武汉市少年儿童体育学校

物业采购需求

目录

第一章采购需求

一、项目概况

1、采购人名称：武汉市少年儿童体育学校

2、坐落位置：武汉市汉阳区玫瑰街34号

3、占地面积：约10000平方米。

4、建筑结构：体操馆1-3楼，游泳馆：25米泳道、50米泳道，公寓楼1-5楼，锅炉房1间，

负1楼水质泵房，体操房等框架混合结构。

5、停车位：约60个

6、主要设施设备：

电梯2部

变压器3台

锅炉2台

水质：循环水泵5台（50米池4台、25米池1台）；淋浴泵2台

消防设施设备

中央空调

二、服务内容

1、墙面外观完好、整洁、无乱贴、乱画、乱涂现象，配套设施完好，道路、楼道等公共照明完

好，道路通畅，路面通畅，路面平坦。

2、设施设备、机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患，记录完整；中央空调操作的作

业规程要按三个步骤，一要进行设备运行前的检查准备、二要按照开机操作程序进行开机，

三要在停机时按照停机流程操作，以确保设备的日常运转，有故障及时向学校主管部门反馈，

联系维保单位。

3、秩序维护及车辆管理。

①专业秩序维护队伍,24小时值班及巡逻，秩序维护员文明执勤，言语规范，处理突发事件。

②出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

③车辆出入管理严格，有登记。

④停车场停放整齐，场地整洁。

⑤危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

⑥联系群众搞好群防群治。

⑦在公安派出所指导下搞好治安管理。

4、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

①卫生施设完备。

②实行标准化清扫保洁。

③垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

④共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大厅、楼道、扶栏、天台、屋面等保持清洁，共用场地无纸屑、烟头等废弃物、

⑤做好卫生宣传工作，提高清洁卫生意识。

5、绿化管理

①绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

②花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

➂地无纸屑、烟头、石块等杂物。

➃绿化完好率达到95%以上。

三、服务要求

人员岗位设置：绿植养护岗，保洁岗，保安岗，水质工（持证上岗），电工（持高压证上岗），锅炉工（持岗位操作证），消防安全管理员（持证上岗），监控及网络管理岗、现场经理。

