“俊榕中心(重新招标)”

项目物业管理招标文件

招标人：天津东湖房地产投资有限公司

法定代表人：（签章）

招标代理机构：无

法定代表人：（签章）无

编制日期：2014年2月18日

“俊榕中心（重新招标）”项目物业管理招标文件

一、目的：

本次物业管理招标的目的是通过招标方式选聘一家物业服务企业，为天津东湖房地产投资有限公司开发的“ 俊榕中心（重新招标）”项目提供物业管理服务。

二、招标人情况

名称：天津东湖房地产投资有限公司

地址：天津市武清区新城泉旺北路西侧

联系人：王雪刚

联系电话：59690958

三、招标项目基本情况

见附件一。

四、物业管理服务内容和标准

（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准

1、 房屋外檐：外观完好、整洁；外墙无脱落、无破损、无纸张

乱贴和乱悬挂现象。

2、屋面：无违反规划私搭乱建。

3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。

4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面。

（二）设施设备管理服务内容及标准

1、供配电系统

（1）高低压系统及设备：定期进行维修保养、做好每天检查记

录，派专业人员24小时值班，持证上岗。

（2）备用电源系统：定期维修保养，做好检查记录，及时处理

相关问题

（3） 公共照明设施（含景观照明、航标灯等）：规定时间开启，

专业人员巡查维护。

2、电梯系统

保证楼内电梯设备正常使用进行日常管理维修养护和中修。

（1）安全设施齐全有效，电梯内求救电话正常工作状态。

（2）通风照明及其它附属设施完好。

（3）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（4）轿箱、井道保持清洁。

（5）因故障停梯接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修及时排除故障。

3、空调系统（制冷、供暖）：开关灵敏、业主随意调温度，专业

人员及时维修养护。

4、通风系统（送、排风）：由专业人员每天对通风系统巡查,发

现损坏及时更换、维护,保证通风系统功能。

5、 给排水系统：给排水设备运行维护是为保证市场给排水设备

设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

（1）设备室24小时值班，加强日常检查巡视保证给排水系统正常运行。

（2）建立正常的供水管理制度，保证水质符合国家标准。

（3）加强巡查防止跑、冒、滴、漏保证设备设施完好。

（4）保证室内给水系统通畅。

（5）设备出现故障时维修人员应接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般故障排除不过夜。

6、消防系统

（1） 火灾自动报警系统：灵敏可靠，标志明显

（2）消防控制室及设备系统：消防控制中心主机、消防联动控制

柜正常运行，消防室内设有报警记录。

（3）灭火器配置：定期年检和更换,定期巡视检查,发现问题及时处理。
（4）其他消防设施设备：配备合理更新及时使用有效。

7、智能化系统

（1）楼宇自动化（安防、通讯、网络、巡更等）

按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作。

（2）停车管理系统

监控电脑及软件、主控制器、铺控制器、道闸等设备的维护保养。

8、楼内外标识系统

保证楼内外各类反光标识的干净与完整，定期对各类有源发光标识进行检修维护，按时更换损坏元件。

9、外围设施（旗杆、景观设施等）

每月对外围设施进行例行巡视，对于损坏部门应于3日修缮完毕，对于存在活动部件的外围设施应进行每周巡视。

（三）公共秩序维护内容、标准

（1）门岗形象靓丽，男身高1.75米以上；巡逻岗每天检查负责区域。

（2）建立完善的管理制度和访客登记制度。

（四）公共环境保洁维护内容、标准

保证地面和电梯轿厢干净、整洁。

（五） 绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准

每周大堂浇水养护将损坏的绿植更换。

（六）其它配套服务项目

会议、接待、迎宾、邮件收发等。

（七）其它管理服务内容

（1） 当客户提出特约服务要求时，物业服务机构应在法规允许及能力范围内提供服务。

（2） 提供特约服务前，应与客户确认特约服务内容和服务标准，明示或议定特约服务收费标准。

五、物业管理服务费测算

（一）物业管理服务费测算依据及要求

1、依据市场价格据实测算。

2、物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。

（二）物业管理服务费的测算

1、物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。

2、物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。

六、对投标人及投标文件的要求

（一）对投标人的要求

1、具有独立法人资格的物业服务企业，并取得中华人民共和国物业服务企业资质证书。

2、对物业服务企业的要求：

（1）物业服务企业资质等级为国家 三级 （含 三级 ）以上。

3、对拟派驻项目经理的要求：

（1）拟派驻项目经理需持有由国家住建部颁发的《中华人民共和国物业管理师资格证书》或天津市物业管理办公室颁发的《天津市物业管理项目经理岗位证书》；

4、在资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人应根据项目和投标申请人的实际情况确定筛选条件，于现场勘察前从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人参与竞标。招标人确定的筛选条件将以书面形式发放给各投标申请人，并作为招标文件组成部分。

