务、规范、准时。

（2）听从学校临时工作安排及时间调整、积极配合学校完成好其他的应急工作。

（六）校医1人

1.人员要求：年龄50 岁以下，男女不限，全日制专科及以上学历（投标时提供复印件），有校医工作经验。身体健康、责任心强、有较高素质、有爱心。负责医务室工作。

2.工作时间：学生在校期间，每天7:30-16:30。

宿舍管理评价表

项 目

管 理 规 范 与 标 准

分值

得分

一、 管理 与服务

（30）

1、遵守学校的各项规章制度，按规定及程序开展工作；按时公布学校颁发的通知、规定，不得张贴未经学校同意的通知，公告及其它宣传品等。

2

2、按合同要求配备工作人员，岗位职责上墙；实行定岗、定责、定人，工作人员必须遵守岗位职责，不得出现工作疏漏；不得出现无故缺勤、脱岗、空岗现象。

2

3、工作人员统一着装并佩戴工作牌；对待老师、学生态度谦和，服务热情；主动接受师生监督。

2

4、认真完成学校布置的有关工作，按要求执行，工作到位、态度积极，不推诿，工作中无弄虚作假现象。

3

5、管理规范，具备完善的管理体系；建立健全各项工作档案和学生住宿档案、管理台帐，工作记录要求全面、具体、真实；并做好材料上报及归档工作。

4

6、开展文明宿舍评比活动，配合学校做宣传活动；宿舍楼的门厅、楼道、走廊布置突出文化氛围和育人功能，文明宿舍达宿舍总数的 20-30%。

3

7、管理员不得在办公室等工作区域（含校园内）抽烟，并对每次学生上学和离校工作重视，有措施、有规定、有效果。

2

8、对学生违纪情况有教育、有记录、有反馈。

5

9、无学生投诉现象，学生的民调满意率为 85%。

3

10、宿舍管理员人数符合合同要求，少一人扣 2 分。

4

二、 环境 卫生与 安全管理（40）

1、每天对学生宿舍内的卫生和内务进行检查,并有记载。

2

2、楼内走道清洁无垃圾、无积垢，空气清新，地角线无灰尘；墙壁无污迹、无灰尘，无乱贴乱画；天花板无灰尘和蜘蛛网；门窗洁净、玻璃明亮；灯管灯具明亮、目视无灰尘；楼梯扶手，消防箱内外干净无灰尘。

5

3、盥洗室地面无积水，盥洗池上下内外无粘垢、无蜘蛛网，瓷砖面洁白明亮。

4

4、厕所内空气流通，便池无尿垢，瓷砖面洁白，墙面和天花板无灰尘、无蜘蛛网，下水道畅通。

3

5、垃圾桶及时清空，桶外壁保持干净，无粘附物，卫生工具在规定地点摆放整齐。

1

6、学生住宿房间内空气流通清新，无异味；地面床下无垃圾灰尘；墙壁干净无乱贴乱画；天花板无吊灰、无蜘蛛网；门窗干净，窗玻璃明亮；灯管灯具目视无灰尘。

1

7、学生床铺被褥叠放整齐；台面生活用品摆放整齐；室内无乱悬挂物、拉线，设围幔现象；窗台、阳台整洁无杂物。

1

8、楼周围环境卫生保持好，无乱扔垃圾；墙面干净无乱张贴。

2

9、环境卫生保洁好，定期灭杀蚊蝇、蟑螂、鼠害，做到“四无四净”及时清运垃圾。

2

10、定期检查消防设施器材配备，安全通道及标志等情况，制定各类突发事件的处理预案有突发事件发生按预案及时处理并上报学校；宿管人员掌握报警途径以及消防器材的使用方法。

