庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑5

2024BFLBZ00072

投标人疑问答复

1.履约保证金为合同签订金额的2%；合同签订金额包含第一部分为代建、代销服务费（含品牌使用），第二部分为营销费，第三部分为勘察设计费，第四部分为奖励费（按实计算）。

--未明确约定履约保证金计算基数；请问代建中标人和设计中标人履约保证金分别按照多少基数计算，激励费用420万，营销费据实列支5400万需要缴纳履约保证金吗，营销费后期再次招标是不是由中标人缴纳履约保证金即可？

答：履约保证金计算基数为合同签订金额的2%，合同签订金额包含四个部分，第一部分为代建、代销服务费（含品牌使用），第二部分为营销费，第三部分为勘察设计费，第四部分为奖励费。

2.计算项目保底净利润率时，移交政府部分产权一律不计入收入；项目存在安置房5.67万方，考虑商务条件（保底利润率考核），请问安置房计入利润计算时的收入吗？还是只计入成本不计入收入？

答：安置房为移交政府部分产权，不计入收入，建设成本纳入本项目总成本。

3.营销费是据实列支，由以招标人名义公开选择单位吗？签合同是招标人直接跟营销供应商签合同吗？中标人无需和营销供应商签吧？

答：所有营销费的支出须由中标人以公开方式招标采购确定的价格及支付方式，补疑4中“营销工作由中标人统筹管理，所有营销费的支出须由中标人以公开方式招标采购确定的价格及支付方式，由招标人向中标人或经中标人以招标方式选定的第三方单位据实列支，招标采购全程接受本项目招标人的监督，未经招标人监督的营销费支出招标人不予认可”即为营销工作由本项目中标人以公开方式招标采购，由本项目中标人与营销供应商签订合同，招标采购全过程接受本项目招标人的监督。

4.投标人业绩证明是否可以用投标人的控股子公司或者控股母公司的业绩来证明？

答：否

5.销售净利率计算的销售收入中未售物业（住宅、商业、办公、车位）的销售收入如何确认？比如住宅销售到95%即考虑中标人任务完成，在核算项目利润时，未售的5%住宅如何考虑收入？是按照过往成交均价计入吗？

答：补疑4中已明确“净利润指标由招标人根据竣工结算结果，对中标人在自项目首开之日起满18个月时点的净利润率进行考核，销售收入为已销售部分对应的实际成交的签约合同价及实际可对外销售但招标人自行保留不对外销售的物业（不含移交政府部分）的预计销售收入”净利润考核时点未售部分不纳入销售收入。

6.核算项目整体利润时，财务费用按照资金成本多少考虑（招标文件中未明确）？

答：补疑4中已明确“c.财务费用包括为筹集项目建设所需资金等而实际发生的筹资费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损益以及相关的手续费等”，在净利润考核时明确，暂无具体比例。

7.项目有安置房和商品房，请问安置房、商品房为毛坯还是精装交付？有无标准要求？

答：1、商品房按精装进行交付；2、安置房总体暂按简装交付考虑，可以根据实际需要，合理考虑装修交付；3、住宅精装交付暂无标准要求，待后期确定装修方案。

8.勘察设计费1963万，是基准价*70%之后的定价吗？

答：勘察设计的计费基数及结算方式详见本项目补疑4。

9.勘察设计费支付是直接支付给主牵头人，牵头人再支付给勘察设计院还是由招标人直接支付？   

答：若本项目中标人为联合体，根据联合体协议约定支付方式支付，或经牵头人确认后，由招标人支付给设计单位。

10.招标文件表述为“住宅层数超过20层”，而该宗地块规划条件要求限高80m，此条是否要求方案中所有楼栋总层数均为20层以上？商品住宅方案是否可考虑排布10-15层？如若方案中有排布20层以下楼栋，评标阶段是否会因此被扣分？

答：“住宅层数超过20层”是指存在部分住宅楼层超20层，楼层数量及高度根据设计条件自行考虑。

11.用总公司投标，社保在分公司购买，该人员是否认可?请明确。

答：人员的社保缴纳单位为投标人不具备独立法人资格的分支机构的，可以认可。

12.招标文件P121代建服务人员配置要求中2名注册造价工程师，是否必须注册到我司，请明确。

答：是

13.若投标人（包括联合体各成员）存在行政处罚，处罚事实为：不按照国家规定的防护标准和质量标准修建民防工程，处罚结果：警告并处贰万元罚款，根据情节该行政处罚仅为警告类，应不符合标书1.4.3（11）的情形（重大设计质量问题）。该投标人资质是否予以认可？请明确。

答：投标人信誉要求详见本项目招标公告3.1.6，投标人（包括联合体各成员）不得存在下列不良状况或不良信用记录详见本项目招标文件第二章投标人须知1.4.4。

14.答疑变更4文件中19页“（1）销售团队的组建、培训确认等过程（2）项目形象包装阶段（3）项目营销推广与销售阶段（4）宣传物料、售楼部物料（5）所有营销渠道的推广、宣传（包括但不限于分销、抖音、小红书、网络等所有线上、线下的宣传推广，宣传视频的制作等相关费用包含在管理费中，不另行计取）。对以上全过程和阶段提供销售服务。”请问：上述约定内容属于营销管理方面要求，对应的费用为营销费，文中括号内容“宣传视频的制作等相关费用包含在管理费中”是否应调整为“宣传视频的制作等相关费用包含在营销费中”。请予以澄清。

答：补疑4中“销售团队的组建、培训确认等过程（2）项目形象包装阶段（3）项目营销推广与销售阶段（4）宣传物料、售楼部物料（5）所有营销渠道的推广、宣传（包括但不限于分销、抖音、小红书、网络等所有线上、线下的宣传推广，宣传视频的制作等相关费用包含在管理费中，不另行计取）。”

变更为“（1）销售团队的组建、培训确认等过程（2）项目形象包装阶段（3）项目营销推广与销售阶段（4）宣传物料、售楼部物料（5）所有营销渠道的推广、宣传（包括但不限于分销、抖音、小红书、网络等所有线上、线下的宣传推广，宣传视频的制作等相关费用包含在营销费中，不另行计取）。”

15.答疑变更4文件中“第五章委托人要求”中的“违约责任”项下部分内容与招标文件中房地产项目开发委托管理合同书中的“乙方违约责任”项下部分条款约定不一致，如：①答疑变更4中26页“（2）根据中标人提供的项目开发计划，对项目建设进度按月进行考核，未完成计划考核节点的，中标人须按1万元/次向招标人支付违约金，情节严重的按3-5万/次向招标人支付违约金，违约金最高不超过进度考核费用上限（详见本部分四、费用支付方式）。”与招标文件房地产项目开发委托管理合同书中78页“1．乙方应严格按照项目开发计划及目标完成本合同所有约定条款，如因乙方原因逾期的视为违约。逾期在60天内的，每延迟一天，应按照委托管理服务费金额的万分之三向甲方支付违约金；逾期超过60天的，每延迟一天，应按照委托管理服务费金额的万分之五向甲方支付违约金。违约金从当期应支付的委托管理服务费中扣除，不足部分由乙方补足支付给甲方。”相矛盾；②答疑变更4中26页“（3）除①招标人要求的设计变更②政府性停工及不可抗力造成的支出③其他招标人认可的成本变更外，其他原因造成的实际施工成本超过招标人施工招标确定的签约合同价的，每超出1%，本项目中标人须按30万元/次向招标人支付违约金，违约金最高不超过成本考核费用上限（详见本部分四、费用支付方式）。实际施工成本超过招标人施工招标确定的签约合同价的5%的，中标人无条件同意解除合同，招标人全额扣除履约保证金。”与招标文件房地产项目开发委托管理合同书中78页“4．项目的整体工程成本应控制在本合同约定的目标考核成本范围内，如因乙方过错导致实际整体工程成本超过成本考核目标的，超出部分由乙方据实承担。”相矛盾等。请问：上述约定相矛盾之处以及其他“委托人要求”与招标文件中房地产项目开发委托管理合同书存在矛盾或不一致的地方，是否均以最新的答疑变更4文件中“第五章委托人要求”内容为准。请予以澄清。

答：违约责任以“庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑4”中的第七条为准。招标文件中乙方违约责任如有与补疑4不一致，以补疑4为准。

16.“庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件第五章发包人要求-补疑4”中新增“七、违约责任”，原招标文件第75页“（二）乙方违约责任”建议废除。

答：同15条回复。

17.由总包招标滞后导致的现场工程滞后，建议开发建设周期及相关考核节点按照实际延迟的时间进行顺延。如因此给乙方造成损失，或增加额外工作的，建议甲方补偿乙方的损失。

答：开发周期及进度考核按本项目补疑4执行。

18.如甲方代建费用未按约定时间支付，建议甲方自应付之日起按未付款金额的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向乙方支付逾期付款违约金，直至付清之日止。

答：付款周期按本项目补疑4执行。

19.如因非乙方原因导致相应工程节点未达成的，建议可以按照原节点时间支付“按节点支付部分”服务费用。

答：同17条回复。

 

注：此补疑视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。                    

 

 招标人名称：合肥市庐阳区城市更新建设有限公司

地址：合肥市庐阳区阜阳路杏林街道文一泊心湾S1栋3楼305

联系人：邵工

联系方式：0551-69133955

招标代理：安徽公共资源交易集团项目管理有限公司

地址：合肥市滨湖新区南京路2588号（徽州大道与南京路交口）六楼

联系人：张工

联系方式：0551-66223200、66223831

 

 

答疑发布时间：2024年2月22日

 

 

 

庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑4

2024BFLBZ00072

 

本项目2024年1月18日发布的“庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑”和2024年1月26日发布的“庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑2”作废。

第一部分：招标文件变更部分

1、招标文件第一章招标公告“2.7合同估算价：6482万元”变更为“2.7合同估算价：13183万元”

2、招标文件第一章招标公告“2.8服务期限：自合同签订生效之日至本项目所有工程缺陷责任期满（暂定1620天）。项目总体开发建设总周期暂定为30个月（其中设计周期2个月，建设周期28个月）”

变更为“2.8服务期限：自合同签订生效之日至本项目所有工程质保期满（暂定2555天）。项目总体开发建设总周期暂定为30个月（其中设计周期3个月，建设周期27个月）”

3、招标文件第一章招标公告“本次招标范围为LY202310号地块的全过程代建管理工作（含代建、品牌使用及相关设计工作），具体工作包括但不限于设计工作（含规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计等）、组织施工图预算、结算的编制和审核、项目建设期全过程代建管理、品牌输出及全过程所有审批环节的论证、评审、评估工作，直至项目验收合格整体移交、项目房产的集中交付（含回迁房交付）并办理完所有的工程结算、不动产权证配合办理、工程质保等。”

变更为“2.9招标范围：本次招标范围为LY202310号地块的全过程代建管理工作（含代建、代销、品牌使用及相关设计工作），具体工作包括但不限于设计工作（含规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计等）、组织施工图预算、结算的编制和审核、项目建设期全过程代建管理、品牌使用、代理销售及所有开发审批环节的论证、评审、评估工作，直至项目验收合格整体移交、项目红线内房产的集中交付、并办理完所有的工程结算、不动产权证配合办理、工程质保等”

4.招标文件第四章合同条款及格式-庐阳区LY202310号地块全过程代建管理合同“（一）委托管理相关费用的定义及范畴 本项目中的委托管理相关费用为“代建服务费（含品牌使用费）”，是指甲方在本项目中为获取乙方提供的专业项目开发管理服务而支付的费用。（二）代建服务费为本项目总建安成本（暂定12亿元，含税）的4.00%，暂定金额：人民币48000000.00元，大写：人民币肆仟捌佰万元整（该费用为预估，最终以本项目结算审计的总建安成本核算)。1.该本合同费率（4.00%）已包括完成代建管理全部服务内容、所用材料、劳务、利润、税金、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任、义务等为完成本项目所包含的一切应有费用。同时包括对乙方的品牌使用费及相应营销咨询费。2．总建安成本包含：勘察设计费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费。其中：（1）建安工程费：土方工程、桩基工程、支护工程、降水工程、桩基检测、沉降观测、土建工程、安装工程、土建分包（外装、门窗、防火门及防火卷帘、公区精装）、安装分包（空调、新风、电梯、供暖、消防、泛光照明）、人防设备、室内精装、车库相关、零星工程。（2）基础设施费：供电工程（含供电外线、保障供电相关费用）、供水、燃气、环境景观、室外管网、通讯网络、有线电视。（3）公共配套设施费：住宅范围内社区及物管用房、配电房、开闭所等。”

变更为“详见招标文件及补疑”

5、 删除招标文件P75页第四章合同条款及格式“十、不可抗力和减责/免责”中“3．甲乙双方同意，乙方承担违约责任所偿付的各类款项，无论单项或是合计总额，均以乙方最终实际收取的全部委托管理服务费（不包括支付给其他第三方费用）为最高限额。”

6、 招标文件P61页综合评价结果变更为：

7、项目招标文件第五章发包人要求整体替换，详见本补疑附件：“庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件第五章发包人要求-补疑4”。

第二部分：延期部分内容

1、本项目开标时间延期至2024年02月29日10时30分，投标文件递交截止时间为2024年02月29日10时30分。开标地点为合肥市滨湖新区南京路2588号要素交易市场A区（徽州大道与南京路交口）2楼3号开标室。

2、本项目招标文件获取时间延期至2024年02月29日10时30分，答疑截止时间延期至2024年02月19日17:30分。

3、因本项目开标时间延期情况，投标人在投标时提供的电子保函、银行保函、担保机构担保等形式的投标保证金中，若涉及的开标时间为延期前的开标时间或者延期后的开标时间均予以认可。

第三部分：投标人疑问答复
1、原招标文件中页码第14页，即“第二章 投标人须知”条款

号：8.1.1履约保证金，提到“履约保证金金额：合同签订金额的2%”；招标文件中页码第43页，即“8.合同授予”下“8.1履约保证金”提到“履约保证金为中标合同金额的5%”；招标文件中页码第76页，即房地产项目开发委托管理合同书中十一条履约保证金约定“本项目履约保证金金额为合同签订金额的2%”。

请问：招标文件中对履约保证金约束不一致，以哪个费率为准？请予以澄清。

答：履约保证金金额：合同签订金额的2%，以招标文件中投标人须知前附表及合同条款及格式为准。

2、根据招标文件第3页3.1.3 设计负责人资格要求：投标人拟委任项目设计负责人须具有国家一级注册建筑师资格和第26页附录 6 资格审查条件（其他主要人员最低要求）对设计负责人的要求。