（二）对投标文件的要求

1、投标文件以标准A₄白色打印纸打印完成，以宋体字打印；投标文件中字体、图表一律使用黑色打印。

2、投标人应提交一份投标函及六份包括技术部分、商务部分内容的投标文件和一份只包含资信部分内容的投标文件。

投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺等；

技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度；

商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价，物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算；

资信部分，包括营业执照副本复印件、资质等级证书副本复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况。

注：

（1）投标人基本情况及管理业绩需按照附件二规定的表格形式提供。

（2）拟派驻项目经理情况需按照附件三规定的表格形式提供。

（3）主要专业技术人员情况需按照附件四规定的表格形式提供。

（4）如参加投标的物业服务企业有在管政府保障性住房项目的，管理项目证明材料需按照附件五规定的形式提供。

3、投标文件封页制作必须按照天津市物业管理招投标服务中心网站的“投标文件封面制作”要求完成。

4、投标文件装订要求：应当统一使用黑色塑胶圈左侧装订。

5、投标文件编制后要分别包装整齐，用封条密封，并加盖投标人的公章和法人代表印鉴。按照规定时限递交到天津市物业管理招投标服务中心。

6、如有下列情况之一，投标文件无效，即废标。

（1）投标文件未按照规定使用A₄白色打印纸打印的。

（2）投标文件未按规定字体打印的，字迹模糊不清、难以辨认的。

（3）投标文件中字体、图表未使用黑色打印的。

（4）投标文件中出现背景填充色以及装饰色的。

（5）投标文件未按照规定装订、密封，未加盖公章及法人印鉴的。

（6）投标文件技术标、商务标中透露投标人信息的，这些信息包括：企业名称、工作人员姓名、地址、电话、网址、邮箱、目前在管项目名称、与本次招标项目名称不一致的其他项目名称、企业英文名称及缩写、企业名称拼音及缩写。

（7）投标文件技术标、商务标中有照片展示的。

（8）资信标中投标人名称与投标报名或资格预审资料不一致的。

（9）参加开标和决标会议的投标人，其法定代表人或指定代理人迟到十五分钟以上到会的。

（10）决标会上无理取闹，扰乱会场秩序的。

7、决标会后各投标人的投标文件，不得以任何理由要求更改。

七、投标程序

（一）投标报名时间和地点

报名时间： 年 月 日至 年 月 日， 时至 时。

报名地点：天津市物业管理招投标服务中心。

投标人报名时领取招标文件等有关资料。

（二）投标人如对该物业项目有疑问，请于 年 月 日 时派代表到 集合进行该项目现场勘察。每个投标人到现场勘察人员不得超过3人，勘察时听从物业管理招投标服务中心工作人员和招标人领勘人指挥，按照指定路线考察，注意安全。

（三）招标人对投标申请人提出的疑问应当予以澄清，并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

（四）投标文件递交截止时间为 年 月 日 时，投标人应当在此时间之前将投标文件递送天津市物业管理招投标服务中心。

（五）评标时间

时间：待定

地点：天津市物业管理招投标服务中心

八、评标方法和评标标准

（一）评标方法

评标方法采用综合评估法。

1、决标方式

有3个以上（含3个）投标人确认参加投标的，采用决标程序；评标委员会应根据招标文件中的定标办法进行评审。具体方法如下：

当招标人参考评标委员会推荐的中标候选人确定中标人时，评标委员会经评审后，依序推荐不超过3个中标候选人，并对推荐结果出具书面评审意见。

2、议标方式

不足3个投标人确认参加投标的，采用议标程序；评标委员会应根据招标文件中的定标办法进行评审。具体方法如下：

当招标人参考评标委员会推荐的中标候选人确定中标人时，评标委员会经评审后，依序推荐1至2个中标候选人，并针对投标文件提出具体修改意见，供招标人参考确定中标人。

（二）评标标准

评标标准按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法评审。评标总分由两部分构成：

1、投标文件评定分数占投标总分的70%。

综合评分表由天津市物业管理招投标服务中心依据招标文件和项目实际情况制定。

2、现场答辩分数占投标总分的30%。

召开现场答辩会时，投标人拟定的项目经理应当参加答辩，并持有物业管理职业资格证书。

3、按照天津市物业管理办公室要求，凡是已接管我市经济适用房等政府保障性住房物业管理工作的物业服务企业，在参加前期物业管理投标时，予以加分。具体加分方法如下：

（1）以接管1个项目为基础，分值为1分，按照企业在管项目数量进行加分，每增加1个在管项目增加1分，加分的最高分值为5分。

（2）加分分值确定后，在评标委员会综合评分基础上计入总分值。

九、定标办法

招标人参考评标委员会推荐的中标候选人确定中标人。

招标人可以组织人员对投标人在管项目进行考察，并作为确定中标人的参考依据之一。

十、物业服务合同的签订

按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同。

十一、澄清与修改

（一）招标人对该招标文件进行必要的澄清或者修改的，在现场勘察后5日内，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

