“悦诚广场”项目前期物业管理招标公告 （招标编号：津滨物区划非<2024>第 008 号） “悦诚广场”非住宅物业项目，由天津湖滨广场置业发展有限 公司开发建设，现委托力得（天津）房地产信息咨询有限公司根 据有关规定，通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业。 一、招标项目基本情况（具体情况见附件 1） 1.本项目业态类型：商业、写字楼 2.本项目坐落地址：天津港保税区空港经济区中环东路以 东、东四道以北 3.本项目物业管理区域四至范围：东：东二道、悦诚花园；南：东四道；西：中环东路；北：悦诚花园。 4.本项目总用地面积：221046.6 平方米。 本项目总建筑面积：310843.07 平方米。 地 上 建 筑 面 积 构 成 为 ： 289039.65 平 方 米 【 其 中 商 业 167835.29 平方米（其中商业购物中心 69368 平方米、商业街 98467.29 平方米）、写字楼 90342.2 平方米、经营性配套公建（停车楼）30643.8 平方米、非经营性配套公建（换热站）218.36 平方米。】 地下建筑面积构成为：21803.42 平方米（其中地下车库 12200 平方米、设备用房 9603.42 平方米） 1 本项目的建筑密度为 38.81%；容积率 1.31；本项目内共含 29 栋建筑物（21 栋 2-4 层商业；1 栋 5 层的停车楼；7 栋 5-12 层的写字楼）。 5.绿地指标：绿地率 20%，绿地面积 44209.32 平方米。 6.停车场库： 本项目规划建设机动车停车位 2119 个（地上停车位 1631 个、地下停车位 488 个） 7.开发建设分期情况：三期 8.项目竣工时间：一期 2018 年 1 月 15 日 、二期 2021 年 8 月 15 日、三期 2027 年 5 月 15 日 二、物业管理服务内容及标准（见本公告附件 2） 三、前期物业服务合同期限 前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物 业服务合同生效之日终止。 四、获取招标文件的时间、方式 凡有意参加投标者，请于 2024 年 8 月 13 日——2024 年 8 月 19 日，每日 8：30——17:00（北京时间）将购买招标文件的 费用以电汇或银行转账方式汇入指定账号，并在汇款备注中标明 拟投标项目名称，同时以发送邮件方式将获取招标文件所需材料 的扫描件发送至 ldzbbm17@163.com,并及时通知招标代理机构， 2 招标代理机构将会把招标文件以邮件形式发放。 1.获取招标文件需提供的材料 （1）登记表（原件一份，加盖企业公章）； （2）投标人营业执照（原件的复印件一份，加盖企业公章）；（3）授权委托书（原件一份，加盖投标人企业公章、法定 代表人印鉴）； （4）购买招标文件的汇款支付成功的银行电子回单截图（加 盖企业公章）。 2.招标代理机构开户信息如下： 单位名称：力得（天津）房地产信息咨询有限公司 开户银行：中国建设银行股份有限公司天津中山支行 银行帐号：12050166055100000844 3.招标文件售价 人民币：1000 元/本。 注：招标文件一经售出，概不退费。 参加投标企业报名日期以购买招标文件费用到账时间为准。 成功获取招标文件的投标人需将纸质材料于递交投标文件 截止之日前以邮寄方式寄送到天津市南开区东马路仁恒置地国 际中心写字楼 7层 06 室,如递交投标文件截止之日前未收到投标 人获取招标文件的纸质材料，将以撤标处理。 3 五、对投标人的要求 1.具备独立法人资格的物业服务企业； 2.依法纳税； 3.无行贿犯罪记录； 4.未处于被责令停业、投标资格被取消或者财产被接管、冻 结或破产状态； 5.未被有关部门（不受属地管理及级别限制）暂停投标资格 或通报，并在暂停或通报期内； 6.未被有关部门或信用信息公示系统列入黑名单（不受属地 管理及级别限制）； 7.本次招标不接受联合体投标。 8.投标人具备 10 万平米以上的商业及写字楼类型项目前期 物业管理服务经验者优先。 9.投标人具备中华人民共和国特种作业操作证（低压电工作 业）12 名以上者优先 10.拟派驻项目负责人应与投标人有劳动关系。 六、投标截止时间 1.投标文件递交的截止时间为 2024 年 9 月 2 日 9:30（北京 时间），递交地点为：天津市南开区东马路仁恒置地国际中心写 字楼 7 层 06 室。 4 2.逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予 受理。 七、发布公告的媒介 本 次 招 标 公 告 在 中 国 招 标 投 标 公 共 服 务 平 台 http://www.cebpubservice.com/上发布。 八、招标人联系方式 1.名称：天津湖滨广场置业发展有限公司 2.地址：天津自贸试验区(空港经济区)中心大道 188 号岭尚 家园会所二层 3.联系人：白工 4.联系方式：022-27251675 九、招标代理机构联系方式 1.名称：力得（天津）房地产信息咨询有限公司 2.办公地址：天津市南开区东马路仁恒置地国际中心写字楼 7 层 06 室 3.联系人：贾工 4.联系方式：022-27251675 5 注:所有报名材料均使用标准A4复印纸报送。 特此公告 招标人:(盖章) 法定代表人:(盖章) 招标代理机构:(盖章) 法定代表人:(盖章) 备注:招标公告的内容为虚线以上的全部内容。 日期: 附件:1.招标项目基本情况 2.物业管理服务内容及标准 3.登记表 4.授权委托书 6 附件 1：招标项目基本情况 “悦诚广场”非住宅项目，由天津湖滨广场置业发展有限公司开发建 设，坐落地址为天津港保税区空港经济区中环东路以东、东四道以北，四 至范围：东：东二道、悦诚花园；南：东四道；西：中环东路；北：悦诚 花园。 地上建筑面积构成为：289039.65 平方米【其中商业 167835.29 平方 米（其中商业购物中心 69368 平方米、商业街 98467.29 平方米）、写字 楼 90342.2 平方米、经营性配套公建（停车楼）30643.8 平方米、非经营 性配套公建（换热站）218.36 平方米。】 地下建筑面积构成为：21803.42 平方米（其中地下车库 12200 平方 米、设备用房 9603.42 平方米）。 本项目的建筑密度为 38.81%；容积率 1.31；本项目内共含 29 栋建筑 物（21 栋 2-4 层的商业；1 栋 5 层的停车楼；7 栋 5-12 层的写字楼）。绿地指标：绿地率 20%，绿地面积 44209.32 平方米。 停车场库： 本项目规划建设机动车停车位 2119 个（地上停车位 1631 个、地下停 车位 488 个） 开发建设分期情况：三期 一期 2018 年 1 月 15 日 月 15 日 、二期 2021 年 8 月 15 日、三期 2027 年 5 7 以下为本项目配套设施设备情况 ：一、项目基本情况

