按照甲方指定方式，现场服务，服务期三年，合同一年一签。

5.3物业管理服务范围和内容

（一）服务范围。

服务范围设行政办公区、戒毒管理区。行政办公区由1、2、3、4、7、14号楼、门卫、垃圾站等及周边区域组成，行政办公区在警戒围墙外；戒毒管理区由5、6、8、9、10、11、12、13号楼及周边区域组成，戒毒管理区在警戒围墙内。

物业服务范围是：

1、行政办公区的物业综合管理服务；

2、行政办公区的环境卫生保洁服务，及戒毒管理区的垃圾分类、清运（在民警带领下进行）；

3、行政办公区的秩序维护及安防管理服务；

4、全区域的绿化养护服务（戒毒管理区的绿化养护服务在民警带领下进行）；

5、全区域的房屋及公共设施维护服务（戒毒管理区在民警带领下进行）；

6、行政办公区的会议服务。

（二）服务内容。

出入大门人员、车辆管理；24小时安全保卫和公共秩序维护；卫生保洁；供水、强弱电、消防、污水处理、电梯、AB门、厨房设备、太阳能热水、中央空调系统等管理和维护；房屋本体维修养护；除“四害”及白蚁防治等。

三、服务标准和要求

服务标准和服务要求按照《长沙市财政评审中心物业管理费评审指南（试行）》明确的物业服务要求为基准，同时根据业主单位情况作其他要求。

（一）物业综合管理服务

岗位设置：管理岗位按需配置。

岗位要求：主要管理人员具备大专（含）以上学历、一般管理人员具备高中（含）以上学历。主要管理人员应具备物业从业经验并持证上岗。每天配备1名项目经理，全面负责本项目物业管理工作。项目经理需持证上岗，有3年以上项目经理任职经历。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

1.建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。建立完善项目物业管理服务工作计划，认真组织实施。

2.建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到 99%以上，并每季度更新。

3.每年至少进行两次服务项目的满意度测评。

4.根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考 核要求。

5、配合戒毒所其他相关工作安排。

（二）秩序维护及安防管理服务。

岗位设置：

根据物业项目实际情况配置相应的工种。

岗位要求：

具备相关从业经验1年以上并持证上岗。保安员要求男性身高170cm以上，45周岁以下，持证上岗，无吸毒和犯罪史；监控室值班员需持中级建构消防员资格证书；无不良嗜好，普通话标准，礼仪规范标准，着装整齐，文明上岗，出入口24小时值班。

服务时间：

24小时按需服务。

服务内容及要求

1.出入管理、公共秩序维护

(1)建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。3处大门各保证2人值班，有详细交接班记录、外来人员的登记和大型物资出入等记录。大门出入口24小时值守，上午7时至9时，下午16时18时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。外来人员进入所内，需联系相关部门，决定是否放行。遇重大公共疫情等情况，配合业主单位严格落实疫情防控等措施。

(2)严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业，确保治安 环境良好。戒毒人员接见日对进出人员严格检查，维护正常接见秩序。

(3)设定固定停车点，引导车辆停放整齐。

(4)内部车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率100%。

(5 )道路拥堵时及时疏导车辆及行人,保持进出通道畅通。

2.日常巡查

(1)设置专门24小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率100%。

(2)巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施, 启动相应的应急预案。接到火警、警情后3分钟内到达现场，协助进行应急处理和保护现场证据，并报告戒毒所，控制现场局势，等待警方处理。在遇到异常情况或业主紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相应处理措施。

3.突发事件处理

突发事件响应率100%,突发事件处置率100%,突发事件演练率100%。

4.消防控制室、监控室值班

按照国家相关规定要求设置值班岗位。

5.完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内 容并达到考核要求。

6、如因物业管理公司失职酿成事故和造成损失，由物业公司承担相应责任。

（三）环境卫生保洁服务

岗位设置：

根据物业项目实际情况配置相应的工种。

岗位要求：

具有物业服务从业经验。

服务时间：

24小时按需服务。

服务内容及要求：

1、道路及停车场(库)、绿化区等公共场地的保洁 道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤1件。

2、办公用房公共部位保洁

(1)房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

(2)平台台阶保持清洁。

(3)地面无污渍、无大件垃圾。

(4)扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

(5)消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

(6)垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

(7)开放式地沟无大件垃圾。

(8)桌椅保持干净、无水迹和污渍。

(9)地毯整洁，无污渍。

(10)玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。

3、电梯保洁

(1)电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面) 光亮、无污迹。

(2)操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

(3)每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

(4)保持轿厢内空气清新、无异味。

4.卫生间保洁

(1)坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异 味、无垃圾、无积水。

(2)隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

(3)地面整洁、无污渍、无积水。

(4)镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

(5)卫生间内保持空气清新、无异味。

5.垃圾分类、垃圾清运

(1 )根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集, 同时实行分收分运。做好垃圾分类及数据统计工作。

(2)垃圾清收率不低于99%。

6.卫生消杀

(1 )无老鼠活动迹象。

(2)室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。

(3 )蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（4）定期对全区域进行除“四害”防治工作，定期进行白蚁防治工作，费用由物业单位承担。除“四害”工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除“四害”工作水平达到优良档次。白蚁防治工作坚持以预防为主、防治结合、综合治理的原则，做到早发现、早治理，力求根治。

