广州市增城区朱村中学物业管理服务项目采购需求书

（教官物业管理部分）

一、招标范围

（一）本项目确定一家中标服务商，为采购人提供物业管理服务，服务事项包括校园安全与秩序管理、卫生保洁与消杀、水电维护与保障、宿舍管理、校医管理等。本项目由中标服务商以总承包的方式提供服务。

（二）服务期限：2023年2月15日到2024年2月14日

（三）最高限价：66万元

（四）付款方式（中标服务商每月15日前提供上月的服务发票与支付明细，采购人审核后按财务工作制度，每月一付）。

二、管理服务工作要求

（一）总体要求

1.本项目投标报价实行综合包干。综合价包括但不限于：人员的工资、福利、加班、培训、各种保险、服装、工具及维护等费用；用于管理的易耗品的购置费；公司管理费；税费等。

2.采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有直接指挥权和决定权。中标服务商的工作人员须遵守采购人相关规章制度和管理规定，如有违反或损害采购人利益的，采购人有拒绝中标服务商违规工作人员在采购人工作的权利。

3.在服务期限内，中标服务商必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行各项服务。

4.中标服务商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、健康状况良好、无精神病史、持有相应职位的资格上岗证。

5.中标服务商必须严格按照国家、广东省、广州市有关的劳动法规和保险条例，为员工提供完善的劳动权益保障。

6.中标服务商必须采取切实有效措施保持服务队伍的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例。更换要提前一周告知采购人，提供拟入职人员的安全、卫生、资质等相关资料，采购人审核后落实培训后方能入职，确保服务质量不因人员变动而受影响。

7.中标服务商工作人员如在服务过程中不听取采购人合理意见的，中标服务商需在采购人意见提出2个工作日内作出整改；中标服务商派驻采购单位的工作人员不尽职守的，中标服务商须在接到采购人书面通知后2天内更换人员。

8.中标服务商各类工作人员按岗位要求着装统一，言行规范（会使用普通话），注重仪容仪表，公众形象好。

9.中标服务商须负责各工作人员有关的制服、劳动工具等。

10.中标服务商须严格落实管理措施，做好工作人员的监管和督查，奖勤罚懒，确保工作质量,每月28日前将本月检查表交给采购人存档。

11.中标服务商负责属下员工的职业道德教育，业务知识培训工作，严格按照招标文件要求和与采购人签订的服务合同要求，确保为采购人提供最优质的服务。每月，采购人对中标服务商的服务工作情况进行评价。中标服务商所提供的服务未达到要求，采购人书面提出整改通知，累计提出达两次，中标服务商未按要求及时整改的，采购人有权终止合同，由此造成采购人经济损失的，中标服务商应给予赔偿，造成中标服务商的损失由中标服务商自负，采购人一概不负任何责任。

12.中标服务商与派驻本项目的服务人员签订的用工合同需送采购人备案。

（二）具体要求

1.日常管理与服务

（1）服务规范应符合法律法规的要求。

（2）未经采购人同意，中标服务商不得对校内的设施及布置作变更。

（3）现场服务的管理构架必须完整，管理构架必须胜任采购单位日常管理需要。

（4）各项服务要做到及时准点、保质保量。

（5）建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。

（6）每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。

（7）制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。

（8）中标服务商要统筹安排全体物业服务员工无条件配合采购单位处理各种突发事件和做好临时安排工作。配合采购单位完成一些后勤搬运工作，特别是进行大型活动的时候。

（9）中标服务商使用的工具、器材、消耗品等相关用品必须符合国家相关安全标准，须在指定地点整齐摆放，农药、化肥和刀具等带有危险性的物品要妥善保存并告知采购人。

2.人员管理要求

（1）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标服务商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用，员工待遇与社保购买等明细须在每月采购人支付服务费时作为附件提交。。

（2）中标服务商应按采购人实际上班时间安排相关物业管理服务，学生在校、重大节假日、单位重大活动时间，都须提供采购人相关物业管理服务，寒暑假及节假日期间，中标服务商应按采购人要求，保质保量地做好保障工作。

（3）中标服务商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标服务商负责，与采购人无关。

（4）中标服务商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。

（5）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。

（6）服务人员每月工资不得低于广州市最低工资标准。

（7）中标公司应每月按时给员工发放工资，学校因特殊原因支付管理费也要按时发放。

（8）中标公司要按合同人数保证上班时间，寒暑假也要保证上班人员；员工的年假由中标公司安排，但要交学校备案。

3.运用计算机进行管理（含设备档案、日常管理等）。

（1）中标服务商要落实信息化管理要求，日常排班、安排、总结等原则上以电子版形式处理，日程工作流程走信息化方式。

（2）中标服务商负责做好员工的信息化技能培训，保证员工能按采购人标准落实日常巡逻、检查登记、水电维修、资料填报与上交、农药监测等工作的信息化工作模式，向采购人提供优质高效服务。