序号	参数名称	数值	单位	备注
1	化粪池数量	12	个	约 150m³
2	垃圾桶	325	个	商业楼 200 个；商业 购物中心 120 个；写 字楼 200 个
3	物业管理用房面积	1917.39	㎡
4	室外道路面积	91052.87	㎡
5	商业街建筑面积	98467.29	㎡
6	商业购物中心建筑面积	69368	㎡
7	写字楼建筑面积	90342.2	㎡
8	总户数	208	户

二、能耗设施设备情况

序号	参数名称	数值	单位	备注
1	安防监控设备总功率	20*2	KW	安防监控与消防监 控 设置在一起（设有两 个监控室，分别位于 D1 和 C4）
2	消防监控设备总功率	10*2	KW
3	商业街电梯	26	部	功率：15
4	商业街扶梯	2	部	功率：12
5	商业购物中心电梯	14	部	功率：15
6	商业购物中心扶梯	22	部	功率：12
7	写字楼电梯	27	部	功率：18

8

8	室外 LED 宣传屏	6	KW	1 台，
9	室外景观灯照明	185	KW
10	室外庭院灯照明	90	KW
11	室外泛光照明	360	KW
12	商业街公区照明	200	KW	10：00-凌晨 2:00
13	商业街卫生间公共照明	1	KW/个卫生间	商业街卫生间 16 组，共 32 个，需要提供 保洁服务及耗材，卫 生间 24 小时开放
	商业街卫生间干手机	3	KW/个卫生间
	商业街卫生间 5P 多联机制冷 制热、换风空调	8.5	KW/个卫生间