绿植养护人员年龄不超过50岁，聘请专业的绿植养护人员，对学校相关区域的绿植进行定

期养护。全年进行12次施肥，肥料采取德国摩尔浓缩冲施肥精。

秩序维护员年龄不超过45岁，秩序员聘用较为年轻的员工，以退伍军人优先为主，加强队

伍训练，提高保安工作标准。提升体校项目秩序形象，更为有效及时的完成校方交代的各类

任务。

保洁人员年龄不超过50岁，培养专业的保洁团队，提供舒适整洁的工作环境，消除容易忽

视的各类盲点。

4、电工年龄不超过50岁，要求电工持证上岗，年龄和工作经验适合体校项目的高标准要求，

及时完成各类修理任务。并安排其端口进行定期培训和配合校方各类特殊工作要求。

5、水质员年龄不超过50岁，游泳池水质员有强烈的责任感和吃苦耐劳的工作精神，熟悉掌握

机房内机械设备的性能及操作规程，并负责保养与检查，发现问题及时报修，以确保运转正

常。不断钻研业务，保证池水清澈，透明，无杂物，无沉淀物，无青苔，水质符合国际卫生

标准。

6、锅炉工年龄不超过50岁，熟悉和掌握锅炉的基本知识及设备状况，具备熟练的操作技能和

排除故障的能力。加强对锅炉设备的维护保养，定时巡视锅炉运转情况，锅炉在运行中发现

危及安全时，及时采取紧急措施努力排除，并立即报告有关人员。

7、安全管理员（消防安全管理员），年龄不超过50岁，有消防安全管理员证件，日常消防器

材的巡视和点检，消防知识的培训和普及，定期组织项目开展消防演练。

8、监控及网络管理员：年龄不超过50岁，要求对网络及监控设备熟练操作并进行日常维护，

保障学校网络及监控的正常运行。

9、项目负责人年龄不超过50岁，具备专业知识，拥有项目经理证和其他专业证书。有丰富的

项目实际管理经验，并能管理好团队，擅长学校类物业项目管理。

10、办公楼及附属设施设备、各项物业服务档案资料是物业服务的重要资源，档案资料要保证

完整，各项运行记录、故障记录、统计分析等都应纳入档案管理，以便应用于指导实际工

作。合同期满后，应将物业服务的全部档案资料无条件移交委托人。

四、商务要求

1、服务期要求：本项目一次招标可执行一年，年度考核合格，可续签，最多可续签两年。

2、付款方式：将合同金额按月均分，每月15号支付上个月服务费。

3、其他要求

（1）投标人须保证所有员工的基本工资，社保（五险），劳保福利，加班费，教育经费等不得低于政府规定的最低标准，并为所有员工购买意外伤害保险。

（2）须提供物业服务质量要求和相应措施的说明。

（3）投标人可针对采购人的特点提出合理、可行的特约服务条款。

（4）大楼设备、各项物业服务档案资料是物业服务的重要资源，档案资料要保证完整，各项运行记录、故障记录、统计分析等都应纳入档案管理，以便应用于指导实际工作。合同期满后，应将物业服务的全部档案资料无条件移交委托人。

