惠州市惠城区文化广电旅游体育局采用定点采购议价方式实施本次采购。 一、项目信息
（一）项目名称：惠州市惠城区文化广电旅游体育局物业管理服务定点采购
（二）项目编号：DDYJ-2023-834374
（三）预算金额：193,230.00
（四）采购需求：

编号	服务描述	需求描述	数量	计量单位
1	服务描述：物业管理服务需求 （一）物业基本情况[1注：各附录内所有下划线内容均为在实际使用中的选择项、选填、选用内容（包括根据实际需求情况所必选/必填的内容），服务内容中各项服务频次、时间段均可根据实际需要调整。] 1.服务区域范围 总建筑面积：647.81平方米；绿化面积： 0 平方米；保洁面积：1200平方米（其中室内公共区域面积：647.81平方米，办公及会议室面积：23.2平方米；室外硬化地面面积：595.92平方米；地下停车场面积：0平方米）其中，办公室：1间；会议室：1间；储物间：3间；机房：1间；洗手间：2间，茶水间：1间。 2.设备、设施情况 序号 区域 设备设施名称 数量 单位 备注 1. 场馆内外 监控摄像器 31 个 2. 机房 音影设备中控主机 3 台 3. 监控设备主机 2 台 4. 监控视屏 2 个 5. 消防报警器 1 套 6. 游客服务中心 1.25米序厅显示屏 1 个 7. 一楼大厅 宣传显示屏 1 个 8. 一楼第一展室 皖南事变显示屏 1 台 9. 一楼第二展室 激光投影仪 1 台 10. 二楼大厅 柜式一体机显示屏 1 台 11. 二楼第二展室 幻影成像 1 套 12. 多媒体影音室 激光投影仪 1 台 13. 三楼会议室 激光投影仪 1 台 14. 停车场 柴油发电机 1 套 15. 展馆 柜式空调 3 台 16. 挂式空调 10 台 17. 弹药库 监控显示器 1 台 3.其他情况 （1）服务区域内可向供应商提供物业办公/服务用房1间（2.5平方米）保洁室，位置：一楼楼梯间 （二）需求内容明细 1.环境卫生与保洁管理（垃圾清运） （1）每天1次门厅用水拖抹，雨天随脏随抹；对人员走动频繁之地，进行不间断巡回保洁。要求做到地面干净、保持材料本色，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。发现杂物、废弃物应在1小时内清理。特殊情况或特殊时期要不少于每天1次消毒。 （2）区域内垃圾实行袋装化，在采购人指定的各公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由专人分类、清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。 （3）及时清扫服务区域地面积水、垃圾、烟头、枯叶等，使保持干净、无杂物、无积水等。 （4）根据相关设备、场地的污染程度，定期对垃圾筒清洁或清洗，定期对停车场、室外地面进行高压冲洗。 （5）不少于每天1次对采购人指定的公共设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。每天1次擦净、抹净各办公室、会议室等的办公桌、文件柜等家具。门窗、楼梯扶手、灯饰、栏杆、指示牌等无污渍及明显灰尘。不少于每年1次清洗窗帘。不少于每月1次用水冲洗所有水泥地面、麻石地面等。 （6）每天清洗及保洁各区域的洗手间、检查更换卫生纸、洗手液、洁厕精。厕所内无臭无味，目视地面、坑位、洗手盆干净，无尿迹、痰迹和其它污迹，无茶渣、烟头、纸巾、果皮等垃圾存在，特殊情况需按实际加强消毒频次；相关消耗品的提供另行约定。 （7）作业时应小心执扫，控制扬尘，不扰民，不溅污游客，避免妨碍行人和车辆正常行驶。 （8）垃圾分类：负责处理服务区域内垃圾分类工作，配合相关部门处理特定类型的垃圾。垃圾投放点按规定标注垃圾分类标志，垃圾分类标志符合GB/T 19095规范。 （9）垃圾清运、处理分为：生活垃圾（可回收物、厨余垃圾、其他垃圾、有害垃圾）清运处理、督促装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合广东省及省内各地有关法律、法规规定。 （10）垃圾清运、处理的范围分为：日常办公垃圾、日常生活垃圾、日常厨余垃圾、有害垃圾、可回收垃圾等的综合垃圾。 （11）垃圾清运、处理工作分为：收集区域内垃圾，并更换垃圾袋，不少于每天1次清洁垃圾桶。不少于每天2次定时清运、处理。将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。 （12）洁具、垃圾收集容器和运输工具：洁具、容器和运输工具要标识清楚，及时回收，定点摆放，保持洁净。扫帚、拖把、垃圾铲等洁具随用随清洗；运输用大垃圾桶、手推车或机动车清洗每天1次，容器和工具完好率为90％以上。 （13）果皮箱随满随掏，垃圾无爆满落地，周边无散落垃圾，无陈旧垃圾，无垃圾堆积。箱体经常擦拭、清洗，保持干净整洁，无异味、无旧污迹，无污水漫溢，箱桶周边地面整洁，无蝇、无臭。垃圾不外溢，周边无垃圾散落，无蝇、无臭、无残留或堆积垃圾。对服务区域内的清洁卫生检查工作符合DB44/T 1047规范的要求。 可选： （1）公共区域须在周二至周日（周一闭馆，节假日除外）（闭馆期间如有特殊接待需返岗）9:00前和14：00前完成清洁工作，保洁时间为：9:00—12:00，14:00—17:30。 （2）对服务区域会造成影响的周边区域环境卫生进行清扫。 （3）对服务区域内的茶水间的卫生清洁服务工作。 （4）垃圾杂物要“日产日清”，不摆放过夜。 （5）室内高空保洁作业。对展厅、会议厅、多媒体室中的顶灯、壁灯、吊灯、投影仪、音箱等悬挂器材以及其他安装于天花、墙壁高处的设备，每周1次进行清洁打扫工作。 2.安保及秩序管理服务（停车场管理）[2根据《广东省政府集中采购目录及标准（2020年版）》（粤财采购〔2020〕18号）文件的目录说明：“单独实施的保安服务不属于物业服务”。同时，根据《政府采购品目分类目录（2022年印发）》文件的目录说明，品目“C21040000物业管理服务”的说明部分已不包含“保安服务”，“保安服务”在“C05040000安全服务”品目下，以“C05040300保安服务”品目单独列出。项目是否需要包含本部分服务，请根据项目实际需要自行确定。] （1）全天候负责区域内正门、侧门、区域通道、围墙、各楼层/区域内办公室及公共走道交通及每天24小时巡逻、值勤。日常安保及秩序管理服务符合GA/T 594规范的要求。 （2）服务区域来人来访人员通报、登记、证件检查等。 （3）积极配合公安部门工作，制定或完善监控室管理制度。 （4）执行当地公安部门关于物业管理服务区域范围内的安全保卫工作方针、政策和有关条例。认真做好各种应急预案，并报备采购人审查。遇恶劣天气（如台风、雷雨、酷暑和极潮湿等）或突发事件须及时出示警告牌，并记录和保护相关资料。 （5）及时制止物业管理区域内的不文明及违法行为。 （6）不少于每天1次对开关和照明灯具等进行检查。 （7）建立防火制度和安全操作等制度。每半年1次开展防盗、防火宣传。 （8）按公安、消防等行政部门要求，发布、张贴有关政策法规的宣传资料。 （9）巡逻范围包括服务区域内的公共区域、设备用房和办公室及采购人指定场所。 （10）处理各种突发事件。严重事件及时报警。 （11）每周2次巡视消防器材和设备，及时通知指定有关人员负责保养、维修和管理。 （12）定期对停车场出入口设备进行维护保养。设备故障、维保期间应安排人员指挥、控制车辆及人员的出入。 （13）非机动车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定停放在划定的露天车位或车棚内，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。制止车辆在行车通道、消防通道及非停车位上停车。 可选： （1）负责维护服务区域内的工作人员的人身和财产安全。劝阻、纠正、制止服务区域内各种违章（法）违规（纪）行为，包括车辆（包括电动车、单车）乱停乱放交通违章、消防违规、推销、乱搭建、乱张贴、乱摆卖、乱涂乱画等，维护服务区域内的正常工作、生活秩序，净化环境。 （2）负责采购人重大活动、会务以及来访领导、贵宾的安全保卫工作，维护重大活动、集会秩序，确保领导、贵宾的安全和活动的顺利进行。根据要求做好活动或会务期间的服务工作。 （3）每年1次进行重大的消防演练或防灾应急演习。 （4）★[3注：本条在采购人另行招用保安人员，或服务区域内无保安服务需求时不选用。]提供《保安服务许可证》（提供证书复印件）或承诺签订合同之后按《保安服务管理条例》的要求到公安机关备案自行招用保安（提供承诺函） 3.绿化的养护和管理 （1）根据采购人需求提供苗木、盆栽及室内绿化、时花更换等服务。 （2）专业的绿化管理，根据植物种类、状况定期浇水，及时修剪枯枝、残枝和养护树木、盆栽等，除杂草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作。 （3）现有绿植养护清单：（此处采购人提供物业管理服务区域内，需要供应商提供养护服务的绿植、苗木、花卉清单） 序号 摆放区域 品种 数量 单位 备注 1 一楼大厅 爬藤绿萝 1 盆 2 一楼洗手间 绿萝 1 盆 3 二楼大厅 爬藤绿萝 1 盆 4 二楼洗手间 绿萝 1 盆 5 二楼办公室 绿萝 1 盆 6 二楼走廊 绿萝 4 盆 7 二楼走廊 爬藤绿萝 1 盆 8 三楼会议室 绿萝 1 盆 可选： （1）节假日或重大接待任务期间的广场绿化物装点、布置。 （2）具体养护、管理服务内容及配套设备等符合DB44/T 968及DB44/T 1049规范，以及项目所在地关于园林绿化养护标准的要求。 4.建筑、设备、设施的维保、维修、维护、管理 （1）大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。 （2）明确服务区域内各设施设备的维保责任人。发现故障或其他异常时责任人应及时到场处置。设施设备的运行、维护、日常巡检等均应有明确记录。消防系统等特殊设备应按相关政策法规要求实施定期值班检查工作。 （3）公共设备维护、保养的范围包括但不限于：保安监控、消防监控、配电房、给排水、覆盖办公区域所有建筑物设施。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员须符合国家、广东省以及当地相关要求。 （4）给排水、供水系统：建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划。节约用水，防止冒、滴、漏，或大面积跑水事故的发生。保持供水系统的正常运转，每周检查水泵运转情况；其中消防泵启动不少于每年4次。保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染。每周检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转。