锦州高新区凌南街道物业管理服务采购项目的潜在供应商应在线上获取采购文件，并于2024年02月05日 09时00分（北京时间）前提交响应文件。
高新区凌南街道物业管理服务项目
采购需求
本项目物业服务覆盖12个非物业小区，包括苹果园小区、德胜里小区、中医院小区、果树农场小区、国税小区、商大南院、商大北院、昆明街小区、康居园1-4、二十三中、交通局小区、输油小区。其中：非物业需要封闭的小区共5个，包括苹果园、德胜里、商大南院、康居园1-4、交通局小区。物业服务区域面积609613平方米，服务户数3924户（详见附表1）。
1、综合管理，涉及共用财产和公共事务的管理；
2、设施设备日常维护；
3、中心绿地和房前、屋后，道路两边区间绿地养护；
4、维护和保持服务范围内的清洁卫生；
5、公共秩序维护；
6、停车运行管理；
7、公共区域消防设施的维护及消防管理；
8、电梯养护、维护等服务等。
1、具体服务事项
（1）小区内设有生活垃圾收集点，垃圾桶按照分类要求正确摆放，生活垃圾每天清运，建筑垃圾督促业主自行清理。
（2）清扫小区单元楼内外卫生。
（3）配合当地有关行政管理部门贯彻执行国家有关法令。
（4）在专项服务范围内，物业工作人员牢记“服务第一”的宗旨，取信于业主。
（5）内环卫生每周清扫一次，外环卫生每日清扫一次。
（6）小区内地面公共设施维修养护。（地面破损在5平米之内包括5平米）。
（7）园区封闭与绿化管理，包括：封闭围墙围栏的维修、加固、更换；红线内各种树木、花卉、灌木、草坪绿地的灌溉养护、杀虫、补栽等。
（8）小区公共照明、电路维修、养护，包括：楼道声控灯、路灯、供配电设施（电业部门负责的范畴之外）等。
（9）负责小区地下管道的疏通。
（10）对符合封闭管理的小区，由物业企业提供安保服务。
2、封闭小区保安工作要求
（1）在小区门岗区域实行24小时值守服务，做好日常巡逻、防火防盗等工作；
（2）疏通车辆和人员进出，维护小区出行、停车秩序，保障车辆及行人出入正常；
（3）认真登记来访人员，严防小商贩等闲杂人员进入小区，制止乱贴小广告等行为；
（4）维护小区内公共秩序，实时监控辖区动态；
（5）做好日常交接班，告知接班人当班情况记录、检查监控设施是否正常运转。
3、其他服务要求
（1）维护业主利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
（2）员工统一着装佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
（3）如需要应急服务时，可及时调派工作人员。
4、服务标准及质量要求
服务标准：满足采购人的服务要求。
服务质量：采购人对物业公司的满意率不低于90%。
考核内容和标准
序号
检查标准
扣分标准（分）
人员要求
1
保洁员身体健康，着装整齐。
5
内保
2
单元门、门牌号、楼层贴、对讲门铃：保持干净，及时清理小广告。
3
楼道内：按照服务标准制定清扫频次，保持卫生干净、拖擦、整洁。
4
楼梯扶手、栏杆、窗台、广告栏、踢角线：保持干净、无积土、及时清理小广告等、无杂物。
楼层内的灯具：保持干净。
6
楼道声控灯等设施完好率不低于85%，损坏后保证72小时内更换完成。
外保
7
雨雪过后组织人将主要通道清扫干净，行人路面有冰需及时处理，提示清楚。
8
保护小区的环境设施，对在树枝、绿篱、路灯杆上拉绳晾衣服的现象及时劝阻。
9
按服务标准制定清扫频次，保持卫生干净，路面无垃圾杂物。路面、路边石、共用场地，无泥沙、无污迹、无垃圾、无杂物、无积水、路面砖缝无杂草。
10
垃圾日产日清，垃圾箱表面及箱体四周地面无污渍污物、无异味，周边垃圾无散落。
11
露台（包括天台、平台、公共阳台、晒台、雨达等）：定期清扫（最长不超过一个月），无杂物、无垃圾、无污物积聚、无堵塞隐患；业主所产生的生活垃圾不自行清理变味的，保洁员及时予以清理。