请问：此两项设计资料在新点投标软件中没有明确相应上传节点，请问此项资料上传至新点软件投标文件（商务文件）中资格审查资料里面的投标人基本情况表中是否可以，请予以澄清。

答：可以。

3、在新点软件投标文件（技术文件）中包含有其他内容和方案，如单个方案文件大于50M。

请问：方案内容是否可以分节点分别上传到“方案”和“其他内容中”请予以澄清。

答：可以。

4、招标文件中要求投标人提供设计方案，请提供设计所需地块红线测绘图、规划设计条件、上位规划及区域控规等基础资料；

答：红线测绘图详见工程补图，规划设计条件详见https://ggzy.hefei.gov.cn/hftd/infodetail/?infoid=39e2d40f-42da-4ee1-9eb7-73a829a5a5c2&categoryNum=001001001，区域控规详见工程补图。

5、招标文件中明确本地块为商业、住宅、幼儿园用地，请明确其中商业和幼儿园用地位置有无具体要求；

答：要求详见工程补图。

 

附件：庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件第五章发包人要求-补疑4

第五章 委托人要求

一、 项目概况

庐阳区LY202310号地块位置位于合肥市庐阳区，项目东至亳州路，南至北一环，北至怡景苑小区，西至二建三处小区，用地面积约88.91亩(其中商业约8.2亩、居住约73.78亩、幼儿园约6.93亩），规划用途为商业、居住及幼儿园用地，商住容积率≤3.0、幼儿园容积率≤1.0，具体建设内容以政府审批方案为准。

本次招标范围为LY202310号地块的全过程代建管理工作（含代建、代销、品牌使用及相关设计工作），具体工作包括但不限于设计工作（含规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计等）、组织施工图预算、结算的编制和审核、项目建设期全过程代建管理、品牌使用、代理销售及所有开发审批环节的论证、评审、评估工作，直至项目验收合格整体移交、项目红线内房产的集中交付、并办理完所有的工程结算、不动产权证配合办理、工程质保等。

为了提高管理效率、降低管理成本，本次招标的受托管理活动实行授权管理模式，招标人授权中标人代表在本项目行使业主责任，全权负责项目进度、质量、安全管理等各项工作，中标人为项目现场发生所有问题的责任人。

二、 委托管理目标

1.开发建设周期目标

本项目总体开发建设总周期暂定为30个月（以中标通知书发放之日起至项目竣工验收备案，其中设计周期3个月，建设周期27个月），中标通知书发放之日起10个月内达到预售条件。中标人在收到中标通知书后15个工作日内将项目框架性开发计划提交招标人确认，并按经招标人批准的计划周期进行执行、考核。

2.工程成本管理目标

中标人应保证项目实际施工成本不得超过招标人施工招标确定的签约合同价。因①招标人要求的设计变更②政府性停工及不可抗力造成的支出③其他招标人认可的成本变更等，经双方协商一致，工程成本管理目标相应调整。

3.质量目标

符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收规范的合格标准，确保本项目严格按照国家和地方规范经审批通过的设计图以及相关技术资料的要求进行施工，工程质量达到《建筑安装工程质量检验与评定标准》、《工程建设强制性标准》合格标准。

4.安全生产文明施工控制目标

严格按照国家或当地的安全生产、文明施工等法律规定进行工程管理，并遵循发包人安全生产文明施工管理制度，服从主管部门及发包人专项管理，确保本工程无重大伤亡事故，创建安全生产文明施工达到“合肥市标准化示范工地”标准。

5、 净利润指标

招标人根据竣工结算结果，对中标人在自项目首开之日起满18个月时点的净利润率进行考核，并根据净利润率对中标人进行奖惩，其中保底净利润率指标（X）为9%，支付比例根据利润率大小如下：

例1：总建安成本为120000万元，X=10.5%，招标人向中标人支付：

利润考核费用为：0.35%×120000=420万元；

奖励费为0.20%×120000=240万，共计660万元

例2：总建安成本为120000万元，X=7.5%，招标人向中标人支付：

利润考核费用为：0.35%×120000=420万；

奖励费为-0.20%×120000=-240万，共计180万元

备注：①净利润率=税后净利润/含税收入（收入按签约合同价确认），保留到小数点后两位。②税后净利润=项目总收入-项目总成本③移交政府部分产权一律不计入收入，后期如有变动另行协商。④为便于计算，本合同所约定的净利润计算方式为：

项目税后净利润=销售收入-土地成本-工程成本（含为保证项目实施各类一类工程费、二类费等费用）–代建、代销服务费（含品牌使用）-营销费-奖励费-财务费用-项目税费（税金及附加、土地增值税、土地使用税及所得税等所有税费）+营业外收入-营业外支出

其中：

a.销售收入为已销售部分对应的实际成交的签约合同价及实际可对外销售但招标人自行保留不对外销售的物业（不含移交政府部分）的预计销售收入。上述实际可对外销售但招标人自行保留不对外销售的物业（不含移交政府部分）预计销售收入按经招标人认可的合理评估价计算可售金额，计入项目销售收入；

b.土地成本为实际发生的出让金、契税、土地款资金成本、大建设配套费等；

c.财务费用包括为筹集项目建设所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出 (减利息收入)、汇兑损益以及相关的手续费等；

d.工程成本包括除土地成本之外所有工程建安成本项目，包括：前期费用、建安工程费等一类费用、开发间接费用等二类费用等；

e.代建、代销费用按照本项目合同约定方式计算的代建、代销服务费（含品牌使用）；

f.项目税费包括已经发生的增值税及附加、印花税、房产税，以及未售货值及未签订合同预计需缴纳的增值税附加、印花税、房产税、所得税等所有税费；

g.土地增值税为清算口径需缴纳税金：若实际预缴土增税大于清算需缴纳税金，仍按清算口径税金计算；

h.营业外收入按模拟清算时实际已发生的账载金额计算；

i.计算利润所述销售收入、工程成本及费用均为不含增值税口径，涉及增值税为清算口径增值税（即增值税销项-土地销项抵减-增值税进项）；

j.项目考核的利润指标不受招标人为合理避税而对经营财务结果进行调整的影响。

6、 去化率指标

①项目首开（当月）需达到当期预售证载面积的70%，每低于1%的扣除为代建、代销服务费（含品牌使用）的1%，直至扣除至0.15%×总建安成本（暂定12亿元）。

②首开后18个月去化率需达到：整盘可售住宅去化90%，商业去化90%，办公去化40%，车位去化60%（不含安置房对应配比的车位），每低于1%的扣除为代建、代销服务费（含品牌使用）的1%，（按四类业态最大去化率差值计算）直至扣除至0.15%×总建安成本（暂定12亿元）。

注：（1）需要去化车位总数不包含安置房产权车位，包含商业商办按照对应面积分摊的产权车位。

（2） ①和②考核考核罚则累加执行，最高不超过0.15%×总建安成本（暂定12亿元）。

（3） 首开（当月）中的当月是指以首开所在的自然月，非以首开当日起30天。

7、退出机制

①中标通知书发放10个月内，项目未开盘销售（招标人因素除外），中标人须向招标人支付100万元的违约金，中标通知书发放12个月内，项目未开盘销售（招标人因素除外），中标人无条件同意解除合同，招标人全额扣除履约保证金。

②项目方案连续三次未通过市规委会审定，中标人无条件同意解除合同，招标人全额扣除履约保证金。

三、 全过程代建管理相关费用

本项目服务费分四部分：第一部分为代建、代销服务费（含品牌使用），第二部分为营销费，第三部分为勘察设计费，第四部分为奖励费（按实计算）。

1、 代建、代销服务费（含品牌使用）

（1）代建、代销服务费（含品牌使用）为本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准）的4.50%（最高，保留至小数点后2位数，含税），金额：暂定5400万元（人民币）。

（2）总建安成本为项目红线范围内所涉及到的一类工程建安费，包含：（1）建安工程费：土方工程、桩基工程、支护工程、降水工程、桩基检测、沉降观测、土建工程、安装工程、土建分包（外装、门窗、防火门及防火卷帘、公区精装）、安装分包（空调、新风、电梯、供暖、消防、泛光照明）、人防设备、室内精装、车库相关、零星工程等。（2）基础设施费：供电工程（含供电外线、保障供电相关费用）、供水、燃气、环境景观、室外管网、通讯网络、有线电视。（3）公共配套设施费：住宅范围内社区及物管用房、配电房、开闭所等。

2、 营销费

营销费为本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准）的4.50%（最高，保留至小数点后2位数，含税），金额：暂定5400万元（人民币）。

3、 勘察设计费

本项目勘察设计费暂定 1963万元，勘察设计费结算价以最终总建安成本结算审定价为计费基数，根据建设部发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）文件 9 附表中的附表一，其他调整系数、浮动幅度值、其他设计收费一律不计入，计算设计收费基价，即最终勘察设计费用＝工程设计收费基价×中标费率（固定费率70%）（勘察、测绘、物探等辅助设计服务相关费用不另行计取）。勘察设计费最终结算金额不超过勘察设计费的暂定价。

4、 奖励费

奖励费暂定420万元，根据委托管理净利润指标进行考核清算后据实支付。

四、 费用支付方式

（一） 代建、代销服务费（含品牌使用）支付：

代建、代销服务费（含品牌使用）支付分5个部分，支付方式如下：

（1）按月支付部分：总价为本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准)的1.0%。

本项目取得规划设计方案批复后次月起至本项目全部工程竣工验收备案结束后，招标人按月平均支付中标人服务费，每月结束后30日内支付当月费用。该部分按本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准)的1.0%，总月份暂定30个月，累计支付不超过本项目总建安成本（暂定12亿元)的1.0%。若开发建设总周期早于30个月的，在全部工程竣工验收备案结束，根据竣工结算的总建安成本进行本费用的结算。若实际周期超过30个月的，不再另外支付费用。

（2）按节点支付部分：总价为本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准)的2.5%

①代建管理合同签订并生效，中标人人员组建完毕报招标人同意后，支付至按节点支付部分费用的10%；

②完成项目首开预售后，30日内支付至按节点支付部分费用的20%；

③全部主体达到 1/2 层高后30日内支付至按节点支付部分费用的40%；

④项目结构封顶（全部）后30日内支付至按节点支付部分费用的45%；

⑤内外装饰工程（全部）完成后30日内支付至按节点支付部分费用的50%；

⑥全部工程竣工验收合格并竣备后30日内支付至按节点支付部分费用的60%；

⑦全部工程竣工结算后，根据委托管理目标考核清算据实支付，但总支付金额不高于清算金额的97%（如中标人采用“银行保函或保证保险等方式”提交等额余款，则在工程竣工结算完成后招标人应付至最终结算价款的100%）；

⑧剩余款项在本项目最终结算（缺陷责任期满后）时一并结清。

注：上述按节点支付部分费用为本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准）的2.5%。

（3）质量、安全、进度、成本考核费用：总价为本项目总建安成本（暂定12亿元)的0.5%，本项目竣工结算后根据招标人对中标人的考核情况，具体考核标准详见本部分七违约责任，支付比例如下：

①开发建设周期目标完成后支付该部分费用的20%；

②工程成本管理目标完成后支付该部分费用的25%；

③质量目标完成后支付该部分费用的25%；

④安全生产文明施工控制目标完成后支付该部分费用的30%。

注：上述该部分费用为本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准）的0.5%。

（4）利润考核费用：总价为本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准)的0.35%，招标人根据竣工结算结果，核算本项目首开满18个月时点的净利润率，根据净利润指标的完成情况，于竣工结算完成后30日内支付该部分费用，支付比例详见净利润指标要求。

（5）去化率指标费用：总价为本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准)的0.15%，招标人根据竣工结算结果，核算本项目首开满18个月时点的去化率指标，根据去化率指标的完成情况，于竣工结算完成后30日内支付该部分费用，支付比例详见去化率指标要求，后期不再重新考核。

（二） 营销费支付

（1） 营销费用按本项目总建安成本暂定费用（12亿元）的4.50% 进行总体预算控制，由中标人负责统筹管理，经招标人审核后据实列支。

（2） 如因市场环境或者项目营销策略、目标发生重大变化，客观需要加大营销推广投入，由中标人向招标人提出预算申请，经招标人审批确认后执行。

（3） 营销工作由中标人统筹管理，所有营销费的支出须由中标人以公开方式招标采购确定的价格及支付方式，由招标人向中标人或经中标人以招标方式选定的第三方单位据实列支，招标采购全程接受本项目招标人的监督，未经招标人监督的营销费支出招标人不予认可。

（三） 勘察设计的支付

合同生效后，招标人根据中标人设计工作进度及合格的设计工作量，按照以下节点分阶段支付：

（1） 项目方案通过主管部门审定批复后30日内，支付至勘察设计暂定价的30%；

（2） 完成初步设计评审并取得批复后30日内，支付至勘察设计暂定价的40%；

（3） 施工图审查完成后30 日内，支付至勘察设计暂定价的80%；

（4） 余款待工程竣工验收合格并竣备后，一次性付清（即支付至审定价的100%）。

（四） 奖励费的支付

竣工结算后30日内，根据竣工结算的净利润指标考核清算据实支付。

五、 服务内容及要求

1、 前期管理工作

（1） 中标人负责对项目的整体定位、运营思路、方案进行统筹规划，最终报招标人确认后实施，由中标人负责办理项目开发建设所需的所有审批和许可手续。

（2） 在中标通知书发放后，招标人将项目的基本情况及各项已开展工作情况告知中标人，由中标人建立项目档案。

（3） 规划方案由中标人进行统筹编制、实施、管理(含规划设计、建筑设计、景观设计、精装修设计以及各类专项设计)，方案经与招标人充分沟通后，经招标人书面予以确认。

（4） 中标人代表招标人办理项目各项审批手续，包括但不限于立项、建设用地规划许可、规划方案、初步设计、建设工程规划许可、防雷、交评、日照、绿化移植、环评、节能、绿化、人防等专项审批。