三、其他设施设备情况

1	生活水泵 12 台，9 用 3 备，功率：11KW/台 中水泵 12 台，9 用 3 备，功率：11KW/台 生活水箱 7 座，容量 87.5m³/座
2	商业街 16 组卫生间，共 32 个，每个卫生间 1 台五匹多联机 8.5KW;每个卫生间照 明 1KW；每个卫生间 1 台烘手机，3KW/台，商业街卫生间需要提供保洁服务及耗材（如擦手纸、厕纸、洗手液、喷香机、垃圾袋等）
3	避雷检测点位：546 个
4	红号站 4 座，10KV ，4 个站均需人员 24 小时双人值守，分别位于 A5、B2、C4、D2，需要提供红号站检测及维修养护；
5	项目设岗亭 10 个，需要专人 24 小时双人值守；8：00-凌晨 2:00 立岗，立岗时采 用每小时轮换立岗（其中商业楼 7 个岗亭，商业购物中心 2 个岗亭，写字楼 1 个 岗亭）
6	音乐喷泉：共 1 个；共 190m³，26 台水泵；7.5KW/台水泵 1 台，QS65-10-3 潜水泵 19 台，QS65-13-4 潜水泵 6 台； 水景灯：每个水景 227 个水景灯 , LED DMX512 灯 12W/24V 5 盏，LED 9W/24V 222 盏；

9

	需要提供音乐喷泉的维保及能耗费用，每年运行 210 天，每天 10 小时；
7	需要提供外墙面清洗及养护服务，商业街外墙面约 7 万平方米，商业外墙面约 5 万平方米，写字楼外墙面约 6.3 万平方米，每年清洗 4 次，养护 1 次
8	商业街公区面积约 3 万平方米，需要提供内部保洁服务、电梯维保、能耗、公区 照明
9	商业街需要提供屋面排油烟风机、油烟净化器的维修养护，并对隔油池、排污管 井进行疏通； 商业街屋面排油烟风机 27 台，18KW/台；油烟净化器 27 台，18KW/台
10	需要提供每年 6 次的消杀服务，面积约 19.6 万平方米；
11	需要提供项目消防设施设备的年检及维修养护；
12	商业街配备灭火器 3000 个；商业配备灭火器 2300 个；写字楼 3000 个；地下配备灭火器 132 个
13	商业购物中心及写字楼建筑物内部只需物业公司提供电梯维保工作，除此之外无 需物业公司提供内部保洁、秩序维护、工程维修、绿化维护等物业服务，若有额 外物业服务需求，由中标物业企业与招标人另行协商。
14	地上停车楼、停车场及地下停车场需要进行运营管理、设备设施维护维修等服务，具体费用由中标物业企业与招标人另行协商。
15	项目需要制冷、采暖及空调系统设备设施进行运行、维护、保养等服务，具体费 用由中标物业企业与招标人协商。
16	商业购物中心及写字楼建筑物内部只需物业服务企业对电梯维保及能耗进行测 算，除此之外无需物业公司提供其他内部服务及测算；不需要提供对地上停车楼、停车场及地下停车场管理方案及费用测算；不需要对项目制冷、制热费用进行测 算。

