校区内校舍及设施维护、校园环境保洁服务、学生公寓住宿服务、体育相关场地管理服务、日常管理及服务。

服务期限三年，合同一年一签。

（一）服务范围

校区内校舍及设施维护、校园环境保洁服务、学生公寓住宿服务、体育相关场地管理服务、日常管理及服务等。

1、校舍及设施维护服务：负责校区木工、泥工、水电维修、配电房24小时值班等服务。

2、校园环境保洁服务：负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制。

3、学生公寓住宿服务：负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日消杀及公共区域卫生工作等服务。

4、体育场地管理服务：负责学校体育馆及相关体育场地设施设备、器材的管理服务。

5、校区内日常管理及服务，满足学校教育教学等活动需求的相关场地布置、搬运服务等。

（二）人员配置要求

1、学校根据项目情况确定物业人员为17人，其中项目经理1人，高、低压电工各1人，维修工1人，保洁员7人，宿管老师4人，体育器材管理员1人，绿化1人，共17人。

2、人员要求：

2.1、项目经理需具有三年以上学校物业工作经验；助理需具有一年以上物业相关工作经验。

2.2、维修工具有2年及以上物业维修工作经验，电工需持证上岗。

2.3、保洁员需具有物业服务工作经验。

2.4、宿管老师具有2年及以上相关宿舍管理工作经验。

（三）日常管理服务

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于 97%。

3、物业管理档案完整率不低于 97%。

4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。

7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。

8、对物业其它人员进行培训教育，如：84 不能用于清洁水磨石地面。

9、满足校方提出的合理需求。

（四）校舍及设施维护服务

1、校舍养护、维修、装修管理

（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（3）共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（7）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（8）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（11）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

2、变配电系统

（1）配合学校做好电气设备检测工作，留存电气测试合格的报告。

（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于 99%。

（4）供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（5）配电间实行封闭管理，配备灭火器材，。

（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位（人）。

（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

3、给排水系统

（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理7办法》执行。

（6）对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担检测费），并交校方审核。留存报告。

4、空调系统

（1）空调系统应由专业维保单位进行定期保养（学校承担费用），做好日常空调系统的巡检与记录。

（2）空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

（3）每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

（4）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

5、升降系统

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2）电梯由专业队伍维修保养（学校承担维修养护费）。

（3）确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

（5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

6、照明系统

（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率。

（3）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

7、完成学校领导交待的其他任务。

（五）校园环境保洁服务

1、外围场地及绿化带的保洁

（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

（2）绿化内大件垃圾≤1 件。

（3）室外体育场地面无明显垃圾。

2、教学公共区域及辅助用房保洁

（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（2）平台台阶保持清洁。

（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（7）开放式地沟无大件垃圾。

（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（12）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。

（15）卫生间内保持空气清新、无异味。

（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

（17）室内空气无异味。

（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

（19）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（20）保持轿厢内空气清新、无异味。

（21）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（22）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

3、垃圾分类与清运

（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（4）垃圾清收率不低于 99%。

4、卫生消杀

（1）无老鼠活动迹象。

（2）室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

（3）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（4）虫害控制措施监管达到100%。

5、完成学校领导交待的其他任务。

（六）学生公寓住宿服务

1、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

2、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

3、学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

4、负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

5、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。

6、按学校要求组织学生自习或活动

7、配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

8、根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。

9、负责宿舍楼内公共区域卫生工作。

10、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

11、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。

12、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。

13、每天按时清点人数，维持寝室纪律。

14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

（七）楼栋管理服务

1、根据楼栋开放时间及时开关门窗水电。

2、保管好楼栋内设施设备，确保正常运行。

3、负责楼内防火安全以及秩序维护。

4、配合学校做好楼栋大、中修和计划性养护。

5、根据学校需求，做好其他管理工作。

6、完成物业服务合同中规定的楼栋管理服务内容并达到考核要求。

（八）其他约定事项

1、因乙方责任造成财产损坏：乙方须照价赔偿。

2、因乙方责任造成财产丢失：乙方须照价赔偿。

3、因乙方责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

4、对乙方安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。

5、对乙方工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由乙方承担。

6、对乙方提供的员工要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

7、对涉及到对外收费项目、委托管理公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

8、对乙方的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

9、违纪处罚：因乙方责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

10、对乙方运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：服务质量合格，不出现安全事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于85％。考核详情见附件。

11、如遇学校重大活动，乙方应加强管理，密切配合学校工作及场地布置。

1、根据长沙市财政局和长沙市审计局《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）的规定，本项目采用简易程序进行验收。项目验收另有国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

2、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为成交供应商原因造成的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。

3、项目验收不合格，由成交供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交供应商承担。

（一）甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。

2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、在合同生效之日起10日内向乙方提供 20平方米建筑面积的办公用房，尽可能的为乙方员工提供生活便利。乙方员工可在学校食堂就餐，费用自理。

4、负责提供日常使用的垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等保洁工具。

5、负责提供日常维修所需的耗材备件。

6、负责提供绿化种植和盆栽培育所需的树木树苗等材料。

7、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起10日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并有权在乙方管理期满时予以收回。

8、因学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。

9、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

（二）乙方的权利和义务

1、不得将物业管理项目转让给他人：未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。乙方必须与其派至甲方的各物业服务人员签订劳动合同，并在其员工到岗时将劳动合同交甲方留存备案。乙方须为其员工依法购买社会保险，必须实施专业培训与教育。乙方员工在提供服务过程中发生工伤、意外伤害等事故的，由乙方负责承担相关责任：若因此给甲方造成经济损失的，乙方应予以赔偿；若甲方先行垫付相关费用的，甲方有权向乙方追偿。

3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业管理的各项办法，规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

5、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方有关部门批准后方可实施。

6、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学校及时了解和备案。

7、负责日常保洁的工具（扫把、撮箕）、易耗品（垃圾袋、洗衣粉、消毒液）等。

8、开展意见调查，乙方定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保服务到位。

9、本合同解除或终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其附属设施、设备、各类物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好，依约办好交接验收手续。

7.3乙方未按约定履行本合同义务，经甲方提出后3日内仍未履行或纠正的，甲方有权委托第三方提供该未履行或未纠正的服务，甲方因此向第三方支付的相关委托服务费用及因此造成的甲方经济损失，均由乙方承担，甲方可在结算时，从本合同约定的物业管理费中予以扣除。

7.4如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权单方解除本合同，并追究乙方的经济责任。

7.5乙方未按合同约定履行义务或未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而乙方又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权单方解除本合同。

7.6乙方不能按时履行合同约定的，每延误一天应向甲方偿付不能按时履行部分相对应服务费用的2‰的违约金。

7.7甲方不能按照本合同约定的价款和支付方式如期支付，每逾期一天，应支付逾期部分总价的2‰的违约金，若支付逾期因财政支付通道的原因引起的，甲方不承担违约责任。

无