（5） 项目审批手续过程中产生的各项政府行政性收费，由招标人承担，中标人负责相关手续办理。

2、 设计管理

（1） 设计内容应包含但不限于以下内容：

①项目前期：项目建议书/可研报告②方案阶段：概念设计方案/规划设计方案/建筑设计方案/绿色建筑方案等③扩初至施工图阶段：初步设计、扩初、施工图设计/概算④施工图专项设计及深化设计：交评/安评/环评/能评/基坑支护设计（深基坑支护设计应通过专家评审，评审费用包含在设计总包费用内）/地勘/测绘（含勘测定界报告、地形测绘、雨污水管道测量、土方计算及方格网测绘（1：500）、平面高程控制点测量、红线放点、规划定位图编制、日照分析测量）/水土保持方案/日照分析报告/绿色建筑设计/标识标牌及导视设计（小区公区、地上单体、地下室）/建筑亮化泛光照明专项设计/方案及施工图阶段的电子校核/幕墙设计/BIM设计（地下室、室外管综、公区走道、住宅公区）/红线内供配电及红线外10KV电源线路（含物探/弱电智能化（含三网设计）/PC 构件拆分及PC深化设计/景观设计（含架空层）/精装修设计（社区配套、公区、住宅的门厅、地下大堂，电梯间，楼梯间，包含营销展示中心和样板房的硬装及软装）/商业专项设计（涉及的专项设计均包含在此次招标范围内）/室外管线（包括室外雨污水管线设计、室外消防给水管网设计、电气消防管网设计、管线综合设计；⑤后期现场服务（各类验收及现场技术服务）、配合施工单位竣工图绘制和竣工图审核；⑥涉及设计各阶段的测绘、物探、地勘、环评、日照分析等所有工作均由中标人负责⑦本项目住宅按不低于一星绿色建筑设计（按招标人要求进行设计）。

（2） 中标人在招标人的设计限额（①方案设计时经招标人确认的经济技术指标②经招标人确认施工图预算）下进行规划、建筑方案、初步设计、扩初、施工图设计。

（3） 规划和方案设计

中标人按招标人认可的进度计划时间，完成所有单体方案和总体规划的设计、修改、调整，并报规划主管部门审批。

（4） 施工图设计要求

①施工图设计需符合规范要求，确保通过各项专项审查。②标准图集中未明确的施工节点，设计需出具节点大样图和具体做法。③施工图设计除需满足规范要求外，还需要充分考虑方便施工、易于控制施工质量、便于采购施工材料和便于交付使用后的日常管理。④中标单位应在满足国家相关设计技术规范要求、招标人使用需求、功能定位和不降低项目品质的前提下，尽可能优化设计方案，节约工程造价。⑤中标单位在进行室内外管线设计时，应进行合理优化，并在实施过程中根据现场情况及时进行管线定位、指导现场施工，避免出现因定位不清，导致降低室内净高、占用室外绿化等影响项目使用和美观的情况。⑥施工图设计完成后需经专业审查机构审查合格，中标单位确保图纸审查通过并承担审图费用，不因审图工作影响项目实施进度。⑦中标单位应提供设计现场驻点服务，确保设计问题及时回应并妥善解决。

（5） 水电气设计要求

供电、供水、燃气、三网、智能化等专业设计必须确保通过职能部门（公司）审查，中标人投标时已经充分考虑费用标准，所有设计工作均由中标人承担，所发生费用均含在设计费用内。

（6） 施工服务阶段

中标人应按招标人要求委派相关人员负责本工程全过程的施工技术配合工作及相关的设计服务工作。因中标人原因造成的设计变更而引起的所有责任由中标人承担，所造成的损失按实际发生从代建代销服务费及设计费中扣除。

3、 成本管理

（1） 中标人应制订合理的项目成本管理目标，并在项目开发建设全过程中实行有效的成本管理，根据招标人施工招标确定的签约合同价，在项目开发建设全过程实行有效的成本管理。项目开发过程中，由中标人根据项目建设需要编制项目年度资金使用计划，项目年度资金使用计划经招标人核准后实施，项目资金应封闭运行。

（2） 工程变更发生后，中标人应向招标人提供一份要求进行变更的书面文件，阐明必须进行变更的理由，文件中还应附上监理单位、设计单位对此问题的书面意见以及该变更涉及的造价调整预估金额，经招标人书面确认后的变更由中标人执行《庐阳区政府投资建设项目工程变更管理办法》及相关规定组织实施变更程序（由中标人设计碰撞、失误、未考虑周全等设计责任产生的设计变更不予办理）；

（3） 招标人向本项目派驻跟踪审计单位，配合中标人共同完成本项目目标成本控制管理，跟踪审计单位向招标人负责。

（4） 项目竣工验收通过后，中标人应要求施工单位及时提交竣工结算报告，由中标人提出初审意见，报招标人委托第三方造价咨询机构审核，再与竣工结算报告一并报招标人审定。在竣工结算过程中，中标人应全力配合招标人完成审核、对账等工作，协助招标人控制各类工程结算造价。

（5）项目开发建设过程中，除本合同约定由中标人履行的工作外所有工作均需由招标人按规定招标，相关招标工作由中标人拟订招标方案报招标人同意实施。招投标工作由招标人负责组织实施，中标人应在招标工作开始前准备招投标整体工作流程、评标办法建议，以及编制招标文件等材料。

（6）主要材料、设备供应及质量管理

直接影响产品质量的材料和设备，如外立面材料（石材、面砖、涂料、门窗、构架、幕墙材料等）、主要设备（电梯、空调系统、锅炉、生活给水系统、智能安防系统、排污、消防、各类泵等）、装修主材、内装材料（砖、涂料、橱柜、电线电缆、卫生洁具、龙头、灯具、开关面板插座、各类软装）等，在相应的设计方案确定后，由中标人拟订具体采购标准，经与招标人沟通确定后（采购标准及推荐品牌以招标人意见为准）根据招标人招标采购管理办法执行。

4、 工程管理

根据招标人要求，配合招标人招标各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位，对项目工程建设阶段的质量、周期、安全生产、文明施工的落实等进行全面管理，并对项目建设过程中出现的各类突发事件进行全面管理，承担各类突发事件的主体责任，中标人为现场安全质量问题的主要责任人。

（1） 在项目施工总承包合同签订后，中标人应要求施工单位及时编制工程总体施工计划及施工组织方案，并根据招投标情况及确认的时间目标，提出专业的审核意见，经各方确认后，中标人应责成施工单位按月、季、年编制阶段进度计划并报招标人备案，认真按照标准、规范和设计图纸的要求督促施工单位按计划进行施工，并备招标人检查检验。

（2） 中标人应对承包商完成进度计划的情况进行监督和检查，当某一进度计划将无法按时完成并预计将影响到总体竣工周期限时，应责成承包商制定相应的整改措施，确保项目中各工程按期完工。

（3） 为确保项目品质，在项目施工招标前将结合本项目的相关质量控制标准、工艺工法及管控要求提请招标人审核，经招标人确定后的质量控制标准、工艺工法及管控要求，中标人严格要求组织各施工单位及班组进行统一交底；对于重要用材（如屋面、外立面门窗、涂料、石材、景观、精装修等）严格实行“样板先行”“材料封样”制度，中标人负责组织样板评审工作，经确认后报招标人认可方可大面积下料再进场施工。

（4） 中标人应督促施工单位建立各项工程管理制度，完善质量、成本、进度、安全等控制措施。

（5） 中标人应对监理单位的协调和管理工作负责，充分发挥监理单位在项目管理中的作用。

（6） 项目工程质量标准应达到国家或行业现行的施工质量验收规范的合格标准。中标人应根据质量管理的实际需要，组织工程各关键节点的隐蔽工程验收、中间验收等，一旦发现工程质量达不到约定标准的，中标人应立即责成施工单位负责整改、或者返工，直至符合质量要求，否则由此造成的损失，由中标人承担向施工单位追偿责任，招标人有权视情况对中标人进行违约处理，违约金不低于招标人的实际损失金额。

（7） 中标人应做好本项目安全文明施工的相关管理工作，督促、教育相关施工单位严格按照安全文明标准组织施工，采取相应安全防护措施，并检查落实到位。中标人应对施工现场进行至少每周一次安全检查。

（8） 中标人负责对各施工单位提交的已完工程量报表及工程款支付申请根据现场实际进度情况进行认真审核，并签署意见后报招标人审核。严格管理工程农民工工资支付，并做好农民工工资欠薪防范处置工作。未按照相关制度开展农民工工资防欠薪工作布置，受相关管理部门处罚的或发生农民工讨薪上访投诉事件的，招标人对中标人处以每次违约金10万元。

5、 竣工验收及不动产权证办理等后期工作

中标人负责组织各类中间验收、竣工验收，完成竣工验收备案工作，组织项目房产的集中交付工作。

（1）中标人应按照 GB/T50328《建设工程文件归档整理规范》负责组织建立完整的项目建设档案，及时建档、存档。

（2）工程完工后，中标人负责组织竣工验收，一次性验收未能通过的，应要求施工单位整改直至验收通过。竣工验收通过后，中标人督促施工单位按照城建档案管理的要求整理并提交完整的竣工资料，并完成竣工验收备案。

（3）中标人应提前制定房屋交付方案，编制《房产品使用说明书》、《房产品质量保证书》等物业交付资料，在房屋具备交付条件后，组织向业主交付物业，向物业公司移交物业公共区域、设施设备及相关资料。

（4）中标人应负责协调完成房屋建筑面积测绘，并根据本项目所在地相关政府主管部门规定或要求办理房产所有权及土地使用权初始登记手续，同时需配合不动产权证办理工作。

（5）中标人负责组建质量维保小组，在本合同约定期限内负责项目房产质量保修的管理工作，有效处理客户投诉，提升客户满意度。自项目整体取得竣工验收备案之日起的两年内，本项目所涉及的客户投诉、房屋维保管理均由中标人负责组织。中标人应承担督促、组织、落实、管理专业工作单位维修、返工、整改等管理责任，并协助招标人完成对施工单位的追责工作。各类工程质量保修金的退还管理应由中标人参与审签。在项目房产建成并交付使用后，中标人协助招标人建立完善的客户服务体系，设立专门的客户服务部门，并制定客户服务各项业务的操作规程，对招标人客户服务人员提供相应的培训。

6、 设计与物业统筹服务内容

设计应充分考虑本项目公共部位（包括楼梯间、走廊通道、门厅、住户空调室外机预留位置）、房屋公共设施中重要及相关公共设备（包括电梯系统、高压变配电系统、低压配电系统、中央空调系统(如有)、公用照明等）、公共设施中给排水设备（包括上下水管道、雨污水管、加压供水设备、污水处理设备、绿化灌溉及物业保洁取水方式等）、保安系统、监控电视、对讲和防盗报警系统、智能化管理系统（包括通讯、网络、有线电视等）、消防自动报警系统、等与物业管理的协调性。

7、 财务和资金管理

（1） 项目财务负责人由招标人委派，项目财务和资金管理由招标人负责。项目开发建设资金全部由招标人负责筹措，保证开发过程中资金的充足性。

（2） 各类款项的支付需按照招标人财务管理制度执行。

（3） 项目开发过程中，由中标人根据项目建设需要编制项目年度资金使用计划，项目年度资金使用计划经招标人核准后实施，项目资金应封闭运行。

（5） 项目开发建设过程中的各类应付合同款项，由招标人根据合同约定、管理制度及中标人发起的审核流程、签证文件，确认无误后支付给各专业工作单位。每次付款前，各专业工作单位应向中标人先提出付款申请，并附上相应金额的发票及其他所需的付款证明文件，经中标人审核确认后发起审批流程，报招标人审批付款。

8、 营销管理

双方同意项目营销管理由中标人负责，营销管理的主要内容包括但不限于：项目前期定位（含客户研究）、项目楼盘名称建议、营销策略、销售定价、网签、各主要合作媒体及推广机构或代理机构的确定和调整，本条所涉及到的工作为据实列支部分。主要包括：

（1） 销售团队的组建、培训确认等过程（2）项目形象包装阶段（3）项目营销推广与销售阶段（4）宣传物料、售楼部物料（5）所有营销渠道的推广、宣传（包括但不限于分销、抖音、小红书、网络等所有线上、线下的宣传推广，宣传视频的制作等相关费用包含在管理费中，不另行计取）。对以上全过程和阶段提供销售服务。

对于招标人除目前暂定可售部分营销工作外，如有其他营销工作，另行协商。

相关人员配置如下（以下人员为最低配置，根据项目需求招标人有权进行增加）：

上述人员的工资福利、售楼部水电费、物业费包含在营销费用中。售楼部软装费不含在营销费中。

9、 品牌使用管理和维护

（1） 中标人同意授权招标人在本项目中使用中标人品牌（含品牌字样、品牌文字商标及品牌图形商标等，下同），品牌使用费用已包含在代建管理服务费中，招标人不再另行支付。

（2） 中标人须提供品牌所有权证明或授权使用证明，确保招标人对“XX”品牌的使用不存在任何法律障碍和使用限制。如中标人不是品牌所有权人，中标人应取得按本合同约定在本项目使用“xx”品牌的权利，品牌及商标拥有人不会因此向招标人索赔或主张权利，中标人应确保招标人使用中标人授权品牌不会侵犯任何第三人的合法权益，否则因此引起的一切责任和后果由中标人承担。

（3） 品牌许可使用范围和方式

①本项目推广案名由招标人和中标人协商确定，招标人保留使用“【XX】”品牌字样作为项目推广案名的权利。在项目推广销售阶段的广告、销售资料、销售中心、销售展示现场等销售推广物料中使用“XX”品牌和商标（包括图形），包括但不限于以上形式和内容。具体许可使用范围和方式由招标人和中标人双方标后协议确定。

②本合同双方正常履约完成后，招标人在本项目保留使用“XX”品牌及字样的标识标牌权利。

③品牌使用规范

a.品牌物料运用，项目销售案场、工程部等项目办公场所，应用范围包括但不限于水牌、纸袋、信封、信纸、PPT、导示、腰封、工作牌、名片等；

b.项目销售案场摆放由中标人提供的品牌宣传册、品牌展板、宣传片等；

c.项目参考中标人提供的售楼部标准规划建设；

④销售物料

a.项目销售物料包括但不限于报纸、杂志、楼书、折页、单页等物料必须包含中标人logo+标准广告语组合，在固定位置出现；

b.户外、道旗、报纸、网站、微信广告等线上媒体及线下相应媒体等；

c.项目落地阶段，要求对中标人品牌理念、企业简介、荣誉、经典作品等在广告宣传中集中展示；

d.品牌体验展板、项目围墙/围挡售楼部中品牌体验展板根据场地及销售需要单独发布中标人企业形象，围墙/围挡广告中视销售需要单独发布中标人企业形象，不限数量；

e.在销售说辞中，招标人可以对中标人品牌做说辞介绍。

（4） 中标人品牌许可使用支持

①中标人应将本项目与其品牌统一宣传，利用各种集中展示机会对本项目进行推广。

②中标人在项目推广中，充分利用其各方面优势资源，为本项目提供品牌宣传支持。中标人应向本项目的客户、意向客户以及其他关系单位免费适量提供中标人的专业杂志和刊物，并结合本项目的特点和阶段性重点，刊发本合作项目的资料、信息，以提高本项目的市场认知度和美誉度。

