招标
东莞市莞城建筑工程有限公司物业管理服务定点议价采购公告
金额
88.33万元
项目地址
广东省
发布时间
2022/06/30
公告摘要
公告正文
东莞市莞城建筑工程有限公司物业管理服务定点议价采购公告
东莞市莞城建筑工程有限公司采用定点采购议价方式实施本次采购。
一、项目信息
（一）项目名称：东莞市莞城建筑工程有限公司物业管理服务定点采购
（二）项目编号：DDYJ-2022-484841
（三）预算金额：883,363.50
（四）采购需求：
| 编号 | 服务描述 | 需求描述 | 数量 | 计量单位 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 服务描述：物业服务内容 需求详细说明:查看附件查看附件 |
物业服务内容 1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、卫生间、门窗等（不含外墙玻璃幕墙的清洗、房屋结构、设备设施大中修部分以及楼内平面大面积修缮）。 2.共用设施、设备的运行、维修、养护和管理，包括：共用的供水管道、供排水系统设备、落水管、共用照明、垃圾道、消防设施设备、监控系统、电梯、网络、设备机房等，由甲方修复验收合格之后交物业管理。 3.构筑物的日常维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、围墙等。 4.绿地、花木、路灯等的日常维修、养护与管理。 5.公共环境卫生，包括整个区域公共部分、停车场、各建筑物的大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、广场、道路等的清洁卫生、垃圾的收集与清运。 6.维护公共秩序，包括安全监控、巡查、门岗执勤、值班室来访登记、验证、报刊、信件收转、办公区域定时巡查、物资出入登记等。 7.交通与车辆停放秩序的管理。 8.管理与物业相关的工程图纸、档案与竣工验收资料。 9.对物业使用人违反物业管理制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、向甲方反映等措施。 物业服务期限为12个月，计划2022年07月01日至2023年06月30日（一年）止。按月支付管理费。 | 1 | 项 |
商务需求
| 编号 | 需求内容 |
|---|---|
| 1 | 详见附件 |
（五）议价发起时间：2022年06月30日
二、供应商报价须知
（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
三、定点议价规则
（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
四、项目联系方式
联系方式：黄惠东 15017133726
采购单位：东莞市莞城建筑工程有限公司
2022年06月30日
南城大院
物
业
管
理
方
案
目录
一、物业概况
二、物业管理的整体设想及策划
（一）服务模式
（二）管理定位
（三）物业服务范围与内容
三、物业管理架构
（一）服务中心职能及分工
（二）服务中心架构
（三）人员配备
（四）各岗位人员素质要求、人数配置表
四、各专项服务方案
（一）综合管理服务
1.投诉管理
2.回访管理
3.收发服务
（二）安全与秩序管理
1.管理目标
2.管理内容
3.安全管理手段和方式
4.基本要求
5.公共秩序管理
6.消防安全管理
7.交通秩序管理
8.保密安全管理
9.秩序维护队伍建设
（三）清洁管理
1.管理目标
2.工作思路
3.科技型清洁管理
4.“零干扰”清洁管理
5.环保清洁管理
6.安全清洁管理
7.科学化、规范化清洁管理
8.水池清洗、化粪池清理及水景池的日常管理
（四）室外绿化养护
1.管理定位
2.室外绿化管理
3.室外绿化管理运作
4.室外绿化管理标准
（五）设备设施管理
1.设备管理基本要求
2.消防系统
3.给排水系统
5.供电系统
6.弱电系统
7.监控系统
8.电梯系统
10.公共设施
11.节能降耗
五、突发事件应急处理预案
（一）处理突发事件的原则与方法
（二）各种突发事件应急预案
六、各项服务指标的承诺
东莞市莞城建筑工程有限公司（简称“莞建公司”）拟委托
------------（简称“，”）为位于广东省东莞市城市风
景与塘贝一路交叉口东50米的南城大院实施物业管理工作，现
根据该项目的实际情况，制订以下物业管理服务方案。
一、物业概况
物业类型：办公写字楼、宿舍、饭堂。
项目位置：广东省东莞市城市风景与塘贝一路交叉口东50
米。
大院占地面积：约7200平方米；总建筑面积：约11800.91
平方米（主楼4977.26平方米，附属楼3301.86平方米，宿舍楼
