项目需求

供应商在制作响应文件时仔细研究项目需求说明。项目需求包括技术要求和商务要求:技术要求是指对采购标的功能和质量要求，包括性能、材料、结构、外观、安全，或者服务内容和标准等;商务要求是指取得采购标的的时间、地点、财务和服务要求，包括交付（实施）的时间（期限）和地点（范围），付款条件（进度和方法），包装和运输，售后服务，保险等。

供应商不能简单照搬照抄谈判文件项目需求说明中的技术、商务要求，必须作实事求是的响应。如供应商提供的货物和服务同采购人提出的项目需求说明中的技术、商务要求不同的，必须在《商务部分正负偏离表》和《技术部分正负偏离表》上明示。

一、项目概况：

叠石桥跨境电商产业中心大楼进行物业管理服务项目，建筑面积约15000平方米（六层）、外场、停车场面积约7500平方米，大楼西侧场地约3042平方米。

上述小区面积如有出入，仍按照包干价计算。

大楼设施设备主要有：配电设备、弱电设备、空调设备（约239台）、会议设备、监控设备、供暖设备、供水设备等。

二、人员配备

大楼配备人员：管理人员兼会计内勤人员1人；工程部维修人员：1人；保安人员4名（其中监控2人）；保洁人员2名；合计：8人。

人员安排说明：

2名保洁定人定岗，落实保洁责任制。

4名保安值班人员24小时对班倒，同时兼任客服管理工作，

③负责整理、搜集反馈的问题，并负责联络相关职能部门解决问题。

④工程部实行专人巡逻检查制度，及时发现问题，主动解决问题，并做好相应记录工作。

⑤管理人员负责统筹全面管理。

注：①专职维修人员要有水、电以及其他设施设备熟练的维修技能，服务规范，并取得相关专业的资格证书。

②中标单位需帮该项目配置人员办理团体意外伤害保险，合同签订前提供。出现任何安全事故由中标单位承担责任。

三、物业管理服务范围及要求

3.1大楼的管理、维修、养护等

物业公司须加强对叠石桥跨境电商产业中心大楼服务区域内所有建筑物内外墙、顶层屋面的管理，平时应对使用人告知大楼内设备使用事项，不得出现违规操作等现象，发现违规操作应及时制止，并全权处理到位，处理结果应当做好记录上报管理部门及相关备案记录。做好服务区域内绿化养护等工作。

3.2委托管理事项

1、物业管理区域内公共秩序和治安防范管理；

2、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

3、物业管理区域内共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

4、物业管理区域内公共环境卫生保洁；

5、物业管理区域内的绿化养护和管理；

6、物业管理区域内各种器材及消防系统等的维保及管理；

7、物业管理区域内入驻企业产生水电费的收取并上缴园区财政；

8、物业管理区域内在经营活动中需要的其他特约有偿服务。

3.3物业管理服务执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范

所有服务项目参照《民法典》、全国物业管理示范大楼标准及评分细则（建住房物[2000]008号）、城市房屋修缮管理规定（建设部第11号令）、物业管理企业资质管理试行办法（建设部）、全国物业管理从业人员岗位证书管理办法（建设部）、《中华人民共和国消防法》、《公共卫生条例》。

3.4物业管理服务的要求

1、物业公司按照服务职责，围绕年度服务保障目标和各项任务，制订工作计划并报业主方审定后实施与备查。做到周有安排，月有计划，季有检查落实，年度有目标。

2、接受业主方工作检查、指导和督促，认真参加业主方组织的旨在加强服务质量，提高保障水平的各类会议与活动。

3、有完善的物业管理方案，各项规章制度健全，并认真落实各项规章制度（包括处置突发事件应急预案）。

4、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

6、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务热情、主动。

7、根据需方需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应公示服务项目与收费价目。

8、因需方工作需要，相关岗位临时性增加人员或节假日临时抽调人员，中标方应无条件服从，费用含在本次报价中。

9、物业公司按合同规定，配备足够的管理和服务人员，上报业主方取得同意后，保持管理队伍基本稳定，不得擅自减少。管理和服务人员变动或调动，必须事先通知并经业主方同意，且在三日内配齐。员工因病事假而缺勤，及时补岗。如经抽查，发现管理和服务人员减少，且无正当理由，业主方有权按实际减少的人数扣除中标方当月相应的人均服务费。