（5） 品牌维护

为保证中标人品牌在项目交付后的持续维护，招标人配合中标人按照中标人品牌标准进行客户服务和其品牌维护。

（6）违约责任

若中标人（包括中标人及其境内外关联公司）在境内外公开发债市场上发生债务逾期偿还的严重违约情形，或者对金融机构发生重大融资债务违约的，且前述违约情形导致中标人品牌遭受重大不利影响并对本项目造成重大不利影响的，招标人向中标人提出限期消除影响书面整改通知，中标人在接到通知后30天内拒不整改或者双方就此事项的后续处理方案未达成一致的。招标人有权单方面无偿解除代建管理合同，并就中标人对项目造成可预见损失保留追偿权利。

10、 项目管理团队

（1） 合同签订后，中标人根据招标人确认后的编制岗位及编制架构委派本项目管理团队。委派人员数量不得低于招标文件的要求，上述委派人员在项目管理过程中所有发生费用包含在代建、代销服务费（含品牌使用）中。

（2） 中标人收到招标人《关于要求中标人派驻人员进场开展项目相关工作》的通知单后10个工作日内派驻人员，中标人自行解决办公用房、办公用品等相关各类费用。招标人认为中标人委派人员不能胜任相应管理工作的，中标人须根据招标人的要求及时对人员进行调整。调整后，仍无法达到招标人要求的，中标人须按10万元/人·次向招标人支付违约金，直至达到招标人要求为止。

（3） 人员培养：为保证项目开发品质，提升员工工作能力，中标人应积极创造条件为招标人指派相关人员提供项目管理与专业技术岗位实践、学习培训的机会，中标人提供每年不少于2次的学习机会和条件。

（4） 项目基本人员配置要求

中标人人员除项目主要管理班子成员及物业顾问人员外，各阶段配置应至少满足下表基本人员要求：

①代建管理服务人员配置要求

序号	阶段	人员配置
1	全程	项目总经理1人 执行总经理1人 副总经理1人
2	开发报建阶段	开发报建专员2人
3	设计阶段	设计工作总对接人1人 建筑结构专业设计对接人员 1 人 安装工程专业设计对接人员 1 人 市政园林景观专业设计对接人员1人
4	施工阶段	施工管理负责人1人 土建工程管理人员4人 安装工程管理人员2人 市政园林景观专业管理人员1人 注册造价工程师2人
5	质保阶段	施工管理负责人1人 土建工程管理人员2人 安装工程管理人员2人

 

②设计人员配置要求

序号	岗位	专业和资格	人数
1	设计负责人	注册一级建筑师	1
2	建筑专业负责人	注册一级建筑师	2
3	结构专业负责人	注册一级结构师	1
4	电气专业负责人	注册电气工程师	1
5	给排水负责人	注册公用设备工程师（给水排水）	1
6	暖通负责人	注册公用设备工程师（暖通空调）	1
7	方案负责人	注册一级建筑师	1
8	景观负责人	注册一级建筑师	1
9	人防负责人	注册一级建筑师	1
10	总图负责人	注册一级建筑师	1
11	造价负责人	注册一级造价师	1

备注:

①中标人根据招标人认可的项目管理团队人员编制，根据项目开发进度需要,委派具有丰富操盘管理经验、能力优秀的项目公司成员参与项目管理。在本合同履行过程中，中标人委派的项目总经理、执行总经理、副总经理如离职的，必须经招标人书面同意，否则不得随意更换；如有其他人员离职的，中标人可另行委派适当的人员经招标人认可后接替相应工作，中标人需确保交接工作不断档；中标人管理人员因其他原因需离开项目，应向招标人请假报备，并做好工作交接，保证项目工作不受到影响。

②中标人委派人员应具备符合相应岗位要求的工作经验和专业技能，至少满足同岗位五年及以上工作经验（一年及以上投标单位工作经验）保证能够胜任本项目的管理工作；

③以上人员除设计负责人外，其他人员不作为资格审查项，投标人中标后须在合同签订前提供上述人员相关证明材料供招标人审核，如有与招标文件要求不符者，中标人须无条件更换，否则视为提供虚假承诺，招标人有权拒绝签订合同，并报公共资源交易监督管理部门按相关规定处理，由此引起的招标人一切经济损失由中标人承担。

④为加快项目有序、规范、高效地推进，中标人在中标通知书的发放后7日内确认本项目相关派驻人员，并在5日内到岗。

⑤本项目施工阶段结束后，质保阶段人员要求须满足招标文件要求，长期驻场，直至本项目服务期限结束，并做好对物业公司的衔接与培训工作。项目所有房产完成交付后连续三个月无房屋质量问题，质保阶段人员数量可减至1人。其他人员须满足及时响应要求。

六、 投标报价要求

本项目全过程代建管理及设计服务费用分四部分报价：

第一部分为代建、代销服务费（含品牌使用），第二部分为营销费，第三部分为勘察设计费，第四部分为奖励费（按实计算）

1、 代建、代销服务费（含品牌使用）报价

（1） 本项目代建、代销服务费（含品牌使用）采用定价招标，固定费率为4.5%，以本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准）为计费基数。

（2） 本招标项目代建、代销服务费（含品牌使用）暂定5400万元，定价包括完成代建代销管理全部服务内容、所用材料、劳务、利润、税金、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任、义务等为完成本项目所包含代建代销管理的一切应有费用，同时包括对中标人的品牌使用费。除最终投标总价及利润指标考核奖励以外，招标人不再支付其他任何费用。

2、 营销费报价

（1） 本项目营销费采用定价招标，固定费率为4.5%，以本项目总建安成本（暂定12亿元，最终以实际竣工结算为准）为计费基数。由中标人负责统筹管理，经招标人审核后据实列支。

（2） 本招标项目营销费暂定5400万元，如因市场环境或者项目营销策略、目标发生重大变化，客观需要加大营销推广投入，由中标人向招标人提出预算申请，经招标人审批确认后执行。

（3） 营销工作由中标人统筹管理，所有营销费的支出须由中标人以公开方式招标采购确定的价格及支付方式，由招标人向经中标单位以招标方式选定的第三方单位据实列支，招标采购全程接受本项目招标人的监督，未经招标人监督的营销费支出招标人不予认可。

（4） 营销费为本项目销售所涉及到的营销人员工资、推广宣传、案场物料、二次分销、形象包装等涉及营销方面的各项开支。

3、 勘察设计费报价

（1） 本项目勘察设计采用定价招标，固定费率为70%。勘察设计费结算价以最终总建安成本结算审定价为计费基数，根据建设部发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）文件 9 附表中的附表一，其他调整系数、浮动幅度值、其他设计收费一律不计入，计算设计收费基价，即最终勘察设计费用结算价＝工程设计收费基价×中标费率（勘察、测绘、物探等辅助设计服务相关费用不另行计取，均包含在勘察设计费中）

（2） 设计项目所涉及到的项目建议书、可行性研究报告、环评、测绘、绿色建筑、日照分析等事项，经招标人同意，可由项目中标人自行委托具有相应资质的单位承担，但项目中标人须对所有成果负总责。中标人负责项目后期各项规划、消防、环保、噪声监测、土壤污染检测、监测、绿建验收等各项事宜。设计内容涉及到的所有费用均包含在勘察设计费报价中，不再另行计费。

（3） 由招标人或相关主管部门组织的各类专家评审论证（如建筑设计、室内设计、景观设计、结构设计、水电设计、暖通设计、声学、绿建、光学、建筑材料、概算）等论证咨询的专家评审费（含会务费用），所有费用均包含在总设计费报价中，由中标人支付，不再另行计费。

（4） 本项目勘察设计费暂定价1963万元，最终设计费用不超过设计费暂定价。按照项目设计进度，方案设计审查通过后，因招标人原因停止后续设计，按已经完成的工程量计费比例计取设计费，具体比例按相关规定执行或双方协商解决。

4、 奖励费报价

暂定420万元，根据委托管理净利润指标进行考核清算后据实支付。

七、 违约责任

代建、代销管理方面：

1、 项目利润、去化率方面详见委托管理目标；

2、 受相关管理部门处罚或发生农民工讨薪上访投诉事件或其他群体性上访事件的，相关罚金及责任由中标人承担，同时招标人对中标人处以违约金10万元/每次；

3、 中标通知书发放10个月内，项目未开盘销售（招标人因素除外），中标人须向招标人支付100万元的违约金，中标通知书发放12个月内，项目未开盘销售（招标人因素除外），中标人无条件同意解除合同，招标人全额扣除履约保证金。

4、 质量、安全、进度、成本违约

（1）项目发生一般质量、安全事故的（中标单位自有人员、施工人员及与现场有关的人员），按10万元/次向招标人支付违约金，违约金最高不超过质量、安全、考核费用上限（详见本部分四、费用支付方式）。发生较大及以上安全、质量事故的，中标人无条件同意解除合同，招标人全额扣除履约保证金。

（2）根据中标人提供的项目开发计划，对项目建设进度按月进行考核，未完成计划考核节点的，中标人须按1万元/次向招标人支付违约金，情节严重的按3-5万/次向招标人支付违约金，违约金最高不超过进度考核费用上限（详见本部分四、费用支付方式）。

（3）除①招标人要求的设计变更②政府性停工及不可抗力造成的支出③其他招标人认可的成本变更外，其他原因造成的实际施工成本超过招标人施工招标确定的签约合同价的，每超出1%，本项目中标人须按30万元/次向招标人支付违约金，违约金最高不超过成本考核费用上限（详见本部分四、费用支付方式）。实际施工成本超过招标人施工招标确定的签约合同价的5%的，中标人无条件同意解除合同，招标人全额扣除履约保证金。

5、招标人认为中标人委派相应人员（含代建、营销人员）不能胜任相应管理工作的，中标人须根据招标人的要求及时对人员进行调整。调整后，仍无法达到招标人要求的，中标人须按10万元/人·次向招标人支付违约金，连续三次无法达到要求的，中标人无条件同意解除合同，招标人全额扣除履约保证金；

6、中标人管理服务人员应根据招标人要求进行日常考勤，考勤结果接受招标人监督，缺勤按2000/人/次违约金处理。

7、未经招标人同意或许可，中标人不得刻制关联项目的印章并使用。一经发现，每次扣除中标人违约金100万元，并承担相应的法律责任及经济责任；

设计方面：

1、 如果规划方案首次未能通过主管部门审批后，中标单位须按设计费合同价的2%向招标人支付违约金，第二次未能通过主管部门审批后，中标单位须按设计费合同价的5%向招标人支付违约金。第三次未能通过主管部门审批，招标人有权单方面取消合同，并追究中标单位的责任。中标人无条件同意解除合同，招标人全额扣除履约保证金；

2、 中标人应确保设计各专业的综合，不得出现专业之间的设计矛盾、相互碰撞的情况、图纸与现场不符、地勘物探等数据不准的等情况，如出现上述情况造成工程变更的，中标人承担1万元/次的违约金，同时造成的设计变更的费用增加由中标人承担，从相关设计费、代建管理费中扣除；

3、 规划等相关主管部门组织的设计审查、技术审查及招标人通知的相关会议（含代建方面），中标人必须按招标人通知要求的人员到场，首次不到位处违约金5000元，二次不到位处违约金 10000元，累计发生二次以上的处违约金50000元/次；

4、 相关图纸审查如未按招标人要求按期完成的处以违约金10000元/次；

项目竣工验收备案前，至少保证一名建筑专业负责人常驻项目现场，缺勤处以违约金2000元/次/人。

 

注：此补疑视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。

 

 

 招标人名称：合肥市庐阳区城市更新建设有限公司

地址：合肥市庐阳区阜阳路杏林街道文一泊心湾S1栋3楼305

联系人：邵工

联系方式：0551-69133955

招标代理：安徽公共资源交易集团项目管理有限公司

地址：合肥市滨湖新区南京路2588号（徽州大道与南京路交口）六楼

联系人：张工

联系方式：0551-66223200、66223831

 

答疑发布日期：2024年02月07日 

 

庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑3

2024BFLBZ00072

 

安徽公共资源交易集团项目管理有限公司受合肥市庐阳区城市更新建设有限公司委托对庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目（项目编号：2024BFLBZ00072）进行公开招标，现因故本项目暂停招标活动，具体开标时间以后续公告为准。由此造成的不便请谅解，特此说明。

 

注：此补疑视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。             

 

 招标人名称：合肥市庐阳区城市更新建设有限公司

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答疑发布日期：2024年1月31日

 

 

庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑2

2024BFLBZ00072

一、 投标人疑问答复

1.原招标文件中页码第14页，即“第二章 投标人须知”条款号：8.1.1履约保证金，提到“履约保证金金额：合同签订金额的2%”；招标文件中页码第43页，即“8.合同授予”下“8.1履约保证金”提到“履约保证金为中标合同金额的5%”；招标文件中页码第76页，即房地产项目开发委托管理合同书中十一条履约保证金约定“本项目履约保证金金额为合同签订金额的2%”。

请问：招标文件中对履约保证金约束不一致，以哪个费率为准？请予以澄清。

答：履约保证金金额：合同签订金额的2%，以招标文件中投标人须知前附表及合同条款及格式为准。

2.答疑文件更改服务期为“2.8 服务期限：自合同签订生效之日至本项目所有工程质保期满（暂定 2555 天）。项目总体开发建设总周期暂定为 24 个月（其中设计周期 2 个月，建设周期 22 个月）。”

请问①：建设周期完成后，项目代建管理人员是否可以撤场，不在设置驻场人员，但会根据项目建设需要预留及时响应人员？请问②：建设周期若因不可抗逆因素、总包确定以及总包进场时间等非代建方造成的建设周期延长，是否可以顺延建设周期？请予以澄清。

答：①本项目施工阶段结束后，质保阶段人员要求须满足招标文件要求，长期驻场，直至本项目服务期限结束，并做好对物业公司的衔接与培训工作。项目所有房产完成交付后连续三个月无房屋质量问题，质保阶段人员数量可减至1人。其他人员须满足及时响应要求。②本项目总体开发建设总周期暂定为24个月，如遇不可抗力及招标人原因造成的周期延长，招标人与中标人可协商解决。