保证排水系统的正常运转，防止阻塞。遇停水应预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。 （5）保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气巡查、维保工作要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。遇停电限电预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。对临时施工工程有用电管理措施。发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。负责对路灯、展馆灯电源的操作，保证供电正常。确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。 （6）负责服务区域内音源、服务器、喇叭等广播设备的正常使用及维修保养工作。 （7）服务区域内设施设备的标识等符合DB44/T 1316规范的要求。 可选[4注：（1）根据项目对电梯、消防系统、空调设备维修保养的需求情况，采购人可对供应商的电梯、消防系统、空调设备的维保许可/资质证书（或相关拟任人员的资格/资质）提出要求。通常情况下，应允许供应商委托（依法分包给）具备对应维保许可/资质（或具备相关人员资格/资质）的第三方机构实施维修保养。 （2）采购人允许供应商依法分包执行上述各项专业服务时，应要求其提供有效的《分包意向协议书》。]： （1）消防系统[6注：供应商或接受委托（分包）的第三方机构须符合《社会消防技术服务管理规定》第五或第七条所规定的条件。所提供（派出）的维保人员须具备人社部门颁发的《消防设施操作员》或《注册消防工程师》国家职业资格证书。]：对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；消防设备设施的维护符合GB25201规范的要求，并按照GB13495.1及GB15630设置消防安全标志，对灭火器的日常管理和维护，建立“消防器材检查表”，登记类型、配置数量、放置部位和维护管理的责任人，明确维护管理责任人的职责并张贴在灭火器放置处。每月1次对消防、喷淋、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。负责对消防水电设施进行例行保养，每周1次检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保运行良好（在处理特殊事件和紧急、突发事故时，突发事件应急处理能力和资源调配能力强，针对采购人实际情况，制定各类安防、消防等应急预案）。消防安全教育宣传、训练及演练工作。 （2）消防系统零星更新：在一般维保的基础上，对消防系统进行更换消耗品/易耗品/零配件等专业维保服务。在需要替换零配件的维修工作中，应以不高于市场价的优惠价格向厂家或其他合法渠道获取相关零配件。 5.人员需求清单 序号 岗位 人数 人员情况要求[8注：采用综合评分法时，须与评分部分相对应。] 备注 1 清洁人员 1 干净、整洁，有责任心、服从领导工作安排 2 保安人员 2 品行良好，有相关工作经验，有责任心、服从领导工作安排 合计 3 8.额外专业服务（可选） （1）高空外墙清洁[15注：供应商或接受委托（分包）的第三方机构所提供（派出）的清洁人员须具备行政主管部门颁发的《特种作业操作证书》（高处作业）]：对服务区域内高层建筑物外立面进行清洗、清洁，不少于每年1次。做好高空清洁人员的安全保障措施，清洗区域下方划出隔离区域，提醒过路行人车辆，避免造成危险。 （2）专业除四害服务[16注：供应商或接受委托（分包）的第三方机构须符合《农药管理条例》第五章所规定的条件。]：根据相关等级提供对应的专业防制、管理、规划服务。除一般“四害”防治外，还提供如蚁、蚤、虱、蜱、螨等其他有害生物的预防和控制。按气候及环境变化除四害。其中4月-11月的灭四害消杀工作不少于每月2次，其余月份不少于每月1次。使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。投放药物应事先告知，投药位置有明显标识。每次消杀后进行检查，并记录存档。 附录B：商务要求 （一）服务的时间/周期、服务地点： 时间：1年[18（1）可选：XX个月，或20XX年X月X日至20XX年X月X日。 （2）注：根据《财政部关于推进和完善服务项目政府采购有关问题的通知》（财库〔2014〕37号）规定，“采购需求具有相对固定性、延续性且价格变化幅度小的服务项目，在年度预算能保障的前提下，采购人可以签订不超过三年履行期限的政府采购合同”。] 地点：惠州市惠城区桥东上塘街70号 （二）付款条件[19注：可根据相关规定及项目情况决定是否采用预付款方式支付合同款。根据《广东省财政厅 广东省工业和信息化厅关于进一步加强政府采购促进中小企业发展的通知》（粤财采购〔2022〕6号）规定，“鼓励推行预付款制度。”] 1.采用预付款形式支付合同款的情形： 服务期内只签一份合同时：第一部分为预付款部分：合同签订后中标（成交）供应商向采购人提供有效发票后5个工作日内，采购人将按合同总金额的30%支付给中标（成交）供应商。第二部分为月结款部分：余下的70%合同金额将按月结形式，在当月服务结束并收到中标（成交）供应商提供的有效发票后，采购人将在10个工作日内支付给中标（成交）供应商。 （三）合同签订 采购人根据采购文件的约定及投标（响应）文件的响应内容与中标（成交）供应商签订合同。[27注：（1）根据财政部网上答疑《留言编号：5719-3472735》对相关政策解读，“采购人一次采购三年的服务时，可以在合同中约定合同签订方式”。 （2）根据财政部网上答疑《留言编号：6468-3476742》及《留言编号：5139-3652069》对相关政策解读，“为了避免资金未下达和供应商不按规定履约的风险”，“政府采购合同建议采取一年一签的方式，并在采购文件中明确不超过3年的采购周期和续签条件”，且“应当明确不予续签的情形并在采购文件中提前约定”。 （3）可根据用户需求，结合“采购实施计划/一、项目预算安排”部分的注释，约定合同签订的具体流程。 （4）根据《中华人民共和国政府采购法》规定，“采购人与中标、成交供应商应当在中标、成交通知书发出之日起三十日内，按照采购文件确定的事项签订政府采购合同。”] （四）履约验收考核 根据采购人提出的（日常/月度/季度/年度/合同期内总）考核标准实施考核。本部分详见表一、二、三。 采购人将根据考核情况支付合同月结款：考核分数达到80分或以上的，视为考核结果“合格”，按月结费用的100%支付当期款项；考核分数达到70分或以上未达80分的，视为考核结果“基本合格”，按月结费用的95%支付当期款项，并启动整改机制；考核分数未达到“基本合格”的，或一个年度内出现3次“基本合格”，或出现连续2次“基本合格”仍未能有效整改的，视为考核结果“不合格”，采购人将根据合同约定解除合同。出现其他违法违规情形的，将按规定上报相关主管部门处理。[28注：此处与验收考核内容相对应，认定为“合格”、“基本合格”的分数根据项目具体情况及考核标准制定。以本指南“附录B/表一”为例，按其中的细项分值作为参考标准时，“合格”分数线为90，“基本合格”分数线为80。可根据实际需要调整。] 需求详细说明:查看附件	附录A：技术要求（物业管理服务需求） 物业管理服务需求 （一）物业基本情况[1注：各附录内所有下划线内容均为在实际使用中的选择项、选填、选用内容（包括根据实际需求情况所必选/必填的内容），服务内容中各项服务频次、时间段均可根据实际需要调整。] 1.服务区域范围 总建筑面积：647.81平方米；绿化面积： 0 平方米；保洁面积：1200平方米（其中室内公共区域面积：647.81平方米，办公及会议室面积：23.2平方米；室外硬化地面面积：595.92平方米；地下停车场面积：0平方米）其中，办公室：1间；会议室：1间；储物间：3间；机房：1间；洗手间：2间，茶水间：1间。 2.设备、设施情况 序号 区域 设备设施名称 数量 单位 备注 1. 场馆内外 监控摄像器 31 个 2. 机房 音影设备中控主机 3 台 3. 监控设备主机 2 台 4. 监控视屏 2 个 5. 消防报警器 1 套 6. 游客服务中心 1.25米序厅显示屏 1 个 7. 一楼大厅 宣传显示屏 1 个 8. 一楼第一展室 皖南事变显示屏 1 台 9. 一楼第二展室 激光投影仪 1 台 10. 二楼大厅 柜式一体机显示屏 1 台 11. 二楼第二展室 幻影成像 1 套 12. 多媒体影音室 激光投影仪 1 台 13. 三楼会议室 激光投影仪 1 台 14. 停车场 柴油发电机 1 套 15. 展馆 柜式空调 3 台 16. 挂式空调 10 台 17. 弹药库 监控显示器 1 台 3.其他情况 （1）服务区域内可向供应商提供物业办公/服务用房1间（2.5平方米）保洁室，位置：一楼楼梯间 （二）需求内容明细 1.环境卫生与保洁管理（垃圾清运） （1）每天1次门厅用水拖抹，雨天随脏随抹；对人员走动频繁之地，进行不间断巡回保洁。要求做到地面干净、保持材料本色，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。发现杂物、废弃物应在1小时内清理。特殊情况或特殊时期要不少于每天1次消毒。 （2）区域内垃圾实行袋装化，在采购人指定的各公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由专人分类、清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。 （3）及时清扫服务区域地面积水、垃圾、烟头、枯叶等，使保持干净、无杂物、无积水等。 （4）根据相关设备、场地的污染程度，定期对垃圾筒清洁或清洗，定期对停车场、室外地面进行高压冲洗。 （5）不少于每天1次对采购人指定的公共设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。每天1次擦净、抹净各办公室、会议室等的办公桌、文件柜等家具。门窗、楼梯扶手、灯饰、栏杆、指示牌等无污渍及明显灰尘。不少于每年1次清洗窗帘。不少于每月1次用水冲洗所有水泥地面、麻石地面等。 （6）每天清洗及保洁各区域的洗手间、检查更换卫生纸、洗手液、洁厕精。厕所内无臭无味，目视地面、坑位、洗手盆干净，无尿迹、痰迹和其它污迹，无茶渣、烟头、纸巾、果皮等垃圾存在，特殊情况需按实际加强消毒频次；相关消耗品的提供另行约定。 （7）作业时应小心执扫，控制扬尘，不扰民，不溅污游客，避免妨碍行人和车辆正常行驶。 （8）垃圾分类：负责处理服务区域内垃圾分类工作，配合相关部门处理特定类型的垃圾。