2114.82平方米、厨房406.97平方米）；绿化面积：320平方米；
停车位：105个（以上数据以莞建公司提供为准）。
南城大院合署办公单位：东莞市莞城建筑工程有限公司、东
莞洪梅河西投资发展有限公司、广东东鸿物业发展有限公司、东
莞市新华商智文化发展有限公司、东莞秀美房地产开发有限公
司、东莞市盈胜房地产开发有限公司、广东粤恒房地产开发有限
公司、广东粤恒医疗科技有限公司、东莞市墙材革新与建筑节能
办公室、东莞市绿色建筑协会、广东星悦文化发展有限公司、广
东昊邦实业投资有限公司等进驻单位。
二、物业管理的整体设想及策划
（一）服务模式
物业管理公司与东莞市莞城建筑工程有限公司签订物业管
理服务委托合同，并在合同中明确由物业管理公司负责物业管理
事宜。物业管理公司与各入驻单位签订物业管理费分摊协议并负
责收取物业管理费。
（二）管理定位
南城大院原属于政府机关的办公场所，其物业建筑功能主要
是以办公为主，展厅，会议室及员工食堂等多种功能，其物业特
殊性决定了物业管理的定位也必然有更为高远的追求。
（三）物业服务范围与内容
1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋
顶、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、卫生间、门窗等（不
含外墙玻璃幕墙的清洗、房屋结构、设备设施大中修部分以及楼
内平面大面积修缮）。
2.共用设施、设备的运行、维修、养护和管理，包括：共用
的供水管道、供排水系统设备、落水管、共用照明、垃圾道、消
防设施设备、监控系统、电梯、网络、设备机房等，由甲方修复
验收合格之后交物业管理。
3.构筑物的日常维修、养护和管理，包括：道路、室外上下
水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、围墙等。
4.绿地、花木、路灯等的日常维修、养护与管理。
5.公共环境卫生，包括整个区域公共部分、停车场、各建筑
物的大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、广场、道路等的清
洁卫生、垃圾的收集与清运。
6.维护公共秩序，包括安全监控、巡查、门岗执勤、值班室
来访登记、验证、报刊、信件收转、办公区域定时巡查、物资出
入登记等。
7.交通与车辆停放秩序的管理。
8.管理与物业相关的工程图纸、档案与竣工验收资料。
9.对物业使用人违反物业管理制度的行为，针对具体行为并
根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、向甲方反映等措
施。
三、物业管理架构
根据管理需要，设立南城大院物业管理服务中心。
（一）服务中心职能及分工
根据日常管理需要服务中心下设4个部门，服务中心实行项
目负责制，各部门在物业项目负责人的统一领导下，全面实施东
莞市南城大院物业管理服务工作。
1.服务中心：负责客户接待、诉求处理、服务咨询、收发服
务等服务工作。
2.秩序维护部：负责区域内的秩序维护、交通与车辆管理、
设备巡查、治安防范及消防管理等工作。
3.环境管理部：负责区域内环卫保洁、垃圾收集、四害消杀
以及园林、绿化养护等工作。
4.工程技术部：负责区域内物业维护及设备运行的技术管理
等工作。
（二）服务中心架构
物业管理服务中心
项目负责人（秩序班长兼）
（1人）
秩序维护部工程技术部环境管理部
（2人）（1人）（6人）
（三）人员配备
本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，建立一
支现代化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，实施先进管理
理念，保证各项物业管理与服务工作高效、快速的开展。
根据现场实际情况测算，该项目拟配备物业管理服务人员
10名，其中项目负责人（秩序班长兼）1人、秩序维护人员2人、
保洁人员5人、绿化人员1人、电工1人。
（四）各岗位人员素质要求、人数配置表
| 序号 | 岗位及 人员数量 | 素质标准 |
| 1 | 项目负责人（秩序 班长兼）1 人 | 大专以上文化程度，年龄 25-45 岁之间，具有 3 年以上物业管理经 验。 |
| 2 | 秩序维护员 （保安员） 2 人 | 初中以上文化程度，年龄在 18-50 岁之间，男性身高 1.68 米以上， 女性身高 1.58 米以上，两眼裸视视力均在 0.80 以上，政历清楚， 提交无犯罪记录证明，身体健康，形象气质佳，思路清晰。 |
| 3 | 保洁员 | 初中以上文化程度，男性身高 1.65 米以上，60 岁以下；女性身高 |
