邵阳市住房和城乡建设局办公区域物业服务合同公告
公告日期:2022年07月13日
 
采购人（甲方）：邵阳市住房和城乡建设局               
法定代表人：曹红旗
单位住所：邵阳市大祥区白公西路
统一社会信用代码：11430500740638405B
供应商（乙方）：邵阳市北塔物业管理有限公司           
法定代表人：海德安
公司住所：邵阳市北塔区状元社区35号安置地16栋
统一社会信用代码：91430511712183263H
为了保护甲、乙双方合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国政府采购法》及其他有关法律、法规、规章，双方签订本合同书。
一、项目信息
（1）项目名称：办公及公共区域物业管理服务项目
（2）采购计划编号：邵财采计[2021]000320
（3）采购组织形式：政府集中采购
（4）采购方式：公开招标
二、物业服务范围和物业服务内容详见附件
三、合同金额及付款方式
（1）合同金额小写（叁年总服务费）：2756374.56元， 大写：贰佰柒拾伍万陆仟叁佰柒拾肆元伍角陆分。
（2）合同价格形式：固定总价合同
（3）付款方式：采取按季支付的方式，甲方在每季度第一个月30日之前将上季度物业服务费根据考核结果核定后按照规定的财务审批程序支付给乙方。甲方支付给乙方的物业管理服务费中包含乙方在机关办公大院各岗位工作人员养老、医疗、工伤、失业等各项社会保险费。
（4）如在本合同期内因增减服务内容而需要调整服务费用的，由甲乙双方根据合同期内实际发生费用情况协商解决。
四、合同期限
   起始时间：2022年5月1日，终止日期：2025年04月30日。
五、服务岗位及编制人数（详见附件）
1、物业项目经理须取得物业项目经理上岗证；有2年以上的物业服务经验，并有一年以上物业项目经理任职经历。
2、保安人员 ：专职保安人员须取得保安证，年龄在50岁以下，其中45周岁以下人员占总数50％以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
3、保洁人员： 58岁（含）以下的女性占80%；
4、消防、水电维修、空调、电梯主管人员：应为58周岁以下，持有中级消防操作员证-和水电证书（能进入配电房工作）。
5、客服员岗及大堂礼仪：应为40周岁（含）以下的女性，身高1.60米以上。如有超龄特殊情况需甲方同意，同时乙方应提供所有安保人员有效身份证复印件及花名册给甲方，甲方可不定时检查。乙方所有在本项目工作人员调入和调出须经甲方同意。对乙方服务不满意的工作人员甲方有权提出更换，乙方应在一周内更换到位。
六、甲方权利和义务
1、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况（具体检查及评分标准（详见附件）。
2、协助乙方做好物业管理工作的宣传教育活动。
3、在合同约定以外，甲方委托乙方的事宜所发生的费用由甲方承担。
4、按期支付物业管理费用。
5、免费提供乙方办公用房、仓库等所需的场所。
6、绿化养护、绿化摆放、公共设施设备能耗以及合同约定外公共设施设备维修、维保费、检测费由甲方负责。
 7、甲方监督乙方依照本合同规定内容所进行的管理和服务活动,组织对乙方工作综合考评,如出现乙方不履行合同约定义务、管理能力和服务质量达不到合同约定的标准和要求,以及管理不善造成甲方经济损失的情况,甲方有权终止合同并要求乙方给予赔偿。
七、乙方权利和义务
1、建立健全内部管理制度和考核办法，服务规范须符合行业规范要求；全面接受甲方管理人员的监督。
2、负责机关办公及公共区域内的共用部位、共用设施（含电梯）日常运行、保养、维修服务；门卫亭、公共停车场位的运转管理。
3、执行物业管理制度及消防制度，对违反制度的行为应给予纠正或制止，发现问题及时处理并向甲方报告。
4、甲方有重大考察活动、公务性接待、会务、迎检工作时，乙方应积极配合协调。
5、对甲方的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需调整须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施。
6、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备等的日常保养计划和一般性维修方案，在设施设备更新改造及新增其他项目时，所需的其他费用乙方应提出计划列出费用预算，经甲方审核确认后另行支付。
7、对甲方免费提供的办公用房、仓库以及其他办公设施具有爱护和保管责任。
8、本合同终止时，须向甲方移交其使用的办公用房、员工宿舍、设备设施及物业管理全部档案资料，如有损坏照价赔偿。