12
散水坡和排水沟：目视干净、无污迹、无青苔、无垃圾和沙石，排水沟无堵塞，井篦子脏。
13
停车场：目视无垃圾、果皮、纸屑、无积水，无污迹和杂物，广角镜。
14
路灯杆无蜘蛛网、无小广告。
15
装修材料堆放整齐，督促业主把装修垃圾及时清运。
16
冬季大葱以及秋菜的管理有管理痕迹，已无法食用的秋菜及时清理。
17
楼（内、外）墙面：保持墙面整洁，每月初组织清理一次小广告。
18
冲出泥沙马上冲洗干净、不得出现水流到马路上的情况 、不得将泥土冲到花朵上。
19
小区内井盖无缺损，无丢失，无松动，道路影响通行时应做好防护和警示。
20
维修施工垃圾、废弃物随手带走，扔至指定位置。
21
户外健身器：清洁后保持无积土、污迹。
绿化
22
主出入口保证黄土不裸露。
23
花卉分栽补植。
24
不出现其他绿化方面的问题。
25
树木枯死要及时处理
26
草坪内无杂草，无明显杂物，绿地内无枯枝落叶。
27
草坪剪下的草应及时清运，不得乱堆乱放、不得散落。草坪内无堆放物等。
28
绿化打药后需记录，绿化打药时需挂公司统一制作的警示牌警示，药效过后及时取回。
29
寻找良好的种植土、土层深浅适中，保证花草树木长势良好；对生长不好的植物及时采取补救措施。
宣传栏
30
宣传栏、告示板、标识牌：无污迹、无蛛网、无积尘。
31
室外公共用品及公示牌每月擦拭1次。
32
小区内广告需保证安全和美观。
其他服务
33
对于对业主存在影响、安全、有帮助的事项，及时在单元门处张贴通知。
34
进行装修检查，发现违章装修及时劝阻、上报并做好相应记录。
35
对小区内的公共部位堆放杂物现象及时劝阻、上报并做好相应记录。
36
对业主饲养家禽及大型宠物进行劝阻、上报并做好相应记录。
37
对花盆等危险物品在窗台外侧摆放的，及时发现及时劝阻，避免安全事故的发生。
38
房屋外观完好，无新增违章搭建、破坏外立面、悬挂条幅及其他宣传广告、不按要求安装太阳能及空调等设备、影响其他业主的行为，及时劝阻，处理不了的及时上报并做好相应记录。
39
对公共绿地严重改变用途和占用等现象进行劝阻。
40
对于业主家自用部位的维修，同于市场价格为业主进行有偿维修。
1、国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》发改价格（[2003]1864号）；
2、辽宁省物价局《关于放开我省部分服务价格的通知》辽价发（[2015]31号）；
3、锦州市发展和改革委员会《转发省物价局关于放开我省部分服务价格的通知》锦发改发（[2015]467号）。
为贯彻落实《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）精神，发挥市场在资源配置中的决定性作用，促进服务行业发展，决定放开我省部分实行政府定价管理的服务价格。放开非保障性住房物业、住宅小区停车，已具备竞争条件的服务。
各地在放开服务价格时，应要求各经营者严格遵守《价格法》等法律法规，合法经营，为消费者等提供质量合格、价格合理的服务；严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息；不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费；不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
本项目所服务的12个小区，服务面积总和为609613平方米，物业服务费由采购人按照《关于补充修改锦州物业服务管理实施办法的通知》的规定，向中标供应商补贴，补贴标准为0.25元/月/平方米，物业费不足部分由供应商向享受服务的小区居民收取。