| 5 人 | 1.55 米以上，55 岁以下；政历清楚，身体健康，五官端正，反应 灵敏，无不良习惯。 | |
| 4 | 绿化员 1 人 | 初中以上文化程度，男性身高 1.65 米以上，60 岁以下；女性身高 1.55 米以上，55 岁以下；政历清楚，身体健康，五官端正，反应 灵敏，无不良习惯。有室内外绿化保养经验。 |
| 5 | 电工 1 人 | 高中以上文化程度，年龄 22-50 岁之间，具有国家颁发的相关岗位 操作上岗证，熟悉各类电器维护维修。（需持有电工证）负责大院 的设施设备日常维护、保养等工作； |
四、各专项服务方案
（一）综合管理服务
1.投诉管理
（1）项目负责人处理日常管理事务和紧急事项。
（2）实施首问责任制。管理服务中心任何员工对用户的报
修、建议、意见及投诉，均须第一时间接受，立即报告相关部门
并跟踪落实结果，确保问题解决、用户满意。
（3）投诉的处理原则：当用户投诉时，坚持“五清楚，一
报告”的处理原则。即听清楚、问清楚、记清楚、跟清楚、复清
楚；及时报告。
2.回访管理
（1）项目负责人每月安排物业使用人专访，收集客户要求、
意见、建议或投诉。
（2）各岗位员工日常随机走访征询意见是最重要的沟通渠
道。
（3）项目负责人每月向东莞市南城大院物管对接部门提交
物业管理报告，征询、听取各方面意见和建议。
（4）坚持每半年组织发放一次《用户满意度调查表》，广
泛了解各部门、工作人员对物业管理服务的需求。
（5）强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满
足用户服务需求。
3.收发服务
服务中心指派专人负责收发管理工作，收发类型包括公函、
信件、报刊、汇款单和其它印刷品等。
收发人员应认真负责做好收发工作，做到准确、及时、安全，
不得错发、错收、漏发、丢损、积压、延误。
收发人员在分检、投发涉外公函、信件时，应及时与收件人
或相关部门联系，避免失误。
收发人员严格交接手续，对各部门的挂号信、快递、汇款通
知、邮件、邮包要进行分类登记，及时通知或送交各部门领取，
并办理签字手续。部门或个人领取时，要主动查验证件，登记签
字，做到准确无误，防止差错和丢失。
（二）安全与秩序管理
1.管理目标
通过物业管理周密、严格、规范、高效的安全管理，南城大
院日常公共秩序井然有序，各类重大活动和日常工作的正常进
行，人身、财产得以保障，实现零事故的目标。
2.管理内容
（1）公共秩序管理：主要是保障区域内人身财产安全、公
共秩序维持、公共活动的正常开展。
（2）消防安全管理：主要是防止区域内火灾事故的发生。
（3）交通秩序管理：主要维护区域内交通秩序，防止交通
事故的发生和车辆被损被盗。
（4）保密安全管理：主要是保守南城大院各合署办公单位
各项工作机密，防止各种资料、文件和信息的泄密。
3.安全管理手段和方式
（1）人防技防相结合。实施24小时监控，区域主要出入口
设立固定岗哨。
（2）固定岗、流动岗，建立一个严密可靠的安全体系。
4.基本要求
（1）管理区域制定安全防范制度，保证24小时值班及巡逻。
（2）对来访人员提供指引服务，态度须和蔼。善于发现隐
患和可疑人员，处理突发事件。大件物品出入实行登记放行制。
（3）巡视人员按规定时间和线路巡更，巡视率达100%。
（4）秩序维护员按公司规定统一着装、佩带胸牌、上岗前
应列队整装、仪表仪容整洁端庄，上岗时应佩带通讯、警械装备、
精神饱满、微笑服务。值岗时不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与
保安工作无关的事，不准在厅、堂服务区域内倚墙而立或占用公
共、客用、办公设施休息。
（5）熟悉区内环境，文明值勤，训练有素；保持良好的岗
位形象，态度和蔼、仪态端庄，自然大方、热情；用语规范，说
话和气、口齿清楚。值岗时与用户、访客交谈应使用文明、规范
用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。
（6）用户需要帮助时（如开关车门、提拿重物等），应主
| 16、 清洁 卫生 实行 责 任制 ，有 专职 的 清洁 员和 明确 的责 任 范围 ，实 行标 准 化保 洁； 17、垃 圾日 产日 清， 定期 进行 卫生 消毒 灭杀 ； 18、大 院设 施设 备无 蚁害 ； 19、大 院内 道路 等共 用场 地保 持干 净、 整洁 ； 20、公共 区域 部位 保持 清洁 、无乱 贴、乱画 、无擅 自占 用和 堆放 杂物 现象 ； 楼梯 扶栏 、天 台、 公共 玻璃 等保 持洁 净； 21、排 气、 噪音 等符 合国 家环 保标 准， 外墙 无污 染。 | ||