10 附件 2： 物业管理服务内容及标准 一、物业管理服务内容及标准 投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。内容及标准 如下: （一）公共性基本服务内容 1．综合管理服务内容 （1）服务中心：设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传真机、计算机等办公设施设备。 （2）管理服务人员：管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。 （3）对管理服务人员的招聘要求：项目经理及各部门主管要求本科 以上学历，年龄 40 岁以下，身高 165 以上，身体健康，五官端正；客服 人员要求本科以上学历，年龄 35 岁以下，身高 165 以上，身体健康，五 官端正；工程人员要求专科以上学历，年龄 45 岁以下，身体健康，五官 端正；秩序人员要求年龄 40 岁以下，身高 175 以上身体健康，五官端正；保洁人员要求年龄 55 岁以下，身高 160 以上，身体健康，五官端正； 11 （4）服务时间：每天 24 小时有管理人员接待业主和物业使用人，处 理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投 诉，答复率 100%、有效投诉处理率 100%。 （5）日常管理与服务： A、日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物 业服务合同的约定； B、建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度； C、物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服 务费标准； D、实行 24 小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约维修按 双方约定时间到达现场，回访率 100%； E、对进出的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进行 巡视； F、对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵 害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理； G、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常 办公等进行管理，建立完善的档案管理制度； H、每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到 90%以上，对管理服 务中的薄弱环节适时整改； 12 I、按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维 修资金使用情况； J、每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提 交业主委员会，并在项目内公告； K、公示场地占用费的收取和使用情况； L、节假日进行专题布置及推广活动每年 4 次。 2．清洁卫生服务内容 楼外公区：硬化地面、主次干道每天清扫 2 次，干净整洁；绿地无垃 圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区 内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2 次；每周对外围广场清洗一次；每日对室外音乐喷泉 水面漂浮物进行打捞，喷泉景观进行清洁；定期对一楼商铺橱窗外侧进行 清洁；每日对广场休闲座椅及园艺设施进行清洁；每日对绿植器皿进行清 洁；室外照明灯每季度清洁 1 次；垃圾清运每日 4 次，保证垃圾桶垃圾不 超过 2/3；垃圾桶、果皮箱每天清洁 2 次,夏季每天进行消毒； 3．公共秩序维护服务内容 （1）人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，语 言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生 治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助 13 做好调查和救助工作。 （2）门岗：项目设有 10 个室外岗亭，需要 24 小时双人值勤，8:00-凌晨 2:00 立岗，立岗时采用每小时轮换立岗；并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。 （3）巡逻岗：按照规定路线和时间每 2 小时双人巡查一次，做好巡 查记录。 （4）车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。 4．绿化养护服务内容 （1）草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过 8 公分。（2）树冠完整美观，无枯枝死杈。 （3）绿篱修剪及时，定期补种无缺株。 （4）根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。 （5）适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。 （6）适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。 （7）不少于每年四次的重大节日花艺的布置 5．共用部位、共用设施设备维修养护服务内容 （1）维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执 行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。 （2）项目平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有 14 缺损及时更换修补。 （3）房屋外檐：每周巡查一次，发现损坏按规定维修。 （4）雨水井、化粪井：每月检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。 （5）场地、道路：每月巡查二次，场地、道路平整通畅，发现损坏 按规定修复。 （6）安全标识：每天巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，发现损坏及时修补。 （7）围墙：每周巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。 （8）供配电系统 1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定 时间及时通知用户。随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。 