1、伴随式服务；

2、物业服务期限三年，合同一年一签。本合同为第一年，服务期限为2024年1月23日至2025年1月22日。

一、服务内容：服务范围内的物业综合管理服务、环境卫生保洁服务、秩序维护及安防管理服务、绿化养护服务、房屋及公共设施维护服务、会务及咨询服务、防灾减灾服务。

1.配备为满足甲方物业服务需求，所需的设备设施、工具用具、肥料农药、消杀药品、防暴机械器材以及公共区域的突发应急物资等（系乙方必备的相关工具和物资，由乙方出资）。

2.卫生保洁、垃圾收集和清运、以及雨水井/沟、排污管道的清理与疏通。

3.各栋建筑物外墙清洗保洁（包含：雷锋生平事迹陈列馆外墙、游客服务中心外墙、电子显示屏外墙、潇湘魂雕塑墙、职工之家等）。

4.安全保卫、公共秩序维护、车辆行驶及停放管理、安全防范等事项的管理（包括内卫、建筑屋内外巡视、安全监控、突发事件应急处置及防火、防盗、防破坏、防事故工作）。

5.监督经甲方同意在馆区作业的第三方安全施工，监督其事前规范设置和事后及时撤除安全警示、作业施工警示、温馨提示等标识，确保现场安全作业以及恢复环境卫生整洁后方可撤场。

6.对借用甲方场所举办各类活动现场进行监管，尤其是加强对拍摄录制是否报备、协助对横幅内容进行审查，杜绝意识形态和舆情风险。

7.园林绿化的养护、修剪造型、防灾害处理和管理。

8.所有设备设施的运行、养护、维修和管理。

9.确保甲方重大活动、重要接待、会务服务及其他临时性安排正常有序进行。

10.负责对正兴广场小摊小贩的制止和劝离，及时联动相关部门，确保广场秩序正常。

11.按照节能降耗规定负责馆区公共区域空调、灯光、广播、展区多功能放映厅、互动设备等的日常管理。

12.防灾减灾、节能降耗工作。

二、各项标准及要求

1.秩序维护及安防管理服务：

1.1服务内容及要求

负责服务范围内所有区域全天候的秩序、安全保卫工作，特别是雷锋故居、雷锋生平事迹陈列馆、多功能厅、雷锋志愿者之家、游客服务中心、国防人防教育馆、地下停车场、职工之家的安全工作。

①负责馆区内24小时值守和巡逻，重要场所（如：雷锋故居、员工通道值班室、监控及消控室、北门值班室）重点监控，确保安全稳定。

②负责馆区内人员、车辆、物资出入管理，人流、车流疏导，车辆停放、闸门管控，不文明行为劝阻，突发事件处置等公共秩序维护。

③配电室、监控室及消控室严格落实持证上岗制度，监控室及消控室要求双人双岗值守。

④负责馆区内安全检查、反恐防暴、应急处突、重大活动、重要接待、社会教育等活动的安全保卫和工作配合。

⑤制定紧急事故防范应急预案并组织实施。

⑥负责与交警、派出所、街道社区、城管等管理部门的沟通与对接，建立联动机制。

⑦负责将参观团队需要的花篮、誓词板、桌椅、文创等物资送至指定位置；负责展区多功能放映厅、互动设备的日常管理。

1.2具体标准及要求

①能处理和应对馆区内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

②乙方配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。

③出入口值班室24小时值班。每班须有详细的交接班记录。对来客来访人员、出入大宗物品做好信息登记。

④加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录。

⑤遇到紧急情况或突发情况时，白天和夜间须在3分钟内（凌晨12:00-6:00须在5分钟内）赶到现场采取相应措施控制局面，及时启动应急预案和联动机制。

⑥对观众的不文明举止或危害安全的行为，必须及时有效制止，做到有理有节，措施到位，效果良好。

⑦核实在馆拍摄人员是否签订《拍摄安全责任承诺书》，协助对横幅内容进行审查。

⑧负责对正兴广场小摊小贩的制止和劝离，及时联动相关部门，确保广场秩序正常。

⑨负责为馆领导及重要宾客提供电梯服务员服务，实现电梯优先服务效果。

⑩确保馆区内治安案件发生率为零；火灾发生率为零；重大安全责任事故为零。

1.3消防工作标准及要求

①进行消防宣传，制定年度消防工作计划。

②明确消防责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定消防制度。并确定相应的消防责任人，层层签订安全责任书。