垃圾投放点按规定标注垃圾分类标志，垃圾分类标志符合GB/T 19095规范。 （9）垃圾清运、处理分为：生活垃圾（可回收物、厨余垃圾、其他垃圾、有害垃圾）清运处理、督促装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合广东省及省内各地有关法律、法规规定。 （10）垃圾清运、处理的范围分为：日常办公垃圾、日常生活垃圾、日常厨余垃圾、有害垃圾、可回收垃圾等的综合垃圾。 （11）垃圾清运、处理工作分为：收集区域内垃圾，并更换垃圾袋，不少于每天1次清洁垃圾桶。不少于每天2次定时清运、处理。将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。 （12）洁具、垃圾收集容器和运输工具：洁具、容器和运输工具要标识清楚，及时回收，定点摆放，保持洁净。扫帚、拖把、垃圾铲等洁具随用随清洗；运输用大垃圾桶、手推车或机动车清洗每天1次，容器和工具完好率为90％以上。 （13）果皮箱随满随掏，垃圾无爆满落地，周边无散落垃圾，无陈旧垃圾，无垃圾堆积。箱体经常擦拭、清洗，保持干净整洁，无异味、无旧污迹，无污水漫溢，箱桶周边地面整洁，无蝇、无臭。垃圾不外溢，周边无垃圾散落，无蝇、无臭、无残留或堆积垃圾。对服务区域内的清洁卫生检查工作符合DB44/T 1047规范的要求。 可选： （1）公共区域须在周二至周日（周一闭馆，节假日除外）（闭馆期间如有特殊接待需返岗）9:00前和14：00前完成清洁工作，保洁时间为：9:00—12:00，14:00—17:30。 （2）对服务区域会造成影响的周边区域环境卫生进行清扫。 （3）对服务区域内的茶水间的卫生清洁服务工作。 （4）垃圾杂物要“日产日清”，不摆放过夜。 （5）室内高空保洁作业。对展厅、会议厅、多媒体室中的顶灯、壁灯、吊灯、投影仪、音箱等悬挂器材以及其他安装于天花、墙壁高处的设备，每周1次进行清洁打扫工作。 2.安保及秩序管理服务（停车场管理）[2根据《广东省政府集中采购目录及标准（2020年版）》（粤财采购〔2020〕18号）文件的目录说明：“单独实施的保安服务不属于物业服务”。同时，根据《政府采购品目分类目录（2022年印发）》文件的目录说明，品目“C21040000物业管理服务”的说明部分已不包含“保安服务”，“保安服务”在“C05040000安全服务”品目下，以“C05040300保安服务”品目单独列出。项目是否需要包含本部分服务，请根据项目实际需要自行确定。] （1）全天候负责区域内正门、侧门、区域通道、围墙、各楼层/区域内办公室及公共走道交通及每天24小时巡逻、值勤。日常安保及秩序管理服务符合GA/T 594规范的要求。 （2）服务区域来人来访人员通报、登记、证件检查等。 （3）积极配合公安部门工作，制定或完善监控室管理制度。 （4）执行当地公安部门关于物业管理服务区域范围内的安全保卫工作方针、政策和有关条例。认真做好各种应急预案，并报备采购人审查。遇恶劣天气（如台风、雷雨、酷暑和极潮湿等）或突发事件须及时出示警告牌，并记录和保护相关资料。 （5）及时制止物业管理区域内的不文明及违法行为。 （6）不少于每天1次对开关和照明灯具等进行检查。 （7）建立防火制度和安全操作等制度。每半年1次开展防盗、防火宣传。 （8）按公安、消防等行政部门要求，发布、张贴有关政策法规的宣传资料。 （9）巡逻范围包括服务区域内的公共区域、设备用房和办公室及采购人指定场所。 （10）处理各种突发事件。严重事件及时报警。 （11）每周2次巡视消防器材和设备，及时通知指定有关人员负责保养、维修和管理。 （12）定期对停车场出入口设备进行维护保养。设备故障、维保期间应安排人员指挥、控制车辆及人员的出入。 （13）非机动车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定停放在划定的露天车位或车棚内，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。制止车辆在行车通道、消防通道及非停车位上停车。 可选： （1）负责维护服务区域内的工作人员的人身和财产安全。劝阻、纠正、制止服务区域内各种违章（法）违规（纪）行为，包括车辆（包括电动车、单车）乱停乱放交通违章、消防违规、推销、乱搭建、乱张贴、乱摆卖、乱涂乱画等，维护服务区域内的正常工作、生活秩序，净化环境。 （2）负责采购人重大活动、会务以及来访领导、贵宾的安全保卫工作，维护重大活动、集会秩序，确保领导、贵宾的安全和活动的顺利进行。根据要求做好活动或会务期间的服务工作。 （3）每年1次进行重大的消防演练或防灾应急演习。 （4）★[3注：本条在采购人另行招用保安人员，或服务区域内无保安服务需求时不选用。]提供《保安服务许可证》（提供证书复印件）或承诺签订合同之后按《保安服务管理条例》的要求到公安机关备案自行招用保安（提供承诺函） 3.绿化的养护和管理 （1）根据采购人需求提供苗木、盆栽及室内绿化、时花更换等服务。 （2）专业的绿化管理，根据植物种类、状况定期浇水，及时修剪枯枝、残枝和养护树木、盆栽等，除杂草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作。 （3）现有绿植养护清单：（此处采购人提供物业管理服务区域内，需要供应商提供养护服务的绿植、苗木、花卉清单） 序号 摆放区域 品种 数量 单位 备注 1 一楼大厅 爬藤绿萝 1 盆 2 一楼洗手间 绿萝 1 盆 3 二楼大厅 爬藤绿萝 1 盆 4 二楼洗手间 绿萝 1 盆 5 二楼办公室 绿萝 1 盆 6 二楼走廊 绿萝 4 盆 7 二楼走廊 爬藤绿萝 1 盆 8 三楼会议室 绿萝 1 盆 可选： （1）节假日或重大接待任务期间的广场绿化物装点、布置。 （2）具体养护、管理服务内容及配套设备等符合DB44/T 968及DB44/T 1049规范，以及项目所在地关于园林绿化养护标准的要求。 4.建筑、设备、设施的维保、维修、维护、管理 （1）大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。 （2）明确服务区域内各设施设备的维保责任人。发现故障或其他异常时责任人应及时到场处置。设施设备的运行、维护、日常巡检等均应有明确记录。消防系统等特殊设备应按相关政策法规要求实施定期值班检查工作。 （3）公共设备维护、保养的范围包括但不限于：保安监控、消防监控、配电房、给排水、覆盖办公区域所有建筑物设施。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员须符合国家、广东省以及当地相关要求。 （4）给排水、供水系统：建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划。节约用水，防止冒、滴、漏，或大面积跑水事故的发生。保持供水系统的正常运转，每周检查水泵运转情况；其中消防泵启动不少于每年4次。保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染。每周检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转。保证排水系统的正常运转，防止阻塞。遇停水应预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。 （5）保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气巡查、维保工作要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。遇停电限电预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。对临时施工工程有用电管理措施。发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。负责对路灯、展馆灯电源的操作，保证供电正常。确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。 （6）负责服务区域内音源、服务器、喇叭等广播设备的正常使用及维修保养工作。 （7）服务区域内设施设备的标识等符合DB44/T 1316规范的要求。 可选[4注：（1）根据项目对电梯、消防系统、空调设备维修保养的需求情况，采购人可对供应商的电梯、消防系统、空调设备的维保许可/资质证书（或相关拟任人员的资格/资质）提出要求。通常情况下，应允许供应商委托（依法分包给）具备对应维保许可/资质（或具备相关人员资格/资质）的第三方机构实施维修保养。 （2）采购人允许供应商依法分包执行上述各项专业服务时，应要求其提供有效的《分包意向协议书》。]： （1）消防系统[6注：供应商或接受委托（分包）的第三方机构须符合《社会消防技术服务管理规定》第五或第七条所规定的条件。所提供（派出）的维保人员须具备人社部门颁发的《消防设施操作员》或《注册消防工程师》国家职业资格证书。]：对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；消防设备设施的维护符合GB25201规范的要求，并按照GB13495.1及GB15630设置消防安全标志，对灭火器的日常管理和维护，建立“消防器材检查表”，登记类型、配置数量、放置部位和维护管理的责任人，明确维护管理责任人的职责并张贴在灭火器放置处。每月1次对消防、喷淋、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。负责对消防水电设施进行例行保养，每周1次检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保运行良好（在处理特殊事件和紧急、突发事故时，突发事件应急处理能力和资源调配能力强，针对采购人实际情况，制定各类安防、消防等应急预案）。消防安全教育宣传、训练及演练工作。 （2）消防系统零星更新：在一般维保的基础上，对消防系统进行更换消耗品/易耗品/零配件等专业维保服务。在需要替换零配件的维修工作中，应以不高于市场价的优惠价格向厂家或其他合法渠道获取相关零配件。 5.人员需求清单 序号 岗位 人数 人员情况要求[8注：采用综合评分法时，须与评分部分相对应。] 备注 1 清洁人员 1 干净、整洁，有责任心、服从领导工作安排 2 保安人员 2 品行良好，有相关工作经验，有责任心、服从领导工作安排 合计 3 8.额外专业服务（可选） （1）高空外墙清洁[15注：供应商或接受委托（分包）的第三方机构所提供（派出）的清洁人员须具备行政主管部门颁发的《特种作业操作证书》（高处作业）]：对服务区域内高层建筑物外立面进行清洗、清洁，不少于每年1次。做好高空清洁人员的安全保障措施，清洗区域下方划出隔离区域，提醒过路行人车辆，避免造成危险。 （2）专业除四害服务[16注：供应商或接受委托（分包）的第三方机构须符合《农药管理条例》第五章所规定的条件。]：根据相关等级提供对应的专业防制、管理、规划服务。除一般“四害”防治外，还提供如蚁、蚤、虱、蜱、螨等其他有害生物的预防和控制。按气候及环境变化除四害。其中4月-11月的灭四害消杀工作不少于每月2次，其余月份不少于每月1次。使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。投放药物应事先告知，投药位置有明显标识。每次消杀后进行检查，并记录存档。 附录B：商务要求 （一）服务的时间/周期、服务地点： 时间：1年[18（1）可选：XX个月，或20XX年X月X日至20XX年X月X日。 （2）注：根据《财政部关于推进和完善服务项目政府采购有关问题的通知》（财库〔2014〕37号）规定，“采购需求具有相对固定性、延续性且价格变化幅度小的服务项目，在年度预算能保障的前提下，采购人可以签订不超过三年履行期限的政府采购合同”。] 地点：惠州市惠城区桥东上塘街70号 （二）付款条件[19注：可根据相关规定及项目情况决定是否采用预付款方式支付合同款。根据《广东省财政厅 广东省工业和信息化厅关于进一步加强政府采购促进中小企业发展的通知》（粤财采购〔2022〕6号）规定，“鼓励推行预付款制度。”] 1.采用预付款形式支付合同款的情形： 服务期内只签一份合同时：第一部分为预付款部分：合同签订后中标（成交）供应商向采购人提供有效发票后5个工作日内，采购人将按合同总金额的30%支付给中标（成交）供应商。第二部分为月结款部分：余下的70%合同金额将按月结形式，在当月服务结束并收到中标（成交）供应商提供的有效发票后，采购人将在10个工作日内支付给中标（成交）供应商。 （三）合同签订 采购人根据采购文件的约定及投标（响应）文件的响应内容与中标（成交）供应商签订合同。[27注：（1）根据财政部网上答疑《留言编号：5719-3472735》对相关政策解读，“采购人一次采购三年的服务时，可以在合同中约定合同签订方式”。 （2）根据财政部网上答疑《留言编号：6468-3476742》及《留言编号：5139-3652069》对相关政策解读，“为了避免资金未下达和供应商不按规定履约的风险”，“政府采购合同建议采取一年一签的方式，并在采购文件中明确不超过3年的采购周期和续签条件”，且“应当明确不予续签的情形并在采购文件中提前约定”。 （3）可根据用户需求，结合“采购实施计划/一、项目预算安排”部分的注释，约定合同签订的具体流程。 （4）根据《中华人民共和国政府采购法》规定，“采购人与中标、成交供应商应当在中标、成交通知书发出之日起三十日内，按照采购文件确定的事项签订政府采购合同。”] （四）履约验收考核 根据采购人提出的（日常/月度/季度/年度/合同期内总）考核标准实施考核。本部分详见表一、二、三。 采购人将根据考核情况支付合同月结款：考核分数达到80分或以上的，视为考核结果“合格”，按月结费用的100%支付当期款项；考核分数达到70分或以上未达80分的，视为考核结果“基本合格”，按月结费用的95%支付当期款项，并启动整改机制；考核分数未达到“基本合格”的，或一个年度内出现3次“基本合格”，或出现连续2次“基本合格”仍未能有效整改的，视为考核结果“不合格”，采购人将根据合同约定解除合同。出现其他违法违规情形的，将按规定上报相关主管部门处理。[28注：此处与验收考核内容相对应，认定为“合格”、“基本合格”的分数根据项目具体情况及考核标准制定。以本指南“附录B/表一”为例，按其中的细项分值作为参考标准时，“合格”分数线为90，“基本合格”分数线为80。可根据实际需要调整。] （五）表一：物业管理服务监督管理考核表[29注：本考核表中各项考核内容、分值权重均可根据实际需要调整。] 类别 项目 检查情况 整改情况 备注 发现问题 扣分情况 卫生保洁管理 1.保洁人员按计划流程进行保洁。发现不符合者每次扣2分。 2.管理区域内各楼层走道、管线、楼梯无脏杂物、无污迹。发现一处未及时清理扣2分。 3.垃圾桶放置合理，清倒及时、外表干净、无积垢、无臭味。发现未及时清理每次扣2分 4.管理区域内各楼层栏杆、墙面、门窗、装饰物灰尘、污迹、斑点。发现未及时清理，每处扣2分。 5.卫生间保持内外光洁；地面、墙面光洁，无污迹、无脏杂物、无积水、无积尘。卫生纸、洗手液补充及时，地漏畅通。发现未及时清理，每次扣2分。 6.室外场地、道路干净、无脏物、无垃圾、无沙土；各类设施、各种宣传栏（牌）、告示牌、指示牌表面无积尘、无污迹。发现未及时保洁每次扣2分。 7.车库整洁，无脏杂物、无积尘、无蜘蛛网；各类设施、各种标志牌表面无积尘、无污迹；排水沟畅通。天台无杂物、无垃圾，地漏畅通。发现未及时清理，每次扣2分 8.楼宇外墙、道路、绿化带按计划清洗并达到要求。未按计划实施扣2分。 9.按规定实施垃圾分类并配合相关部门对不同类型的垃圾进行区别处理。未按要求实施扣2分。 安全防范管理 1.消防及相关安全档案制度管理情况，制度不完善，发现一项扣减2分 2.物业工作人员清楚安全事项，了解工作流程，懂得使用各类安全、消防设施及各种灭火器材。抽查工作人员安全消防设施使用知识，不了解者每人扣2分 3.能够有效处理突发事件，有预防突发事件的工作预案并定期演练。当季度有安全事故，每宗扣2-20分。 4.保安值班、巡逻执勤认真严格，无漏岗现象，登记、记载齐全，情况处理及时有效，门卫值班室整洁。不符合者，每次扣2分。 5.