3.答疑1文件要求“中标通知书发放 6 个月，项目未开盘销售（招标人因素除外），逾期 1 天，扣除代建费*1%，直至扣除至 50%，发放后 8 个月，项目未开盘销售（招标人因素除外），中标人无条件同意解除合同，并全额扣除履约保证金”。

请问①：本项目总包如何确定？因首开时间受业主确定总包效率和进场时间影响，是采用费率招标、直委或其他方式等能够快速确定总包，以及何时确定总包进场？请问②：若非代建方原因造成延长开盘，是否可以豁免开盘逾期罚则？请问③：项目方案报规通过的时间直接影响首开时间，若因受市规委会时间影响的，首开时间是否可顺延？请予以澄清？

答：①本项目施工总承包单位根据招标人的相关规定招标确定，本项目中标人应协助招标人做好招标准备工作。②由招标人原因造成的开盘延期，可扣除延期时间。③本项目中标人须根据招标文件要求及开发计划完成设计工作，因方案未能及时通过主管部门审批的责任由中标人承担。

4.答疑1文件要求去化率指标“①项目首开（当月）需达到当期可售部分面积的 70%，每低于 1%的扣除代建、代销服务费（不含营销费）的 1%，直至扣除至 30%*代建、代销服务费。②首开后 18 个月去化率需达到：住宅 95%，商业 90%，办公 80%，可售车位70%，每低于 1%的扣除代建、代销服务费（不含营销费）的 1%，（按四类业态最大去化率差值计算）直至扣除至 30%*代建、代销服务费（不含营销费）。”

请问①：首开去化率收首开的量与销售价格影响，对首开的量和首开的售价如何确定？请问②：整体住宅、商业、办公、车位的价格如何确定？请问③：需要去化车位总数是否包含安置房、商业商办按照对应面积反弹的产权车位？请问④：“首开（当月）”中的当月是指首开所在的自然月，还是以首开当日起30天算作首开当月？请予以澄清。

答：①首开的量及售价由本项目中标人拟定方案后报招标人审核确定。②整体住宅、商业、办公、车位的价格由中标人拟定方案后报招标人审核确定。③需要去化车位总数不包含安置房产权车位，包含商业商办按照对应面积分摊的产权车位。④“首开（当月）”中的当月是指以首开所在的自然月，非以首开当日起30天。

5.答疑1文件发标人要求中有多处考核与罚则，如①净利润指标考核最高可扣罚扣除 60%*代建、代销服务费暂定价（不含营销费）；②首开去化率指标考核，最高可收费30%*代建、代销服务费暂定价（不含营销费）；③首开后 18 个月去化率考核最高可扣罚 30%*代建、代销服务费（不含营销费）；④中标通知书发放 6 个月，项目未开盘销售（招标人因素除外），逾期1天，扣除代建费*1%，直至扣除至 50%等以及其他违约扣罚等，最不利的情况下，所有罚则若叠加累计将超过代建、代销服务费（不含营销费）的1.7倍，与原招标文件庐阳区LY202310号地块全过程代建管理合同约定“甲乙双方同意，乙方承担违约责任所偿付的各类款项，无论单项或是合计总额，均以乙方最终实际收取的全部委托管理服务费（不包括支付给其他第三方费用）为最高限额”不符。

请问①：若触发上述罚则条款，是按单项违约最高的罚则执行，还是累加执行？请问②:请问乙方承担违约责任单项或累计罚则限定在代建、代销服务费（不含营销费）是否以乙方最终实际收取的全部委托管理服务费（不包括支付给其他第三方费用）为最高限额或其他约定，若有最高限额，限额是否包含中标人合同履约保证金？请问③:若在经营过程中触发罚则，被扣罚的金额是在过程中抵扣应支付的代建、代销服务费，还是在最终结算时予以扣除？请予以澄清。

答：①净利润指标考核、去化率指标考核及违约责任关于开盘逾期考核罚则累加执行，费用扣除最高不超过60%*代建、代销服务费暂定价（不含营销费）。②详见招标文件变更部分③上述考核扣除费用在代建、代销服务费过程款支付时相应抵扣。

6.答疑1文件委托管理相关费用的定义及范畴对营销费内容约定为：“营销费为本项目销售所涉及到的营销人员工资、推广宣传、案 场物料、二次分销、形象包装等涉及营销方面的各项开支”。

请问①：营销团人员配置要求配置“样板房/水吧接待5人”和“秩序员 、保安、保洁10人”，此15人员工资是否包含在营销费中，如果不包括，此15人薪资等费用如何提供？请问②:营销费除上述约定外，如售楼部水电费、物业费、软装费等是否都不属于营销费范畴？请予以澄清。

答：①15人及其他营销管理人员的工资福利包含在营销费用中。②售楼部水电费、物业费属于营销费范畴，软装费不属于营销费范畴。

7.答疑1文件营销费支付内容约定：“本项目合同签订并生效后，根据中标人的营销工作支出（营销支出费用确定前须经招标人书面确认，否则招标人不予认可），中标人提供正规发票后，经招标人审核后据实支付，累计支付不超过本项目总建安成本暂定费用（12 亿元）的 1.50% ”。

请问①:招标人对营销费如何审核，审核机制是什么以及如何确定审批的时效性？请问②:由于营销费有部分涉及到第三方服务，能否有中标人选择第三方服务单位，由招标人与之签订符合合同，对应的营销费由第三方出具，对应金额计入营销费中。请予以澄清。

答：①招标人对营销费的审核机制及时效性符合招标人及上级主管部门的相关规定。②营销服务如涉及到第三方服务，第三方服务单位的选择须经招标人审核，由中标人与之签订合同，相应金额计入营销费用中。                                             

营销费用专款专用，中标人结合本项目考核指标，制定营销方案（含人员配备及营销费用开支计划），报招标人审核确定后执行。中标人同时提供合同（如有）、发票、转账记录（如有），经招标人审核后据实支付，总营销费累计支付不超过本项目总建安成本暂定费用（12亿元）的1.50% ，超出部分由中标人在代建代销费用综合考虑。

8.原招标文件所附代建合同“一.7”条约定：本项目土地出让合同约定的动工期限为2024年7月25日前，竣工期限为2026年7月25日前。相当于施工建设周期为24个月，这与招标文件补疑提出的开发建设周期24个月还是有很大区别的。前者指的是从施工许可证办出的时间起算，后者是包含了设计出图和施工单位招标并办理施工许可证时间。

请问:本次答疑1中约定的建设期是否与原招标文件的建设期一致，请予以澄清。

答：综合考虑各种不确定因素，本项目总体开发建设总周期暂定为24个月。

9.答疑1文件对利润指标有约定：“自项目首开之日起满 18 个月时保底净利润率指标（X）为 10%。首开满18个月时招标人模拟清算净利润率，并根据净利润率对中标人进行奖惩”。“a.销售收入为已销售部分对应的签约合同价”。

请问:销售期18个月已达，属于可售商品住宅、商业、办公、车位是否可按照合理评估价计入销售收入，因未售产品是有价值的，请予以澄清。

答：模拟清算时，a.销售收入为已销售部分对应的实际成交的签约合同价及实际可对外销售但招标人自行保留不对外销售的物业（不含移交政府部分）的预计销售收入。上述实际可对外销售但招标人自行保留不对外销售的物业（不含移交政府部分）预计销售收入按经招标人认可的合理评估价计算可售金额，计入项目销售收入。

10.答疑1文件要求项目管理团队承担质保阶段配置人员有“施工管理负责人 1 人、土建工程管理人员 2 人、安装工程管理人员 2 人”等5人。

请问：在质保期间，中标人及时响应质保阶段工作，配置上述5人专门服务于本项目，无质保工作时，相关人员是否可不驻场，请予以澄清。

答：本项目施工阶段结束后，质保阶段人员要求须满足招标文件要求，长期驻场，直至本项目服务期限结束，并做好对物业公司的衔接与培训工作。项目所有房产完成交付后连续三个月无房屋质量问题，质保阶段人员数量可减至1人。其他人员须满足及时响应要求。

11.招标文件第75页委托管理合同书第九条第二款约定了乙方的违约责任，答疑文件第七条同样约定了违约责任。

请问①：上述文件均约定乙方违约责任的情况下，合同条款如何适用。请问②：上述文件违约责任条款项下第五条均约定了发生安全事故乙方应承担的责任，但责任和法律后果不同，请问如何适用。请予以澄清。

答：①违约责任以“庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑”中的第七条为准。②本项目合同履行期间，发生安全事故，中标人承担的违约责任以“庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑”中的第七条为准。

12.根据招标文件第3页3.1.3 设计负责人资格要求：投标人拟委任项目设计负责人须具有国家一级注册建筑师资格和第26页附录 6 资格审查条件（其他主要人员最低要求）对设计负责人的要求。

请问：此两项设计资料在新点投标软件中没有明确相应上传节点，请问此项资料上传至新点软件投标文件（商务文件）中资格审查资料里面的投标人基本情况表中是否可以，请予以澄清。

答：可以。

13.在新点软件投标文件（技术文件）中包含有其他内容和方案，如单个方案文件大于50M。

请问：方案内容是否可以分节点分别上传到“方案”和“其他内容中”请予以澄清。

答：可以。

14.依据招标文件第101页第五章发包人要求中“五、服务内容及要求——2、设计管理”：设计内容，除包含建安工程外，也包含基础设施和公共配套设施的设计，而勘察设计费计费基数，仅包含建安工程费，不包含基础设施费和公共配套相关设施费。

请问：根据设计内容，是否将“勘察设计费以最终建安工程费结算审定价为计费基数”调整为“勘察设计费以建安工程费、基础设施费、公共配套设施费三项之和的工程量清单控制价为计费额(工程量清单控制价是指造价咨询单位编制并经招标人审批同意的清单控制价)？请予以澄清。

答：勘察设计费的计费基数以“庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑”为准。

15.答疑文件中“五、服务内容及要求”中“1、前期管理工作”中第五条约定“（5）项目审批手续过程中产生的各项政府性收费（行政性），由中标人承担，并按照规定及时缴纳”。此费用属于政策性收费，按政策要求由项目公司在开发过程中缴纳项目审批手续过程中产生的各项政府性收费，收费单位出具的票据抬头为项目公司。

请问：因中标人非项目开发者，答疑文件要求由中标人承担相关费用存在不符合政策要求，是否可以调整为项目审批手续有中标人负责办理，过程中产生行政类费用由招标人承担中？请予以澄清。

答：详见招标文件变更内容。

16.答疑文件中7、“退出机制①中标通知书发放 8 个月内，项目未开盘销售（招标人因素除外），中标人无条件同意解除合同，并全额扣除履约保证金；”和“3、中标通知书发放 6 个月，项目未开盘销售（招标人因素除外），逾期 1天，扣除代建费*1%，直至扣除至 50%，发放后 8 个月，项目未开盘销售（招标人因素除外），中标人无条件同意解除合同，并全额扣除履约保证金；”等约定除了招标人因素除外，还有很多不确定因素可能导致上述违约条款触发，是中标人无法控制的。

请问：对上述约定的内容能否由“招标人因素除外”改成“非中标人原因造成的除外”。另外招标文件以及答疑文件中仍有多处约定相关违约条款或处罚条款，是否可以统一约定为非中标人原因造成的违约条款触发，中标人可豁免处罚，对于因中标人因素触发违约条款或处罚条款，中标人应当接受处罚。请予以澄清。

答：此条按招标文件执行，投标人自行考虑风险。

17.答疑文件约定“2.8 服务期限：自合同签订生效之日至本项目所有工程质保期满（暂定 2555 天）。项目总体开发建设总周期暂定为 24 个月 （其中设计周期 2 个月，建设周期 22 个月）”。“3、中标通知书发放 6 个月，项目未开盘销售（招标人因素除外），逾期 1天，扣除代建费*1%，直至扣除至 50%，发放后 8 个月，项目未开盘销售（招标人因素除外），中标人无条件同意解除合同，并全额扣除履约保证金”。本项目涉及商品住宅、安置房、商业、写字楼、幼儿园等多业态以及地库需局部地下2层，按照行业正常情况设计周期需要不低于三个月时间，设计时间直接影响首开时间。招标文件与答疑文件中多处考核时间起点从中标通知书发放开始计算，因双方合作合同未签署，双方合作条款上未正式履新，以中标通知书发放时间为起点存在不妥。

请问①：设计周期能否调整为3个月，首开时间能否由6个月调整为8个月，其他考核期按首开时间顺延2个月？请问②：招标文件中多处以“中标通知书发放”时间为考核期起点能否统一调整为“合同签订”时间为考核期起点。请予以澄清。

答：①设计周期及考核期限不调整，投标人自行考虑相关风险并合理编制开发计划。②考核期起点以“中标通知书发放之日起”计，不调整。

18.招标文件中要求投标人提供设计方案，请提供设计所需地块红线测绘图、规划设计条件、上位规划及区域控规等基础资料；

答：红线测绘图详见工程补图，规划设计条件详见https://ggzy.hefei.gov.cn/hftd/infodetail/?infoid=39e2d40f-42da-4ee1-9eb7-73a829a5a5c2&categoryNum=001001001，区域控规详见工程补图。

19.招标文件中明确本地块为商业、住宅、幼儿园用地，请明确其中商业和幼儿园用地位置有无具体要求；

答：要求详见工程补图。

20.招标文件中有关于开放空间的描述，请明确具体位置及尺寸；

答：开放空间的具体位置及尺寸详见工程补图。

二、招标文件变更部分

1.庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑“五、服务内容及要求”中“（5）项目审批手续过程中产生的各项政府性收费（行政性），由中标人承担，并按照规定及时缴纳。”

现变更为“（5）项目审批手续过程中产生的各项政府性收费（行政性），由招标人承担，中标人负责相关手续办理。”

2.庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑“四、费用支付方式”中“注：上述代建代销固定服务费暂定价为本项目总建安成本（暂定12亿元）的5%。”

现变更为“注：上述代建代销固定服务费暂定价为本项目总建安成本（暂定12亿元，招标人有权根据经审查通过的初步设计概算及施工图预算据实调整）的5%。”

3.删除招标文件P75页第四章合同条款及格式“十、不可抗力和减责/免责”中“3．甲乙双方同意，乙方承担违约责任所偿付的各类款项，无论单项或是合计总额，均以乙方最终实际收取的全部委托管理服务费（不包括支付给其他第三方费用）为最高限额。”

4.招标文件P61页综合评价结果变更为：

 

注：此补疑视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。                    

 

