（一）为长沙市少年宫提供公共设施设备运行维护保养、安全保卫、消防安全管理、清洁绿化、场馆管理、会务接待、后勤服务、车辆停放等管理。

（二）人员配置

（三）服务期限三年，合同一年一签。本次签订合同为第1年。

（一）物业管理总体要求

1.1少年宫是长沙市中小学生使用的实训基地，为我市中小学生活动的重要场所，是少年宫系统相互交流、展示和学习的省级平台和对外交流窗口。因此，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、严要求。

1.2物业公司组建派出的少年宫物业管理机构服从甲方单位统一管理。

1.3物业公司对少年宫的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告甲方单位。

1.4在处理特殊事件和紧急、突发事故时，甲方单位对物业公司组建派出的物业管理机构人员有直接指挥权。物业公司对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。

1.5物业公司员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员形象、身高要符合要求。

1.6物业公司在做好工作的同时，有责任向甲方单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。少年宫举办的大型接待和演出活动，物业公司要适当增加人员满足各项活动的服务管理要求。

1.7物业公司对少年宫的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习，确保少年宫内人身财产的安全。

2、其他

保密规定：物业公司应当对涉及甲方单位的信息严格保密，未经甲方单位许可，不得将信息泄露给第三方。

（二）物业管理分项内容及要求

1、设施设备管理的范围、内容和要求

1.1 范围：

少年宫的供电系统、供水系统的运行、维护及日常维修服务。

1.2 内容

1.2.1 供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明、绿色照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下：

A.每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。

B.每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

C.照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

D.对失效、坏损的照明系统（含灯架、灯管、开关等）及时更换。

E.低压柜、控制柜、配电箱等控制元件的失效、坏损更换。

1.2.2 给排水系统的设备、设施，如生活水池、消防水池、水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用的日常养护、维修和管理，具体内容如下：

A.给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈处理。

B.给排水系统的截门、控制阀、水咀的失效、损坏的修理更换。

C.给水系统故障急修、卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换。

D.加压水泵、电机的维保、刷漆；对运行状况做到经常检测。

E.屋顶天沟、建筑排水管道、室外排污管道、流泥井等堵塞及时维修，保证畅通，检査井定期清掏。

F.地下车库通风设施、设备等正常运行使用的日常养护、维修和管理。

1.2.3 升降系统

A.电梯由专业队伍维修保养，维修保养合同完备。

B.确保升降电梯24小时正常运行，轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

C.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场。

D.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

1.2.4房屋建筑设施：

A、雨水管道、沙井、排污管、垃圾池、绿化喷淋、消防池、消防栓等；

B、楼面楼顶、外墙、地板、天花板、房屋门窗、地下停车场、广场地面及道路、雕塑景观、各类标示等；

C、办公室、音乐厅、大堂、会议室、贵宾室、报告厅、培训室、观众活动中心、视听室等一切公共场所的家具及设施；

D、卫生间、茶水间、楼梯间的设施；

1.3要求：

1.3.1 供电系统

A、对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用，加强临时用电管理，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；

B、建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；

C、建立24小时运行维修值班制度，及时发现解决排除故障，零星维修合格率100%；

D、加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；

E、准确掌握电力局停电信息，及时发布停电通知。

1.3.2 供水系统

A、加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；

B、建立正常供水管理制度，水箱保持清洁卫生并定期消毒，保证水质符合国家标准；

C、防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；

D、定期对排水管道进行清通、养护及除垢，保证室内外排水系统通畅；

E、及时发现并排除故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜；做好节约用水工作；

F、准确掌握自来水的停水信息，及时发布停水通知。

1.3.3 房屋建筑设施

A、每周对房屋及设施进行巡检；建筑物的楼面、地面、屋顶、出现问题及时修缮；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%；