7.完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达

到考核要求。

备注：不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。

（四）房屋及公共设施维护服务

岗位设置：

根据物业项目实际情况配置相应的工种，如高压电工、暖 通工、综合维修工、电梯工、普通水电工、泥木工等。

岗位要求：

具有相关工作经验2年以上；按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

服务时间：

24小时按需服务。

服务内容及要求：

1.公共部位建筑工程及设备设施维修维护(不含电梯)。建立维修服务承诺制，接到申请10分钟内到达现场，并及时处理，维修合格率达到 100%，并有维修验收单和记录。

(1 )确保物业房屋的完好和正常使用。

(2)及时完成各项零修任务，零修合格率100%。

2.电梯维护。

(1)建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯 按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持 清洁。

(2)严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准 用证、年检合格证等完备，定期安排维修保养。

(3)电梯出现故障，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场处理，及时排除故障。

3.配电室值班。

(1)物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

(2)建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，维修人员必须持证上岗。

(3)建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%。

(4)加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线 路、开关要保障完好，确保用电安全。

(5)管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。

4.中央空调运行维护

(1)建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。

(2)定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。

(3)空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。

5.消防系统维修维护

(1)消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

(2)每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防 设施设备完好情况，保证完好率100%。

(3)制订突发火灾/火情应急预案。

6、污水处理、给排水系统。

污水处理、给排水系统设备运行维护，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，对供水系统管路、水箱阀门等进行日常维护和定期检修，保持清洁卫生并定期消毒，及时发现并解决故障，零星维修合格率为 100%。每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，做好热水系统的管理维护，

做好节约用水工作。做好污水处理系统的管理维护，确保正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

7、安防系统。

AB门等保障正常运行，定期保养。出现故障确保及时维修到位。

8.完成物业服务合同中规定的房屋及公共设施维护服务内 容并达到考核要求。

（五）绿化养护服务

岗位设置：

根据物业项目实际情况配置相应的工种。

岗位要求：

从事绿化养护工作2年及以上。

服务时间：

24小时按需服务。

服务内容及要求：

1.植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过 6cm；及时清除杂草,做到基本无杂草；按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥；病虫害预防为主、综合治理，严格控制病虫害，确保绿草如茵,斑秃黄萎低于 5%。

2.花草树木生长正常，剪修及时,无枯枝死杈及病虫害现象。乔、灌木。乔、灌木修剪每年3遍以上，保持造型美观，无枯枝、萌蘖枝；常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥； 病虫害预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于 5%。确保乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果。

3.落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。确保花期正常开放，缺枝倒伏及时补种。绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好。

4.水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。

5.完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。

备注：不含花卉摆放养护及节假日装饰等美化服务。

（六）会议服务。

岗位设置：

根据物业项目实际情况配置相应的工种。

岗位要求：

具有相关工作经验2年以上。

服务时间：

24小时按需服务。

服务内容及要求：

1.建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。

2.做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持 室内整洁。

3.完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核 要求。

（七）其他工作。

负责临时性物业服务工作，服从业主单位指定科室的管理。

（八）其他事项。

驻所物业管理人员如在业主单位就餐，物业公司每月向被业主单位缴纳伙食费。

按“物业管理考核实施细则”（详见附件1）要求执行

（一）甲方的权利和义务

（1）代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。

（2）审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

（3）审定乙方提出的物业管理年度计划、年度费用概预算、 决算报告等。抽査物业管理经费的使用情况。

（4）对乙方的物业管理实施监督检查，每月进行全面的考核评定，考核实施细则按照采购文件规定执行，甲乙双方可进一步协商完善。

（5）在合同生效之日起10日内向乙方提供不少于150平方米建筑面积的办公用房，由乙方无偿使用。

（6）负责对物业设施、设备进行清点、核査，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

（7）依照本合同约定，按时支付物业管理费。

（二）乙方的权利和义务

（1）不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

（2）严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

（3）接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

（4）制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

（5）拟定物业管理年度计划、费用概预算决算，每半年向甲方上报财务开支情况并作出说明。

（6）对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

（7）对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

（8）对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求。员工证件应齐全，包括身份证、务工证、计划生育证等，有关证件复印件乙方应送甲方备案。乙方员工食宿自行安排。

（9）应按劳动部门的政策给员工办好社会养老保险并对保安工作人员办好意外伤害保险等手续，有关手续费用已含在本合同中。任。

（10）本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

（11）有权按时从甲方支取物业管理费。在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责

7.3如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

7.4乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

7.5乙方不能按时履行合同约定的，每延误一天应向甲方偿付不能按时履行部分款项2‰的违约金。

11.1本次釆购响应的报价为第一年度服务的报价。第二年度及第三年度按第一年度服务合同的成交金额签订合同。

11.2照明、供水及物业管理服务办公作业的用水、用电等公共能耗费用由采购人承担，不纳入物业管理服务成本。

11.3环境卫生及绿化养护、秩序维护服务等服务器材、设施由物业公司负责。

11.4卫生保洁用品。用于物业管理的清洁用品、用具由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供。

11.5维修材料和配件：500元以下的维修耗材费用（戒毒管理区内的各项维修物业不承担耗材费），由物业公司承担。