赣州市儿童福利院 物 业 管 理 服 务 项 目 合 同 江西燕兴物业管理有限公司 二 0 二四年十二月 1 赣州市儿童福利院物业管理服务项目合同（项目编号：GZ2024-C028） 甲方（采购单位）：赣州市儿童福利院 乙方（中标供应商）：江西燕兴物业管理集团有限公司 根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国政府采购法》的规定，甲乙双方就赣州市儿童福利院物业管理服务项目（项目编号：GZ2024-C028），经协商一致，签订本合同。双方共同遵守下列条款： 一、物业服务范围和服务期限 （一）甲方委托乙方对赣州市儿童福利院物业管理服务项目（项目 编号：GZ2023C011 ）提供物业管理服务，具体委托管理事项服务范围见 附件：赣州市儿童福利院物业管理服务项目采购需求。 （二）基本情况 服务地点：赣州市章贡区章江街道全南路 29 号 服务项目占地面积约 1.7 万㎡ ，建筑面积约 2 万㎡。 （三）物业管理服务期限：2024 年 12 月 4 日—2025 年 12 月 3 日。 二、服务费用 （一）本项目签订合同后，在物业服务履约期限内，甲方支付给乙 方的管理服务费总金额为人民币（大写）： 壹佰伍拾玖万玖仟叁佰陆拾 元整 （中标总金额￥1599360）。采购单位按季度分 4 次支付（以中标 总金额/4）物业管理服务费用，每次支付金额为人民币（大写）： 叁拾 玖万玖仟捌佰肆拾元整（金额￥399840 ）。每季度履约完成后采购单 位按照合同要求的履约情况对成交供应商上一季度的物业管理服务进行 考核，并根据考核结果向成交供应商支付上一季度的物业管理服务费用（成交供应商提供服务不足一个季度时按日计算），付款前成交供应商 2 应开具正式等额税务发票，采购单位在收到正式发票后于 1 个月之内支 付上一季度物业管理服务费用，每季度支付，不计利息。若因成交供应 商提供票据原因造成采购单位税务稽查、审计风险，责任和损失由成交 供应商承担。因成交供应商延迟提供发票而导致款项支付的延迟，采购 单位不承担责任。 （二）按照中国现行税法规定的税费均应由甲、乙方分别自行负担。 三、人员配置要求 物业管理服务项目人员配置要求能够满足采购单位采购需求且本项 目岗位人员须至少配备 30 人（包括但不限于项目主管、维修维护岗、门 卫保安、消防监控室值班人员、水电工、洗衣工、保洁员、园林绿化员、公车司机）。本项目履约期间中标供应商的工作人员与采购单位不存在 任何劳动关系及雇佣关系，由中标供应商履行和承担作为用人单位的主 体责任。 四、甲方权利义务 （一）代表和维护产权人、使用人的合法权益； （二）审定乙方拟定的管理制度和管理服务年度计划，并提出合理 化建议，督促乙方健全应有的制度规程、工作规范等； （三）检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； （四）负责收集、整理管理所需全部图纸、档案、资料，适时提供 给乙方； （五）对乙方不称职的工作人员，甲方有权要求乙方限期更换； （六）协助乙方做好管理工作； （七）按时支付管理费给乙方。 五、乙方权利义务 （一）根据有关法律法规及本合同的约定，制订管理制度，编制管 3 理年度计划，并经甲方审定后实施； （二）负责编制管理年度计划； （三）对物业使用人违反法规、规章的行为，有责任告知甲方处理； （四）在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知采购人；物业 设施需要维修、保养的，应事先告知采购人； （五）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能； （六）在物业日常管理过程中对无法解决的事项或物业设施需要维 修、保养的，要及时向甲方反映； （七）在服务期内，乙方必须做好工作人员所需要的安全教育及安 全措施，保证工作人员的安全，乙方工作人员在甲方工作范围内发生事 故的一切责任由乙方负责； （八）乙方的服务人员要有符合国家规定的上岗证，要严格审查，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审定。同时，乙方的服 务人员须听从甲方调动指挥； （九）乙方员工的工资、社会保险等福利,必须符合国家有关规定； （十）本合同终止时，乙方必须在甲方要求的时间内及时移交本物 业，并向甲方移交全部管理用房及有关档案资料。 六、服务质量 （一）参照国家及省、市的有关规定具体标准，按本项目招标文件 服务要求，结合投标人投标文件具体承诺各项服务项目要达到的指标，包括但不限于： 1、清洁、保洁率 100%以上； 2、配套设施完好率 98%以上； 3、责任治安事故：0； 4、责任消防事故：0； 4 5、采购人投诉处理率 100%；采购人投诉处理满意率 100%以上； 6、投标人为完成承诺指标采取的措施和拟承担的责任。 （二）具体要求详见本项目采购需求。 七、违约责任 （一）乙方提供发票后，甲方应按期付清服务费，如逾期未付，甲 方应支付乙方欠款总额 1‰的违约金；累计违约金不超过服务费总额的 5%。乙方应按其响应项目提供服务，凡未提供或未达到标准的限期整改，逾期未改的，每逾期一天，由甲方扣除当月服务费的 3‰作为违约金，累计违约金不超过服务费总额的 5%。若因甲方正在办理法人变更登记及 开设银行帐户，期间季度服务费将无法按时支付，乙方必须先行垫资，等甲方手续完善后一次性将前期所欠服务费用支付给乙方，甲方无需额 外支付违约金。 （二）乙方违反本合同规定，所提供的服务未达到合同要求，甲方 书面提出整改通知，累计提出达二次，乙方未按要求及时整改的，甲方 有权终止合同。 八、不可抗力 （一）由于不可预见、不可避免、不可克服等不可抗力的原因，一 方不能履行合同义务的，应当在不可抗力发生之日起 30 天内以书面形 式通知对方，证明不可抗力事件的存在。 （二）不可抗力事件发生后，甲方和乙方应当积极寻求以合理的方 式履行本合同。如不可抗力无法消除，致使合同目的无法实现的，双方 均有权解除合同，且均不互相索赔。 九、争议及解决办法 本合同在履行中发生争议，由双方协商或由政府采购监管部门调解 解决，协商不成时，双方同意采取以下第 2 种方式解决： 5 1.向赣州仲裁委员会申请仲裁； 2.向甲方所在地的人民法院提起诉讼。 十、其他 （一）双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。 （二）在执行合同过程中，所有经甲乙双方签署确认的文件（包括 会议纪要、补充协议、往来信函）即成为本合同的有效组成部分，其生 效日期为双方签字盖章确认的日期。 （三）本合同一式 肆 份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执 贰 份，合同自双方签字盖章后生效。本合同未尽事宜，由双方协商处理。 附件：1.赣州市儿童福利院物业管理服务项目招标采购需求 2.赣州市儿童福利院物业管理服务考核方案 甲方(盖章): 乙方(盖章)： 法定代表人或授权人签名： 法定代表人或授权人签名： 地址： 地址： 联系电话：0797-7317787 联系电话：0797-8302012 签约日期：2024 年 12 月 4 日 签约日期：2024 年 12 月 4 日 6 附件 1：赣州市儿童福利院 2024 年物业管理服务项目招标采购需求 1.项目基本情况 1.1 物业情况