2

11、学生无无故迟归，无留宿外人情况，对迟归现象有教育措施。

4

12、管理人员熟悉管区内学生80%以上；宿舍内盗率低于1%，外盗率低于0.5%；无人身伤害和火灾事故，管理人员每日巡视不少于两次。

4

13、对于宿舍内的安全用电等制度的执行情况能经常进行检查，能有效禁止违章用火、用电现象，采取措施，消除火灾隐患。

4

14、地面、墙面、门窗、门锁、家具无残损；水龙头无滴漏，水箱无长流水，电灯无长明灯。

2

15、管理中融入环保意识，有废电池收集桶。

2

16、无学生投诉现象，学生的民意测评满意率达 85%。

1

三、资产管理与维修（30）

1、按合同要求及时对所管理的宿舍资产进行清查与交接；并做好所管理的宿舍资产备案备查工作，配备专业人员，持证上岗。

5

2、在受托管理期间，能管理好、维护好学生宿舍的固定资产，保障各项资产的完好，安全和正常运转。

3

3、不得将学生公寓的固定资产随意搬出和外借。

2

4、及时处理学生的报修，对损坏的资产联系学校进行维修。

6

5、报修手续简便，学生能主动报修；维修及时可靠，管理人员对维修有验收，建立报修档案。

6

6、对学生人为损坏物品的报修，按学校要求统一收费。

2

7、在资产管理和维修中无学生投诉现象，学生的民意测评满意率达 85%。

6

总分

100 分

85 分以上合格，不扣服务费

80-84 分扣 5000 元

80 分以下扣 10000 元

连续 3 次 80 分以下公司自动退出

保洁服务评价表

考核标准

分数

服从安排

10 分

保洁人员服从招标人总体安排。

2

保洁人数必须达标，学校抽查，每次少一人次减 2 分。

4

保洁员不迟到、早退，学校抽查，每不达标一次减 2 分。

4

公共区域

50 分

不见积水、不见杂物、不见积土、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪便；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净；无裸露垃圾、无垃圾死角、无明显积尘积垢、无脏乱差顽疾。校园内不吸烟。

5

停车场、车行道、人行道、室外消防通道及外围公区地面每月清洗一次，每日清洁一次，平时进行巡回保洁保持地面无垃圾、无泥沙、无烟头和纸屑等杂物、无积水、无青苔、无污渍和斑点，无口香糖等附着物，检查时抽查 50 平方米地面、无烟头、果皮、纸屑香口胶等垃圾杂物，地面目视清洁卫生。

7

室内地面目视地面无明显灰尘及污渍。

5

服务项目内各种告示牌、路牌、灯箱、宣传栏等每周全面清洁一次，平时巡回保洁保持表面干净，无积尘、无污渍、无斑点、无锈迹、无口香糖等附着物。检查时抽查 2~3 个，用纸巾擦拭无明显灰尘，表面光亮。

4

消防管道、消防栓箱、管理区域内的消防设备设施每周清洁一次，平时巡回保洁。 表面干净、无积灰、无污渍、无装饰等附着物。平时抽查 2～3 个消防箱，无垃圾、无杂物、无蜘蛛网。

5

消防通道及人行通道上灯具、应急照明、疏散指示牌、监控头每周清洁一次， 平时巡回保洁。表面干净、无灰尘、无污迹、无油漆脱落现象，无口香糖等附着物。

7

垃圾存放点地面无垃圾：无白色垃圾、泥沙、污水、积水；墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网。

3

垃圾箱（ 桶）每天清洁一次，平时巡回保持。放置端正、无歪斜现象。外表光亮干净、无污迹、无口香糖等附着物。无异味，垃圾桶内垃圾不超过 2/3 。

6

及时清理垃圾，所有垃圾转运至指定的垃圾收集点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾。

4

做好垃圾袋装化。

4

卫生间

20分

每周用清洁剂全面清洁一次，每日清洁 4 次，平时巡回保洁。每天进行大冲洗， 无粪便、无水迹、无污迹、无头发，清洁干净。

4

洗漱台每天清洁一次，保持台面无水印、无杂物、无污迹、明亮干净。

3

小便池无黄渍、锈渍等。大便池无锈渍、不积大便、无异味。

3

墙面、隔断及其附属设施设备和天花每月全面清洁一次。每天保持光亮干净、无污渍、无灰尘、无水迹；墙面四周保持干燥、无蜘蛛网、无杂物。

3

卫生间保持无异味。

3

每天巡回保洁，随时保持干净干燥、无积水、无脚印。及时清理垃圾桶内的垃圾， 垃圾容量不超过 1/2。

4

楼层楼道（4）

无痰迹、无口香糖印、无杂物、无白色垃圾及蜘蛛网。

4

通道栏杆（3）

每周擦拭一次，栏杆无灰尘、无污渍，保持干净光亮。

3

天花板（5）

项目管理区域内所有人行通道、楼道、楼梯间等天花，无蜘蛛网、无积灰、无污渍。

5

扶梯（8）

每天擦拭电梯轿厢内、扶梯每周擦拭一次，并保持干净光亮，电梯轿厢、地面洁净，无痰迹、无口香糖印、无杂物。

8

总分

100 分

85 分以上合格，不扣服务费

80-84 分 扣 5000 元

80 分以下扣 10000 元

连续 3 次 80 分以下公司自动退出

注：如有特殊情况，要根据学校具体工作要求做相应调整。

附件3

评分细则

（综合评分法适用）

（一）基本评分标准

包号

项目

分项名称

评分标准

满分

价格部分

投标报价

1. 评标基准价：系指满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价。

2. 投标报价得分＝（评标基准价／投标报价）×10，得分保留至小数点后两位。

10

技术部分

服务水平及方案

总体服务方案：包含但不限于重点难点分析、整体服务设想、服务目标、服务定位、目标管理及针对性举措等。方案完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得 5 分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得 3 分；方案一般，满足项目需要，得 1 分。