| 6 | 绿化 养护 | 22、区 域内 绿地 布局 合理 ，花 草树 木与 建筑 小品 配置 得当 ； 23、绿 地无 改变 使用 用途 和破 坏、 践踏 、占 用现 象； 24、花 草树 木长 势良 好， 修剪 整齐 美观 ，无 病虫 害， 无折 损现 象无 斑秃 ； 25、绿 地保 持干 净、 整洁 。 |
其它约定：
1.甲方向乙方提供值班室等，由乙方无偿使用；在职人员住宿、就餐等由乙
方自行负责；
2.大院内公共区域单件维修材料500元内由乙方负责，维修维护所需材料费
用价值500元以上超出部分费用由甲方负责材料费，否则由乙方自行支付，办公
室内的维修费用由各单位自行承担，乙方公示有偿服务明细表，各单位可自行选
择。
3.大院内消防设备设施维修维护所需材料费用价值500元以上超出部分费
用由甲方负责材料费，否则由乙方自行支付。乙方协助甲方及维保单位做好日常
巡查及设备运行记录。
附件一：各单位分摊明细
| 南城大院 2022-2023 年费用明细表 | 南城大院 2022-2023 年费用明细表 | 南城大院 2022-2023 年费用明细表 | 南城大院 2022-2023 年费用明细表 | 南城大院 2022-2023 年费用明细表 | 南城大院 2022-2023 年费用明细表 |
| 序号 | 单位名 称 | 单位面积 （㎡） | 物管费 元/㎡ | 月物管费 | 备注说明 |
| 1 | 洪梅河 西 | 384.68 | 主楼七楼 | ||
| 2 | 东实城 开 | 343.00 | 主楼三楼 | ||
| 3 | 粤恒公 司 | 393.66 | 主楼六楼 | ||
| 4 | 二楼绿 协 | 72.68 | 主楼二楼 | ||
| 5 | 新华商 智 | 292.63 | 主楼一楼 | ||
| 6 | 秀美公 司 | 305.00 | 主楼三楼 | ||
| 7 | 星悦文 化 | 351.62 | 附属楼一楼 | ||
| 8 | 墙改办 展厅 | 840.00 | 主楼一楼 | ||
| 9 | 昊邦实 业 | 638.17 | 附属楼二楼 | ||
| 10 | 东鸿公 司 | 405.51 | 主楼二楼 | ||
| 11 | 秀美公 司 | 364.64 | 附属楼三楼 | ||
| 12 | 盈盛公 司 | 196.34 | 附属楼三楼 | ||
| 13 | 附属楼 五楼 | 527.86 | 附属楼五楼 | ||
| 14 | 附属楼 六楼 | 263.17 | 附属楼五楼 | ||
| 15 | 饭堂二 楼 | 240.00 | 饭堂二楼 | ||
| 16 | 莞建公 司 | 84.87 | 储物间 | ||
| 17 | 莞建公 司 | 102.07 | 接待餐厅 |
| 18 | 莞建公 司 | 242.55 | 档案室 | ||
| 19 | 莞建公 司 | 1586.62 | 办公室及会议室 | ||
| 20 | 附属楼 四楼 | 527.86 | 空置 | ||
| 21 | 宿舍 1 | 3114.82 | 空置 | ||
| 合计 | 11277.75 | 月费用 | |||
| 一年 费用 | 一年 费用 | 一年 费用 | 一年 费用 |
附件二：东莞市南城大院物业管理费用报价明细单
| 类别 | 职位 | 人数 | 职位 | 元/人费 用（不含 税） | 一年 费 用 | 合计（不 含税 ） | 备注 |
| 1 | 项目负责 人（秩序 班长兼） | 1 人 | 1 人 | 1、人工成本含人员工资、社保、公积金、福利费用及员工住宿、餐费等 2、保洁员负责南城大院办公室内，公共环境卫生，包括整个区域公共部分、 停车场、各建筑物的大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、广场、道路等 的清洁卫生、垃圾（包括生活、生产和绿化垃圾）的收集与清运。 3、绿化人员负责大院内绿化维护，修剪。 4、安全员负责大院整体安保工作维护公共秩序，包括安全监控、巡查、门岗 执勤、值班室来访登记、验证、报刊、信件收转、办公区域定时巡查、物资 出入登记等，交通与车辆停放秩序的管理；大院消防设备管理。 5、技术人员负责大院共用设施、设备的运行、维修、养护和管理，包括：共 用的供水管道、供排水系统设备、落水管、共用照明、垃圾道、消防设施设 备、监控系统、电梯、网络、设备机房等，由甲方修复验收合格之后交物业 管理 | |||