B、每周对辖区楼内的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；

C、接到报修后维修人员在5分钟内到达现场抢修处理，及时排除各种故障；

D、建立和制定维修保养计划并做好记录。

1.4 其他要求

1.4.1上述设施设备维护保养（电梯维保除外）、维修的耗材等由采购人负责。

2、保洁管理的范围、内容和要求

2.1 范围：少年宫范围内所有区域。

2.1.1清洁范围包括：培训、实践及科技活动楼（含所有教室及乐器）、体育馆、音乐厅、剧场、行政楼、外围、地下停车场等所有区域。

2.2 内容：

2.2.1 清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。

2.2.2 垃圾桶设置四分类垃圾桶，每天清理2次，每周清洗1次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。

2.2.3 每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。

2.2.4 在少年宫开放期间，对项目范围内的室外广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；音乐厅、办公区、剧场、实践及科技活动楼的楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；对地下层环境、设施进行巡回保洁。针对项目实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对排水、排污管道进行清疏；对少年宫内公共环境、活动区、卫生间、设施（各类标识牌、废品回收箱、休闲椅设施等）进行巡回保洁。

2.2.5 在少年宫休馆期间，对少年宫内区域进行巡回清洁、养护。

2.2.6 巡回对少年宫各建筑物天面天台进行清洗、保洁。巡回或根据实际天气情况，对建筑物天面排水沟进行及时清理、清疏。巡回对少年宫各建筑物天面相关设施（出风口、玻璃天面、铝扣板等）进行清洁、保洁。

2.2.7 每天一次对项目配套的各类功能用房（办公室、会议室、值班室等）及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。

2.2.8 每周定时对贵宾室、接待室、会议室等地面、地毯进行吸尘、保洁、清洗。不定期对消控室和监控中心进行清洁。

2.2.9每半年定期对少年宫相关集水井进行清疏、捞渣工作。

2.2.10每天及时收集少年宫内垃圾并集中分类清运至垃圾中转站。

2.2.11结合实际情况，对少年宫蚊、蝇、鼠、蟑等进行预防和灭杀。

2.2.12每周对少年宫工作产生的大型废品进行及时的清理或搬运服务。

2.2.13音乐厅、剧场、贵宾室、接待室、会议室、培训室、活动中心、教学班应在每次使用过后及时清洁。

2.3 要求：

2.3.1 建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

2.3.2少年宫外围道路及广场除正常定时清扫外，应根据观众流量不定时清洁，确保活动中心容貌整洁。

2.3.3保洁人员的呼叫响应时限为3-5分钟。

2.3.4 定期消毒及对蚊、蝇、鼠、蟑等预防性灭杀。

2.4 其他

2.4.1 保洁工具及耗材（包含日常洗手间卫生纸、消毒水、卫生球、清洁剂、扫把、拖把、抹布、手套等易耗品由采购人负责。

3、绿化管理的范围、内容和要求

3.1范围：物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理、施肥、病虫害防治和绿化保洁（不包含植物、苗木的补植）。