③制定消防工作措施，从制度上预防消防事故的发生。每季开展1次消防演练、每半年组织1次馆方全员参与的消防演练。半年进行一次全面消防检查，及时发现和消除火险隐患。

④建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队，抓好消防训练。

⑤明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。

⑥建立消防档案。

⑦制定消防预案、灭火方案及重点部位保卫方案。

⑧严禁火灾事故发生，如有需要使用明火、电焊、气漂等，需经过甲方审核，在乙方监督下，方可使用。

⑨无火险隐患，火险隐患及时整改率100%。

⑩消防监控中心24小时值守，消防设备设施与器材运行正常，一般故障发现及时率100%，及时解决率100%。

1.4车辆、停车场工作标准及要求

①负责停车场管理，确保道路安全畅通，车辆停放有序，按照车位停放方向一致停放，无障碍车位不能被无故占用。

②负责车辆疏导，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。有重大活动、接待或会议时，须按需增加人员，车管人员应具有一定交通安全及防火知识。

③协助负责停车系统设备设施的维修维护和管理。

④做好防火防盗等安全工作。

2.环境卫生保洁服务：

2.1服务内容及要求

清洁服务工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准），严格按照垃圾分类工作要求开展相关工作。负责馆区内除办公室、宿舍、食堂之外所有区域（含会议室、接待室、贵宾室）的清洁工作。清洁保洁工具用品及消杀药品、便民耗材、垃圾清运等费用由乙方负责。

2.2具体标准及要求：

A.日常保洁

①每日循环清扫、无垃圾杂物、拖洗保洁；墙面无灰尘、无污渍；广场、道路、室内等大理石、花岗石地面每季度全面机械清洗、保养1次，保持材质原貌，干净、有光泽；办公室外围区域、游客参观室内区域地面在每天闭馆后用湿、干拖把进行全面清洁。另外，需根据观众流量和行为及时清洁，临时产生的垃圾（烟头、纸屑等）须在5分钟内予以清除，确保目视地面干净。

②门、窗、楼梯扶手、栏杆、消火栓箱、灭火器箱、标识标牌、公共休憩区域等保持干净、无灰尘。

③电梯轿厢每日循环保洁；操作板每日消毒1次；电梯门表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘；不锈钢表面光亮、无污迹。

④公共灯具、宣传栏、题词碑林等每日清洁1次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月清洁、除尘1次）。

⑤天花板、灯具、消防管道、雨棚、摄像头，每半月除尘1次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。屋面平顶无堆积杂物、无积水、无种植。

⑥外围道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，道路、广场砖地面每月全面冲洗1次；目视地面干净；明沟每周清扫1次，无杂物，无积水；绿地树木枯枝定期清理，落叶及时清扫。

⑦公共卫生间地面无积水、无污渍，无蚊蝇，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。配备洗手液、纸巾、专用擦手纸（烘手机）、绿植、便民物品（办公区域卫生间需配备护手霜、棉签、梳子、橡皮筋等）、置物架、挂钩，循环保洁，每日消毒1次，保持干净整洁，无异味。

⑧化粪池、留泥井应及时清理，无异味外溢出，保证正常使用。

⑨督促施工方对施工产生的垃圾进行专项打扫、清运。

⑩窗帘、纱窗每年清洗1次。

?做好重大活动、重大接待、重要检查等应急保洁工作，并保障卫生质量。卫生保洁要达到全国文明单位标准。

B.垃圾收集及外运：

①垃圾桶合理设置，分类收集，日产日清，随时清理擦拭，实行袋装化，桶内垃圾不得超过容量2/3，箱（桶）无异味、无污迹。

②垃圾站有专人管理，分类收集处理垃圾，无过夜垃圾，垃圾站周围循环保洁，整洁、无异味，灭害措施完善。并负责将垃圾集中运至垃圾中转站。

3.绿化养护服务：

3.1服务范围：馆区室内外绿化的养护、修剪、造型。

3.2管理标准及要求：按照省级园林式单位标准执行。制定绿化管理制度、消杀管理制度及防疫应急预案等；有专业人员进行绿化养护管理，建立绿植台账。对乔木进行挂牌标识，注明其名称、科属、生长习性等，所需费用由乙方负责，加强爱绿护绿宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常。

①施肥

A.乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于0.75kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.25 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

B.灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于0.25kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.1 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

C.灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.1kg/㎡，尿素用量不低于0.1kg/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

D.草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

E.草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于0.1kg/10㎡。

②修剪

对花卉、绿篱、乔灌木等适时修剪、补植更新，无枯枝萌蘖枝，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道树无缺株现象，土地裸露面积小于5%。

A.乔木：常年修剪。根据树木造型及时剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于20cm。要求分枝均匀、树形饱满、规整，桂花、松木、杨梅等可修剪树木必须修整有型，必要时定型处理。

B.灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（5月-9月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

C.草坪：常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm；切边边缘线明显，宽度不大于15cm；单块斑秃黄萎面积控制在0.25㎡内。打草机运转过程中保证5㎡范围内无其他人员，并保证不影响周边办公环境；