三、服务版块内容及要求

（一）校园安全保护服务

1.人员素质要求

（1）校园安保从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守校园安全管理规定。

（2）校园安保人员个人素质条件：以高中文化程度（含职高）为主体，年龄以上级安保人员年龄要求为标准，即新入职安保人员不能高于45周岁，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正，没有犯罪记录。

（3）所聘用的校园安保人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门不少于264课时的岗前培训，熟知采购人的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。

（4）驻点负责人应具备高中以上学历，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训，持有广东省保安员资格证。

2.工作要求

（1）组织一支思想素质高、业务能力强的校园安保队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,以确保整个物业管理范围的安全、有序。

（2）服务范围包括日常门岗值勤，校园安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作，服务范围为采购人单位内及单位周边不少于200米区域。

（3）对一般外来的访问、办事人员，落实测温、验码、询问登记制度。

（4）办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出校区人员的询问登记。

（5）重要出口24小时值班、24小时监控。整个校区做到24小时有安全护卫人员巡查。

（6）加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

（7）全面负责学生宿舍的内务卫生，保证宿舍干净整洁美观。

（8）全面负责宿舍周边道路（前后左右道路）的安全与卫生，如学校放假，按学校的安排对学校进行保洁工作。

（9）其它与安全保卫有关事项。

（二）消防管理服务

负责校区内的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。

1.认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

2.按公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标服务商须负责消防系统的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标服务商负责日常检查，采购人负责维修、补充。

3.全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，3分钟内到达报警点。

4.建立义务消防队伍，出现消防事故5分钟内应有5人以上到达现场，进行必要的扑救。

5.每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。

6.做好消防知识的培训和宣传，每学期组织大楼综合消防应急演练不少于一次。

7.做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（三）宿舍区域管理服务

1.负责宿舍区域的公共财物和安全防范工作，学期初与学期末如实提交该区域公共物品检查清单，配合学校做好学生宿舍设备设施的安全检查及更新维修工作。

2.负责学生宿舍的人员出入及内务管理工作，负责宿舍区域日常巡查，保证学生在宿舍区域时的巡逻监控，保证学生按时作息，及时处理宿舍区域内发生事务。

3.负责学生宿舍内的卫生检查、内务纪律评比等工作，每周核准公共物品完好状况，每月完成不少于一次全面检查，向采购人提交检查清单，并保证物品完好，体现管理效果。

4.了解学生的思想，做好学生的思想工作，并及时向学生班主任或学校领导反映情况，方便班主任、校领导处理事情或突发事件。

5.负责宿舍区域及周边的走（连）廊、楼梯、道路等的日常保洁与消杀工作。

6.负责采购人重大项目安排的协助工作，按采购人要求完成卫生与安保工作。

（四）校园卫生保洁服务

1.负责校园及周边范围的保洁与消杀工作。

2.负责范围含：校园绿化地、校道、校园场室、洗手间、楼梯、走廊等公共区域。

3.负责学生放假期间校园内外所有地方的保洁与消杀。

4.学生在校期间，课室、场室、宿舍等区域每天不少于两次专业消杀，如有特发情况，确保能按专业技术要求马上完成重点场所的清洁与消杀。

（五）水电维护服务

1.负责校园水电项目的维护保养与检修置换。

2.保证校园24小时水电运行正常，24小时有专业水电工在岗。

3.完成校方交代的其他工作。

（六）校医服务

1.负责校园涉及学生的健康与卫生的所有事务，负责食堂农药检测工作。

2.负责落实疫情防控形势下的各项工作。

3.负责日常学生常见损伤护理、学生病假离校证明，学生传染类疾病回校证明等，落实学生离校回校监控与数据收集与整理。

4.负责晨检系统，师生体检，学校卫生迎检资料，校医室建设与维护，学校卫生工作汇报。

5.学生在校期间，原则上保证24小时有专业医护人员在岗。

6.负责学校大型活动或项目的医护守卫（如运动会、学生外出比赛、外出中考等），完成学校安排的工作。

四、物业管理服务期限

（一）管理服务期限：2023年2月15日到2024年2月14日

（二）中标服务商在每月底开具正式税务发票原件交采购人单位，采购人单位于次月10日前（如节假日则顺延）支付当月物业管理费用给乙方，因办公经费迟拨，管理费支付时间可顺延，以到账日期为准。

七、人员配置要求

（一）服务人员具体岗位设置（本项目需配置服务人员5人）。

（二）中标人要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置，根据需要，以上人员工作范围要服从学校的需求安排。

五、履约保证金

中标服务商与采购人签订合同后10个工作日内，向采购人单位提交履约保证金，数额为一个月的中标服务费。若中标服务商没有违约行为，履约保证金在合同有效期满30个工作日内无息全额返还中标服务商；若中标服务商确有违约行为，履约保证金自动失效，不作退还。