10、物业公司必须根据《劳动合同法》、《社会保险法》将管理服务费足额用于员工的工资（员工工资不得低于当年度海门最低工资标准）、服装费和缴纳城镇职工基本养老保险、城镇职工基本医疗保险、工伤保险等法定险金费用。业主方将对中标方发放工资和缴纳法定险金费用的情况进行抽查，发现违规问题，不仅要追回被挪用的金额，还将罚扣中标方年管理费的10%。中标方必须按时发放管理和服务人员的工资（在业主方支付当月管理服务费后一星期内付清该月工资）且将发放工资明细交业主方备案，并作为业主方支付中标方次月管理服务费用依据。如中标方延期支付当月工资，业主方将相应延期支付中标方次月管理服务费。

3.5物业管理服务标准

3.5.1、保安服务内容：

1、24小时门卫值班；

2、24小时物业管理区域内导行、值勤、巡逻、维持治安；

3、停车场和管理区域内车辆管理；

4、报刊杂志信件等分发服务。

具体要求

1、门卫：物业管理区域内24小时的门岗值守。对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理。做好各类来访人员的问讯、登记及限定区域接待工作。对来访客人用语应规范。对物品进出实施分类管理，拒绝危险物品进入。

2、巡视：明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，维护住大楼内部和外围部分的安全秩序工作。对重点区域、重点部位，至少每2小时巡视一次并记录。发现违法、违规行为应及时制止。巡视应宜保持两人一组进行巡视，并针对所发生的情况采取相应措施；巡视中发现各区域的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

3、停车管理：按照规定时间对停车场进行管理。保安人员应对出入管理区的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放，车辆停放有序。无易燃、易爆等物品存放。非机动车应定点停放，并及时做好整理和疏导自行车、电动车、摩托车的管理服务工作。

4、突发公共事件处置：乙方须制定物业突发公共事件的应急预案，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理。

5、日常及处理突发事件应急要求（参见下表）

6、消防管理：建立健全消防管理制度，建立消防责任制；管理消防器材，保持其完好。楼内应保持消防通道畅通，定期进行消防宣传和消防演习。

7、如遇突发事件，无条件配合好业主做好突发事件的应急工作且保证人员的及时到位。

8、保障外场及停车场清洁，绿化带无白色垃圾。

9、加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录，保安之间要保持联系。

3.5.2、保洁服务内容：

1、大楼内公共部位的保洁，包括建筑内部走廊、安全楼梯洗手间、开水间、垃圾筒、灯具等公共部位的保洁服务。

2、由业主指定的部分室内卫生保洁。

3、大楼外场保洁，包括道路、广场、停车场、绿花带等公共区域的保洁服务。

4、疏通维护，包括大楼内雨水、各类污水管道、井座、地漏等下水道的疏通和维护。

5、整个区域垃圾的收集和集中堆放到指定地点。

具体要求

1、提高专业化程度，提高管理和服务水平，提高满意率。

2、加强安全管理，无等级安全事故、工伤伤亡事故和致残事故。

3、加强保洁质量，保洁范围和区域无脏乱现象和不洁死角。

4、提高服务技能，无因保洁不当造成建筑物、构件、物品、物件和设备等损坏事故。

5、保持地面无污渍，无烟蒂，无痰迹，无垃圾；柱面、墙面无灰尘；玻璃大门无手印，窗户窗台无灰尘；开关面板干净，无污渍、破损。

6、保持走廊、通道和楼道等部位清洁、光亮，无污迹，无脚印、无污渍，无浮灰。垃圾筒每天清理干净。

7、公共卫生部位和卫生洁具清洁，无水迹，无头发，无异味。墙面四角保持干燥，无蛛网，地面无脚印，无杂物。金属器具保持光亮，无浮灰，无水迹，无锈斑。卫生用品齐全，卫生间空气清新，定期消杀。