（二）投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

十二、其他事项的说明

（一）保密

投标人无论中标与否，均有义务对招标人的情况进行保密。同时，招标人对投标人的投标文件保密。

（二）公平竞争

1、本招标文件发出后，除非特殊原因，投标人的任何电话、来访均不予接待。同时，我们抵制投标人采取非正常手段获得有关本次招标活动的一切信息资料，一经发现立即取消投标资格。

2、投标人中标后不得以任何形式、理由转让管理权，如经发现，招标人有权取消中标单位资格或解除委托合同，由此引起的一切法律、经济责任全部由中标单位承担。

（三）招标人不提供该项目的物业管理开办费。

十三、附件为招标文件组成内容，具有同样法律效力。

附件一：招标项目基本情况

附件二：投标人基本情况及管理业绩

附件三：拟派驻项目经理情况

附件四：主要专业技术人员情况

附件一：招标项目基本情况

（一） 项目基本情况

“俊榕中心（重新招标）”坐落于天津市武清区新城泉旺北路西侧。物业类型为商业楼宇。总占地面积：27016.1平方米，总规划建筑面积：18605.35平方米，其中地上11987.07平方米；地下6618.28平方米。房屋幢数、层数： 6栋建筑，其中含3栋局部2层到顶4层的商业，3栋2层的商业。

（二）房屋基本情况

本工程为钢筋混凝土框架结构，外檐材质一层局部面砖，其他为涂料。地面材质公共部位为地砖，其他混凝土地面。内墙面材公共部位是涂料，其他为砂浆墙面。天花板材质公共部位是石膏板吊顶，其他刮腻子。门窗材质为断桥铝。

（三）物业功能区分

（四）设施设备情况

1、供配电系统情况

（1）高低压系统及设备情况

（2）备用电源系统情况

（3）动力设备情况

（4）公共照明设施情况（含景观照明、航标灯等）

2、电梯系统

包括客运、货运电梯、自动扶梯的数量、品牌、功率，一梯几户等情况

用途	数量	品牌	功率	一梯几户
无障碍	6	没定	1t/s	2

3、空调系统等情况（制冷、供暖）

空调形式采用多联变频空调机组，室内机采用天花板暗藏风管式和天花板嵌入式，室外机置于屋顶；采暖本工程采用低温热水地板辐射采暖方式。

4、通风系统情况（送、排风）

地下车库设置机械排风系统，配电间安装排风扇进行通风降温，换热站安装排风扇，卫生间安装排风扇。

5、给排水系统

（1）给水系统（冷水、热水、中水、直饮水等）

本建筑内生活给水均由市政直接供水；建筑内中水给水均由市政直接供水

（2）排水系统（化粪池数量、污水井数量、雨水井数量、积水坑等情况）

排水采用污废合流排水系统，室外无集水坑。

化粪池：4座；污水井：96口；雨水井：95口；

6、消防系统

（1）火灾自动报警系统

本工程采用集中火灾报警系统

（2）消防控制室及设备系统

火灾报警控制器设在10号楼消防控制室内

（3）喷淋系统及消防栓

本建筑喷淋系统地下室无采暖部分采用预作用系统，消火栓系统采用临时高压给水系统

（4）灭火器配置

火器配置为磷酸铵盐灭火器，配电间、弱电机房及消防控制室配置二氧化碳灭火器。

（5）其他消防设施设备

7、智能化系统（需要二次设计，现没有图纸）

（1）楼宇自动化（安防、通讯、网络等）

（2）停车管理系统

（3）家居智能系统

（4）卫星电视系统

8、外围设施（旗杆、景观设施等）

暂时没有，后期设计

（五）绿地面积、绿化率等情况

公共绿地面积：11748平方米，绿地率：43.5

（六）其它情况

1、道路面积等情况

道路用地面积：10430.54平方米

2、物业管理用房位置及面积

物业管理用房位置为一处。位于6#楼首层，建筑面积：50平方米。

3、共用设施设备用房分布及面积

俊榕中心：公共服务设施配置一览表

编号	项 目	数量（处）	占地面积（㎡）	建筑面积（㎡）	备注
1	物业管理用房	1	——	50	6#楼首层
2	换热站	1	——	60.48	1#楼地下室
3	箱变	2	33.38	33.38	不计入建筑面积
4	配电间1	1	——	20.09	1#楼地下室
5	配电间2	1	——	21.08	5#楼地下室
地下机动车出入口		4	435.78	435.78	——
地下停车库		2	5779.8	5779.8	——

4、规划机动车停车位数量

俊榕中心：办公用地 停车场配建表

建筑类别	建筑面积（㎡）	配建指标	配建泊位
		机动车（车位/100㎡）	机动车
办公	11987.07	1.2	145

（七）其它

无