区廉租公寓公租房小区位于广州市花都区新华街工业大道25号，占地3637.64平方米，总建筑面积6330.4平方米，由两栋框架结构6层步梯住宅楼组成。2栋住宅的分布和户型情况：A栋78套，B栋78套，共有住宅156套，其中一房一厅108套（建筑面积30平方米），两房一厅48套（建筑面积43平方米）。按房屋规划使用用途，A栋首层7套住宅作为物业用房使用。地面两个电动自行车、摩托车、单车停车棚约有100个停车位。该位置处于花都区居住较偏僻地段，小区出入交通不方便，生活配套服务设施也不是很完善,小区整体规模不大。松园里公租房小区位于广州市花都区新华街松园路5号，占地面积8706.93平方米，地块建筑面积30918.48平方米，地上共有4栋框架结构的住宅楼，地上层数分别为11层和15层，总建筑面积为24624.67平方米，地下二层，建筑面积为6293.81平方米。4栋住宅的分布和户型情况：A1栋90套，A2栋100套，B1栋140套，B2栋140套，共有住宅470套，其中：一房一厅202套（建筑面积35～39平方米），两房一厅为268套（建筑面积43～58平方米）。A栋南侧面向松园路共有5间商铺，建筑面积为657平方米。地下汽车停车场共有停车位90个，地面两个电动自行车、摩托车、单车停车棚约有400个停车位。建筑物人防建筑面积2415平方米，人防等级为6级，建筑物抗震设防烈度为7度。该位置处于花都区居住和生活比较成熟地段，附近有医院、学校，交通便利，生活配套服务设施较完善。一、项目概况我区松园里和区廉租公寓两公租房小区的物业服务合同将于2022年12月31日到期，作为上述两公租房小区的管理单位（后文简称“采购人”），现拟公开采购一家物业服务供应商（后文间称“供应商”），为采购人提供为期两年（2023年、2024年）的公租房小区物业服务。本项目采购控制价为￥3，506，196.24元。中标供应商提供的物业管理服务收费标准应按照《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委广州市物业管理行业协会关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》（穗发改〔2016〕992号）执行。现将项目标的信息和采购需求列出如下：采购需求广州市花都区公租房小区物业服务项目

（三）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商的人员有直接指挥权。（二）中标供应商需确保两公租房小区安全、干净整洁，设施设备正常运行，出现问题及时处理，及时配合公安部门处理发生在小区内的刑事案件、扰乱秩序等治安事件，杜绝火灾事故发生。区廉租公寓公租房小区未设定相应的物业管理服务等级要求。松园里公租房小区需要提供的各项物业服务等级，建设项目综合管理服务为四级，物业共用部位和共用设施设备维护为三级，公共秩序维护为四级，保洁服务为五级，绿化为三级。（各项物业服务等级及服务内容详见附表）（一）花都区公租房小区提供物业管理服务等级要求：二、总体要求

（九）中标供应商负责协调、处理两公租房小区设备设施的验收、接管及尚待整改的遗留问题。公租房小区内建筑物或设备设施的（八）中标供应商服务期满后，须及时向采购人交还接管时采购人提供的物业用房、设备设施、档案资料及属于采购人的其他物品，并保证交还物品完整、运行正常。（七）中标供应商须保证在合同签订后，可以根据采购人的要求派驻人员接管公租房小区的物业管理服务工作，否则视为放弃中标资格。（六）中标供应商应具备利用自身资源满足临时应急抽调各工种人员（含安全保卫、清洁服务、工程技工等）的调遣能力。（五）中标供应商在做好物业服务工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。（四）采购人对重要岗位的设置、人员录用、管理决策有直接参与权与审批权。

（十四）中标供应商派驻公租房小区的人员要专职服务两公租房小区，如有特殊情况需借用该部分人员，须报采购人批准，并保证公租房小区物业服务能正常运行。（十三）中标供应商在工作中要严格落实好反腐倡廉工作，督促派驻公租房小区的人员遵守有关规章制度和管理规定，如有违反或损害采购人利益以及违法、违规行为的，所造成的一切后果及损失，由中标供应商承担责任并负责赔偿。（十二）中标供应商需具有创建节约型公共机构示范单位的相关经验，负责开展垃圾分类等数据统计工作，并建立健全相应的工作制度。（十一）中标供应商需具有较强的设备设施管理能力，要对两公租房小区内配套的设备设施进行全方位的了解和分析，制定切实可行的管理方案，确保设备设施日常养护和正常运转。（十）中标供应商在日常管理中具有自主创新能力，随时能做好两公租房小区的安全风险预警、服务品质提升和安全巡查工作，发现问题要及时处理，无法处理的问题报采购人协调处理。中修、大修和更新、改造费用由采购人审核后实施。

组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，严格执行岗位纪律和岗位责任制，负责公租房小区内日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防管理，监控管理，车辆停放管理等工作，确保公租房小区的安全。（一）安全防范松园里公租房小区提供的各项物业服务等级及服务内容严格按照附表的要求执行，附表未明确的内容和区廉租公寓公租房小区提供的各项物业服务内容参照下述要求执行，未明确的物业服务内容，采购方和中标供应商可通过协商或补充协议执行。三、物业管理内容（十六）中标供应商根据采购人的需求制订《物业管理委托合同》，并经采购人确认后签订。（十五）不经采购人同意，中标供应商不得将中标管理服务事项整体转让或分解转让给任何第三人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。经采购人同意可以分包的项目，中标人应按合同要求做好服务质量监督，并承担相应的管理责任。