9、乙方工作人员必须遵纪守法，文明服务，保守秘密，,维护甲方形象,保持甲方良好的工作、生活环境和秩序。对违法违纪或违反甲方规章制度的乙方工作人员，甲方有权提出处理意见,乙方应及时处理到位。
 
10、乙方对甲方的设备、设施负有管理和维护的责任，如因管理不善或操作不当造成的财产损失，乙方负相应的经济赔偿责任。因安全保卫措施不当、不力，盗贼破门、爬墙翻窗，造成公私财物（不包括现金、有价证券、高价值的小件物品）失窃的，经有关方面查实确认的损失额，由乙方负责全赔。因服务或管理工作不当损坏公私财物的，负责照价赔偿。
11、物业管理服务中所需低值易耗品、清洁用品、用具、设备器材、维修工具、物业管理办公费(包括电话费、宽带费)和服务中损坏物赔偿费等由乙方自行承担。
12、乙方应按国家政策规定与其员工签订劳动合同并缴纳各种社会保险费用。
13、乙方工作人员在工作期间发生的一切安全事故由乙方负责全权处理，并承担各种费用，甲方概不负责。
 
14、应于本合同签订后1个月内以书面形式向甲方提交年度工作计划；每月30日之前制定下月工作计划,并接受甲方的合理建议和要求。
15、每半月向甲方进行一次工作汇报,每季度进行一次工作述职,听取甲方意见和建议,对存在的问题作相应整改。
八、违约责任
1、甲方按时足额支付物业服务费用，如甲方未按时支付，应支付不超过应付未付金额百分之一的违约金。
2、乙方违约，甲方有权解除合同。
九、争议解决
本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。
十、本合同协议书由以下文件构成，如以下文件之间有任何抵触、矛盾或歧义，应按以下顺序解释：
（1）在采购或合同履行过程中乙方作出的承诺以及双方协商达成的变更或补充协议
（2）成交通知书
（3）响应文件
（4）公开招标文件
（5）标准、规范及有关技术文件、图纸
（6）其他合同文件  
十一、本合同一式7份，甲方执3份，乙方执2份，财政部门1份，邵阳市政府采购中心1份。本合同协议书经双方签字盖章（加盖骑缝章）后生效。
 
甲方（签章）：            乙方（签章）：
法定代表人：              法定代表人签字：
（或委托代表人）：    
                          户名 ：邵阳市北塔物业管理有限公司
开户行：中国建设银行邵阳分行城北路支行
                          账号：43001510065050000871                                 
               2022年 6 月 2 日
 
 
 
附件：采购需求及物业服务考核办法
一、项目概况
湖南省邵阳市住房和城乡建设局（邵阳市人民防空办公室机）机关位于邵阳市大祥区白公西路，占地面积20530平方米（不含家属区），办公楼建筑面积8562.5 平方米（含负一层），综合附属楼总建设面积 870  平方米，监控室门卫室80平方米，公共区域面积 19200平方米（道路、办公楼后景观区域、东西停车场、战备车库、篮球场、健身场、办公区域绿化面积等）
二、物业服务范围
机关办公及公共区域的办公楼、综合附属楼、道路、办公楼后景观区域、东西停车场、战备车库、篮球场、健身场、办公区域绿化面积等公共场所的保洁、保安工作、信访维稳、公共设施设备管理维护维修工作（含电梯维保）、消防安全管理、协助垃圾分类、疫情防控、收发会务等服务工作。
三、物业管理服务项目
（一）机关办公及公共区域综合管理服务；
（二）机关办公及公共区域内人员、财物、设施的安全管理；机关办公及公共区域内行政、会议、活动的安全管理；
（三）机关办公及公共区域内各类公共场所、区域、区间的公共秩序、整洁、卫生管理；
（四）机关办公及公共区域内人员影响他人正常工作的行为，特别是造成安全隐患行为的管理；
（五）机关办公及公共区域内正常工作生活秩序和文明和谐氛围环境建立、维护的管理；
（六）机关办公及公共区域内的共用部位、共用设施（不含中央空调）日常运行、保养、维修服务；消防安全管理；门卫亭、公共停车场位的运转管理。
（七）机关办公区域公务、收发会务、大型活动、办公物件的搬运疫情防控、垃圾分类及其他服务。
（八）其他涉及机关正常运转，需要实施管理的事项的管理。
四、物业管理服务期限
本次采购的物业管理服务期限为叁年。
五、物业管理服务主要要求
（一）物业公司要求
承接本项目物业管理服务的物业公司必须具备以下条件。
1、在工商行政管理机关注册登记，取得独立法人资格；
2、必须具备物业管理服务经营范围；
3、企业内部组织管理规范，财务核算制度健全，无不良的征信记录，工作人员的服装、联络设备、处警装备配置齐备。
   4、制定该项目内部管理制度和考核制度，建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案等。
