按招标文件要求执行

一、项目名称：

长沙外国语学校物业服务采购项目

二、基本概况：

长沙外国语学校位于长沙市韶山南路635号，创办于1963年。校园面积130亩，环境优雅，教学设施一流。现有教职工300人,79个教学班，在校学生4000多人。此次委托管理的范围为：运动场区（室外和体育馆）；博厚楼、教学楼、翰书楼、格致楼、教师工作间、学生公寓部分的公共区域（部分含室内）卫生管理、以及学校所有厕所的卫生清扫；校区内日常水电维修维护；学生公寓和寄宿学生的管理。

三、物业服务内容：

1.保洁服务(不含外墙保洁及化粪池清理)

1.1教学区

1.2其它楼宇区域

1.3公共场所及道路

1.4楼宇保洁标准细则

1.5道路运动场地保洁细则

2.绿化管理

2.1管理思路

为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化、规范化，并按如下基本原则进行工作：

2.1-1坚持一个方针

坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。

2.1-2提升环境质量

1）美化环境

a、保持学校内园林绿化的特点，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。

b、绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木从防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。

2）保护环境

对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务科同意后方可实施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，方能砍伐和移栽。

2.2绿化项目管理目标

草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2%。

所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持。

修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木。

2.3绿化服务管理内容

1）草坪质量管理标准

2）乔木养护质量管理标准

3）植物防冻管理工作

3.日常维修工作

3.1维修工作标准

3.2维修工作要求

（1）维修人员要求

A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有国家规定的相关证件上岗）。

B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。

C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。

D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

（2）维修项目要求

A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。

B、负责水井、泵房的管理和全校的供水工作。

C、负责配电室、水井、泵房、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。

D、负责本校房屋的木、水、电、金、油等工种的日常维修。

E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。

F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。

G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。

H、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。

I、参加新竣工工程的验收，提出修改建议，

J、按相应的物业维修标准提供维修服务。

K、负责配合学校完成日常杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

L、完成领导交办的其他临时性工作。

（3）维修派出

(1)、对于学生公寓报修：由宿管员或住宿生报修，并详细填写维修单，维修员直接到公寓值班室取维修单进行维修，每天维修完成后由各维修员把维修好的项目在下班前送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。

(2)、对于其他报修：由物业工作人员（主要是保洁人员、巡逻人员）、各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务处或物业办公室，由办公室报修管理员将所报维修汇总，再一一落实到各维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。

(3)、特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

(4)、服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

4.学生宿舍管理

总则：由教育处和物业公司共同管理

生活老师的招聘、培训、业务管理、考核由物业公司负责，但最终需经学校教育处确认；生活老师的人事、劳资管理由物业公司负责。

学生公寓物业服务不同于社会的其他专业性物业服务，其根本的区别就是要在学生公寓的物业服务过程中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式。在学生公寓的物业服务过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以企业员工素质、企业文化、人性化管理来达到育人的根本目的。

1、物业服务目标：通过专业、系统的物业服务，以“服务师生、服务教学”为旨，努力营造“自然和谐”的人文环境和“健康文明”的校园生活。力争将学校管理成为既具有浓郁文化氛围又拥有自然生态环境的安全、洁净、美观、文明的校园。

2、物业服务思路：始终围绕学校教书育人的核心目标，确立以“服务师生、服务教学”为宗旨的理念，从思想观念、工作作风和行为模式上改变传统后勤管理的弊端，通过专业化的物业服务，营造一个安全、文明、洁净、秀丽的校园环境，从而提高学校整体形象。

3、按照有关指标结合学校实际确定物业服务标准，对物业服务的每一岗位、每一环节确立量化的质量要求和检验标准，确保服务及时、到位、高效，通过计划、培训、考核、控制、调配等措施，确保服务质量，实现服务目标。

4、在保证整体专业化服务水准的基础上，根据学校特点和实际需求，对校园内不同区域制订特色化、差异化的服务目标和标准，提供差异化的管理和服务，在合适的岗位全部安排学生勤工助学，达到培养学生自食其力、锻炼能力的教育目的，努力降低管理成本。

5、在保证整体专业化服务水准的基础上，配合学校通过举办学生公寓文化艺术活动、创办宣传板报和杂志、勤工助学等多种形式，提升教师学生的环保、生态、社会意识，倡导文明、健康、美好的生活方式。

6、通过专业的物业服务，不断完善学校学生公寓制度建设，使学校的学生公寓工作逐步走向正规化、专业化、科学化。

5.3.1 验收标准

     根据采购文件、中标（成交）供应商投标（响应）文件、政府采购合同及封存样品

5.3.2 验收程序

（一）成立验收小组

采用简易程序验收的政府采购项目由采购人使用方（相关专业技术人员）及财务等组成不少于3人（或以上单数）的验收小组。本单位相关专业技术人员不足的或采购人认为有必要的，可邀请验收专家参加验收。

采用一般程序验收的政府采购项目由采购人代表、验收专家等组成不少于5人（或以上单数）的验收小组，采购人代表不得超过验收小组成员总数的三分之一。

验收小组成员中应明确一名负责人，负责项目的履约验收工作，直接参与项目采购的人员，不得作为验收负责人。

采购人或采购代理机构自行委托专家参加验收工作的，应对专家的真实性、合法性承担责任。验收专家必须符合政府采购评审专家要求并具备验收项目所需相应专业资质（见附件一，采购人应留存资质、证明复印件）。采购人或采购代理机构因项目有特殊要求不能自行委托专家的，可以凭书面申请，经审批在政府采购评审专家库中抽取产生。