D.乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

③病虫害防治

严格控制病虫害，无病虫害发生。

④除杂草

及时清除杂草，无明显杂草。

⑤灌溉

炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以11：00之前、16：00之后浇灌为宜，秋季在10：00——14:00浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于20分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

⑥降温防冻

高温天气（尤其在6-9月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施的树木须按馆方要求的方式进行防冻处理，以保证其安全过冬，费用由乙方出资。

⑦扶正

对树木及时扶正、加固，树木无倾斜、倒伏现象。

⑧草本花卉

每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

⑨补栽

服务期间，造成树木、苗木死亡的，由乙方按照原树种、树龄、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任。

⑩及时修剪、清理树木上的枯死树枝，以免砸伤人员。

?重大活动、重要接待及重要节日时配合甲方摆放绿植及花卉。

?负责雷锋生平事迹陈列馆的展厅和办公场所（含会议室、接待室、走廊）日常绿植摆放，绿植费用由乙方负责，确保绿植常新常绿，无枯枝枯叶。

4.房屋及公共设施维护服务：

急修服务10分钟内到达现场及时处理；特殊情况2小时内完成；一般修理4小时内完成。

4.1设备设施维护与保养区域：

①室内设备设施（除办公设施外）维护与保养区域有：雷锋生平事迹陈列馆（含游客参观区、办公区、贵宾室、会议室、多功能展厅、监控室、消控室、电梯、负一楼、卫生间等）、长沙国防人防教育馆、雷锋故居、游客服务中心、雷锋志愿者之家、职工之家、员工通道值班室、生活区及卫生间、新建地下停车场等。

②室外设备设施维护与保养区域有：馆区内电动门、道闸、监控、绿化带内自动喷灌系统、直饮水系统、路灯、景观灯、强电井、化粪池及留泥井等。

4.2供电系统设备管理维护

①服务内容

对馆区内内高/低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

②服务要求

配电室安排专人值守，每2小时检查1次，设备运行正常；配电室电缆沟内应无杂物、无积水，盖板齐全牢固；每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录；公共照明每日巡查1次，及时修复损坏的开关、灯具、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；对电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。

4.3给排水系统设备运行维护：

①服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道、直饮水等正常运行使用，进行日常养护维修。

②服务要求：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用，无“跑、冒、滴、漏”现象；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；化粪池、留泥井每月检查1次，清掏、清泥半年1次，无结块、排放畅通；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理。每年冷冻天气前对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水安全性；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

4.4消防系统设备运行维护

①服务内容

A.各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟、防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查保养。

B.消防控制中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。

②服务要求

建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

A.保障消防系统日常运行。

B.定期（每月检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。

C.根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

D.制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

E.严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。

4.5电梯运行维护

①服务内容

巡视电梯运行管理和对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备运行情况、发生电梯突发事件应急处理救援（1分钟内到达现场）及监管电梯日常养护维修。

②服务要求

电梯正常运行，应急对讲畅通，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后，通知专业维修人员到达现场抢修，及时排除故障。建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

4.6空调系统维护

①服务内容

制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。中央空调、分体空调机管理、管道、各种阀类、采气装置和风口、控制系统等设备的日常养护维修。

②服务要求

建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；准确完整地记录空调运行数据及齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，每年5月、10月分别对分体空调机、中央空调末端及管道的清洗，保证空调设备、设施处于良好状态；空调出现运行故障后，维修人员（保质期内通知乙方维修人员）及时维修，并做好记录，费用由乙方负责。

4.7建筑物室内、外公共部分日常养护维修

服务内容及要求：

①定期巡查馆区内墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的状况，确保常用常新。

②在房屋巡查中发现有损坏的地方及时安排专人维修，属小修范围的应在2小时内组织修复。

③如屋面（顶）局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取堵漏措施。

5.会务：

会务服务人员归口甲方直接管理。

6.公共区域防灾减灾服务

制定火灾、地震、台风、暴雨、冰冻等应急预案。根据需要常备或及时调配足够的应急物资，常备应急物资做好明显标识。

7.乙方在本合同期内必须确保落实甲方下列刚性要求：

三、物业服务人员的配备、培训及管理

乙方须按照招标文件要求配置管理人员、专业技术人员，其中：综合管理人员2人，安全保卫39人（其中不少于18名形象岗，不少于6名持有建（构）筑物消防员上岗证），保洁工18人，绿化工2人，水电、机电维修2人，会务人员2人，整体人数不得低于65人，人员发生缺额须在24小时内告知甲方并在15天内补充到位。