 5、制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（二）岗位及人员配备要求
1、人员配置

项目	岗位设置	上班方式	人数	备 注
物业管理 服务机构	项目经理岗	全班	1	根据物业服务合同的约定事项，做好各项物业服务工作，实施项目经理负责制。
	管理客服岗	全班	1	处理采购人的需求；收发报刊杂志；做好会务服务工作（中午需与礼仪岗合并大厅轮值）。
办公楼大厅管理	礼仪岗		1	包括接人待物、重要客人引导、上班期间办公楼内疫情防控、文明劝导等，接待来访人员并负责登记（中午需与管理客服岗合并大厅轮值）。
机关办公及公共区域保安消防管理	消防、水电维修、空调电梯主管	全班	2	协助项目经理，负责水电、电梯、空调等公共设施设备日常管理维护及消防安全管理（持中级消防操作员证、电工操作资格证能进入配电房工作）。
	大门岗	3班倒	8	持保安证；负责车辆、人员出入管理及车辆进院停放的引导、跟踪。发放包裹、疫情防控、秩序维护、信访维保。负责机关办公及公共区域24小时安全巡查工作。24小时全程消防控制系统及监控系统的日常管理，公共照明开启。（其中白班不低于4人）
	巡逻岗	3班倒
	监控室岗	3班倒
行政区 保洁管理	保洁岗	白班	6	每天上班前清洁一次卫生，下班后大扫除，上班期间循环保洁。（室内保洁3人，室外3人）

2、人员要求
（1）基本条件
1.1无违法犯罪的记录；
1.2在市区有固定的居住场所；
1.3高中毕业以上文化程度（保洁人员可为初中毕业）；
1.4身体健全、健康，无传染性、精神性疾病，无明显的智力低下症状，体型正常，五官端正；
1.5经过物业公司培训后，能熟知自己的岗位职责规定。
（2）特定条件
2.1物业项目经理须取得物业项目经理上岗证；有2年以上的物业服务经验，并有一年以上物业项目经理任职经历。
2.2保安人员 ：专职保安人员须取得保安证，年龄在50岁以下，其中45周岁以下人员占总数50％以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。
2.3保洁人员： 58岁（含）以下的女性占80%；
2.4消防、水电维修、空调、电梯主管人员：应为58周岁以下，持有中级消防操作员证-和水电证书（能进入配电房工作）。
2.5客服员岗及大堂礼仪：应为40周岁（含）以下的女性，身高1.60米以上，形象端正、亲和力强；
（三）人员管理要求
1、 物业公司要在院内设立并公示24小时服务电话保持畅通，相关记录完整。
2、物业公司在院内工作的人员按以下规定管理：
（1）物业人员的派入、调出
1.1安排进入机关大院的物业管理人员，物业公司应向采购方逐一提交聘用人员的相关证明及有关资料，经审查合格后，物业公司方可正式派入；
1.2调整离开机关办公区域内的物业管理人员，物业公司应凭采购方签具的意见办理其相关手续，避免产生遗留问题。
（2）物业人员的日常工作、生活管理
2.1物业公司按物业企业员工管理的规范，建立相应的考核办法，及时准确考核，奖惩到人；
2.2建立物业人员监管公示牌，以事为焦点，对物业人员进行全方位监管，对存在不良情况的物业人员名单及时移交物业公司进行考核、处理。
2.3物业公司工作人员应严守以下规定：
2.3.1员工统一着装，工牌标识明显、佩带统一，仪表整洁、行为规范。
2.3.2挂牌上岗、文明用语、行为规范，不准上班时间做与工作无关的事；
2.3.3不准坐姿、站姿不雅，在岗亭、监控室打瞌睡；
2.3.4不准迟到早退，不准超小时代班；
2.3.5门卫、巡逻、大厅工作人员不准违反工作流程，随意放行人员、车辆，要按班及时准确、全面登记工作记录或日志簿。
（四）其他要求
1、 物业公司应当按照国家的有关政策规定落实员工的待遇，以保证物业管理人员的素质和稳定。
2、物业公司根据采购方的要求，及时布置会议、活动场所，为机关搬移桌椅、设备、设施及笨重物资。
3、物业管理的合同一经签订，合同所明确的服务管理区域和事项的管理权力、责任、义务均由物业公司负责履行担当。各类相关的责任事务，除特别重大的问题报告采购方处理外，物业公司要全权依照国家的有关法律、政策法规和社会合理的惯例处理，引发法律责任的，物业公司要承担相应的责任。
4、采购方在对物业公司日常考核的基础上，每月全面考核一次，按季集中兑现。对物业公司的扣款处罚和赔款以及物业人员违反本办法，应由个人承担的罚款，从物业承包费中扣除。
5、采购方对物业公司的履责情况，除依据机关办公及公共区域内人员的投诉和自身掌握的情况实施考核外，按以下处置、处理。
（1）不适合在机关办公及公共区域内工作的物业人员，通知物业公司及时调出大院；