（5）招标文件中未尽内容，由双方在签订合同时补充完善。

（6）保洁耗材及保洁、绿化工具（不包括绿植零星补栽费用）所发生费用由投标人承担。维修的材料费用和设施设备的保养费用不包含在物业项目费用预算中。

第二章人员配备及岗位职责

项目经理岗位职责

负责管辖区房屋设备设施验收、接管运行与维护保养服务；公共秩序维护服务；保洁、绿

化、会务接待服务；应急事件处理及甲方需求其它服务工作。

贯彻执行国家政策方针，遵守法规，建立完善物业各项规章制度，检查、督导员工认真执

行。

熟悉学校的楼宇结构、户数、公共设施、机电设备和甲方工作人员的基本情况，制定切实

可行的管理措施与方案。

对日常工作进行检查、监督、查处违章、提出改正措施。

负责处理甲方工作人员对本服务中心工作和管理人员的投诉，做到不拖延、不推诿，维系

好与甲方人员的友好关系。

加强物业员工的团结协作，公正、公平地评价员工的工作和奖惩，关心员工的生活福利，

调动员工的积极性。

组织拟订服务区域管理服务的工作计划，随时检查各部门工作完成情况，定期给员工培训

学习业务知识，促进员工工作上进积极性。

重视甲方的建议，自觉接受甲方的监督。

负责服务区域管理服务的质量控制和费用控制；严格按照财务制度审核资金收支，合理使

用管理资金，不挪作他用或向客户乱收费。

负责审批学校管理服务公开文件和服务中心作业文件的发放与管理。

定期向公司领导和甲方领导汇报工作，认真完成公司交办的其它任务。

网络及监控管理岗位职责

遵守各项规章制度，遵纪守法、爱岗敬业、以身作则、服从管理。

负责监控室值守，熟悉摄像头布局、调取录像过程以及密码管理。

熟悉学校的楼宇结构、户数、公共设施、机电设备和甲方工作人员的基本情况，和校方

各部门保持良好的合作关系。

对各端口日常工作进行监督、查出违章、提出改正措施。

负责校方会议所需的各类会服工作，积极跟进甲方工作人员对本服务中心工作和管理人

员的投诉，做到不拖延、不推诿，维系好与甲方人员的友好关系。

负责各类人事档案的建立，员工服装的统计与发放，各类物品的仓库整理与发放。

重视甲方的建议，并及时反馈至项目经理。

依照服务区域管理服务的工作计划，随时跟进各部门工作完成情况，定期参与员工培训

学习业务知识，促进员工工作上进积极性。

负责与各端口之间的工作衔接，配合完成员工团队精神的建立。

负责物业服务中心作业文件的制作、发放与管理。

负责与公司各部门的文档对接，各类报表的报送。

负责管理保洁相关工作。

配合项目经理完成各项物业服务工作。

秩序维护岗位职责

遵守各项规章制度，遵纪守法、爱岗敬业、以身作则、服从管理。

实施各项安全操作规程，对所存在的问题隐患及时予以解决整改。

按相关要求做好各区域内的安全保卫及消防工作，调解处理各自负责区域内的各种纠纷和

突发事件；全面负责各区域内的安全保卫及消防工作。

要求及时、妥善地处理各区域内的治安、消防等突发事件，做到真实记录，须于第一时间

将事件情况上报给直属领导，并积极配合校方做好相关公安机关的对接工作。

做好校园内的门岗、公寓楼、泳池等区域的日常公共秩序维护工作；

做好各自区域内的防火系统、设施、器材等的消防设备管理运行工作，检查、维护、确保

一切设备、设施处于良好状态，做好各负责区域重点防火部位灭火预案的演习工作；

做好校内车辆管理、装修管理、监控管理等的日常维护工作；

完成直属领导及学校完成交办的其他工作任务。

工程岗位职责（包括电工、水质工、锅炉工）

遵守各项规章制度，遵纪守法、爱岗敬业、以身作则、服从管理。

定时巡视校区、掌握供水、供电系统的工作状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常情况，

及时处理，认真履行24小时抢修职责，确保设备运行正常；

确保各自工作区域内的环境卫生，完善各项检查记录；

要求熟悉校区水、电、煤气管网的分布及供水、供电、供暖等设施设备情况，制订日常维

护方案，做好日常维护，积极配合供水、供电、供气等部门，保障校区水、电、气供应；

积极参与校区水电施工，做好水电设施设备的验收接管工作；

定期检查锅炉房、水质房、配电房等的设备运行情况，做好相关记录；

做好各区域巡查，并填制巡检记录，做到日有日检，周有周检，发现问题及时汇报并处理；

配合直属领导及学校完成交办的其他工作任务。

保洁岗位工作职责

负责对指定区域游泳馆、体操馆、公寓楼、行政楼、校区外围操场、力量房、各相关办公

室等的清洁及保洁工作；要求对指定区域内的地面、桌、椅、器材（械具）、门、窗、垃圾

桶、设施设备、电梯、卫生间、楼道、跑道等进行打扫整理；

负责保洁区域内的垃圾清除、清扫、统一处理；注意合理使用清洁用具，经常保持坑池、

墙面及水池周围的清洁，做到无蝇、无蛆、无异味；

定期疏通，保持明暗下水道的畅通，确保地面无积水，地面洁净；

对各种清洁用具要摆放整齐，注意保管、维护，以延长其使用期；

节约用水用电，杜绝浪费，做到随手关灯、拧好水龙头；

保证垃圾日清；

配合直属领导及学校完成交办的其他工作任务。

绿植养护岗工作职责

熟知养护区域内花草树木的名称、生长特性和养护管理程序。

负责绿化养护区域内植物的定期施肥、浇水、除草，并及时的修枝整形，补栽补种和管理，

掌握植物病虫害的防治方法。

正确并熟知绿植养护方法和安全使用规程。

负责对责任区域内的绿化进行管理，纠正一切破坏绿化行为的工作。

参与突发事件的应急处理。

服从工作安排，遵守工作纪律，定期总结学习专业知识，提高养护技能，确保责任区域内

的养护质量。

做好绿化养护的日常巡视，对疑问及事故情况及时向直属领导报告。

配合直属领导及学校完成交办的其他工作任务。

消防安全管理员工作职责

认真贯彻执行国家和地方政府有关消防法律法规和规章制度;

在学校消防安全责任人的领导下，切实做好学校消防安全工作;

3、认真监督、严格执行学校《消防安全管理制度》、《消防设施、设备管理规定》等有关消防规章制度，发现违规者及时制止和报告;

4、认真做好学校重点防火区域（各训练房）的防火巡查工作，发现火险隐患及时组织整改或提出整改方案;

5、督促各区域秩序维护人员做好消防巡查工作，定期巡查及召开消防工作会议，表彰先进;

负责消防器材、设施、设备的配置、维修、保养等管理工作，定期巡视检查，确保处于完好状态;

配合外来承包方做好消防（给排）系统的定期检测维修工作，并且发现问题要及时联系维修;

8、协助学校联系电气专业人员对防火区域内的防爆电器和防雷接地系统进行检查维护，或联系有关部门试验，确保其安全性能;

协助学校组织和训练学校“义务消防队”;

对校区内的火灾事故，要及时组织扑救;

负责对全体物业人员进行消防基本知识的培训，加强消防意识，掌握灭火基本技能;

负责对新员工进行上岗前的安全教育和安全考核;

13、协助学校建立健全消防安全档案，对有关上级文件、法律法规、规章制度及组织结构、各级的责任、教育培训考核、会议记录、检查记录、隐患整改记录、事故记录等资料要分类存档保管;

协助学校办理消防有关年检、合格证等事项;

协助学校配合有关部门的安全检查，认真落实整改措施;

完成上级交给的其它临时任务。

八、各端口员工岗位职责

1、秩序端口岗位

1）秩序维护员岗位分布表

2）秩序端口日常工作内容及标准

2、工程组岗位分布

1）工程部岗位分布表

2）工程组日常工作内容及标准

电工人员工作内容及安排

锅炉人员工作安排

环境组岗位分布

1）环境组岗位分布表

2）环境组日常工作内容及标准。