物业项目名称	物业项目总预算	物业项目地址
赣州市儿童福利院物业管理服务项目	160 万元	赣州市章贡区章江街道全南路 29 号

1.2 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等 （1）采购人提供物业办公室 1 间，面积为 23.68 ㎡，提供办公桌椅 4 套、文件柜 1 个；监控室 1 间，面积为 34.12㎡，提供消防报警主机 2 台、电脑 2 台、监控显示屏 9 台、微型消防站 1 套、对讲机 6 台；门卫值班室 1 间，面积为 18㎡，提供办公桌椅 1 套、电脑 1 台、单人床 1 张、储物柜 1 套、沙发 1 张、茶几 1 台。 （2）采购人可提供的物业管理服务设备：监控系统 1 套、消防系统 1 套、广播系统 1 套、围墙红外监测系统 1 套、柴油发电机 1 台、公务用车 2 台。 （3）采购人提供食堂用餐，餐费由供应商自理。 （4）采购人可提供的客耗品：矿泉水、厕纸、洗手液、擦手纸、消毒液、洗衣液、洗衣粉。 （5）供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材 料等。 备注：根据财政部财库〔2016〕125 号文件规定,对列入失信被执行人、政府采购严重违法失信行为记录名单的供 应商，应当拒绝其参与政府采购活动。 7 2.物业服务范围 【赣州市儿童福利院】 （1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
建筑物 1		1#综合楼
总面积	建筑面积(m² )	3858.76	见“3.6 保安服务”
	需保洁面积(m² )	3858.76	见“3.4 保洁服务”
门窗	门窗总数量(个)及 总面积( m² )	门 108 个，总面积 234.6 ㎡； 窗 131 个，总面积 696.45 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
地面	地面各材质 及总面积(m² )	瓷砖总面积：1126.95 ㎡、木地板总面积：81.6 ㎡、 地胶总面积：2650.21 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
内墙 饰面	内墙饰面各材质 及总面积(m² )	内墙饰面乳胶漆总面积：3188.4 ㎡； 瓷砖总面积：2051.6 ㎡； 墙布总面积：94.3 ㎡；木饰面总面积：77.7 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
顶面	顶面各材质 及总面积 (m² )	顶面乳胶漆总面积：1556.86 ㎡，铝扣板总面积：150 ㎡、石膏板总面积：2151.9 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
外墙	外墙各材质 及总面积 (m² )	外墙涂料总面积：614.85 ㎡、 干挂陶板总面积：176.7 ㎡、玻璃幕墙总面积 204 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
	外墙需清洗面积(m	995.55 ㎡	见“3.4 保洁服务”