（2）因安全保卫措施不当、不力，盗贼破门、爬墙翻窗，造成院内公私财物（不包括现金、有价证券、高价值的小件物品）失窃的，经有关方面查实确认损失的，由物业公司负责全赔。
（3）因服务或管理工作不当损坏公私财物的，由物业公司照价赔偿；
（4）考核得分在70分以下的，则应解除与物业公司的承包合同。
六、物业管理服务具体要求
（一）安全保卫、秩序管理规范
第一节 大门管理规定
一、大院大门保安的人员配置和工作职责
（一）人员配置
 一个岗位三班倒，其中白班要求4人在岗，平均年龄不超过50周岁。
（二）工作职责
1、管控门禁系统的正常运行，确保录入系统的车辆能自动进出院落；
2、管控往来人员、车辆的安全顺利进出；
3、有效阻止情况异常的人员、车辆（含院内）进出；
4、办公快递、包裹有序准确及时收发。
二、 大院大门管理工作标准
1、门卫工作规程
（1）出入口24小时值班看守，并有详细交接班和外来车辆的登记记录；
（2）外来人员要求进入院内的，门卫要认真盘问事由，无正当理由的，应谢绝入内；要求进办公大楼寻人、办事的，礼仪安保岗应电话联系相对人、相对部门确认，得不到确认的，应谢绝进入；对得到确认的可进入人员，门卫应凭身份证核实其身份后，要求客人如实填写登记簿，逐项登记相关信息，然后开门请客人进入；
（3）发现进入人员有携带明显为危险物品的情形，要认真查明情况，做出相应的处置，问题重大的，应报告物业值班领导处理；
（4）对从本院落外出的形迹可疑人员，特别是对携带物品不正常的情形，要认真做出盘问盘查等相应的处置，问题重大的，应报告物业值班领导处理；
（5）应按采购方领导和物业值班领导的通知要求，有效阻止相关人员的进出。
2、车辆进出的管理操作
（1）认真按操作规定管控道闸的自动运行，确保录入了系统的车辆正常顺利出入；
（2）对外来车辆进入实行盘问登记管理。对要求进入但没有进入理由的车辆，应谢绝进院；对以进院寻人、办事为由要求进入的车辆，先由门卫电话联系其提出的相对人或部门确认，得不到确认的，应谢绝车辆进入；得到确认的，在问清驾驶员姓名，查清车内人数，判定无危险物品后，由门卫及时登记外来车辆信息（属直接到大楼内联系事宜的，应告知其到大厅详细登记）后开闸放行。严禁先开闸再查询或没问清楚就开闸等错误操作；
（3）发现载有危险物品的车辆，应立即进行相应处置。问题重大的，要及时报告物业值班领导，隐患没有消除或未得到控制的车辆不准进院；
（4）对离院外出形迹异常的车辆，无论是本院的还是外来的，一定要在排除疑问后方可放行；
（5）除大门人行通道无法通过的情形外，不准开道闸供行人或其他交通工具通行；
（6）道闸发生故障，应立即报告物业值班领导及时处理；
（7）应按管理办公室领导和物业值班领导的通知要求，有效阻止相关车辆的进出；
（8）对采购方领导派人到大门口迎送的车辆，应不予盘问登记，按要求开启道闸，与秩序管理员一道行礼迎送；
3、以一个月为期，整理人员进出登记、车辆进出登记资料，连同值班日志提交检查考核。
4、各种办公快递、包裹登记造册收发，有序整理上架，对超时未领取的实行定时清理制度，避免占用公共资源。
 
第二节 巡逻岗管理规定
一、巡逻岗的人员配置和工作职责
（一）人员配置
一个岗位三班倒。
（二）工作职责
1、配合大门、侧门门卫处理进出门管控环节的复杂事宜和矛盾冲突；
2、负责指示或引导进入车辆的停放；
3、负责按监控室的指令，及时有效处理院内违规停放车辆的问题，确保纠正及时到位；
4、负责协调、疏导院内各通道、露天场所发生的车辆、人员之间的矛盾；
5、负责及时处理院内影响安全、秩序、和谐的各类矛盾。
二、 巡逻岗工作标准
（一）按要求配合大门门卫对人员、车辆进出的盘查登记，及时有效地防止大门处发生人员、车辆拥堵，确保登记制度不折不扣得到执行；
（二）对不符合进院条件，但为解决拥堵而不得已放入院内的车辆，应及时导出院落；
（三）组织指挥入院车辆的停放，特别是引导好外来车辆的停放。杜绝院内发生车辆拥堵，及时纠正车辆违规停放的问题；
（四）要将不符合在院内停放或过夜或长时间存放条件的车辆，及时清出院落；
（五）积极主动、耐心细致、认真负责处理一般性的院内车辆之间、人之间的矛盾，确保顺畅和谐，重大问题无力处理的，要及时报告物业值班领导处理；
（六）对按规定应当处置的违规停放车辆，先是口头通知（电话或上门），半小时后仍不移车的，送达书面通知，书面通知后，超半小时仍不移车的，采取放气、锁车等措施；
（七）对在院内超速行驶的车，要组织拦截、提示，并做好记录；对超三次提示仍超速的车辆，应书面警告并将情况转采购方有关部门处理；
（八）发现办公大楼办公室、会议室未关门、未熄灯，应及时处理，无法处理的，报告服务中心责任人员，对洗手间、走廊、楼梯间、电梯间应做好关水、关电处理；
（九）巡逻中发现的应当处理的各类问题，巡逻人员应处理到位，因受时间关系限制的，应当报告物业值班领导处理，并配合有关人员工作到问题处理完结。