1.人员素质及要求：

1.1热爱党、热爱祖国，政治思想过硬，拥护党的基本路线，遵纪守法，通过公安部门核查无不良记录，无违法犯罪记录。

1.2有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉。

1.3身体健康、体检合格；具备履行本职岗位的能力；待人亲和、礼貌得体。

1.4员工要求统一着装，员工服装按甲方要求配置，其费用由乙方负责。

1.5各类人员文化素养、专业素质要求如下：

综合管理人员：

①项目经理：具备 “物业管理企业经理或项目经理”资格证书，有丰富的项目经理管理经验，政治觉悟高，责任心强，组织、协调和决策能力强，如经理更换时必须报甲方同意后方可更换。

②项目主管：协助项目经理开展物业工作，有丰富的项目管理经验，政治觉悟高，责任心强，组织、协调和决策能力强。

③保安员：具备履行岗位职责的能力并持有保安培训合格证，须到派出所备案。男性不超过55周岁，女性不超过50周岁。开馆期间，雷锋生平事迹陈列馆、长沙国防人防教育馆、多功能展厅、雷锋故居、雷锋志愿者之家道德讲堂、游客中心、游客中心出口、游客停车场?馆内巡逻岗须按形象岗要求配备。（形象岗要求：男性，身高不低于170cm，女性，身高不低于160cm，50周岁以下，高中以上文化，综合素质较好、形象气质较佳，无不良嗜好）。

④消防安防监控员：需持有《建（构）筑物消防员上岗证》，掌握消防常识和应急处理能力，具有消防监控设备设施的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。

⑤保洁员：品行优良，男性不超过60周岁，女性不超过55周岁，认真负责，吃苦耐劳，经培训具清洁工作标准操作技能。

⑥园林绿化工：至少一名持园艺师证。品行优良，男性不超过60周岁，女性不超过55周岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，具备二年以上园林绿化养护经验。

⑦设备维护维修及配电值班人员：品行优良，不超过55周岁，工作认真负责，能吃苦耐劳。特殊工种技术人员上岗必须持有相应的专业上岗操作证（如电工、电梯工、空调工等），且具备三年以上的相关工作经验，包括房屋、公共设备设施如空调、音响、电梯、强电等的维修养护工作经验。

⑧会务员：须经甲方同意后，方可录用。

2.人员培训及管理：

2.1初次上岗人员须进行岗前培训，在职员工每年不少于2次培训，确保岗位需要的素养。培训内容除岗位所要求内容外，同时还应当包括雷锋纪念馆馆情馆史、馆区功能分布、礼仪知识、馆区内设备操作流程、安全生产、意识形态等。

2.2及时传达和贯彻甲方要求，使各员工明确其工作目标与要求，促进各项物业服务工作发挥良好的“雷锋示范窗口”作用。

2.3乙方要按岗位工作目标对各类人员进行跟踪考核，考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能等方面，检验其是否继续胜任岗位要求，对不能胜任的及时更换。

一、服务内容：服务范围内的物业综合管理服务、环境卫生保洁服务、秩序维护及安防管理服务、绿化养护服务、房屋及公共设施维护服务、会务及咨询服务、防灾减灾服务。

1.配备为满足甲方物业服务需求，所需的设备设施、工具用具、肥料农药、消杀药品、防暴机械器材以及公共区域的突发应急物资等（系乙方必备的相关工具和物资，由乙方出资）。

2.卫生保洁、垃圾收集和清运、以及雨水井/沟、排污管道的清理与疏通。

3.各栋建筑物外墙清洗保洁（包含：雷锋生平事迹陈列馆外墙、游客服务中心外墙、电子显示屏外墙、潇湘魂雕塑墙、职工之家等）。

4.安全保卫、公共秩序维护、车辆行驶及停放管理、安全防范等事项的管理（包括内卫、建筑屋内外巡视、安全监控、突发事件应急处置及防火、防盗、防破坏、防事故工作）。

5.监督经甲方同意在馆区作业的第三方安全施工，监督其事前规范设置和事后及时撤除安全警示、作业施工警示、温馨提示等标识，确保现场安全作业以及恢复环境卫生整洁后方可撤场。

6.对借用甲方场所举办各类活动现场进行监管，尤其是加强对拍摄录制是否报备、协助对横幅内容进行审查，杜绝意识形态和舆情风险。

7.园林绿化的养护、修剪造型、防灾害处理和管理。

8.所有设备设施的运行、养护、维修和管理。

9.确保甲方重大活动、重要接待、会务服务及其他临时性安排正常有序进行。

10.负责对正兴广场小摊小贩的制止和劝离，及时联动相关部门，确保广场秩序正常。

11.按照节能降耗规定负责馆区公共区域空调、灯光、广播、展区多功能放映厅、互动设备等的日常管理。

12.防灾减灾、节能降耗工作。

二、各项标准及要求

1.秩序维护及安防管理服务：

1.1服务内容及要求

负责服务范围内所有区域全天候的秩序、安全保卫工作，特别是雷锋故居、雷锋生平事迹陈列馆、多功能厅、雷锋志愿者之家、游客服务中心、国防人防教育馆、地下停车场、职工之家的安全工作。