8、楼层内无杂物乱堆现象。

9、在规定的时间内做好广场、车道、停车场、指示牌、废物箱等保洁，绿化带内无垃圾、纸屑、烟蒂、浮灰、污物。墙面四角无灰尘，无蛛网，保持干净。

10、按国家卫生城市标准和要求对公共场所和周围环境定期进行预防性卫生消杀，制定详尽的消杀预防方案，消除老鼠蟑螂苍蝇及其他有害昆虫及其滋生条件，做到科学、有效、有记录。

11、完成突发性事件造成的保洁工作，配合做好防汛、防冻、防台风、防火的应急处理。

3.5.3、设备设施维护标准及要求：

1、设施设备巡查，消防隐患排除，有记录，发现问题及时报告，确保设施设备完好运行良好；

2、排污、排水井盖畅通，无堵塞外溢现象，道路通畅，路面平整，井盖完好，发现问题及时登记、报告、维修。

3、公共照明设备完好，发现问题及时登记、报告、维修。

上述设备运行维护管理所需的备品、备件、物料、辅料及有关主管部门规定收取的控制、测试等费用由业主方负责；各设备的大、中修及委外维保单位的落实由业主方负责，并支付相关费用。中标方负责相关设备的日常维护，并做好与设备委外维保单位的联系、协调、配合工作。

3.5.4、防疫要求：

如遇公共和突发疫情，物业公司按照上级要求，做好防疫门岗执行、小区消杀和排查等相关工作。

四、商务要求

1、合同期限：一年。

2、本次投标报价要求：

（1）本次报价包括人员工资、社保、加班费、劳护用品、服装、工具、常规保洁耗材、设备的维保及管理费用、利润、税金、办公经费等完成本服务项目的全部费用。

（2）人员工资不得低于政府规定的最低工资标准，且按南通市海门区社保部门规定的最低缴费基数缴纳各项保险和基金。

（3）管理费是指除人员工资、服务用品耗材以外的一切费用。

3、各投标单位应同时制订前期介入服务方案。

4、业主在与中标单位签订物业管理合同前，将保留对本项目物业管理内容中的部分服务项目指定分包给某一具备资格的专业服务单位承包的权力。若出现该指定分包的情况，涉及该专业服务的报价将从投标总报价中扣除，但该专业服务纳入物业管理统一管理，由物业管理单位承担管理责任。

5、提前终止合同的情形

中标方在服务期限内存在以下情形，应承担相应的法律后果，业主方有权单方提前终止合同。

①中标方未按照《劳动合同法》、《社会保险法》为管理和服务人员按时定额缴纳城镇职工基本养老保险、城镇职工基本医疗保险、工伤保险等法定险金费用或工资标准未达到当年度南通市海门区最低工资标准。

②中标方未按照业主方规定要求足额配置管理和服务人员或擅自减少管理和服务人员，影响业主方的司法安全、物业管理。

③中标方未经业主方同意擅自变动或调动人员的。

④对业主方提出劝辞建议的不称职人员未及时予以清退或调离。

⑤中标方未按照业主方规定要求按时发放管理和服务人员的工资。

⑥因中标方工作失职造成业主方重大司法安全事故、消防及水电安全事故、其他责任事故或隐瞒、瞒报安全责任事故。

⑦中标方不能完全履行合同约定的其它义务，且经业主方两次通知整改，未整改到位。

⑧合同期满，经招标人考核、考评，投标人在服务期间管理服务达到合同约定的标准和要求、招标人满意的，合同可续签。

6、付款方式：

合同签订后，预付合同价款的10%，余款实行先考核后支付方式。物业服务费按甲方每月考核结果，按季度结算，接到乙方有效发票后支付，乙方开具支付增值税发票交甲方财务入账为付款的必要条件，如遇法定节假日、甲方假期、财务封账或乙方发票不符合要求，付款时间相应顺延，甲方对此不承担违约责任。（在签订合同时，供应商明确表示无需预付款或者主动要求降低预付款比例的，采购人可不适用上述规定。）