| 2 | 秩序维护 人（保安 员） | 2 人 | 2 人 | 1、人工成本含人员工资、社保、公积金、福利费用及员工住宿、餐费等 2、保洁员负责南城大院办公室内，公共环境卫生，包括整个区域公共部分、 停车场、各建筑物的大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、广场、道路等 的清洁卫生、垃圾（包括生活、生产和绿化垃圾）的收集与清运。 3、绿化人员负责大院内绿化维护，修剪。 4、安全员负责大院整体安保工作维护公共秩序，包括安全监控、巡查、门岗 执勤、值班室来访登记、验证、报刊、信件收转、办公区域定时巡查、物资 出入登记等，交通与车辆停放秩序的管理；大院消防设备管理。 5、技术人员负责大院共用设施、设备的运行、维修、养护和管理，包括：共 用的供水管道、供排水系统设备、落水管、共用照明、垃圾道、消防设施设 备、监控系统、电梯、网络、设备机房等，由甲方修复验收合格之后交物业 管理 | |||
| 3 | 保洁员 | 5 人 | 5 人 | 1、人工成本含人员工资、社保、公积金、福利费用及员工住宿、餐费等 2、保洁员负责南城大院办公室内，公共环境卫生，包括整个区域公共部分、 停车场、各建筑物的大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、广场、道路等 的清洁卫生、垃圾（包括生活、生产和绿化垃圾）的收集与清运。 3、绿化人员负责大院内绿化维护，修剪。 4、安全员负责大院整体安保工作维护公共秩序，包括安全监控、巡查、门岗 执勤、值班室来访登记、验证、报刊、信件收转、办公区域定时巡查、物资 出入登记等，交通与车辆停放秩序的管理；大院消防设备管理。 5、技术人员负责大院共用设施、设备的运行、维修、养护和管理，包括：共 用的供水管道、供排水系统设备、落水管、共用照明、垃圾道、消防设施设 备、监控系统、电梯、网络、设备机房等，由甲方修复验收合格之后交物业 管理 | |||
| 4 | 绿化员 | 1 人 | 1 人 | 1、人工成本含人员工资、社保、公积金、福利费用及员工住宿、餐费等 2、保洁员负责南城大院办公室内，公共环境卫生，包括整个区域公共部分、 停车场、各建筑物的大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、广场、道路等 的清洁卫生、垃圾（包括生活、生产和绿化垃圾）的收集与清运。 3、绿化人员负责大院内绿化维护，修剪。 4、安全员负责大院整体安保工作维护公共秩序，包括安全监控、巡查、门岗 执勤、值班室来访登记、验证、报刊、信件收转、办公区域定时巡查、物资 出入登记等，交通与车辆停放秩序的管理；大院消防设备管理。 5、技术人员负责大院共用设施、设备的运行、维修、养护和管理，包括：共 用的供水管道、供排水系统设备、落水管、共用照明、垃圾道、消防设施设 备、监控系统、电梯、网络、设备机房等，由甲方修复验收合格之后交物业 管理 | |||
| 5 | 电工 | 1 人 | 1 人 | 1、人工成本含人员工资、社保、公积金、福利费用及员工住宿、餐费等 2、保洁员负责南城大院办公室内，公共环境卫生，包括整个区域公共部分、 停车场、各建筑物的大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、广场、道路等 的清洁卫生、垃圾（包括生活、生产和绿化垃圾）的收集与清运。 3、绿化人员负责大院内绿化维护，修剪。 4、安全员负责大院整体安保工作维护公共秩序，包括安全监控、巡查、门岗 执勤、值班室来访登记、验证、报刊、信件收转、办公区域定时巡查、物资 出入登记等，交通与车辆停放秩序的管理；大院消防设备管理。 5、技术人员负责大院共用设施、设备的运行、维修、养护和管理，包括：共 用的供水管道、供排水系统设备、落水管、共用照明、垃圾道、消防设施设 备、监控系统、电梯、网络、设备机房等，由甲方修复验收合格之后交物业 管理 | |||
| 小计 | 10 人 | 10 人 | |||||
| 物料 消 耗 | 物料 消 耗 | 保洁物资 | 保洁物资 | 1、清洁物料（包含在清洁卫生工作中消耗的物料、工具等费用）、清洁剂、 消毒剂、除臭剂、扫把、拖把、水桶、垃圾袋公共洗手间配备厕纸、擦手纸、 洗手液等。 | |||
| 物料 消 耗 | 物料 消 耗 | 绿化物耗 | 绿化物耗 | 1、日常绿化维护物耗（包括绿化维护需要的农药、化肥、汽油、工具） 2、苗木的补种 | |||
| 物料 消 耗 | 物料 消 耗 | 维修物耗 | 维修物耗 | 日常维修费用在 500 元以内的与物业设施设备维护管理有关的单次单件单项 由物业承担。 |
| 小计 | ||||||
| 专项 | 专项 | 四害消杀 | 四害消杀 4 次/月 | |||
| 专项 | 专项 | 白蚁防治 | 公共区域、园林绿化树木及建筑室内白蚁防治 | |||
| 专项 | 专项 | 电梯维保 | 大院 2 台电梯日常维护，每月维保两次。在 500 元以内的与物业设施设备维 护管理有关的单次单件单项由物业承担 | |||