（二）消防管理其它与安全保卫有关事项。协调住户之间的摩擦、纠纷，一旦无法协调必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化。加强公租房小区日常安全管理工作，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。对一般外来的访问、住户客人，建立询问登记制度，做好大宗货物出入登记，经检查、核实后放行。建立公租房小区出入口24小时值班制度，由采购人与中标供应商共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，并对工作质量进行考核。

（三）停放车辆管理（含电动自行车、摩托车、单车）做好公租房小区内其它相关的火灾预防和整治工作。做好消防知识的培训和宣传，每年组织开展不少于一次的综合消防应急演练，演练产生的费用列入物业管理费成本。每月开展不少于一次的全部消防设备设施的检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患和易燃易爆用品存放情况，保证消防通道及楼梯通道的畅通，对消防安全检查中发现不合格的项目需及时整改。认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立公租房小区消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人，熟练掌握消防报警、消防器材存放的位置和操作方法，做好消防配套设施的日常维护工作。负责公租房小区内的全部消防设备设施的使用和管理，以及火灾的报警和救助工作，并制定完善的消防应急方案。

（四）清洁管理5.做好其他与停放车辆管理有关的事项。对公租房小区已设置的电动车自行车、摩托车、单车停放点、充电车棚和充电桩开展日常管理，需针对用电、消防设施等要求制定相关充电收费标准、制度，相关具体工作应与采购人具体协商。车辆按区域、按车位停放，制止和纠正车辆乱停乱放现象。按照消防管理条例，电动自行车严禁进入电梯或在室内充电，必须在指定的停车棚充电区域内充电。车辆停放建立巡查和登记制度，严防被盗事件发生。制定可行的车辆停放管理制度，确保公租房小区内车辆按制度要求停放。

四季开展杀灭蚊、蝇、鼠、蟑工作，做到无滋生源，除四害产生的费用列入物业管理费成本。根据垃圾分类的相关规定对小区的垃圾进行收集、清运，定期清理垃圾箱，做到垃圾日产日清。对公租房小区内的公共场所进行日常定期清扫保洁，并按照相关防疫要求进行消毒。清洁卫生、消毒工作中损耗的用品和工具产生的费用列入物业管理费成本。公共楼梯、广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。由中标供应商共同制订工作制度和标准，经采购人确定后对工作质量进行考核。清洁范围包括公租房小区内的楼梯、走廊、公共区域、广场、道路、绿地等。

2.绿化养护要求1.绿化养护内容（五）绿化养护其它与清洁卫生有关的事项。定期清理公租房小区内沟渠、化粪池，保证污水排放通畅和防止堵塞，产生的费用列入物业管理费成本。

其它与物业设备设施使用、维护和管理有关的事项。负责公租房小区内住户和公共区域的水、电表抄表工作。制定公租房小区内各种机电设备、供配电、照明系统、消防系统、给排水系统等设备设施的日常管理制度和维护工作。如发现设备设施有人为或自然损坏的情况，应立即与采购人沟通，对损坏的设备设施进行维修或更换，杜绝因设备设施故障而产生的安全事故发生。必须配备专职的工程技术人员，对公租房小区内的各项设备设施进行维修、养护及管理，工程技术人员必须具有年审合格的上岗证及专业资格证、特种设备安全管理人员证（电梯）。（六）物业设备设施的使用、维护和管理3.在绿化养护工作中损耗的药品和工具（所使用的药品必须按照国家相关药品使用标准执行），产生的费用列入物业管理费成本。

5.负责公租房小区内监控设备的日常维护，确保监控设备能够正常使用。4.负责办理松园里公租房小区内8台电梯的年审,聘请具有电梯维修、维护资质的公司进行电梯日常维保工作,确保电梯的正常使用。3.市政设施、沙井、雨水井、污水井。2.室外排污、排雨水管道维护，地下管网。1.建筑物本体、道路、场地（结构、防水、外立面除外）。（七）公共设施维护和管理

2.对采购人移交的公租房小区物业和租赁档案资料进行管理。1.建立档案管理制度，对各类档案进行分类管理。（八）档案资料管理8、负责提供公租房小区内其他外包服务的委托工作，该工作委托前需征得采购人书面同意。7.负责公共照明系统、园区绿化供水系统的日常维护，确保能正常使用。6.负责每年对二次供水的生活水池清洗不少于2次，并委托有资质的机构出具水质检测报告，确保二次供水设施正常使用。

公租房小区内建筑物或设备设施的中修、大修和更新、改造费用由采购人审核后实施。（十）房屋修缮2.建立、健全公租房小区租户的入住、退房等信息登记制度，及时向采购人提供真实、有效数据。1.代采购人按季度收缴公租房小区租赁物业租金（含收缴租金单据账册的建立、打印收费单据、租金定期缴入指定银行账户、向租户追讨欠缴租金）、每月物业管理费和水电费等工作。（九）采购人委托开展的工作3.在公租房小区日常物业管理中建立的交接班、设备故障、日常维修和保养等资料建立档案统一管理。

（二）区廉租公寓公租房小区配置服务人员7人松园里公租房小区配置服务人员21人四、人员配置要求针对治安事件、消防、医疗、自然灾害建立完善的应急方案。（十一）物业服务的应急措施

（四）派驻公租房小区的专业人员要具有相应的上岗资格证（如持有国家电力监管委员会颁发的电工进网作业许可证、保安证、消防自动报警系统操作上岗证、特种设备作业人员证书（作业项目：电梯安全管理）、健康证、园艺资格证等）。（三）派驻公租房小区的人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证公租房小区的正常运行。（二）派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与采购人无关。（一）采购人与中标供应商派驻公租房小区的人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。四、人员管理要求两公租房小区共需配置27名人员。

（五）派驻公租房小区的各类管理、服务派驻人员按岗位要求统一着装，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。