7、其它相关说明：

①本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。

②投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格。

③中标单位应根据国家、省、市有关法律、法规、政策及与采购人签定的《物业管理服务协议》，对区域内统一管理，综合服务、自主经营、自负盈亏；

④中标单位在管理过程中相对人合法权益遭受损害的，应自行承担全部赔偿责任，管理人员注意自我保护，在管理过程中发生自身伤害或财产损失，均自行负责；

⑤中标单位如在经营活动中有违法现象、出现安全事故等，责任自负，采购人有权终止合同；

⑥中标单位要严格履行投标文件的承诺和物业管理服务协议的约定，如采购方发现管理达不到规定要求，中标单位管理服务水平下降，投诉多等现象或中标单位管理中发生重大失误的，有权单方终止物业管理服务合同，并要求进行财务审计，责任或费用由中标单位承担。

⑦承包单位必须要有一定资格，提供虚假资质证明后果自负。

⑧合同履行过程中，发生意外安全事故全由承包单位自行负责。

⑨投标人应表明对招标人在招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标者的中标通知均具有法律约束力。

⑩投标人同意按照三星镇物业管理项目考核评分标准及中标人承诺标准及配置管理服务人员和提供的服务,并接受根据《物业管理项目考核评分标准》进行一年四次考评。具体评分标准以及物业费支付按照《物业管理项目考核评分标准》执行。

附件：附件:物业管理项目考核评分标准

五、履约保证金：

1.本项目成交后的履约保证金为项目成交价的10%，成交供应商的履约保证金须在成交通知书发出之日起至合同签订前汇入采购单位账户（应当以支票、汇票或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式提交），成交供应商凭成交通知书与采购单位签订合同。超期或未有协商，则视为自动放弃成交资格。

2.成交供应商全部履约合同义务，经采购单位验收合格无质量、进度等问题的，采购人在验收合格后一次性退还履约保证金；3.发生以下情况的，履约保证金不予退还或部分退还：a.签订合同后，成交供应商不履行合同义务的，采购单位有权全额扣除履约保证金，全额不予退还，同时采购单位亦有权终止合同，中标供应商还须承担相应的法律赔偿责任。

b.成交供应商在履约过程中发生违约行为，给采购单位造成损失的，采购单位有权在成交供应商缴纳的履约保证金中予以扣款，以弥补采购单位经济损失，不足的部分成交供应商另外补齐。

4.根据《南通市财政局关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知》（通财购〔2022〕23号）精神，对政府采购信用档案中无不良记录的中小企业免收履约保证金。确需收取履约保证金的，按照《关于在政府采购领域开展履约保证保险网上办理试行工作的通知》（通财购〔2022〕8号），直接在网上办理履约保证保险替代实质性的履约保证金缴纳，进一步减轻企业现金流压力。集中采购的中标（成交）供应商可在南通市公共资源交易金融服务平台“履约保证保险”模块在线申请履约保证保险投保。

中小企业声明函（工程、服务）

本公司（联合体）郑重声明，根据《政府采购促进中小企业发展

管理办法》（财库（2020）46号）的规定，本公司（联合体）参加（南

通市海门区三星镇人民政府）的（南通市海门区三星镇人民政府采购

叠石桥跨境电商产业中心物业管理服务项目）采购活动，工程的施工

单位全部为符合政策要求的中小企业（或者：服务全部由符合政策要

求的中小企业承接）。相关企业（含联合体中的中小企业、签订分包

意向协议的中小企业）的具体情况如下：

1.南通市海门区三星镇人民政府采购叠石桥跨境电商产业中心物业

管理服务项目，属于物业管理行业；承建（承接）企业为（南通盛昌

物业管理有限公司），从业人员98人，营业收入为_万元，资产总

额为150万元，属于（微型企业）；

2.（标的名称），属于（采购文件中明确的所属行业）；承建（承接）

企业为（企业名称），从业人员_人，营业收入为_万元，资产总

额为_万元，属于（中型企业、小型企业、微型企业）；

以上企业，不属于大企业的分支机构，不存在控股股东为大企业

的情形，也不存在与大企业的负责人为同一人的情形。

本企业对上述声明内容的真实性负责。如有虚假，将依法承担相

应责任。

企业名称（盖章）：南通盛昌物业管理有限公司

日期：2023年2月6日