1、项目名称：开福区退役军人事务局物业管理服务

2、项目预算：250000元

二、物业概况

本项目为长沙市开福区退役军人事务局物业管理服务采购。

长沙市开福区退役军人事务局占地面积约500㎡左右，是开福区机构改革新组建的政府工作部门，2019年3月13日正式挂牌成立。主要承担全区退役军人思想政治、权益维护、移交安置、就业创业、军休服务、拥军优抚等工作职责。

三、服务范围和内容

服务范围：办公楼、入口大门、公共区域等处的物业管理服务。

服务内容：出入口人员、车辆出入管理；办公楼人员出入管理，24小时公共秩序维护；安全、消防管理；物业公共区域的卫生保洁；办公楼的生活垃圾、生产垃圾外运。

四、服务标准和要求

（一）管理层

1、配备一名项目经理，全面负责本项目物业管理工作。项目经理需持证上岗，有1年以上项目经理任职经历。

2、建立与完善项目物业管理服务的各项工作计划，并认真组织实施。

3、配合长沙市开福区退役军人事务局其他相关工作安排及大型活动的活动配合工作，辅助完成长沙市开福区退役军人事务局内各项绩效考核指标。

（二）安保服务

建立保安、车辆、道路及公共秩序等各项管理制度并认真落实，实行24小时值班制度。

1、人员要求

（1）专职保安人员，五官端正，身体健康；无残疾、无驼背、无明显疤痕、无明显纹身、无色弱色盲、体重无明显超重；语言表达流畅；知法懂法，严守保安从业规范。

（2）具有高度的警惕性及防卫能力；能处理和应对物业区域公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（3）吃苦耐劳，对工作认真负责，严格、细致；具有良好的心理素质、责任心、纪律观念强；具有较强的观察、分析和判断是非的能力；意志坚强，具有一定的情绪自我控制能力；

（4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，工牌佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

（5）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2、人员和车辆出入管理

（1）有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）外来人员、车辆进入长沙市开福区退役军人事务局内，通过联系事务局相关部门，决定是否放行。

（3）对进出物业区域的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；

（4）对进出事务局的各类物资检查登记，确保无财产失窃案发生，确保无私藏的易燃易爆及危险品进入物业区域。

（5）引导和指挥进入长沙市开福区退役军人事务局的车辆按规定路线行驶，并有序停放。

3.其他保安服务

（1）保安人员做好安全防范和日常巡视工作，按两条以上指定路线定时巡查，重点部位（物业区域道路、出入口）应设巡更点，有巡更记录，发现问题及时处理并报告长沙市开福区退役军人事务局相关部门。

（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助进行应急处理和保护现场证据，并报告长沙市开福区退役军人事务局，控制现场局势，等待警方处理。

（3）在遇到异常情况或业主紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应处理措施。

（4）做好消防设备巡查管理。确保消防设施、消防通道完好。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保不发生消防事故。

（5）如因物业管理公司失职酿成事故和造成损失，由物业公司承担相应责任。

（三）卫生保洁

1、楼内公共区域

（1）地面和墙面：地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。

（2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

（3）消防栓、指示牌等公共设施：隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

（4）天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

（5）门、窗等玻璃：保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

（6）天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

（7）垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理一至二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

（8）卫生间：地面无积水污渍，台面清洁无水珠，台盆光亮无污迹，洁具清洁光亮，纸篓垃圾及时收集，便器无污垢尿迹，整个卫生间无蜘蛛网、无灰尘、无杂物无蚊蝇、无异味。

2、楼外公共区域（含门前三包区域）

（1）道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖类地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。

（2）公共灯具、宣传栏、小品等：每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。

（3）垃圾收集点：对收集点循环保洁，确保整洁、干净、无异味，灭害措施完善。

（4）果皮箱、垃圾桶：随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。

（5）消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

3、公共洗漱间：地面无积水污渍，台面清洁无水珠，台盆、洁具清洁光亮，纸篓垃圾及时收集，整个洗漱间无蚊蝇、无异味。

（四）垃圾收集和清理

做到及时收集和清扫、密封存放，日产日清，无乱堆、乱倒、乱放现象。

（五）其他工作

由物业公司负责其他领导交给的临时工作，服从长沙市开福区退役军人事务局办公室的管理。

1、采购人成立物业管理考核小组（以下简称考核小组），考核小组每季度对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的依据。总得分在90分以上（含90分），不予处罚；总得分低于80分至89分（含80分），每少一分，扣除当季物业费的1%；总得分低于70分，采购人有权解除双方物业管理合同。承包方出现重大安全事故或造成采购方重大损失或承包方及其工作人员拒不执行采购方合理指令的，采购方有权解除双方物业管理合同。

2、考核小组每月与物业管理公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面给予表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。

考核细则

考核说明：

1.自协议签订之日起，本考核细则即时生效。甲方在派人考核监督乙方工作时，如发现乙方有违约行为，甲方可要求乙方限期进行整改，逾期未整改到位的，甲方有权视情节扣除当月物业服务费的5%-10%。

2.因乙方管理不善，未按规定履行物业服务职责，造成甲方公共财产和甲方人员人身安全、财产损失的，由乙方负责赔偿甲方损失和承担其他法律责任。

保安量化考核标准

注：本考核标准为乙方对员工个人的考核标准，甲方可依此对员工进行监督，协助乙方管理，不作为甲方对乙方的考核标准。

保洁考核标准

（一）甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。

2、对乙方的物业管理实施监督检查，每年进行4次全面的考核评定，考核实施细则按照采购文件规定执行，甲乙双方可进一步协商完善。

3、在合同生效之日起10日内向乙方提供1 间物业办公用房，由乙方无偿使用。

4、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

5、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

（二）乙方的权利和义务

1、不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

3、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

4、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

5、对业主和使用人违反制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

6、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求。员工证件应齐全。

7、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

8、有权按时从甲方处支取物业管理费。

1、如因乙方自身管理的原因导致管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，由此而产生的一切后果和责任均由乙方承担。

2、 甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由此而产生的一切后果和责任均由甲方承担。