| 专项 | 专项 | 化粪池隔油池清掏 | 化粪池、隔油池清理每年至少 2 次，化粪池、隔油池清理每月检查 1 次 | |||
| 专项 | 专项 | 绿化垃圾清运 | 绿化垃圾定期清运 | |||
| 专项 | 专项 | 垃圾清运 | 垃圾清运每天两次 | |||
| 专项 | 专项 | 小计 | ||||
| 其他 | 其他 | 服装费 | 服装，两年一换， | |||
| 其他 | 其他 | 行政办公费 | 办公物料消耗，打印机使用费 | |||
| 其他 | 其他 | 保险费用 | 南城大院保险费用由物业提供 | |||
| 其他 | 其他 | 一次性开办费 | ||||
| 其他 | 其他 | 小计 | ||||
| 一年 费用合计 （不含 税） | 一年 费用合计 （不含 税） | 一年 费用合计 （不含 税） | ||||
| 酬金 | 酬金 | 酬金 | ||||
| 税费 | 税费 | 税费 | ||||
| 一年 费用合计 （含税 ） | 一年 费用合计 （含税 ） | 一年 费用合计 （含税 ） | ||||
| 月平 均费用 | 月平 均费用 | 月平 均费用 | ||||
| 面积（M2） | 面积（M2） | 面积（M2） | 详见附件一各单位分摊明细 | |||
| 单价元/平方 | 单价元/平方 | 单价元/平方 |
注：以上费用为包干费用，详细工作量、要求、标准以物业方案、合同为准
附件三、
考核标准及细则
甲方每月按照物业管理服务指标及考评表对乙方进行物业管理监管
考评，每月计算本月物业管理的考评分，根据月度考评分支付本月物业管
理费，扣分和评分不及格处罚按考评办法执行。
每月考评未扣分的满分100分，考核评分90分（含）以上为合格，
全额支付物业管理费用；每月考评分值不合格的，90分以下部分每扣1
分扣500元，扣完当月物业管理服务费为止。当年2次得分为80分以下
的，甲方有权解除合同。
甲方检查人员做好工作检查记录和投诉记录，检查中发现或受理投诉
不符合服务标准及细则的，按照考核标准确定扣分，向物业公司发出书面
整改及扣分通知书，物业服务中心负责人签字认可并整理保存。每月支付
管理服务费时，统计本月扣分累计数，对照考评办法评定是否合格，不合
格的进行处罚扣款。
| 项 目 | 序 号 | 服务标准 | 评分标准 |
| 日 常 管 理 | 001 | 根据合同要建立人员管理、安全管理、停车场管理、 清洁管理、绿化养护管理、设备设施和基建管理、客 服会务服务以及突发事件应急处理等各项物业管理 制度。 | 每缺一项制度的扣 1 分 |
| 日 常 管 理 | 002 | 根据合同和用户需求书，未达到各项物业管理要求人 员数量配置的。 | 每发生一次扣 1 分， 每缺 1 人按该人员 岗位类别月服务费 扣减物业服务费。 |
| 003 | 人员不能有违法犯罪、劳教等记录，必须是身体健康、 具备岗位所需知识和技能的合法、合格劳动者。相关 岗位人员要持有相关技术专业证书上岗，中标人对录 用人员须严格政审，同时须报采购人审核通过后方可 上岗。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 004 | 重 要出 入 口实 行 24 小 时值 班 和监 控 ，整 个区 域 做到 24 小时有安全护卫人员巡查。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 005 | 确保管理区域未管理疏忽引起的火灾、治安刑事案件 和交通事故。 | 每发生一次不符合 扣 1 分 | |
| 006 | 设立防火工作专责小组，全力配合相关部门做好防火 工作，负责大厦所有门窗、照明、公共区域电器设备 开关，及时发现和排除各种安全隐患。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 007 | 制定突发事件应急处理预案，必要时及时报警并报告 甲方，防止事态进一步恶化，协助保护现场。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 008 | 每季度组织内部员工开展消防演练不少于 1 次，协助 甲方开展消防演习每年不少于 1 次。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 009 | 严格按规定查验进出物资，凭相关手续放行；做好值 班记录和闭路电视录像工作，录像资料至少保留一个 月以上。