（十）巡逻人员应按规定的要求及时准确、全面登记巡逻应登记的事项及发现和处理的情况，作为物业公司和管理办公室的事后追责和考核依据。
第三节 客服岗办公楼大厅礼仪岗管理规定
一、办公楼礼仪的人员配置、工作职责
（一）人员配置
正常办公时间客服岗1人；办公楼礼仪岗位配置1人，中午休息时间段客服岗办公楼礼仪岗位合并轮值1人。
（二）工作职责
1、协助处理办公楼物业的各项需求，收发报刊杂志，做好会务服务工作。
2、负责以特定的形式迎送进入大厅的工作人员和办事人员；
3、负责落实乘车进入大院到大楼内办事的外来人员与楼内有关人员或部门的联系衔接及相关信息的核对登记，放行可入人员，阻止不可入人员；核对、放行院大门已登记人员在楼内进出；
4、管理大楼门禁系统，及时、准确组织人员进出或阻止进出；
5、引导重要来访人员准确到达确定位置；
6、做好办公楼大件物品的搬运。
二、工作标准
1、每天上下班时间段站立并使用文明用语迎送工作人员上下班。
2、对外来人员使用文明用语进行相关登记，取得被访人确认后方可放行。有重要来宾的情况，要采购人明确的要求迎送。
3、无法联系确定接洽部门或人员的，以及登记达不到要求的，不得安排进入大楼控制门，但要礼貌送行；
4、要管控好大楼的程控门，保证该进出人员及时进出，不该进出人员不能进出。要特别防止不该进出的人员，尾随可进出人员混进混出。门禁系统发生故障，要立即报告物业值班领导，迅速采取有效措施，维持人员进出秩序，保障人员顺利进出；
5、发现进入大楼的人员出现异常情况，要负责妥善处置，重大情况，要及时报告物业值班领导处理；
6、重要客人来访采购方领导，采购方领导要求引领前往的，应按引领礼仪规范，把客人引领到领导确定的场所。
7、非工作时间大楼需要礼仪、保安（洁）值班的，应按采购方的通知落实要求。
8、按采购方要求即时做好物件的搬运工作。
第四节 监控室管理规定
一、监控室的人员配置、工作职责
（一）人员配置
实行二十四小时值班制，每班安排一人值守8小时，每天必须3人轮班。
（二）工作职责
1、利用围墙四周的监控图像，确定外部人员通过非正常手段途径、进入大院的情况；
2、利用机关办公区域内各部位的监控图像，确定在机关办公区域内人员的损坏公物，破坏秩序、违法犯罪的情况；
3、利用机关办公区域内各公共场所（包括大会议室）的监控图像，确定危险物品的进入情况和矛盾纠纷的情况；
4、利用机关办公区域内对车库、车位的监控图像，确定车位空余情况和车辆违规停放情况；
5、其他属于管理范畴应当监控、跟踪的情况；
6、及时将发现的上述情况通知管理员、巡逻员、物业值班领导等相关人员处置。
二、工作标准
1、每班必须按每小时二次对所有监控的视频窗口轮回巡视十六次；
2、值班员要依次在巡视每个窗口时，在相应的纸质记事簿上做出标知（正常的打√，异常的打×），并在当班记录签名栏签名，以便事后进行责任追究和考核；
3、除完成面上的基本监控工作外，值班员应突出重点，并按规定的巡视记录要求进行监控。
4、重点巡视的情况，值班员也应记入其当班的基本巡视的纸质记事簿中，仍用“√”“×”符号标知情况。基本巡视和重点巡视均以“√”“×”的个数体现巡视次数，以便考核；
5、值班员应按管理员的要求，及时准确提供机关办公及公共区域内停车空位的闲置情况，指导秩序员组织进院车辆停放；
6、应按采购方的要求，对开展活动的场所、召开大会的会场进行全方位安保监控，发现异常情况，立即报告物业值班领导；
7、值班员监控发现的各类异常情况，应及时相应通知门卫、大厅仪保、管理员、巡逻人员处置，对重大复杂的问题，应立即报告物业值班领导，并迅速按要求调度相关岗位人员处置。
第五节 特别保安事项管理规定
采购方组织的重大活动和大型会议以及其他要求物业公司做好安保工作的会议、活动，物业公司要在接到的通知后，先迅速安排力量在活动、会议开始前进行清场，核实活动、会议场所无安全隐患，做好准备工作；再组织参加活动、会议的人员有序进场，坚决用适当的方法将非活动、会议人员阻止在活动、会议场所之外；然后实时控制活动、会议场所内的情况，发现异常情况要立即合理处置；最后在活动、会议结束时要全力维持秩序，确保相关人员有序离场、退场。发生群体性上访事件，物业公司必须保持2人以上在现场维持秩序，发现上访事件不可控制应立即报警处置，确保上访群众及接访工作人员的人身安全。
第六节 其他相关事项秩序管理规定
一、物业公司应组织力量，按月对办公楼地下车库以及所有院内露天车位进行清查，将不符合停放规定的外来车辆及时清理出院。
二、 物业公司应组织力量，按月对未经批准存放于道路及通道、公共露天场所、楼顶面、楼梯间、地面进门阁间、电梯间的所有物品进行一次清除，对违反法规定擅自加装在公共场所的，或虽加装在自有的管辖区但影响院落整体美观的各类设施予以拆除。