 招标人名称：合肥市庐阳区城市更新建设有限公司

地址：合肥市庐阳区阜阳路杏林街道文一泊心湾S1栋3楼305

联系人：邵工

联系方式：0551-69133955

招标代理：安徽公共资源交易集团项目管理有限公司

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联系人：张工

联系方式：0551-66223200、66223831

 

发布日期：2024年1月26日

 

庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑

2024BFLBZ00072

招标文件变更部分

1、招标文件第一章招标公告“2.7合同估算价：6482万元”变更为“2.7合同估算价：15182万元”

2、招标文件第一章招标公告“2.8服务期限：自合同签订生效之日至本项目所有工程缺陷责任期满（暂定1620天）。项目总体开发建设总周期暂定为30个月（其中设计周期2个月，建设周期28个月）”

变更为“2.8服务期限：自合同签订生效之日至本项目所有工程质保期满（暂定2555天）。项目总体开发建设总周期暂定为24个月（其中设计周期2个月，建设周期22个月）”

3、招标文件第一章招标公告“2.9招标范围：本次招标范围为LY202310号地块的全过程代建管理工作（含代建、品牌使用及相关设计工作），具体工作包括但不限于设计工作（含规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计等）、组织施工图预算、结算的编制和审核、项目建设期全过程代建管理、品牌输出及全过程所有审批环节的论证、评审、评估工作，直至项目验收合格整体移交、项目房产的集中交付（含回迁房交付）并办理完所有的工程结算、不动产权证配合办理、工程质保等”

变更为“2.9招标范围：本次招标范围为LY202310号地块的全过程代建管理工作（含代建、代销、品牌使用及相关设计工作），具体工作包括但不限于设计工作（含规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计等）、组织施工图预算、结算的编制和审核、项目建设期全过程代建管理、品牌使用、代理销售及所有开发审批环节的论证、评审、评估工作，直至项目验收合格整体移交、项目红线内房产的集中交付、并办理完所有的工程结算、不动产权证配合办理、工程质保等”

4、招标文件第四章合同条款及格式-庐阳区LY202310全过程代建管理合同“（一）委托管理相关费用的定义及范畴

本项目中的委托管理相关费用为“代建服务费（含品牌使用费）”，是指甲方在本项目中为获取乙方提供的专业项目开发管理服务而支付的费用。

（二）代建服务费为本项目总建安成本（暂定12亿元，含税）的4.00%，暂定金额：人民币48000000.00元，大写：人民币肆仟捌佰万元整（该费用为预估，最终以本项目结算审计的总建安成本核算)。

1.该本合同费率（4.00%）已包括完成代建管理全部服务内容、所用材料、劳务、利润、税金、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任、义务等为完成本项目所包含的一切应有费用。同时包括对乙方的品牌使用费及相应营销咨询费。

2．总建安成本包含：勘察设计费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费。其中：（1）建安工程费：土方工程、桩基工程、支护工程、降水工程、桩基检测、沉降观测、土建工程、安装工程、土建分包（外装、门窗、防火门及防火卷帘、公区精装）、安装分包（空调、新风、电梯、供暖、消防、泛光照明）、人防设备、室内精装、车库相关、零星工程。（2）基础设施费：供电工程（含供电外线、保障供电相关费用）、供水、燃气、环境景观、室外管网、通讯网络、有线电视。（3）公共配套设施费：住宅范围内社区及物管用房、配电房、开闭所等。”

变更为“（一）委托管理相关费用的定义及范畴

本项目中的委托管理相关费用为“代建、代销服务费（含品牌使用）及营销费”是指甲方在本项目中为获取乙方提供的专业项目开发管理服务而支付的费用。

（1）代建、代销服务费及营销费为本项目总建安成本（暂定12亿元，含税）的6.50% （最高，保留至小数点后 2 位数，含税），金额：暂定78000000元（人民币），大写：柒仟捌佰万元（人民币）。（其中5%为代建代销服务固定费率、1.5%为据实结算的营销费）

（2）本项目代建、代销服务费（含品牌使用）暂定价6000万元，代建、代销服务费（含品牌使用）结算价以总建安成本的结算审定价为计费基数，即代建、代销服务费（含品牌使用）＝总建安成本的结算审定价×中标费率5.00%。最终结算金额不超过代建、代销服务费（含品牌使用）暂定价（6000万元）；营销费暂定价1800万元，根据营销费各项开支经审核后据实拨付，累计支付不超过暂定价1800万元。

（3）总建安成本为项目红线范围内所涉及到的一类工程建安费，包含：（1）建安工程费：土方工程、桩基工程、支护工程、降水工程、桩基检测、沉降观测、土建工程、安装工程、土建分包（外装、门窗、防火门及防火卷帘、公区精装）、安装分包（空调、新风、电梯、供暖、消防、泛光照明）、人防设备、室内精装、车库相关、零星工程等。（2）基础设施费：供电工程（含供电外线、保障供电相关费用）、供水、燃气、环境景观、室外管网、通讯网络、有线电视。（3）公共配套设施费：住宅范围内社区及物管用房、配电房、开闭所等；营销费为本项目销售所涉及到的营销人员工资、推广宣传、案场物料、二次分销、形象包装等涉及营销方面的各项开支。”

5.项目招标文件第五章发包人要求整体替换，详见本补疑附件：“庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件第五章发包人要求变更版”。

附件：庐阳区LY202310号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件第五章发包人要求变更版

 

一、 项目概况

庐阳区LY202310号地块位置位于合肥市庐阳区，项目东至亳州路，南至北一环，北至怡景苑小区，西至二建三处小区，用地面积约88.91亩(其中商业约8.2亩、居住约73.78亩、幼儿园约6.93亩），规划用途为商业、居住及幼儿园用地，商住容积率≤3.0、幼儿园容积率≤1.0 ，具体建设内容以政府审批方案为准。

本次招标范围为LY202310号地块的全过程代建管理工作（含代建、代销、品牌使用及相关设计工作），具体工作包括但不限于设计工作（含规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计等）、组织施工图预算、结算的编制和审核、项目建设期全过程代建管理、品牌使用、代理销售及所有开发审批环节的论证、评审、评估工作，直至项目验收合格整体移交、项目红线内房产的集中交付、并办理完所有的工程结算、不动产权证配合办理、工程质保等。

为了提高管理效率、降低管理成本，本次招标的受托管理活动实行授权管理模式，招标人授权中标人代表在本项目行使业主责任，全权负责项目进度、质量、安全管理等各项工作，中标人为项目现场发生所有问题的责任人。

二、 委托管理目标

1.开发建设周期目标

本项目总体开发建设总周期暂定为24个月（以中标通知书发放之日起开始计算，其中设计周期2个月，建设周期22个月），中标通知书发放之日起6个月内达到预售条件。中标人在收到中标通知书后15个工作日内将项目框架性开发计划提交招标人确认，并按经招标人批准的计划周期进行执行、考核。

2.工程成本管理目标

中标人应保证项目实际施工成本不得超过招标人施工招标确定的签约合同价。因①招标人要求的设计变更②政府性停工及不可抗力造成的支出③其他招标人认可的成本变更等，经双方协商一致，工程成本管理目标相应调整。

3.质量目标   

符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收规范的合格标准，确保本项目严格按照国家和地方规范经审批通过的设计图以及相关技术资料的要求进行施工，工程质量达到《建筑安装工程质量检验与评定标准》、《工程建设强制性标准》。

4.安全生产文明施工控制目标

严格按照国家或当地的安全生产、文明施工等法律规定进行工程管理，并遵循发包人安全生产文明施工管理制度，服从主管部门及发包人专项管理，确保本工程无重大伤亡事故，创建安全生产文明施工达到“合肥市标准化示范工地”标准。

5、 净利润指标

自项目首开之日起满18个月时保底净利润率指标（X）为10%。首开满18个月时招标人模拟清算净利润率，并根据净利润率对中标人进行奖惩：

奖励费用采用差额累进计算，具体计算方式如下：

当10%＜X≤12%时，对净利润率超过10%部分，奖励费计费率为10%；

当12%＜X≤14%时，对净利润率超过12%部分，奖励费计费率为15%；

当14%＜X≤16%时，对净利润率超过14%部分，奖励费计费率为20%；

当16%＜X时，对净利润率超过16%部分，奖励费计费率为25%。

例：含税收入为300000万元，X=15%，奖励费为：

（12%-10%）×300000×10%=600万元；

（14%-12%）×300000×15%=900万元；

（15%-14%）×300000×20%=600万元；

奖励费=600+900+600=2100万元

未完成净利润指标时，根据实际净利润率进行代建、代销服务费的扣除，具体计算方式如下：

当9%≤X＜10%时，扣除10%*代建、代销服务费暂定价（不含营销费）；

当8%≤X＜9%时，扣除20%*代建、代销服务费暂定价（不含营销费）；

当7%≤X＜8%时，扣除40%*代建、代销服务费暂定价（不含营销费）；

当X＜7%时，扣除60%*代建、代销服务费暂定价（不含营销费）。

例：当X=7.5%时，代建、代销服务费暂定价=6000万元，招标人向中标人扣除代建、代销服务费=40%×6000=2400万元。

备注：①净利润率=税后净利润/含税收入（收入按签约合同价确认）②税后净利润=项目总收入-项目总成本③移交政府部分产权一律不计入收入，后期如有变动另行协商。④为便于计算，本合同所约定的模拟净利润计算方式为：

项目模拟清算的税后净利润=销售收入-土地成本-工程成本（含为保证项目实施各类一类工程费、二类费等费用）–代建、代销费用（不含奖惩） - 财务费用-项目税费（税金及附加、土地增值税、土地使用税等所有税费）+营业外收入-营业外支出

其中：

a.销售收入为已销售部分对应的签约合同价；

b.土地成本为实际发生的出让金、契税、土地款资金成本、大建设配套费等；

c.工程成本包括除土地成本之外所有工程建安成本项目，包括：前期费用、建安工程费等一类费用、开发间接费用等二类费用等；

d.代建、代销费用按照本项目合同约定方式计算的代建、代销服务费（含品牌使用费）；

e.项目税费包括已经发生的增值税附加、印花税、房产税，以及未售货值及未签订合同预计需缴纳的增值税附加、印花税、房产税等所有税费；

f.土地增值税为清算口径需缴纳税金：若实际预缴土增税大于清算需缴纳税金，仍按清算口径税金计算；

g.营业外收入按模拟清算时实际已发生的账载金额计算；

h.计算利润所述销售收入、工程成本及费用均为不含增值税口径，涉及增值税为清算口径增值税（即增值税销项-土地销项抵减-增值税进项）；

i.项目考核的利润指标不受招标人为合理避税而对经营财务结果进行调整的影响。

6、 去化率指标

①项目首开（当月）需达到当期可售部分面积的70%，每低于1%的扣除代建、代销服务费（不含营销费）的1%，直至扣除至30%*代建、代销服务费。

②首开后18个月去化率需达到：住宅95%，商业90%，办公80%，可售车位70%，每低于1%的扣除代建、代销服务费（不含营销费）的1%，（按四类业态最大去化率差值计算）直至扣除至30%*代建、代销服务费（不含营销费）。

7、退出机制

①中标通知书发放8个月内，项目未开盘销售（招标人因素除外），中标人无条件同意解除合同，并全额扣除履约保证金；

②项目方案连续两次未通过市规委会审定，中标人无条件同意解除合同，并全额扣除履约保证金；；

三、 全过程代建管理相关费用

本项目全过程代建管理费用分两部分：第一部分为代建、代销服务费（含品牌使用）及营销费、第二部分勘察设计费，第三部分为奖励费（按实计算）。

1、 代建、代销服务费（含品牌使用费）及营销费

（1）代建、代销服务费及营销费为本项目总建安成本（暂定12亿元，含税）的6.50% （最高，保留至小数点后 2 位数，含税），金额：暂定78000000元（人民币），大写：柒仟捌佰万元（人民币）。（其中5%为代建代销服务固定费率、1.5%为据实结算的营销费）

（2）本项目代建、代销服务费（含品牌使用）暂定价6000万元，代建、代销服务费（含品牌使用）结算价以总建安成本的结算审定价为计费基数，即代建、代销服务费（含品牌使用）＝总建安成本的结算审定价×中标费率5.00%。最终结算金额不超过代建、代销服务费（含品牌使用）暂定价（6000万元）；营销费暂定价1800万元，根据营销费各项开支经审核后据实拨付，累计支付不超过暂定价1800万元。

（3）总建安成本为项目红线范围内所涉及到的一类工程建安费，包含：（1）建安工程费：土方工程、桩基工程、支护工程、降水工程、桩基检测、沉降观测、土建工程、安装工程、土建分包（外装、门窗、防火门及防火卷帘、公区精装）、安装分包（空调、新风、电梯、供暖、消防、泛光照明）、人防设备、室内精装、车库相关、零星工程等。（2）基础设施费：供电工程（含供电外线、保障供电相关费用）、供水、燃气、环境景观、室外管网、通讯网络、有线电视。（3）公共配套设施费：住宅范围内社区及物管用房、配电房、开闭所等；营销费为本项目销售所涉及到的营销人员工资、推广宣传、案场物料、二次分销、形象包装等涉及营销方面的各项开支。

2、 勘察设计费

本项目勘察设计费暂定 1682 万元，勘察设计费结算价以最终总建安成本结算审定价为计费基数，根据建设部发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）文件 9 附表中的附表一，其他调整系数、浮动幅度值、其他设计收费一律不计入，计算设计收费基价，即最终勘察设计费用＝工程设计收费基价×中标费率（固定费率60%）（勘察、测绘、物探等辅助设计服务相关费用不另行计取）。勘察设计费最终结算金额不超过勘察设计费的暂定价。

3、 奖励费

奖励费暂定5700万元，根据委托管理净利润指标进行考核清算后据实支付。

四、 费用支付方式

（一）代建、代销服务费（含品牌使用费）及营销费支付：

1、 营销费支付

本项目合同签订并生效后，根据中标人的营销工作支出（营销支出费用确定前须经招标人书面确认，否则招标人不予认可），中标人提供正规发票后，经招标人审核后据实支付，累计支付不超过本项目总建安成本暂定费用（12亿元）的1.50% 。

2、 代建、代销服务费支付

（1）代建管理合同签订并生效，中标人人员组建完毕报招标人同意后，支付至代建代销服务费暂定价的5%；

（2）项目规划方案取得主管部门批复后30日内支付至代建代销服务费暂定价的15%；

（3）项目结构封顶（全部）后30日内支付至代建代销服务费暂定价的20%;