8

	² )
会议室	室内设施说明	小会议室：一体机 1 台、投影仪 1 台、6 米会议桌 1 台、会议椅（带扶手）32 张、茶水柜 1 个、柜式空调 1 台。 大会议室：LED 电子屏 1 个、话筒 4 个、领导会议桌 3 个、会议条桌（长）7 个、会议条桌（短）22 个、会议椅 58 张、茶水柜 1 个、柜式空调 2 台。	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务” “3.7 会议服务”
	会议室数量(个) 及总面积 ( m )	会议室总数量 2 间；总面积：170.79 ㎡	见“3.4 保洁服务” “3.7 会议服务”
报告厅	室内设施说明	接待室内：饮水机 1 台、茶几 2 个、单人沙发 10 张、茶水 柜 1 个、柜式空调 1 台。	见“3.4 保洁服务” “3.7 会议服务”
	报告厅数量(个)及 总面 积(m² )	接待室 1 间，总面积 28.48 ㎡	见“3.4 保洁服务” “3.7 会议服务”
卫生间	卫生间数量(个)及 总面 积(m² )	卫生间 13 间，总面积 158.79 ㎡	见“3.4 保洁服务”
垃圾 存放点	各垃圾存放点位置、面积(m² )及数量 (个)	垃圾存放点位置为各楼层电梯厅、面积约为 2 ㎡， 各设置垃圾桶 3 个。	见“3.4 保洁服务”

9

车行/ 人行口	车行口	车行口数量：0 个	见“3.6 保安服务”
	人行口	人行口数量：4 个	见“3.6 保安服务”
设施设备	电梯系统	消防电梯 2 台，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”
	空调系统	立式单元式空调数量：5P 柜式空调 17 台、 3P 柜式空调 14 台，不在质保期内。 壁挂式单元式空调数量：20 台，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”
	消防系统	消防系统的构成：消火栓 21 个、烟感报警器 115 个、 手动报警装置 11 个、声光报警器 11 个。 消防设备总数量：158 个，均不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”
	安防系统	安防系统构成：摄像头 86 个； 安防设备数量：86 个，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”
	照明系统	平板灯 281 个、吸顶灯 27 个、浴霸灯 4 个、筒灯 285 个、灯管 55 个、射灯 5 个、灯带 4 条，均不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”

10

名称		明细	服务内容及标准
建筑物 2		2#多功能楼
总面积	建筑面积(m² )	1590.36m²	见“3.6 保安服务”
	需保洁面积(m² )	1590.36m²	见“3.4 保洁服务”
门窗	门窗总数量(个) 及总面积 ( m² )	门 39 个，总面积 130.14 ㎡； 窗 48 个，总面积 402.87 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
地面	地面各材质 及总面积(m² )	瓷砖总面积：1590.36 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质 及总面积(m² )	内墙饰面乳胶漆总面积：561.64㎡、墙纸总面积：79.17㎡、木饰面总面积：152.51 ㎡、瓷砖总面积：1566 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
顶面	顶面各材质 及总面积 (m² )	顶面乳胶漆总面积：541.45 ㎡，铝扣板总面积：462.2 ㎡，木塑板总面积：218.5 ㎡，石膏板吊顶刷白色乳胶漆总面积：	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”

11

		368.2 ㎡
外墙	外墙各材质及总面 积(m² )	外墙涂料总面积：132.33 ㎡，干挂陶板总面积：191.7 ㎡、玻璃幕墙总面积：155.1 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
	需清洗面积(m² )	479.13 ㎡	见“3.4 保洁服务”
会议室	室内设施说明	多功能会议厅：LED 电子屏 1 个、电脑 1 台、话筒 12 个、领 导会议桌 7 个、会议椅（带扶手）9 个、条桌 81 个、会议椅 160 张、方茶几 4 张、茶水柜 1 个。	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务” “3.7 会议服务”
	会议室数量(个) 及总面积(m² )	会议室 1 个，总面积 251 ㎡	见“3.4 保洁服务” “3.7 会议服务”
卫生间	卫生间数量(个) 及总面积(m² )	卫生间 9 间，总面积 62.5 ㎡	见“3.4 保洁服务”
垃圾 存放点	各垃圾存放点位 置、面积(m² )及数 量(个)	一楼用餐厅 4 个分类垃圾桶， 洗消间 1 个垃圾桶，厨房 2 个垃圾桶	见“3.4 保洁服务”
车行 /人行口	车行口	车行口数量：0 个	见“3.6 保安服务”
	人行口	人行口数量：5 个	见“3.6 保安服务”
设施 设备	电梯系统	消防梯 2 台，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”
	空调系统	立式单元式空调数量：5P 柜式空调 10 台、3P 柜式空调 6 台，不在质保期内。壁挂式单元式空调数量：1 台，不在质保期 内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”