①负责馆区内24小时值守和巡逻，重要场所（如：雷锋故居、员工通道值班室、监控及消控室、北门值班室）重点监控，确保安全稳定。

②负责馆区内人员、车辆、物资出入管理，人流、车流疏导，车辆停放、闸门管控，不文明行为劝阻，突发事件处置等公共秩序维护。

③配电室、监控室及消控室严格落实持证上岗制度，监控室及消控室要求双人双岗值守。

④负责馆区内安全检查、反恐防暴、应急处突、重大活动、重要接待、社会教育等活动的安全保卫和工作配合。

⑤制定紧急事故防范应急预案并组织实施。

⑥负责与交警、派出所、街道社区、城管等管理部门的沟通与对接，建立联动机制。

⑦负责将参观团队需要的花篮、誓词板、桌椅、文创等物资送至指定位置；负责展区多功能放映厅、互动设备的日常管理。

1.2具体标准及要求

①能处理和应对馆区内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

②乙方配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。

③出入口值班室24小时值班。每班须有详细的交接班记录。对来客来访人员、出入大宗物品做好信息登记。

④加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录。

⑤遇到紧急情况或突发情况时，白天和夜间须在3分钟内（凌晨12:00-6:00须在5分钟内）赶到现场采取相应措施控制局面，及时启动应急预案和联动机制。

⑥对观众的不文明举止或危害安全的行为，必须及时有效制止，做到有理有节，措施到位，效果良好。

⑦核实在馆拍摄人员是否签订《拍摄安全责任承诺书》，协助对横幅内容进行审查。

⑧负责对正兴广场小摊小贩的制止和劝离，及时联动相关部门，确保广场秩序正常。

⑨负责为馆领导及重要宾客提供电梯服务员服务，实现电梯优先服务效果。

⑩确保馆区内治安案件发生率为零；火灾发生率为零；重大安全责任事故为零。

1.3消防工作标准及要求

①进行消防宣传，制定年度消防工作计划。

②明确消防责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定消防制度。并确定相应的消防责任人，层层签订安全责任书。

③制定消防工作措施，从制度上预防消防事故的发生。每季开展1次消防演练、每半年组织1次馆方全员参与的消防演练。半年进行一次全面消防检查，及时发现和消除火险隐患。

④建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队，抓好消防训练。

⑤明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。

⑥建立消防档案。

⑦制定消防预案、灭火方案及重点部位保卫方案。

⑧严禁火灾事故发生，如有需要使用明火、电焊、气漂等，需经过甲方审核，在乙方监督下，方可使用。

⑨无火险隐患，火险隐患及时整改率100%。

⑩消防监控中心24小时值守，消防设备设施与器材运行正常，一般故障发现及时率100%，及时解决率100%。

1.4车辆、停车场工作标准及要求

①负责停车场管理，确保道路安全畅通，车辆停放有序，按照车位停放方向一致停放，无障碍车位不能被无故占用。

②负责车辆疏导，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。有重大活动、接待或会议时，须按需增加人员，车管人员应具有一定交通安全及防火知识。

③协助负责停车系统设备设施的维修维护和管理。

④做好防火防盗等安全工作。

2.环境卫生保洁服务：

2.1服务内容及要求

清洁服务工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准），严格按照垃圾分类工作要求开展相关工作。负责馆区内除办公室、宿舍、食堂之外所有区域（含会议室、接待室、贵宾室）的清洁工作。清洁保洁工具用品及消杀药品、便民耗材、垃圾清运等费用由乙方负责。

2.2具体标准及要求：

A.日常保洁

①每日循环清扫、无垃圾杂物、拖洗保洁；墙面无灰尘、无污渍；广场、道路、室内等大理石、花岗石地面每季度全面机械清洗、保养1次，保持材质原貌，干净、有光泽；办公室外围区域、游客参观室内区域地面在每天闭馆后用湿、干拖把进行全面清洁。另外，需根据观众流量和行为及时清洁，临时产生的垃圾（烟头、纸屑等）须在5分钟内予以清除，确保目视地面干净。

②门、窗、楼梯扶手、栏杆、消火栓箱、灭火器箱、标识标牌、公共休憩区域等保持干净、无灰尘。

③电梯轿厢每日循环保洁；操作板每日消毒1次；电梯门表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘；不锈钢表面光亮、无污迹。

④公共灯具、宣传栏、题词碑林等每日清洁1次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月清洁、除尘1次）。

⑤天花板、灯具、消防管道、雨棚、摄像头，每半月除尘1次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。屋面平顶无堆积杂物、无积水、无种植。