2）制定用电管理措施与停电应急处理措施。 3）制定设备安全运行岗位责任制，做好巡回检查，维护保养运行记 录，制定维修维护管理档案。 4）设备及机房环境整洁、干净无杂物，机房环境符合设备要求。 5）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。 6）保障业主用电供应，制定用电安全措施。 （9）给排水系统 15 1）建立用水、供水管理制度。上下水系统的保养 2）设施设备工作正常，跑冒漏滴的止水和修补及管道的检修和更换 等。无跑、冒、滴、漏等现象。 3）按规定对二次供水系统进行消毒。 4）水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。 5）限水、停水按规定时间通知用户。 6）排水系统通畅。 7）遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。 8）有突发事故应急预案。 （10）消防系统 1）消防系统设施设备齐全、完好无损（包括但不限于火灾启动报警 系统，消防栓、消防器材配备齐全等），消防通道畅通可随时启用。2）消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法。 3）开展消防法规及消防知识、培训宣传教育、明确各区域防火责任 人，完善应急预案。 （11）智能化系统 1）楼宇自动化方面，要求具有相关资质人员管理相应设施，应保 持设备完好，运转正常；保持机房及主机清洁，要求主机和控制柜表面无 污渍；保证防盗报警、安全监控、消防报警等系统运行正常，功能良好。2）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。 16 3）监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。 4）配备所需的专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运 行正常。 （12）避雷系统 每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准，如有损坏及 时修复。 （13）水景系统 按计划对水景系统进行保养及维护 （二）各业态专享服务内容及标准 （1）商业楼业态服务内容 商业楼营业时间早 10:00-凌晨 2：00； 1）公共区域清洁卫生服务内容 楼内公共区域:地面每天擦拭 2 次、循环清扫;墙面无灰尘、无乱悬挂 等现象;顶棚目视无灰尘、无蛛网;楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭 2 次; 门窗玻璃每月擦拭 2 次;消防栓、标识牌等设施每周擦拭 2 次;楼道灯每季 度清洁 1 次；电梯轿厢每天擦拭 2 次；操作板面每天消毒 1 次;每月对电 梯门、壁保养 2 次；扶梯每天擦拭 2 次；每天消毒 1 次。 公共卫生间:每天全面清洁 2 次，每小时循环保洁 1 次;每天擦拭地面 2 次，无污迹、无积水;便池每天清洗 2 次，并随时保持清洁;每天清倒垃 圾 4 次，保证垃圾不外溢，无异味;每小时擦抹洗手台 1 次、每天擦抹梳 17 妆镜 2 次，台面、镜面无污迹、水迹;墙面洁净，无污迹。 2）专属部位、专属设施设备维修养护服务内容 A、楼梯扶手、门窗：每周巡查三次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配件完好，开闭灵活。 B、楼内墙地面、顶面：每周巡查三次，遇有损坏适时修补。 C、楼道灯：到报修后 1 小时内修复，完好率 99%以上。 D、电梯：确保直梯、扶梯 24 小时运行。设电梯安全员，负责电梯运 行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯每月检验计划。 委托专业维修保养单位进行定期保养，依法定期进行安全检测，物业 公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理。电梯发生 困人事件时，物业公司人员须在五分钟内到达现场做应急处理，电梯专业 维保外包单位的专业技术人员须在半小时内到达现场施救。 （2）商业购物中心业态服务内容 商业购物中心营业时间为早 8:00-晚 10:00 商业购物中心部分内部只需提供电梯维保及能耗服务。 电梯：确保直梯、扶梯 24 小时运行。设电梯安全员，负责电梯运行 的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯每月检验计划。 委托专业维修保养单位进行定期保养，依法定期进行安全检测，物业 公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 18 电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理。电梯发生 困人事件时，物业公司人员须在五分钟内到达现场做应急处理，电梯专业 维保外包单位的专业技术人员须在半小时内到达现场施救。 （3）写字楼业态服务内容 写字楼部分内部只需提供电梯维保及能耗服务。 电梯：确保直梯 24 小时运行。设电梯安全员，负责电梯运行的日常 巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯每月检验计划。 委托专业维修保养单位进行定期保养，依法定期进行安全检测，物业 公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理。电梯发生 困人事件时，物业公司人员须在五分钟内到达现场做应急处理，电梯专业 维保外包单位的专业技术人员须在半小时内到达现场施救。 二、物业管理服务费收费方式 包干制 三、物业管理服务费测算方式 物业管理服务费按照招标人明确的服务内容、服务标准根据管理服务 成本测算，计价单位为：元/月.平方米。 投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费、能 源费分别测算。 19 附件 3 投标人领取招标文件登记表

招标人 信息	招标人：
	招标项目名称：
投标人 情 况	名称：
	法定代表人：
	企业注册地址:
	统一社会信用代码:
	法定代表授权人
	联系电话
拟派驻 项目负 责人情 况	姓名		性别
	身份证号		联系电话
	学历		政治面貌
	职称名称		职称等级
注：表中内容应如实填写，不得涂改。

填表人：填表日期：投标人盖章 20 附件 4 投标人授权委托书 委托人（公司）： 统一社会信用代码: 法定代表人：性别： 身份证号码： 受委托人姓名：性别： 联系电话： 身份证号码： 工作单位： 我系（公司）的法定代表人，现委 托 为我的代理人，并以我的名义参加 区 “”项目的前期物业管理投标工作。 受委托人签署的一切有关文件，我均以承认，特此证明。 受托人无权转让委托权。 授权委托自 年 月 日至 年 月 日有效。 附：受托人身份证复印件 委托单位：（盖章） 委托人：（法定代表人盖章） 日期： 21