第七节 安保事项处理程序规定
一、 日常的一般性的安保管理事项由当班的安保人员全权处理，处理无隐患即告处理终结，处理到位不了的，由当班的安保人员提交物业公司值班领导处理。
二、 比较重大的安保问题以及当事安保人员处理不了的问题，物业公司值班领导应负责全权处理。
三、重大的安保事项以及物业公司处理不好的安保问题，由采购方相关部门负责协调处理。
四、特别重大的安保事项由市住建局（人防办）组织或协调有关方面处理。
五、 处理安保问题坚持合法、公正、客观、合理的原则，遵循宜小不宜大、宜内不宜外的方针。机关办公区域内治安事件除涉及人身和财产的重大问题，由当事受害人报案申请立案外，其他的应由市住建局（人防办）确定是否提请公安机关立案。
（二）文明卫生、整洁管理规范
第一节 办公大楼及附属楼卫生整洁规定
一、办公大楼及附属楼卫生区的整洁处置安排和要求
（一）所有区域（除会议室外）每天必须清扫一次；
（二）楼外的卫生区按先扫除垃圾杂物，再用带水拖把拖地面，而后用去水拖把拖干的方法处理；楼梯扶手先用抹布抹去灰尘、污物，再用带水抹布擦净污渍，最后用抹布擦干；
（三）九、十、十一楼每间领导办公室每天必须清扫一次。
（四）大厅、电梯厅、宣教室的地面清扫，先扫除垃圾除去污渍，再用带水的拖把拖一遍，然后用去水拖把拖干；大厅、电梯厅、宣教室的正面侧面及后面的透明玻璃每月（季）擦拭一次；
（五）大楼及附属楼的电梯间、楼梯间、走廊及相关窗户应按先扫除垃圾，去除污渍，再用水拖，最后拖干的方式进行清扫整洁工作；
（六）大楼的电梯内室，各层电梯外门，楼梯间扶手的清扫整洁方法为：先准确更换电梯地毯、用抹布扫清电梯底面及四周和各层电梯的外门、楼梯扶手的灰尘、除去污渍，再用水刷洗而后擦干。每月给电梯内壁打一次油；
（七）卫生间用水冲洗后，再用抹布擦干墙、壁面，用去水拖把拖干地面，用抹布擦干净窗户；入大厅门口及每层电梯口垃圾箱的清扫，应先倒除垃圾，再用拖把拖去污渍，再用抹布擦干净；
（八）会议室的卫生清洁应做到及时完成，保持随时可用状态。每次会议结束后，要及时清扫地面（必要时要用拖把拖干净），擦净会议桌椅各个表面的灰尘。对启用超过二天未用的会议室，要按服务中心的通知，提前进行一次全面的桌椅灰尘的清除；
（九）门厅顶面每季清扫一次，大楼顶面每半年清理一次；
（十）办公大楼及附属楼内的公共卫生每季要进行一次墙面、窗面的污渍清除处理，每半年要进行一次每层顶面、每个墙角、每个顶灯的蚊虫尸、蜘蛛丝的清扫。
二、办公大楼及附属楼卫生整洁及保洁后的卫生整洁标准
（一）清扫后：地面无垃圾、杂物，无明显的灰尘，无显眼的污渍，桌椅、专用设施、电梯、扶手、窗户无灰尘、无污渍，大厅玻璃无水渍，垃圾箱明亮干净无溢物，墙面、墙顶、墙角无污渍、无虫尸虫丝。
（二）保洁后：大厅、电梯厅、宣教室的地面不得有垃圾杂物；大楼外门厅及通道，侧门及后门，大楼与门厅通道所形成的地面死角，不得有垃圾杂物，垃圾箱无垃圾溢出，台面无垃圾。
 
第二节 机关办公区域其他公共场所及设施卫生整洁规定
 
一、办公区域其他公共场所的卫生、整洁处置安排和要求
（一）每天清扫两次，扫除垃圾杂物（落叶），清空垃圾桶垃圾、清除设施、设备上的灰尘、污渍；
（二）对所有柏油路面、铺装地面、门厅、前坪每天分上午、下午清扫，一天清扫二次，要扫除垃圾杂物，去除明显的杂草、灰尘、污渍；
（三）对损坏卫生整洁的情况，要及时处理，迅速恢复整洁。
二、 办公区域其他公共场所卫生整洁及保洁的标准
（一）清扫后：院内前所有绿地及通道、铺装地面，无垃圾杂物，无明显的落叶；各种设施、设备无明显的污渍物；道路内无垃圾杂物及杂草；垃圾桶清空，外表整洁。
（二）保洁后：地面不得有超过二厘米长、零点五厘米宽的垃圾杂物，或面积超过三平方厘米的污渍存留超过二小时，以及垃圾桶垃圾外溢的情况。
第三节机关办公区域整体卫生整洁规定
一、 物业公司每季要对大院围墙及进院大门、院内行车道路进行一次清洗。
二、 物业公司每季要对地下车库进行一次清洗。
三、 物业公司要根据疫情防控需要做好防疫消毒工作。
四、 配合做好创文创卫工作，根据公共机构生活垃圾分类工作方案做好垃圾分类处理，按市疫情防控要求做好相关疫情防控工作。
（三）水电、公用设备维护管理规范
1、 物业公司安排专职的水电、设施维护维修员，负责机关办公区域水电和公共区域一般性设施设备的维护和修理工作。
2、 水电维修员要及时排除机关办公及公共区域用水用电故障，保障正常用水用电。办公楼及附属楼的用水用电故障问题，要即时解决。公共区域内围墙灯、路灯、地灯以及其他一般性的公共用水用电的故障问题，要在一天内解决。
3、采购方安排的机关办公区域节日和相关活动场所的布置，水电工应无偿提供水电安装、拆装服务。
4、水电工应积极主动，牵头组织相关场馆的水电安装和维修工作，按采购人的要求完成任务。