3.2内容

3.2.1 按植物生长习性、位置环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。

3.2.2 清洗，清除植物体表灰尘，促进植株呼吸，增强光合作用。

3.2.3修剪，适时进行修剪或疏剪，随时剪除枯枝、病枝、密枝，保持植株良好的形态。

3.2.4每日巡查绿地，清拣杂物（砖石、烟蒂、纸屑等），维护绿地卫生整洁无杂物，保持绿地、绿化带整齐、美观。

3.2.5树木每年修剪二次，根据需要对树木主干油石灰水一次（以防虫害）。

3.2.6加强巡查管理，对绿化树、花草植已遭损坏的绿化区块，应设立保护措施。

3.3 要求

3.3.1 割草：应使用剪草机割草，一般绿地草的高度不超过15公分，路边及角隅草块也要定期进行割草养护。

3.3.2 除草：草坪中杂草须连根拔除，植物生长期间采用人工或除草剂去除目的植物以外杂草（大草头每平方米不超过16株）。

3.3.3 修剪：

①整形树修剪要保持整形的几何面基本平整，同一几何面大部分分枝条长短不超过5厘米，枯枝必须剪除。

②绿篱修剪要保持篱面基本平整，同一篱面大部分枝条长短差不超过5厘米，枯枝应剪除，绿篱间杂树及时清除。

③树木修剪，按养观原则，随时进行。

3.3.4 病虫害防治：

①积极做好树木，花草的病虫害预防工作，防先于治。

②一旦树木、花草发生病虫害，应及时进行喷洒药剂措施，喷洒药剂应均细致，并事后检查，效果不好应重新喷药。

3.3.5 清除枯枝死树：

①高大行道树的枯枝清除工作应及时进行。

②灌木绿篱的枯枝清除工作应及时进行。

③死树一经发现随时清除，需补种新树的应及时通知甲方单位采购补种。树木非物业公司补种的，保活期6个月内由补种单位负责养护；物业公司应协调甲方单位监督，保活期6个月期满后，交由物业公司负责保养护理。

3.4 其他

3.4.1 绿化用工具、养护肥料、杀虫剂等由采购人负责。

4、保安管理的范围、内容和要求

4.1范围：

少年宫的管辖馆区范围。

4.2内容：

物业公司负责少年宫的安全保卫工作，制定并落实值勤实施方案与管理制度，包括防火、防盗、防自然灾害事故、防破坏等安全突发事件应急方案，报甲方单位审核批准后实施。采取培训、演练等有效措施，提高全体物业员工的安全意识，使员工掌握基本安全意识和必要的安全技能。确保消防、治安、财务及公众等安全。

4.2.1 物业公司应建立健全安全责任制，明确安全责任人和管理人并报甲方单位备案。

4.2.2 按甲方单位的要求，在物业管理机构中设立保安部，专门负责安全保卫工作。所有保安人员应持保安员证上岗，统一着保安制服。

4.2.3 负责少年宫的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，确保无安全事故发生。

4.2.4负责货物出入管理，出入货物应按相关管理制度执行，并做好相应的登记，现场值班人员全程跟进，确保货物出入的安全。

4.2.5负责少年宫秩序维护，正确疏导，礼貌劝说，确保少年宫秩序井然有序。

4.2.6负责少年宫区防盗、防火、防破坏、防事故工作，采取设立固定值班岗位、机动巡查等安全值勤方案，各岗位建立互动，能快速启动安全应急处置预案，以保障少年宫、人员和财产安全。

4.2.7负责各楼栋、公共区域巡查，注意可疑人员，各岗位建立互动联系，以保障各区域、场所公共设施不遭破坏。

4.2.8负责各场所的消防、治安等的安全防控，各岗位人员配合巡查，对消防隐患及时发现和整改，以保障管辖区域内消防安全无事故。

4.2.9负责少年宫在开放时间及其他活动时间的安全工作和秩序维护，在各出入口正确引导，对故意闹事人员礼貌劝离现场，使通道畅通，在人流高峰期观众能迅速疏散。

4.2.10 按程序实施突发安全事件处理及秩序维护，及时启动突发安全事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

4.2.11负责配合公安机关处理治安事件，加强日常沟通，发生案件及时报警，协助公安机关保护现场，并积极配合提供相关线索，争取案件迅速侦破。

4.2.12负责少年宫内物品移动管理，服从安排，积极配合，全程跟进，使物品安全就位。

4.2.13负责大型活动安全保障，根据预案，及时部署安全防范工作，对车辆进行正确引导和对现场认真巡查，确保大型活动圆满完成。

4.2.14加强与政府、公安、街道等管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。

4.2.15所有员工应经岗前治安、消防安全培训，实行先培训后上岗，提高员工治安、消防安全意识，掌握治安、消防安全防范技能。

4.2.16按管理规范落实治安、消防安全每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握管辖范围内的治安、消防安全情况，对安全设施设备进行检查维护，确保完整好用，发现隐患及时上报整改，确保所管辖范围内无安全责任事故。