监控、消控业务熟悉，监控、消控24小时不失控，记录齐全、专人专管，情况处理及时有效，监控室整洁。发现不符合者每次扣2分。 6.指挥车辆停放有序，无乱放、乱停车辆现象，车道畅通无阻。发现不符合者每次扣2分。 7.安全值班及巡逻情况及记录。发现未按要求巡逻或巡查记录缺失，每次扣2分。 绿化养护管理 1.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。绿化完好率需达98%以上。发现不符合每次扣2分。 2.花盆、绿地内无烟头、垃圾或其他杂物。发现不符合者每次扣2分。 设施设备维修管理 1.落实设备设施运行维护安全责任，明确设备设施负责人。出现故障或日常维护期间负责人工作不到位的，每次扣2分。 2.做好各机房和设施、设备间的卫生工作，达到整洁、无尘。发现不符合者每次扣2分。 3.发现故障应及时汇报并及时复原，无安全隐患。不符合者每次扣2分。 4.按规定巡查电器设备、空调设备及系统、给排水系统的运行状况，并做好巡查记录，发现问题及时处理。确保照明灯具完好率达95%以上，其它设备完好率达98%以上，消防设施设备完好率100%。发现不符合每次扣2分。 7.零星维修及时完成,维修工程质量合格率达99%。不符合者每次扣2分。 8.配合采购人做好会议接待及重要活动期间的设备安全运行。未做好服务者每次扣2分。 其他日常管理 1.按照采购人相关要求及时健全管理规章制度，人员岗位职责明确，有详尽的记录。不及时完善制度每季度扣5分。 2.安保人员需统一着装，文明礼貌，热情为游客服务。发现不符合者每人每次扣2分。 3.安保人员需按合同规定配备齐全，严格考勤、考核纪录。发现缺岗、脱岗，每岗每月扣2分。 4.有接待会议和重大活动时，物业公司要做好配合服务工作。不符合者每次扣5分。 其他 表中未涵盖的其他扣分情况，需注明扣分原因，每次扣2分。 加分奖励 1.拾金不昧，及时返还失主者，奖2-5分/次，数额巨大，加倍奖励。 2.见义勇为，事迹突出者，给予通报表扬，奖2-5分/次，特别突出者，加倍奖励。 3.及时制止治安、消防及其它突发事件，保护了生命财产安全，减少经济损失，奖2-10分/次。 考核人： 审批人： 考核日期： （六）表二：物业管理服务监督管理满意情况调查表 单位（部门）： 年 月 日 序号 内 容 满 意 程 度 1 物业人员的仪表，文明举止 满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 2 物业人员能够热情为员工服务 满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 3 物业人员在岗情况 满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 4 物业服务管理区域内卫生保洁状况 满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 5 物业服务管理区域安全状况（如无保安服务此项可不填） 满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 6 物业服务管理区域内绿化环境情况（如无花工服务此项可不填） 满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 7 设施设备维护、维修工作（如无工程服务，此项可不填） 满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 8 零星维修、急修情况（如无工程服务，此项可不填） 满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 9 采购人接待会议及其他重要活动的配合工作 满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 其它意见与建议 （七）表三：物业管理服务监督管理日常考核记录表 序号 考核项目 检查情况 物业岗位责任人签名 整改情况 整改落实跟进人员签名 备注 1 卫生保洁管理 2 安全防范管理 3 绿化养护 4 设施设备维护管理 5 日常管理 6 其他 7 奖励加分 考核人： 审批人： 考核日期：	1	项

商务需求

编号	需求内容
1	采购人将根据考核情况支付合同月结款：考核分数达到80分或以上的，视为考核结果“合格”，按月结费用的100%支付当期款项；考核分数达到70分或以上未达80分的，视为考核结果“基本合格”，按月结费用的95%支付当期款项，并启动整改机制；考核分数未达到“基本合格”的，或一个年度内出现3次“基本合格”，或出现连续2次“基本合格”仍未能有效整改的，视为考核结果“不合格”，采购人将根据合同约定解除合同。出现其他违法违规情形的，将按规定上报相关主管部门处理。

（五）议价发起时间：2023年06月25日 二、需求信息
服务时间：12 个月
合同份数：4
争议处理方式：向仲裁委员会申请仲裁解决 三、供应商报价须知
（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。 四、定点议价规则
（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。 五、项目联系方式
联系方式：吕先生 0752-7802700
采购单位：惠州市惠城区文化广电旅游体育局
2023年06月25日