（4）外装饰工程（全部）完成（且外架拆除）后30日内支付至代建代销服务费暂定价的25%；

（5）内装饰工程（全部）完成后30日内支付至代建代销服务费暂定价的35%；

（6）全部工程竣工验收合格并竣备后30日内支付至代建代销服务费暂定价的40%；

（7）全部工程竣工结算后，根据委托管理目标考核清算据实支付，但总支付金额不高于清算金额的97%（如中标人采用“银行保函或保证保险等方式”提交等额余款，则在工程竣工结算完成后招标人应付至最终结算价款的100%）；

（8）剩余款项在本项目最终结算（缺陷责任期满后）时一并结清。

注：上述代建代销固定服务费暂定价为本项目总建安成本（暂定12亿元）的5%。

2、勘察设计的支付

合同生效后，招标人根据中标人设计工作进度及合格的设计工作量，按照以下节点分阶段支付：   

（1） 项目方案通过主管部门审定批复后，支付至勘察设计暂定价的30%；

（2） 完成初步设计评审并取得批复后30天后，支付至勘察设计暂定价的 40%；

（3） 施工图审查完成后30个日历日，支付至勘察设计暂定价的80%；

（4） 余款待工程竣工验收合格并竣备后，一次性付清（即支付至审定价的 100%）。

五、 服务内容及要求

1、 前期管理工作

（1） 中标人负责对项目的整体定位、运营思路、方案进行统筹规划，最终报招标人确认后实施，由中标人负责办理项目开发建设所需的所有审批和许可手续。

（2） 在中标通知书发放后，招标人将项目的基本情况及各项已开展工作情况告知中标人，由中标人建立项目档案。

（3） 规划方案由中标人进行统筹编制、实施、管理(含规划设计、建筑设计、景观设计、精装修设计以及各类专项设计)，方案经与招标人充分沟通后，经招标人书面予以确认。

（4） 中标人代表招标人办理项目各项审批手续，包括但不限于立项、建设用地规划许可、规划方案、初步设计、建设工程规划许可、防雷、交评、日照、绿化移植、环评、节能、绿化、人防等专项审批。

（5） 项目审批手续过程中产生的各项政府性收费（行政性），由中标人承担，并按照规定及时缴纳。

2、 设计管理

（1） 设计内容应包含但不限于以下内容：

①项目前期：项目建议书/可研报告②方案阶段：概念设计方案/规划设计方案/建筑设计方案/绿色建筑方案等③扩初至施工图阶段：初步设计、扩初、施工图设计/概算④施工图专项设计及深化设计：交评/安评/环评/能评/基坑支护设计（深基坑支护设计应通过专家评审，评审费用包含在设计总包费用内）/地勘/测绘（含勘测定界报告、地形测绘、雨污水管道测量、土方计算及方格网测绘（1：500）、平面高程控制点测量、红线放点、规划定位图编制、日照分析测量）/水土保持方案/日照分析报告/绿色建筑设计/标识标牌及导视设计（小区公区、地上单体、地下室）/建筑亮化泛光照明专项设计/方案及施工图阶段的电子校核/幕墙设计/BIM设计（地下室、室外管综、公区走道、住宅公区）/红线内供配电及红线外10KV电源线路（含物探/弱电智能化（含三网设计）/PC 构件拆分及PC深化设计/景观设计（含架空层）/精装修设计（社区配套、公区、住宅的门厅、地下大堂，电梯间，楼梯间，包含营销展示中心和样板房的硬装及软装）/商业专项设计（涉及的专项设计均包含在此次招标范围内）/室外管线（包括室外雨污水管线设计、室外消防给水管网设计、电气消防管网设计、管线综合设计；⑤后期现场服务（各类验收及现场技术服务）、配合施工单位竣工图绘制和竣工图审核；⑥涉及设计各阶段的测绘、物探、地勘、环评、日照分析等所有工作均由中标人负责⑦本项目住宅按不低于一星绿色建筑设计（按招标人要求进行设计）。

（2） 中标人在招标人的设计限额（①方案设计时经招标人确认的的经济技术指标②经招标人确认施工图预算）下进行规划、建筑方案、初步设计、扩初、施工图设计。

（3） 规划和方案设计

①中标人按招标人认可的进度计划时间，完成所有单体方案和总体规划的设计、修改、调整，并报规划主管部门审批。②如果规划方案首次未能通过主管部门审批后，中标单位须按设计费合同价的10%向招标人支付违约金。如果两次未能通过主管部门审批，招标人有权单方面取消合同，并追究中标单位的责任。

（4） 施工图设计要求

①施工图设计需符合规范要求，确保通过各项专项审查。②标准图集中未明确的施工节点，设计需出具节点大样图和具体做法。③施工图设计除需满足规范要求外，还需要充分考虑方便施工、易于控制施工质量、便于采购施工材料和便于交付使用后的日常管理。④中标单位应在满足国家相关设计技术规范要求、招标人使用需求、功能定位和不降低项目品质的前提下，尽可能优化设计方案，节约工程造价。⑤中标单位在进行室内外管线设计时，应进行合理优化，并在实施过程中根据现场情况及时进行管线定位、指导现场施工，避免出现因定位不清，导致降低室内净高、占用室外绿化等影响项目使用和美观的情况。⑥施工图设计完成后需经专业审查机构审查合格，中标单位确保图纸审查通过并承担审图费用，不因审图工作影响项目实施进度。⑦中标单位应提供设计现场驻点服务，确保设计问题及时回应并妥善解决。

（5） 水电气设计要求

供电、供水、燃气、三网、智能化等专业设计必须确保通过职能部门（公司）审查，中标人投标时已经充分考虑费用标准，所有设计工作均由中标人承担，所发生费用均含在设计费用内。

（6） 施工服务阶段

中标人应按招标人要求委派相关人员负责本工程全过程的施工技术配合工作及相关的设计服务工作。因中标人原因造成的设计变更而引起的所有责任由中标人承担，所造成的损失按实际发生从代建代销服务费及设计费中扣除。

3、 成本管理

（1） 中标人应制订合理的项目成本管理目标，并在项目开发建设全过程中实行有效的成本管理，根据招标人施工招标确定的签约合同价，在项目开发建设全过程实行有效的成本管理。项目开发过程中，由中标人根据项目建设需要编制项目年度资金使用计划，项目年度资金使用计划经招标人核准后实施，项目资金应封闭运行。

（2） 工程变更发生后，中标人应向招标人提供一份要求进行变更的书面文件，阐明必须进行变更的理由，文件中还应附上监理单位、设计单位对此问题的书面意见以及该变更涉及的造价调整预估金额，经招标人书面确认后的变更由中标人执行《庐阳区政府投资建设项目工程变更管理办法》及相关规定组织实施变更程序（由中标人设计碰撞、失误、未考虑周全等设计责任产生的设计变更不予办理）；

（3） 招标人向本项目派驻跟踪审计单位，配合中标人共同完成本项目目标成本控制管理，跟踪审计单位向招标人负责。

（3）项目竣工验收通过后，中标人应要求施工单位及时提交竣工结算报告，由中标人提出初审意见，报招标人委托第三方造价咨询机构出具复审调整意见，再与竣工结算报告一并报招标人审定。在竣工结算过程中，中标人应全力配合招标人完成审核、对账等工作，协助招标人控制各类工程结算造价。

（5）项目开发建设过程中，除本合同约定由中标人履行的工作外所有工作均需由招标人按规定招标，相关招标工作由中标人拟订招标方案报招标人同意实施。招投标工作由招标人负责组织实施，中标人应在招标工作开始前准备招投标整体工作流程、评标办法建议，以及编制招标文件等材料。为确保本项目产品质量并节省成本、提高效率，中标人应充分利用其合格供应商的资源，推荐合适的单位参与公开投标或竞争。

（6）主要材料、设备供应及质量管理

直接影响产品质量的材料和设备，如外立面材料（石材、面砖、涂料、门窗、构架、幕墙材料等）、主要设备（电梯、空调系统、锅炉、生活给水系统、智能安防系统、排污、消防、各类泵等）、装修主材、内装材料（砖、涂料、橱柜、电线电缆、卫生洁具、龙头、灯具、开关面板插座、各类软装）等，在相应的设计方案确定后，由中标人拟订具体采购标准，经与招标人沟通确定后（采购标准及推荐品牌以招标人意见为准）根据招标人招标采购管理办法执行。其中中标人应在电梯采购前6个月提出关于电梯专项品控标准、维保建议书等资料报招标人审核。

4、 工程管理

根据招标人要求，配合招标人招标各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位，对项目工程建设阶段的质量、周期、安全生产、文明施工的落实等进行全面管理，并对项目建设过程中出现的各类突发事件进行全面管理，承担各类突发事件的主体责任，中标人为现场安全质量问题的主要责任人。

（1） 在项目施工总承包合同签订后，中标人应要求施工单位及时编制工程总体施工计划及施工组织方案，并根据招投标情况及确认的时间目标，提出专业的审核意见，经各方确认后，中标人应责成施工单位按月、季、年编制阶段进度计划并报招标人备案，认真按照标准、规范和设计图纸的要求督促施工单位按计划进行施工，并备招标人检查检验。

（2） 中标人应对承包商完成进度计划的情况进行监督和检查，当某一进度计划将无法按时完成并预计将影响到总体竣工周期限时，应责成承包商制定相应的整改措施，确保项目中各工程按期完工。

（3） 为确保项目品质，在项目施工招标前将结合本项目的相关质量控制标准、工艺工法及管控要求提请招标人审核，经招标人确定后的质量控制标准、工艺工法及管控要求，中标人严格要求组织各施工单位及班组进行统一交底；对于重要用材（如屋面、外立面 门窗、涂料、石材、景观、精装修等）严格实行“样板先行”“材料封样”制度，中标人负责组织样板评审工作，经确认后报招标人认可方可大面积下料再进场施工。

（4） 中标人应督促施工单位建立各项工程管理制度，完善质量、成本、进度、安全等控制措施。

（5） 中标人应对监理单位的协调和管理工作负责，充分发挥监理单位在项目管理中的作用。

（6） 项目工程质量标准应达到国家或行业现行的施工质量验收规范的合格标准。中标人应根据质量管理的实际需要，组织工程各关键节点的隐蔽工程验收、中间验收等，一旦发现工程质量达不到约定标准的，中标人应立即责成施工单位负责整改、或者返工，直至符合质量要求，否则由此造成的损失，由中标人承担向施工单位追偿责任，招标人有权视情况对中标人进行违约处理，违约金不低于招标人的可预算损失金额。

（7） 中标人应做好本项目安全文明施工的相关管理工作，督促、教育相关施工单位严格按照安全文明标准组织施工，采取相应安全防护措施，并检查落实到位。中标人应对施工现场进行至少每月一次安全检查。

（8） 中标人负责对各施工单位提交的已完工程量报表及工程款支付申请根据现场实际进度情况进行认真审核，并签署意见后报招标人审核。严格管理工程农民工工资支付，并做好农民工工资欠薪防范处置工作。未按照相关制度开展农民工工资防欠薪工作布置，受相关管理部门处罚的或发生农民工讨薪上访投诉事件的，招标人对中标人处以每次违约金5万元。

5、 竣工验收及不动产权证办理等后期工作

中标人负责组织各类中间验收、竣工验收，完成竣工验收备案工作，组织项目房产的集中交付工作。

（1）中标人应按照 GB/T50328《建设工程文件归档整理规范》负责组织建立完整的项目建设档案，及时建档、存档。

（2）工程完工后，中标人负责组织竣工验收，一次性验收未能通过的，应要求施工单位整改直至验收通过。竣工验收通过后，中标人督促施工单位按照城建档案管理的要求整理并提交完整的竣工资料，并完成竣工验收备案。

（3）中标人应提前制定房屋交付方案，编制《房产品使用说明书》、《房产品质量保证书》等物业交付资料（非住宅类物业不需要编制两书），在房屋具备交付条件后，组织向业主交付物业，向物业公司移交物业公共区域、设施设备及相关资料。

（4）中标人应负责协调完成房屋建筑面积测绘，并根据本项目所在地相关政府主管部门规定或要求办理房产所有权及土地使用权初始登记手续，同时需配合不动产权证办理工作。

（5）中标人负责组建质量监督小组，在本合同约定期限内负责项目房产质量保修的管理工作，有效处理客户投诉，提升客户满意度。自项目整体取得竣工验收备案之日起的两年内，本项目所涉及的客户投诉、房屋维保管理均由中标人负责组织。中标人应承担督促、组织、落实、管理专业工作单位维修、返工、整改等管理责任，并协助招标人完成对施工单位的追责工作。各类工程质量保修金的退还管理应由中标人参与审签。在项目房产建成并交付使用后，中标人协助招标人建立完善的客户服务体系，设立专门的客户服务部门，并制定客户服务各项业务的操作规程，对招标人客户服务人员提供相应的培训。

6、 设计与物业统筹服务内容

设计应充分考虑本项目公共部位（包括楼梯间、走廊通道、门厅、住户空调室外机预留位置）、房屋公共设施中重要及相关公共设备（包括电梯系统、高压变配电系统、低压配电系统、中央空调系统(如有)、公用照明等）、公共设施中给排水设备（包括上下水管道、雨污水管、加压供水设备、污水处理设备、绿化灌溉及物业保洁取水方式等）、保安系统、监控电视、对讲和防盗报警系统、智能化管理系统（包括通讯、网络、有线电视等）、消防自动报警系统、等与物业管理的协调性。

7、 财务和资金管理

（1） 项目财务负责人由招标人委派，项目财务和资金管理由招标人负责。项目开发建设资金全部由招标人负责筹措，保证开发过程中资金的充足性。

（2） 各类款项的支付需按照招标人财务管理制度执行。

（3） 项目开发过程中，由中标人根据项目建设需要编制项目年度资金使用计划，项目年度资金使用计划经招标人核准后实施，项目资金应封闭运行。

（4） 项目开发建设过程中的各类应付合同款项，由招标人根据合同约定、管理制度及中标人发起的审核流程、签证文件，确认无误后支付给各专业工作单位。每次付款前，各专业工作单位应向中标人先提出付款申请，并附上相应金额的发票及其他所需的付款证明文件，经中标人审核确认后发起审批流程，报招标人审批付款。

8、 营销管理

双方同意项目营销管理由中标人负责，营销管理的主要内容包括但不限于：项目前期定位（含客户研究）、项目楼盘名称建议、营销策略、销售定价、网签、各主要合作媒体及推广机构或代理机构的确定和调整，本条所涉及到的工作为据实列支部分。主要包括：