对于大型或者复杂的政府采购项目，应当邀请国家认可的质量检测机构参加验收工作并出具意见。政府向社会提供的公共服务项目，验收时应当邀请服务对象参加验收工作并出具意见，并将验收结果（验收书）于验收结束之日起2个工作日内在长沙市政府采购网上向社会公告。

（二）验收前准备

验收小组应当在实施验收前全面掌握项目验收清单和标准，项目的技术规定要求和中标（成交）供应商的响应承诺等情况以及合同明确约定的要求，并做好验收所需要的其他准备工作。采用一般程序验收的政府采购项目，验收小组还应当根据项目的具体情况，制定详细的验收工作方案。

（三）实施验收

验收小组应按照做好的验收前准备工作或拟定的验收工作方案，依据政府采购合同、采购文件、投标（响应）文件、封存样品等规定的技术、服务、安全标准组织对供应商提供的货物、服务或工程进行验收。

对延续性的日常服务政府采购项目, 采购人应当按照采购文件和采购合同规定的日常考核内容、考核标准、考核期限和结算办法，严格对服务单位提供的服务定期进行日常考核，并按考核结果结算考核期间的服务费用。

（四）出具政府采购项目验收书

完成验收后，验收小组应出具政府采购项目验收书（见附件二）。政府采购项目验收书应当包括如下要素及要点：采购人名称、供应商名称、采购项目名称、项目合同编号、验收方式，每一项采购品的名称、型号规格与配置（或服务内容与标准）、数量、单价、合计金额、是否通过验收，明确项目的验收结论性意见，应包括 “货物已收到（或服务已完成、工程已竣工），验收合格或不合格”字样，验收结果与采购合同、采购文件、投标（响应）文件、封存样品有出入的，应在验收书上逐项载明偏差具体内容并提出处理意见，验收小组所有成员、中标（成交）供应商法人或授权代表应在验收书上签字，对验收内容负责并承担相应的法律责任。

邀请国家认可的质量检测机构对政府采购项目实施验收的，质量检测机构应当出具检测报告，检测报告应签署验收意见并加盖质量检测机构单位公章。

国家质检部门、市政府或者主管部门对验收有规定的，以其规定的验收结果资料作为验收依据，但应包括政府采购项目验收书要求的要素及要点。延续性日常服务政府采购项目以采购文件和采购合同规定的考核表作为验收依据，考核表应体现项目名称、服务单位、考核内容、考核标准、考核结果、考核期应付合同费用、考核期实际结算费用、考核服务单位签字与盖章等。

检测报告、验收工作方案、验收小组成员签到表等与项目验收相关的资料作为验收书的附件。

（五）项目结算、验收费用支付

验收合格的项目，采购人应当按照政府采购合同的约定及时向供应商支付采购资金。政府采购项目的资金支付程序，按照有关财政资金支付管理的规定执行。

政府采购项目履约验收工作中必要的验收费用由采购人承担。支付给验收专家的费用比照湖南省财政厅湘财购〔2009〕12号文件标准执行，质检部门验收费用由双方协商确定。

5.3.3按招标文件要求，相应工作按约定的工作标准、细则和考核办法进行，确保工作符合验收标准；若当日验收不合格，需立即整改至验收合格为止。

1、甲方的权利与义务

（1）代表和维护产权人、使用人的合法权益，协助乙方做好物业管理工作；

（2）审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督遵守；

（3）依照本合同约定，按时支付物业管理费；

（4）甲方应为乙方设置物业办公用房；

（5）甲方有权对乙方的各项工作进行监督、处罚、检查和具体指导；

（6）甲方工作需要乙方配合，甲方有义务将具体事项、要求及时告知乙方，以便乙方工作安排、布置；

（7）乙方管理服务过程中遇到重大困难，甲方有协助的义务。

2、乙方的权利与义务

（1）接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、检查和指导；

（2）制定物业管理的各项规章制度及岗位职责；

（3）有权按时从甲方收取物业管理费；

（4）乙方有义务制定物业管理年度工作计划、月度工作计划，并报送甲方相关职能部门审定；

（5）乙方有权在不违背国家法律法规和本合同规定的前提下制定内部管理办法、规章制度、岗位职责；

（6）乙方自主聘用工作人员应遵守《劳动合同法》的相关规定，凡聘用人员发生的任何经济纠纷及安全责任事故，由乙方承担全部责任并负责处理；

（7）乙方有义务承担聘用员工的安全教育工作，确保其员工的人身安全。若乙方员工在工作期间发生意外事故(受伤、死亡等)，或造成甲方及甲方职员、第三方人身、财产损害的，由乙方承担一切经济和法律责任，甲方原因造成的除外；

（8）乙方在服务过程中遇到甲方客观条件限制情况，有权对甲方提出合理要求或解决方案；

（9）乙方有义务接受甲方的检查监督、考核评价，承担违约责任及违约金；

（10）乙方有义务接受并落实甲方提出的合理要求及整改意见；

（11）乙方有义务对聘用员工进行岗前培训，明确其工作区域、职责及要求；

（12）乙方应严格按照国家有关法律法规管理员工，遵守甲方管理规定及有关规章制度，杜绝各种不良行为及各类事故的发生；

（13）甲方出现严重违约，如无故不支付物业管理费逾期两个月以上，乙方有权单方面解除合同。

3、甲、乙双方在釆购和履行合同过程中所获悉的对方属于保密的内容，双方均有保密义务。

7.4 乙方未按照本协议约定标准提供服务，经甲方催告后仍不整改或仍未达到附件要求标准的，甲方有权单方解除本合同。

本合同附件一:技术规格、参数与要求

附件二:外国语学校物业管理工作考核暂行办法