4.2.17建立健全义务消防队组织，注重平时训练，提高消防安全意识和自防自救的能力。

4.2.18负责消防安全培训，采取授课，外请消防专业人员现场指导，理论和实践相结合的方式，达到员工掌握消防技能的要求，以确保少年宫消防安全。至少每半年组织一次消防演习。

4.2.19 负责所管辖范围内各场所、部位的定岗安全值勤和安全巡查，及时发现和消除安全隐患，确保各场所、部位安全。

4.2.20 负责少年宫管辖范围内交通秩序的维护，车辆停放，停车场管理等。

4.2.21 负责少年宫车辆疏导，实行人车分流，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

4.2.22 负责少年宫区交通秩序管理，实行人车分流，疏通少年宫区域交通道路，确保少年宫区交通畅通无阻。

4.2.23 正确指挥引导车辆停放，检查车辆有无损坏，提醒车主带走贵重物品，关好门窗，确保车辆安全停放。

4.2.24 兼职司机服务职责

4.2.24.1 兼职司机人员需证件齐全有效，符合准驾车型。

4.2.24.2 上班时间内，按甲方要求驾驶车辆。遵守甲方所有规定，尽忠职守，维护甲方利益。

4.2.24.3 每次出车前必须检查车辆是否正常，发现问题及时维修，同时向主管领导报告。

4.2.24.4 车辆行驶时，须遵守交通规则，严禁违规停车，严禁超速，超载，严禁酒后驾车，疲劳开车。

4.2.24.5 爱护车辆，定时保养车辆，如换机油、检查轮子等，要保证车辆安全性能，保持车内外干净整洁。

4.2.24.6 不得弄虚作假虚报油费、维修费用等，一经发现，依情节轻重给予相应处理。

4.3要求：

4.3.1 到岗保安员应经培训合格，持证上岗，兼职司机人员持有驾驶证，特殊岗位应持职业资格证书，有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。

4.3.2 物业公司应于服务合同签订后10天内，按甲方单位对安全保卫工作的管理责任范围、内容任务、要求等，制定好管理制度、实施方案、项目负责人、保安员、管理员的定岗定位、监督检查等有关文书报甲方单位审核。

4.3.3 物业公司应执行甲方单位制定实施的安全保卫工作管理规章制度，确保保安执勤岗位和配置人员在岗在位，否则要负发生后果的一切责任。

4.4 其他

为确保安防、消防系统安全、有效运行，按相关法规进行的系统检测，委托具有相应资质的第三方进行，检测费用由采购人负责。物业公司负责末端维护和工作衔接。消防器材（如灭火器等）由采购人负责。

6.1甲方的权利和义务

6.1.1代表和维护产权人、使用人的合法权益，积极协助乙方做好物业管理工作。

6.1.2审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

6.1.3负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等），以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具等。

6.1.4负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

6.1.5因学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。

6.1.6依照本合同约定，按时支付物业管理费。

6.2乙方的权利和义务

6.2.1不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

6.2.2严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理，实施专业培训与教育。

6.2.3接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

6.2.4制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

6.2.5对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

6.2.6对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学校及时了解和备案。

6.2.7所配驻的物业服务人员素质需达到服务要求。乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇。

6.2.8开展意见调查，乙方定期发放意见调查表，征求学校的意见，了解对物业管理的需求，确保服务到位。

6.2.9在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

6.2.10本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

7.4如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经第三方专业机构认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

7.5乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

物业公司必须严格按照长沙市少年宫招标文件相关要求进行物业服务，甲方相关职能部门每季度参照考核标准严格对物业公司的服务考核评分，经考核后，评定本季度物业服务得分：

1、考核总分为100分，优秀为85分及以上，合格为60分至84分，不合格为60分以下。

2、考核评分低于合格分，每少于合格分1分，扣除物业管理费100元/分。

3、考核评分累计3次低于60分，甲方有权要求解除合同并由物业公司承担违约责任。

详见附件《长沙市少年宫物业管理考核标准》。