⑥外围道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，道路、广场砖地面每月全面冲洗1次；目视地面干净；明沟每周清扫1次，无杂物，无积水；绿地树木枯枝定期清理，落叶及时清扫。

⑦公共卫生间地面无积水、无污渍，无蚊蝇，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。配备洗手液、纸巾、专用擦手纸（烘手机）、绿植、便民物品（办公区域卫生间需配备护手霜、棉签、梳子、橡皮筋等）、置物架、挂钩，循环保洁，每日消毒1次，保持干净整洁，无异味。

⑧化粪池、留泥井应及时清理，无异味外溢出，保证正常使用。

⑨督促施工方对施工产生的垃圾进行专项打扫、清运。

⑩窗帘、纱窗每年清洗1次。

?做好重大活动、重大接待、重要检查等应急保洁工作，并保障卫生质量。卫生保洁要达到全国文明单位标准。

B.垃圾收集及外运：

①垃圾桶合理设置，分类收集，日产日清，随时清理擦拭，实行袋装化，桶内垃圾不得超过容量2/3，箱（桶）无异味、无污迹。

②垃圾站有专人管理，分类收集处理垃圾，无过夜垃圾，垃圾站周围循环保洁，整洁、无异味，灭害措施完善。并负责将垃圾集中运至垃圾中转站。

3.绿化养护服务：

3.1服务范围：馆区室内外绿化的养护、修剪、造型。

3.2管理标准及要求：按照省级园林式单位标准执行。制定绿化管理制度、消杀管理制度及防疫应急预案等；有专业人员进行绿化养护管理，建立绿植台账。对乔木进行挂牌标识，注明其名称、科属、生长习性等，所需费用由乙方负责，加强爱绿护绿宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常。

①施肥

A.乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于0.75kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.25 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

B.灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于0.25kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.1 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

C.灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.1kg/㎡，尿素用量不低于0.1kg/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

D.草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

E.草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于0.1kg/10㎡。

②修剪

对花卉、绿篱、乔灌木等适时修剪、补植更新，无枯枝萌蘖枝，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道树无缺株现象，土地裸露面积小于5%。

A.乔木：常年修剪。根据树木造型及时剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于20cm。要求分枝均匀、树形饱满、规整，桂花、松木、杨梅等可修剪树木必须修整有型，必要时定型处理。

B.灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（5月-9月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

C.草坪：常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm；切边边缘线明显，宽度不大于15cm；单块斑秃黄萎面积控制在0.25㎡内。打草机运转过程中保证5㎡范围内无其他人员，并保证不影响周边办公环境；

D.乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

③病虫害防治

严格控制病虫害，无病虫害发生。

④除杂草

及时清除杂草，无明显杂草。

⑤灌溉

炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以11：00之前、16：00之后浇灌为宜，秋季在10：00——14:00浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于20分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

⑥降温防冻

高温天气（尤其在6-9月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施的树木须按馆方要求的方式进行防冻处理，以保证其安全过冬，费用由乙方出资。

⑦扶正

对树木及时扶正、加固，树木无倾斜、倒伏现象。

⑧草本花卉

每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

⑨补栽

服务期间，造成树木、苗木死亡的，由乙方按照原树种、树龄、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任。

⑩及时修剪、清理树木上的枯死树枝，以免砸伤人员。

?重大活动、重要接待及重要节日时配合甲方摆放绿植及花卉。

?负责雷锋生平事迹陈列馆的展厅和办公场所（含会议室、接待室、走廊）日常绿植摆放，绿植费用由乙方负责，确保绿植常新常绿，无枯枝枯叶。

4.房屋及公共设施维护服务：

急修服务10分钟内到达现场及时处理；特殊情况2小时内完成；一般修理4小时内完成。

4.1设备设施维护与保养区域：

①室内设备设施（除办公设施外）维护与保养区域有：雷锋生平事迹陈列馆（含游客参观区、办公区、贵宾室、会议室、多功能展厅、监控室、消控室、电梯、负一楼、卫生间等）、长沙国防人防教育馆、雷锋故居、游客服务中心、雷锋志愿者之家、职工之家、员工通道值班室、生活区及卫生间、新建地下停车场等。

②室外设备设施维护与保养区域有：馆区内电动门、道闸、监控、绿化带内自动喷灌系统、直饮水系统、路灯、景观灯、强电井、化粪池及留泥井等。

4.2供电系统设备管理维护

①服务内容

对馆区内内高/低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

②服务要求

配电室安排专人值守，每2小时检查1次，设备运行正常；配电室电缆沟内应无杂物、无积水，盖板齐全牢固；每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录；公共照明每日巡查1次，及时修复损坏的开关、灯具、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；对电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。