5、按时做好办公楼电梯的日常维保工作，及时处理办公楼电梯各项故障。
6、要尽可能满足机关办公及公共区域的设施设备维护维修需要。
（四）消防管理规范
1、消防报警主机时间偏差控制在5分钟内，消防报警主机火警报警及时处理，系统运行正常；每半月检测1次消防对讲电话,双方能够通话，音质良好。
2、消防消报警点位地址与编码表一致，报警反馈点位与现场一致，报警及故障出现时打印机正常打印，报警喇叭正常工作；联动主机运行正常，各联动设备信号反馈正常，测试记录完整；出现故障快速维修。
3、消防泵房每周检查1次；消防水箱、水池每周检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门检查每周1次，无“跑、冒、滴、漏”现象；水泵每半年测试运行1次；电机、水泵、管道、阀门全面检查、检测、保养每年1次；测试记录完整。
4、气体灭火控制系统显示盘每半月检查1次，疏散指示灯及报警器无故障损坏，气体灭火控制系统与监控中心主机通讯正常，记录完整。
5、消防排烟设备每半月检查1次，风管完好，风阀开闭正常，风机干净整洁无锈蚀，风口百叶完整紧固；风机控制箱整洁无灰尘，设备处于自动状态；风机房无杂物堆放，干净整洁；电机试运行正常，测试记录完整；各类标识齐全。
6、消防卷帘门每月检查1次，卷帘下无杂物堆放并有明显的“卷帘门下严禁停车堆放物品”标识，开关盒锁闭，轨道完好，外观完好无锈蚀，卷帘门每季度测试运行1次，升降正常；测试记录完善。
7、定期巡查消防通道，保持消防通道畅通。
8、每月检查1次小区配置的灭火器，功能有效能正常使用；设置摆放区域，摆放有序。
9、消控中心出现报警信号，须填写监控中心值班记录，详实记录事件内容及处理结果。
10、每月检查1次消火栓，使用说明和检验签到表齐全有效。箱内消防水带、枪头等设施齐全、完好、放置规范，箱门灵活开启，发现问题及时处理。
11、消防控制室值班人员要及时处置初起火灾。
（五）公共设施管理
1、设有公共休闲设施的每日巡查1次，所有设施完好无损，无脱落、倾斜等安全风险隐患，使用说明及标识齐全,发现问题及时处理。
2、护栏、围墙设施每月巡查1次，护栏无腐蚀、脱落、倾斜等现象，围墙无开裂、塌陷等安全风险隐患；各类标识齐全,发现问题及时处理。
3、沟渠、池、井、盖设施每周巡查1次，设施完好无损无开裂、塌陷等安全风险隐患；发现问题及时处理，各类标识齐全。
4、下水道每季度进行一次疏浚清淤，保证下水道畅通，无污水溢出现象。
5、道路、路障设施每周巡查1次，单处路面破损小于0.5m2，无影响通行的大件物品和安全风险隐患，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及围挡设施，并及时处理,各类标识齐全。
 
物业服务管理工作考核办法
（一）基本规定
1、考核对象：承接邵阳市住房和城乡建设局（邵阳市人民防空办公室）物业服务管理工作的物业管理公司；
2、考核主体：邵阳住房和城乡建设局（邵阳市人民防空办公室）；
3、考核依据：《邵阳市住房和城乡建设局（邵阳市人民防空办公室）物业管理服务具体要求》相关管理规定。
（二）考核方式的规定
1、每月设定100分的基本分或每季设定300分的基本分。考核期间一般为一个月，最长为三个月，按月或按季考核，由甲方确定。
2、考核实行按月或按季扣分制和特别情况加分的综合计分方法，扣分不保底，加分不封顶。即在基本分的基础上扣分、加分，结果为考核最终得分。
3、按月考核只计算考核月份内的扣分、加分；按季考核则应对考核季度内三个月的扣分、加分汇总计算。
4、考核由甲方相关部门负责，以实施考核时按规定核对实况确定扣分、加分的方式为主，结合平时管理掌握的情况和职工、有关人员反映并被核实的情况，确定考核结果。
（三）考核结果的运用
1、月考核得分在95分（含）以上或季考核得分在285（含）以上的，不扣减物业公司当月或当季物业管理承包费；
2、月考核得分在95分以下或季考核得分在285分以下的，每差一分，扣减物业公司当月物业管理承包费的0.6%或当季物业管理承包费的0.2%;
3、考核加分后得分超过100分的，超过在2分（季为6分）以上的，每分奖励1000元，全年奖励不超过20000元；奖金在合同确认的物业管理承包费外另行支付。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
（四）考核扣分的规定
 

项目	检查内容及扣分标准	总分值（100）	扣分原因	扣分