（1） 销售团队的组建、培训确认等过程（2）项目形象包装阶段（3）项目营销推广与销售阶段（4）宣传物料、售楼部物料（5）所有营销渠道的推广、宣传（包括但不限于分销、抖音、小红书、网络等所有线上、线下的宣传推广，宣传视频的制作等相关费用包含在管理费中，不另行计取）。对以上全过程和阶段提供销售服务。

对于招标人除目前暂定可售部分营销工作外，如有其他营销工作，另行协商。

相关人员配置如下（以下人员为最低配置，根据项目需求招标人有权进行增加）：

序号	岗位	人数	备注
1	营销总负责人	1人	长期驻场
2	置业顾问	8人	长期驻场
3	营销策划经理（策划师）	2人	策划期驻场
4	策划执行	1人	策划期驻场
5	会计（含按揭专员）	2人	长期驻场
6	外联、办证专员	2人	长期驻场
7	样板房/水吧接待	5人	长期驻场
8	秩序员 、保安、保洁	10人	长期驻场

 

9、 品牌使用管理和维护

（1） 中标人同意授权招标人在本项目中使用中标人品牌（含品牌字样、品牌文字商标及品牌图形商标等，下同），品牌使用费用已包含在代建管理服务费中，招标人不再另行支付。

（2） 中标人须提供品牌所有权证明或授权使用证明，确保招标人对“XX”品牌的使用不存在任何法律障碍和使用限制。如中标人不是品牌所有权人，中标人应取得按本合同约定在本项目使用“xx”品牌的权利，品牌及商标拥有人不会因此向招标人索赔或主张权利，中标人应确保招标人使用中标人授权品牌不会侵犯任何第三人的合法权益，否则因此引起的一切责任和后果由中标人承担。

（3） 品牌许可使用范围和方式

①本项目推广案名由招标人和中标人协商确定，招标人保留使用“【XX】”品牌字样作为项目推广案名的权利。在项目推广销售阶段的广告、销售资料、销售中心、销售展示现场等销售推广物料中使用“XX”品牌和商标（包括图形），包括但不限于以上形式和内容。具体许可使用范围和方式由招标人和中标人双方标后协议确定。

②本合同双方正常履约完成后，招标人可在本项目继续使用“XX”品牌及字样的标识标牌（政府明文规定不得使用的除外）。

③品牌使用规范

a.品牌物料运用，项目销售案场、工程部等项目办公场所，应用范围包括但不限于水牌、纸袋、信封、 信纸、PPT、导示、腰封、工作牌、名片等；

b.项目销售案场摆放由中标人提供的品牌宣传册、品牌展板、宣传片等；

c.项目参考中标人提供的售楼部标准规划建设；

④销售物料

a.项目销售物料包括但不限于报纸、杂志、楼书、折页、单页等物料必须包含中标人 logo+标准广告语组合，在固定位置出现；

b.户外、道旗、报纸、网站、微信广告等线上媒体及线下相应媒体等；

c.项目落地阶段，要求对中标人品牌理念、企业简介、荣誉、经典作品等在广告宣传中集中展示；

d.品牌体验展板、项目围墙/围挡售楼部中品牌体验展板根据场地及销售需要单独发布中标人企业形象，围墙/围挡广告中视销售需要单独发布中标人企业形象，不限数量；

e.在销售说辞中，招标人可以对中标人品牌做说辞介绍，说辞内容报中标人审核，中标人需在 5 个工作 日内予以书面回复，逾期未书面回复视为认可。

（4） 中标人品牌许可使用支持

①招标人要求中标人同意本项目参与其品牌统一宣传，利用各种集中展示机会对本项目进行推广。

②中标人在项目推广中，充分利用其各方面优势资源，为本项目提供品牌宣传支持。中标人应向本项目的客户、意向客户以及其他关系单位免费适量提供中标人的专业杂志和刊物，并结合本项目的特点和阶段性重点，刊发本合作项目的资料、信息，以提高本项目的市场认知度和美誉度。

（5） 品牌维护

①鉴于中标人许可本项目使用其品牌， 双方必须共同遵守经双方沟通确定的一系列有关本项目的产品品质标准，包括但不限于建筑设计、景观设计、精装修设计等设计成果，以及主要材料设备的档次和品牌标准等。

②招标人在项目销售中不得出现损害中标人品牌的情形，若出现，招标人应自行或在接到中标人通知后立即制止，若由此对中标人品牌造成损害的，由招标人承担损害赔偿责任。

③为保证中标人品牌在项目交付后的持续维护，招标人配合中标人按照中标人品牌标准进行客户服务和其品牌维护。在国家相关法律法规规定的工程质保期内，在各施工单位未能及时提供质量保修服务或质量保修金不足的情况下，发生的维修、处理各类客户投诉的补偿、赔偿等的相关费用，由招标人先行垫付，中标人协助招标人索赔。在国家相关法律法规规定的工程质保期外，招标人中标人双方应相互配合，依法处理各项维修、投诉事项，但招标人无先行垫付相关费用义务。

（6）违约责任：

若中标人（包括中标人及其境内外关联公司）在境内外公开发债市场上发生债务逾期偿还的严重违约情形，或者对金融机构发生重大融资债务违约的，且前述违约情形导致中标人品牌遭受重大不利影响并对本项目造成重大不利影响的，招标人向中标人提出限期消除影响书面整改通知，中标人在接到通知后30天内拒不整改或者双方就此事项的后续处理方案未达成一致的。招标人有权单方面无偿解除代建管理合同，并就中标人对项目造成可预见损失保留追偿权利。

10、 项目管理团队

（1） 合同签订后，中标人根据招标人确认后的编制岗位及编制架构委派本项目管理团队。委派人员数量不得低于招标文件的要求，上述委派人员的社保、公积金等由中标人缴纳，费用由中标人承担。

（2） 中标人收到招标人《关于要求中标人派驻人员进场开展项目相关工作》的通知单后10个工作日内派驻人员，中标人自行解决办公用房、办公用品等相关各类费用。 招标人认为中标人委派人员不能胜任相应管理工作的，中标人须根据招标人的要求及时对人员进行调整。调整后，仍无法达到招标人要求的，中标人须按10万元/人·次向招标人支付违约金，直至达到招标人要求为止。

（3） 人员培养：为保证项目开发品质，提升员工工作能力，中标人应积极创造条件为招标人指派相关人员提供项目管理与专业技术岗位实践、学习培训的机会，中标人提供每年不少于2次的学习机会和条件。

（4） 项目基本人员配置要求

中标人人员除项目主要管理班子成员及物业顾问人员外，各阶段配置应至少满足下表基本人员要求：

①代建管理服务人员配置要求

序号	阶段	人员配置
1	全程	项目总经理1人 执行总经理1人 副总经理1人
2	开发报建阶段	开发报建专员2人
3	设计阶段	设计工作总对接人1人 建筑结构专业设计对接人员 1 人 安装工程专业设计对接人员 1 人 市政园林景观专业设计对接人员1人
4	施工阶段	施工管理负责人1人 土建工程管理人员4人 安装工程管理人员2人 市政园林景观专业管理人员1人 注册造价工程师2人
5	质保阶段	施工管理负责人1人 土建工程管理人员2人 安装工程管理人员2人

 

②设计人员配置要求

序号	岗位	专业和资格	人数
1	设计负责人	注册一级建筑师	1
2	建筑专业负责人	注册一级建筑师	2
3	结构专业负责人	注册一级结构师	1
4	电气专业负责人	注册电气工程师	1
5	给排水负责人	注册公用设备工程师（给水排水）	1
6	暖通负责人	注册公用设备工程师（暖通空调）	1
7	方案负责人	注册一级建筑师	1
8	景观负责人	注册一级建筑师	1
9	人防负责人	注册一级建筑师	1
10	总图负责人	注册一级建筑师	1
11	造价负责人	注册一级造价师	1

备注:

①中标人根据招标人认可的项目管理团队人员编制，根据项目开发进度需要,委派具有丰富操盘管理经验、能力优秀的项目公司成员参与项目管理。在本合同履行过程中，中标人委派的项目总经理、执行总经理、副总经理如离职的，必须经招标人书面同意，否则不得随意更换；如有其他人员离职的，中标人可另行委派适当的人员经招标人认可后接替相应工作，中标人需确保交接工作不断档；中标人管理人员因其他原因需离开项目，应向招标人请假报备，并做好工作交接，保证项目工作不受到影响。

②中标人委派人员应具备符合相应岗位要求的工作经验和专业技能，至少满足同岗位五年及以上工作经验（一年及以上投标单位工作经验）保证能够胜任本项目的管理工作；

③以上人员除设计负责人外，其他人员不作为资格审查项， 投标人中标后须在合同签订前提供上述人员相关证明材料供招标人审核，如有与招标文件要求不符者，中标人须无条件更换，否则视为提供虚假承诺，招标人有权拒绝签订合同，并报公共资源交易监督管理部门按相关规定处理，由此引起的招标人一切经济损失由中标人承担。

④为加快项目有序、规范、高效地推进，中标人在中标通知书的发放后7日内确认本项目相关派驻人员，并在5日内到岗。

六、 投标报价要求

本项目全过程代建管理及设计服务费用分两部分报价：第一部分为代建、代销服务费（含品牌使用）及营销费、第二部分勘察设计费、第三部分奖励费。

1、 代建、代销服务费（含品牌使用）及营销费报价

（1） 本项目代建、代销服务费（含品牌使用）及营销费采用定价招标，固定费率为6.50%（其中5%为代建代销服务固定费率、1.5%为据实结算的营销费），以本项目总建安成本为计费基数。

（2） 本招标项目的定价包括完成代建代销管理全部服务内容、所用材料、劳务、利润、税金、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任、义务等为完成本项目所包含代建代销管理的一切应有费用，同时包括对中标人的品牌使用费及营销费。除最终投标总价及利润指标考核奖励以外，招标人不再支付其他任何费用。

（3）本项目代建、代销服务费（含品牌使用）暂定价6000万元，代建、代销服务费（含品牌使用）结算价以总建安成本的结算审定价为计费基数，最终结算不超过暂定价6000万元。营销费暂定价1800万元，根据营销费各项开支经审核后据实拨付，累计支付不超过暂定价1800万元。

2、 勘察设计费

（1） 本项目勘察设计采用定价招标，固定费率为60%。勘察设计费结算价以最终总建安成本结算审定价为计费基数，根据建设部发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）文件 9 附表中的附表一，其他调整系数、浮动幅度值、其他设计收费一律不计入，计算设计收费基价，即最终勘察设计费用结算价＝工程设计收费基价×中标费率（勘察、测绘、物探等辅助设计服务相关费用不另行计取，均包含在勘察设计费中）

（2） 设计项目所涉及到的项目建议书、可行性研究报告、环评、测绘、绿色建筑、日照分析等事项，经招标人同意，可由项目中标人自行委托具有相应资质的单位承担，但项目中标人须对所有成果负总责。中标人负责项目后期各项规划、消防、环保、噪声监测、土壤污染检测、监测、绿建验收等各项事宜。设计内容涉及到的所有费用均包含在勘察设计费报价中，不再另行计费。

（3） 由招标人或相关主管部门组织的各类专家评审论证（如建筑设计、室内设计、景观设计、结构设计、水电设计、暖通设计、声学、绿建、光学、建筑材料、概算）等论证咨询的专家评审费（含会务费用），所有费用均包含在总设计费报价中，由中标人支付，不再另行计费。

（4） 本项目勘察设计费暂定价1682万元，最终设计费用不超过设计费暂定价。按照项目设计进度，方案设计审查通过后，因招标人原因停止后续设计，按已经完成的工程量计费比例计取设计费，具体比例按相关规定执行或双方协商解决。 

3、 奖励费

暂定5700万元，根据委托管理净利润指标进行考核清算后据实支付。

七、  违约责任

代建、代销管理方面：

1、 项目利润、去化率方面详见委托管理目标；

2、 受相关管理部门处罚或发生农民工讨薪上访投诉事件或其他群体性上访事件的，相关罚金及责任由中标人承担，同时招标人对中标人处以违约金10万元/每次；

3、 中标通知书发放6个月，项目未开盘销售（招标人因素除外），逾期1天，扣除代建费*1%，直至扣除至50%，发放后8个月，项目未开盘销售（招标人因素除外），中标人无条件同意解除合同，并全额扣除履约保证金；

4、招标人认为中标人委派相应人员（含代建、营销人员）不能胜任相应管理工作的，中标人须根据招标人的要求及时对人员进行调整。调整后，仍无法达到招标人要求的，中标人须按10万元/人·次向招标人支付违约金，连续三次无法达到要求的，中标人无条件同意解除合同，并全额扣除履约保证金；

5、项目发生一般质量、安全事故的（中标单位自有人员、施工人员及与现场有关的人员），按10万元/次向招标人支付违约金，发生较大及以上安全、质量事故的，中标人无条件同意解除合同，并全额扣除履约保证金；

6、未经招标人同意或许可，中标人不得刻制关联项目的印章并使用。一经发现，每次扣除中标人违约金100万元，并承担相应的法律责任及经济责任；

设计方面：

1、 规划方案首次未能通过主管部门审批后，中标单位须按设计费合同价的10%向招标人支付违约金，连续两次未通过市规委会审定，中标人无条件同意解除合同，并全额扣除履约保证金；

2、 中标人应确保设计各专业的综合，不得出现专业之间的设计矛盾、相互碰撞的情况、图纸与现场不符、地勘物探等数据不准的等情况，如出现上述情况造成工程变更的，中标人承担1万元/次的违约金，同时造成的设计变更的费用增加由中标人承担，从相关设计费、代建管理费中扣除；

3、 规划等相关主管部门组织的设计审查、技术审查及招标人通知的相关会议（含代建方面），中标人必须按招标人通知要求的人员到场，首次不到位处违约金5000元，二次不到位处违约金 10000元，累计发生二次以上的处违约金50000元/次；

4、 相关图纸审查如未按招标人要求按期完成的处违约金10000元/次；

5、 项目竣工验收备案前，至少保证一名建筑专业负责人常驻项目现场，缺勤处2000元/次。

 

注：此补疑视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。                    

 

 招标人名称：合肥市庐阳区城市更新建设有限公司

地址：合肥市庐阳区阜阳路杏林街道文一泊心湾S1栋3楼305

联系人：邵工

联系方式：0551-69133955

招标代理：安徽公共资源交易集团项目管理有限公司

地址：合肥市滨湖新区南京路2588号（徽州大道与南京路交口）六楼

联系人：张工

联系方式：0551-66223200、66223831