4.3给排水系统设备运行维护：

①服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道、直饮水等正常运行使用，进行日常养护维修。

②服务要求：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用，无“跑、冒、滴、漏”现象；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；化粪池、留泥井每月检查1次，清掏、清泥半年1次，无结块、排放畅通；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理。每年冷冻天气前对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水安全性；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

4.4消防系统设备运行维护

①服务内容

A.各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟、防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查保养。

B.消防控制中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。

②服务要求

建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

A.保障消防系统日常运行。

B.定期（每月检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。

C.根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

D.制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

E.严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。

4.5电梯运行维护

①服务内容

巡视电梯运行管理和对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备运行情况、发生电梯突发事件应急处理救援（1分钟内到达现场）及监管电梯日常养护维修。

②服务要求

电梯正常运行，应急对讲畅通，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后，通知专业维修人员到达现场抢修，及时排除故障。建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

4.6空调系统维护

①服务内容

制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。中央空调、分体空调机管理、管道、各种阀类、采气装置和风口、控制系统等设备的日常养护维修。

②服务要求

建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；准确完整地记录空调运行数据及齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，每年5月、10月分别对分体空调机、中央空调末端及管道的清洗，保证空调设备、设施处于良好状态；空调出现运行故障后，维修人员（保质期内通知乙方维修人员）及时维修，并做好记录，费用由乙方负责。

4.7建筑物室内、外公共部分日常养护维修

服务内容及要求：

①定期巡查馆区内墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的状况，确保常用常新。

②在房屋巡查中发现有损坏的地方及时安排专人维修，属小修范围的应在2小时内组织修复。

③如屋面（顶）局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取堵漏措施。

5.会务：

会务服务人员归口甲方直接管理。

6.公共区域防灾减灾服务

制定火灾、地震、台风、暴雨、冰冻等应急预案。根据需要常备或及时调配足够的应急物资，常备应急物资做好明显标识。

7.乙方在本合同期内必须确保落实甲方下列刚性要求：

一、甲方的权利义务：

1.代表各物业项目使用人，依法依规维护其合法权益。

2.如乙方因严重管理不善不能履行约定责任或给甲方造成重大损失，甲方有权终止本合同，并追究乙方相关责任。

3.审定乙方制定的物业服务方案和年度工作计划，并监督实施。

4.配合乙方做好物业区域内物业服务的相关协调工作。

5.对物业服务进行考评考核，对相关整改情况进行跟踪检查并按规定实施奖罚兑现。

6.为乙方免费提供必要的办公用房，水电费用由乙方自行负责。

7.依本合同规定，按时向乙方支付物业服务费。

8.有关法律规定和双方约定的其他权利义务。

二、乙方的权利义务：

1.严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全优质的管理。

2.按甲方要求配齐物业服务所需的各类人员并按要求履行管理、工作职责。

3.根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和具体服务内容提供物业服务，收取物业服务费。

4.接受物业服务行政主管部门和甲方的监督、指导。

5.向甲方提交本物业公司的物业服务年度工作计划和重点工作计划。制定物业服务的各项办法、规章制度及岗位责任，建立健全本项目的物业服务档案，及时记载有关变动情况。

6.对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7.对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

8.对其员工管理应符合国家法律法规的有关规定及甲方的有关要求。员工证件及证明材料应齐全，乙方员工食宿自行安排。

9.应按劳动部门的政策给员工办好社会养老保险、意外伤害保险等各种保险手续，费用由乙方负责。同时按时发放员工工资，确保项目的正常运行。在合同执行期间，乙方应加强安全管理和教育，乙方所有人员的工作、生活、交通等一切安全责任由乙方负责，甲方不承担任何责任。

10.本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

11.在物业服务区内如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间（不超过15分钟）赶到现场并向甲方报告，适时处理或协助处理有关问题；如情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方调配动用乙方资源直至情况处置完毕。

一、本合同的约定事项以及双方在招、投标文件中明确的事项和承诺均为双方必须履行的义务和责任。如有违反，均视为违约。

二、无正当理由要求中止合同的，视为严重违约行为，提出中止方应承担相应的法律责任，并向对方支付相应的违约金。

1.乙方须具备满足甲方物业需求的各项能力并自主配备相应的机械器材、设备设施等；树立“甲方至上，服务第一”的思想，为甲方创造一个安全有序、整洁舒适的办公、参观游览、生活环境。甲方将按照《长沙望城区雷锋纪念馆物业服务考核实施办法》对乙方进行考核，直至解除合同。

2.乙方不得将本物业服务项目转包给其他单位。若因资质、技术等特殊因素（如：电梯维保和年检、园林绿化维护、空调管道清洗、外墙清洗、消防设备设施维保、监控设备设施的维护、室内绿化等）确需将某些专业项目委托给其他具备相应资质的单位，须在投标文件中注明，经甲方同意后进行分包并对甲方负责,相关费用由乙方支付。