人员配置	（1）岗位设置不齐，每少设一个岗位扣三分；人员配备不足，每少一人扣一分； （2）有未在采购人相关科室登记的人代班或虽属登记人员但连续上班超过16小时的，每人次扣一分 （3）自合同签订之日第二个月起，一个月（30天）内调整更换人员超过4人的，每多超过一人扣一分； （4）采购人发现派入人员的聘用条件有弄虚作假的，每一人扣二分；在限期内未整改调整到位的，每发现一人次加扣三分； （5）物业管理人员违反院内人员行为规范的，一般情况每人次在一至三分内扣分；情况严重的，每人次在三至十五分内扣分。采购人按规定有理由要求处置的物业人员，物业公司处理不到位的，每人次扣十五分； （8）物业人员的精神面貌、工作态度明显不符合要求的，每人次扣一分；如因而引发较大矛盾或投诉的，每人次扣三分； （9）物业人员迟到、早退出现脱岗、缺岗的，每人次保洁人员扣一分，其他人员扣二分；	10
清洁卫生	1、不按规定时间清扫卫生或上班时间不按规定清扫办公楼卫生或进行日常循环保洁的，每次扣二分； 2、日常卫生区域不按规定的方式、次数清扫卫生的，每发现一次扣一分 3、办公及公共区域地面、墙壁有污垢、纸屑、烟头、痰迹、蜘蛛网每处次扣   0.2分； 4、清扫卫生留有死角的，每发现一处扣一分 5、院内露天垃圾桶的处理不达标的，每次扣零点五分；垃圾站的处理不达标的，每次扣一分； 6、电梯间垫子有污垢、小广告张贴，每处次扣0.2分； 7、会议室使用前、桌椅上存有灰尘、杂物、地面有垃圾、污渍的，每次扣二分； 8、露天地面以及其他公共区域、绿化带，存有垃圾、杂物、污渍的，每处扣零点五分。 5、垃圾未及时清运，发现1处1次扣0.5分； 6、办公及公共区域下水道在能力范围内未疏通的每处次扣1分，垃圾桶表面未擦洗有污渍每个每次扣0.5分； 7、使用人投诉1次扣1分。	40
安全保卫管理方面	1、违反规定或不按规定流程操作随意放外来车辆进出的，每车次扣一分；放外来人员进出的，每人次扣零点五分 2、对外来人员、外来车辆不按规定办理联系（与大厅安保人员、与机关相关部门工作人员）登记手续的，每起扣一分 3、未能按要求实施必要的外来人员、外来车辆盘问、检查的，每起扣一分；4、未能按要求有效阻止外来人员、外来车辆进出的，每起扣二分； 5、迎送工作人员、来访人员言行不规范引发矛盾的，每次扣一分； 6、开启门禁系统不规范，造成人员进出不畅引发矛盾或混入不良人员的，每次扣二分； 7、门禁系统视频监控不力，导致外来人员随工作人员混入楼内，不及时采取处置措施的，每次扣二分；对进入楼内外来人员视频监控不力，导致楼内发生秩序管理风险问题的，每次扣五分 8、未按要求落实监控规范，每发现一次扣二分；每发生一起失职责任事故（指形成了危害），每次扣十分； 9、未按要求登记监控过程，记录工作日志的，每班扣二分。采取弄虚作假（事前事后登记的）的，每次扣五分 10、指挥调度车辆停放，调度保安处置问题不当的，每次扣二分；失职的，每次扣五分 11、每班巡逻次数不够，巡逻覆盖面不够、巡逻形式不全的，每发现一次扣一分； 12、巡逻发现的问题，责任履行不到位的，视问题的性质每次在一至五分内扣分； 13、巡逻日志登记不及时、不全面、不准确的，每班扣一分 14、专项安保未按要求组织的，每次扣三分；实施的过程、效果达不到需求方满意的，每次扣二分；发生责任事故的，视情况在三至十五分内扣分 15、夜晚办公室（无工作需要）超过10点有长眠灯、每处次扣0.5分； 16、发生一次盗窃事故扣20分，造成损失的按合同处理； 17、推销人员进办公楼一次扣1分； 18、办公楼内发生不安全因素每次扣1分； 19、使用人投诉1次扣1分	20
车辆管理	1、发现院内停放车辆不入位（含一车占二位）、来访车辆超时（十五分钟）停滞在行车道的，每台次扣零点五分；停车区域发现2台以上车辆乱停乱摆，超过15分钟，不去管理，每次扣0.5分； 2、院内车辆被人为损坏未发现，每台每次扣1分。 3、发生院内和大门口车辆、人员拥堵情形的，每次扣二分；	20
秩序和水电、电梯管理	1、水电维修、维护不及时或效果不好，相关方面不满意的，每次在一至三分内扣分； 2、配电房因乙方管理原因，出一次事故扣5—8分，造成的直接损失按合同规定处理； 3、发现水、电开关损坏未及时修复每次扣0.3分（无配件除外）。 4、电梯维保不及时，故障报维修不及时每次扣1分。 5、院内各类公共区域存在物品放置、设施装置违规问题，每发现一起扣二分；扣分后不见改变的，下次考核时每起扣五分； 7、不按要求及时有效处理院内公共区域矛盾冲突的，每次扣三分；方法不当、效果不好的，每次扣五分	10

 
5、考核加分的规定
（1）每年组织一次物业服务管理工作的满意度调查，评议人员为局（办）领导、机关各部门负责人等。满意度调查按满意、基本满意、不满意三档投票表决，满意率达96%的，加记二分；达98%的，加记三分；达100%的，加记四分。加分可按月或按季计入当月或当季考核得分；
（2）局（办）机关获得的各类荣誉中，明显包含物业管理内容的，属市级的荣誉，每个加三分；属省级的荣誉，每个加五分；属中央的荣誉，每个加十分。