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 010 | 无授权车辆不能进入执勤人员发现乱停乱放要及时 通知车主清理挪车，按照规定，对无授权车辆，违规 停车超过两个星期的，执勤人员要对车辆进行锁车处 理。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 安 全 管 理 | 011 | 值班期间，不可做与工作无关的事情，譬如聊天、玩 手机、睡觉等。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 安 全 管 理 | 012 | 新入职安保人员必须通过两个星期的业务培训，单人 安保执勤岗位人员必须经过一个月的业务熟悉，才能 独立上岗。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 安 全 管 理 | 013 | 交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，制定可行 管理制度。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 安 全 管 理 | 014 | 委派专人负责停车指引，确保各类车辆按指定位置停 放，做到安全有序、整齐规范。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 安 全 管 理 | 015 | 建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 安 全 管 理 | 016 | 办公区域内需设有规范的车辆行驶、禁鸣、停放等指 示牌或标示牌。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 安 全 管 理 | 017 | 未经甲方批准，不得擅自对区域内停放的车辆收取费 用。 | 每发生一次不符合 扣 1 分 |
| 安 全 管 理 | 018 | 根据用户需求书，其他与交通、车辆、停车场有关的 不符合管理服务标准的事项。 | 每发生一次扣 0.5 分 |
| 清 洁 | 019 | 清洁范围包括办公楼公共部分、办公室内部、卫生间、 停车场、电梯、建筑物外墙、设备房、设备管线、、 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 道路等。 | ||
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 020 | 建筑物生活用水水池定期清洁，每半年由市疾控中心 对生活用水水质检验 1 次，确保供水符合卫生标准， 无二次污染及隐患。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 021 | 梅雨季节做好通风和除湿措施，根据需要对墙面进行 除霉处理。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 022 | 由甲方和乙方共同制定详细的工作制度和管理规定， 对工作质量进行考核，重大项目实行前须征得甲方同 意方可实施。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 023 | 乙方按工作程序对管辖范围内的场所进行清扫保洁， 严格按照工作标准，做到全天候、全方位保洁，特别 是卫生间要做到定人定点定时管理、巡查、监督。。 其中，停车场、运动场、大院通道要每周清洗一次。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 024 | 保持房屋立面、公共楼梯、区域内广场、道路等整洁， 办公楼及地下车库内无乱堆放杂物现象；收集、清运 垃圾，做到日产日清；保持污水排放通畅；定期清理 化粪池、垃圾箱。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 025 | 定期灭杀蚊、蝇、鼠，白蚁、蟑螂等害虫，做到无滋 生源，消杀使用的药物必须是环保、对人体无害的优 质产品，且药物品牌须经甲方认同，同时消杀作业须 由有相应资质的人员进行操作。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 026 | 保持所有公共区域、会议室及办公室清洁，办公室和 卫生间每天清洁 2 次，并确保地面、桌面、家具表、 里等干净整洁，报纸、物品堆放整齐，不见废弃物、 污渍，卫生间保持卷纸、擦手纸充足和洁净无异味。 | 每发生一次不符合 扣 1 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 027 | 按工作程序对范围内的场所进行日常定期的清扫和 不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位 保洁。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 028 | 每月公共区域消杀 4 次，白蚁防治 4 次 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 029 | 卫生间做到按标准每隔两小时巡查清洁 1 次。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 030 | 污水排放畅通，每季度清理化粪池不少于 1 次。 | 每发生一次不符合 扣 1 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 031 | 清洁检查不可有灰尘，每天不定时考核一次。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 032 | 认真做好花木生长状况的检查工作，发现问题及时向 甲方以及绿化公司反馈。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 管 理 清 洁 管 理 清 洁 管 理 | 033 | 植物长势良好，无缺水、无明显病虫害、无黄叶、无 灰尘、无枯死现象。对于各类花木的养护，要求在有 相应资质的技工指导下进行。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
| 034 | 每 10 ㎡绿地内黄土裸露面积累计不超过 1 ㎡，且每 块面积不超过 0.5 ㎡。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 035 | 造型植物形态明显、修剪整齐。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 036 | 绿地无垃圾、杂物，无明显杂草、无积水及随意占用 现象。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 037 | 绿化异常区域有相关提示性标识，主要植物设介绍性 标识牌。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 038 | 养护工作不影响工作人员正常办公。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 039 | 植物品种多样、更换及时、搭配适当、符合环境的要 求。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 040 | 制定设备设施使用运行制度，定人、定时开、关设备， 及时发现设备设施的隐患，发现问题及时处理，防止 安全事故发生。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 041 | 建立设备设施维护保养制度，应由乙方承担费用的维 修保养项目，乙方应及时处理，并定期向甲方汇报（重 要事故及时汇报）；应由甲方承担费用的维修保养项 目，乙方应将情况及时报告甲方，并积极落实处理方 案。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 042 | 严格实施保养计划，每周定期保养与日常保养相结 合，并将保养的情况如实记录，甲方根据需要可以抽 查相关的保养记录。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 043 | 不论何种配件、技术原因，一般性故障当天维修好， 中型故障两天内维修好，大型故障一周内维修好。故 障维修期间，须提供替代配件或设备，确保不影响会 议使用。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 044 | 消防系统保养须达到国家相关标准或行业标准，确保 消防系统能正常可靠运行，每年对消防器材和设备进 行一次全面的检查。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 | |
| 045 | 加强对大楼内外所有照明灯具(含景观照明)、线路、 开关的日常维护检修，确保正常、安全使用。 | 每发生一次不符合 扣 0.5 分 |
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