5

保洁服务方案：包含但不限于清洁方案、清洁保洁工作计划、作业程序、工作标准、清洁设备使用及保养管理等。方案完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得 5 分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得 3 分；方案一般，满足项目需要，得 1 分。

5

垃圾清运方案：包含但不限于垃圾收集、分类、清运工作规程及垃圾处理流程等。方案完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得 5 分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得 3 分；方案一般，满足项目需要，得 1 分。

5

工程运维服务方案：包含但不限于设施设备及建筑物的日常和定期维修养护计划、节能降耗措施等。方案完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得5 分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得3 分；方案一般，满足项目需要，得1分。

5

宿舍管理服务方案：方案完善，科学合理，针对性和可行性强，得 5 分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得 3 分；方案一般，满足项目需要，得 1 分。

5

绿化管理服务方案：方案完善，科学合理，针对性和可行性强，得 5 分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得 3 分；方案一般，满足项目需要，得 1 分。

5

内部质量监管方案：方案完善，科学合理，针对性和可行性强，得 5 分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得 3 分；方案一般，满足项目需要，得 1 分。

5

人员培训与激励机制：方案完善，科学合理，针对性和可行性强，得 5 分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得 3 分；方案一般，满足项目需要，得 1 分。

5

档案管理方案：包含但不限于档案资料收集、分类、归档、保管、借阅和复制、鉴定和销毁等。方案详细完整，流程科学规范，针对性和可行性强，得 5 分；方案较详细完整，流程较为科学规范，有较好针对性和可行性，得 3 分；方案一般，满足项目需要，得 1 分。

5

应急预案：包含但不限于各类突发事件（包括但不限于防汛、疫情防控、火灾事故、气体泄漏、食物中毒、高空坠物等）应急处置程序、具体措施、注意事项及相关记录。方案完整详细，科学合理，运作流畅，针对性和可行性强，得 5 分；方案较科学合理，有较好针对性和可行性，得 3 分；方案一般，满足项目需要，得 1 分。

5

商务部分

人员资质

拟派项目经理持有物业管理师职业能力等级证书的，得 2 分。

2

拟派项目经理持有物业承接查验与设施设备管理岗位师资培训结业证书的，得 2 分。

2

拟派维修工每有1人持有大专及以上学历证书的，得 1 分，本项最多得 2 分。

2

拟派维修工每有1人持有物业承接查验与设施设备管理岗位师资培训结业证书的，得 1 分，本项最多得 2 分。

2

拟派维修工每有1人持有中级及以上电气工程师职称证书的，得 1 分，本项最多得 2 分。

2

拟派宿管员有人持有三级（高级）及以上心理咨询师职业资格证书的，得 2 分。

2

拟派宿管员有人持有生产经营单位安全生产管理人员安全培训证书的，得 1 分。

1

拟派校医持有全日制本科及以上学历证书，且所学专业为医学相关专业的，得 2 分。

2

拟派校医持有中医类医师执业证书的，得 3 分。

3

拟派校医持有三级（高级）及以上公共营养师职业资格证书的，得 2 分。

2

注：以上拟派人员除须提供证明材料外，还须提供开标前 3 个月内投标人为其连续缴纳社保的证明材料。

体系认证

投标人具有有效期内的质量管理体系认证证书。

1

投标人具有有效期内的环境管理体系认证证书。

1

投标人具有有效期内的职业健康安全管理体系认证证书。

1

荣誉信誉

获得国家省市物业管理部门（政府部门或行业组织）颁发的国家省市级荣誉每有 1 个得 0.5 分，最多得 1 分。

1

经营业绩

近三年内投标人每提供 1 个非住宅类物业服务合同得 1 分，最多得 16分。

注：须提供合同原件以对应投标文件中的复印件进行评审。同一服务单位不同时期的合同算做1个业绩。

16

合 计

-

100