3.乙方与在馆区的第三方权责内容发生交叉时，由甲方负责划定。

4.在合同执行期间，甲方因发展需要新建的基础设施（包含但不限于新建的游客服务、地下停车场）等，乙方应无偿配合做好相关物业服务。

5.乙方在实施物业管理前15天须将物业管理方案、各项规章制度（含节能降耗工作制度）、突发应急预案（含火灾、地震、台风、暴雨、冰冻、治安事件、重大刑事案件等突发性不可抗拒的偶然性事件）、人事档案资料、工具物资配备、岗位设置及人员配备（含值班排班表）等报甲方备案。合同期内人员如有缺额须24小时内告知并在15天内补足。

6.乙方应对录用人员严格政审，确保所有录用人员没有违法犯罪记录并持有健康证，相关岗位人员须具备相应资质证书，乙方须建立完善的人事档案。

7.乙方应对岗位交接记录、巡查记录、人员出入登记记录，设备设施运行、检查、维护维修记录等重要资料存档备查。

8.因乙方操作不当、处置不当或管理维护不善导致甲方资产损失，乙方须复原或等价赔偿，情节严重的追究其法律责任；乙方对甲方财物设备（含文物）等负有保管责任，因观众人为因素造成甲方财物设备（包含文物）等损坏的，乙方应该自行先向甲方进行复原或等价赔偿，再向观众行使追偿权。

9.因乙方操作不当、处置不当或管理不善导致发生人身伤害的，因以上情况造成的一切损失及产生的一切责任，全部由乙方承担，情节严重的追究其法律责任。

10.乙方须为所有员工全额购买养老、医疗、失业、工伤、生育等必要的社会保险，其费用由乙方承担。按月足额支付员工工资，人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准。合同执行期间，乙方所发生的一切劳务纠纷、相关的经济损失与法律责任（包括但不限于安全生产事故、第三方遭受损害或损失、劳动争议、工伤赔偿）均与甲方无关。

11.乙方提供满足甲方需求的物业服务时，所需设备设施、工具用具、肥料农药、消杀药品以及公共区域的突发应急物资等由乙方自行出资配置；按照公安机关要求配置防暴机械器材，费用由乙方负责；自行支付甲方提供给乙方使用的办公场所内产生的水、电、燃气等费用；垃圾清运费由乙方负责。

12.服务范围内公共部位建筑工程及设备设施维修维护，凡维修、保养、更换等单次单品材料费在500元（含）内均由乙方采购和支付费用，不得拖延故意累计或累加采购量、工程量。500元以上的甲方可以委托乙方，乙方无正当理由不得拒绝，维修维护前须经甲方认可，经甲方验收后方可按照甲方财务报销流程进行报账，据实支付。

13.根据甲方需求，乙方应积极为甲方提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务；所需费用根据实际发生额收取，参照省市区相关规定的标准经甲方同意后收取。

14.如遇甲方有重大活动、重大接待、重大节日、展览、创优评选等重要工作或临时性工作时，乙方应无条件配合完成，若产生加班费用由乙方承担。

15.乙方应加强保密教育，签订保密协议，严格遵守保密法规，禁止向有关企业或媒体提供或泄露甲方有关信息资料，否则，追究相关法律则任。

16.乙方须对在甲方区域内施工第三方进行监督管理，督促其文明施工、安全施工，确保秩序良好、人身财产安全、环境卫生整洁。

17.本合同终止时，乙方须向甲方无偿交回其使用的办公及管理用房、属于甲方的办公用品、机械器材、设备设施、工具用具等。

18.甲方不负责提供乙方员工食宿及场所，乙方办公和生活所用水、电、通信费用等由乙方自行承担。

19.乙方在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。

20.在合同执行期间，乙方须接受甲方指定的部门以及有关行政主管部门的监督管理，同时无偿配合甲方完成其它临时性工作，如学雷锋活动、文明创建迎检、4A景区复核、各类创优评选活动等。

21.乙方报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，物业服务费实行总价包干，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是乙方的报价让利行为，损失自负。

22.物业服务期限为三年，合同一年一签，具体起止日期以合同约定为准。物业服务费经物业管理考核领导小组按照《长沙望城区雷锋纪念馆物业服务实施考核办法》（附后）考核结果，每季度向乙方支付上季度费用。

23.乙方如不能按期履行投标书承诺或在经营活动中有违法现象、出现重大安全事故等，责任自负，甲方有权终止合同。

24.乙方在服务期间个别物业管理项目未按要求完成或标准达不到，甲方有权聘请其他公司完成，费用由乙方承担。