12

	消防系统	消防系统的构成：消火栓 13 个、烟感报警器 47 个、手动报 警装置 8 个、声光报警器 8 个。 消防设备总数量：76 个，均不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”
	安防系统	安防系统构成：摄像头 32 个 安防设备数量：32 个，不在质保期内	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”
	照明系统	平板灯 50 个、吸顶灯 16 个、筒灯 40 个、灯管 74 个、灯带 9 条、灯泡 15 个，均不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”

名称		明细	服务内容及标准
建筑物 3		3#育苗楼
总面积	建筑面积(m² )	11382.44m²	见“3.6 保安服务”
	需保洁面积(m² )	11382.44m²	见“3.4 保洁服务”
门窗	门窗总数量(个) 及总面 积 (m² )	门 419 个，总面积 1293.91 ㎡； 窗 740 个，总面积 2661.48 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
地面	地面各材质 及总面积(m² )	瓷砖总面积：1909 ㎡，地胶总面积：9473.44 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质 及总面积(m² )	乳胶漆总面积：11852.16 ㎡、瓷砖总面积：6108.84 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
顶面	顶面各材质	顶面乳胶漆总面积： 9912.14 ㎡，铝扣板总面积 1468.3 ㎡	见“3.2 房屋维护服务”

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	及总面积(m² )		“3.4 保洁服务”
外墙	外墙各材质 及总面积(m² )	外墙涂料总面积：1239.72 ㎡、干挂陶板总面积：327 ㎡、 玻璃幕墙总面积：88.2 ㎡	见“3.2 房屋维护服务”“3.4 保洁服务”
	需清洗面积(m² )	1654.92 ㎡	见“3.4 保洁服务”
卫生间	卫生间数量(个) 及总面积(m² )	卫生间数量：149 间，总面积：1119.13 ㎡	见“3.4 保洁服务”
垃圾 存放点	各垃圾存放点位 置、面积(m² )及数 量(个)	各楼层楼梯间设置大号垃圾桶，共 8 个；走廊公共区域设置 中号垃圾桶，共 11 个；办公室及房间设置小号垃圾桶，共 49 个；总计 68 个。	见“3.4 保洁服务”
车行 /人行口	车行口	车行口数量：0 个	见“3.6 保安服务”
	人行口	人行口数量：9 个	见“3.6 保安服务”
设施 设备	电梯系统	消防梯 2 台，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”
	空调系统	立式单元式空调数量：5P 柜式空调 34 台、3P 柜式空调 14 台，3P 天顶机 4 台，不在质保期内。 壁挂式单元式空调数量：106 台，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护 服务”
	消防系统	消防系统的构成：消火栓 51 个、烟感报警器 333 个、手动报	见“3.6 保安服务”“3.3

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		警装置 54 个、声光报警器 23 个。 消防设备总数量：461 个，均不在质保期内。	公用设施设备维护服务”
	安防系统	安防系统构成：摄像头 224 个 安防设备数量：224 个，不在质保期内	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维 护服 务”
	照明系统	平板灯 480 个、吸顶灯 165 个、浴霸灯 96 个、筒灯 870 个，均不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护服务”

名称		明细	服务内容及标准
建筑物 4		地下室
总面积	建筑面积(m² )	3292.09m²	见“3.6 保安服务”
	需保洁面积(m² )	3292.09m²	见“3.4 保洁服务”
门窗	门窗总数量(个) 及总面积(m² )	门 12 个，总面积 25.2 ㎡；钢化玻璃雨棚 144 片，总 面积 430.09 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
地面	地面各材质 及总面积(m² )	环氧地坪总面积：3292.09 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质 及总面积(m² )	内墙饰面乳胶漆总面积：1467 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”

15

顶面	顶面各材质 及总面积(m² )	顶面乳胶漆总面积：3292.09 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
车位数	地下车位数	地下车位数量：机动车车位 65 个(其中充电桩车位数 量 9 个)，非机动车车位：132 个	见“3.6 保安服务”
	地面车位数	地面车位数量：0 个	见“3.6 保安服务”
车行 /人行口	车行口	车行口数量：2 个	见“3.6 保安服务”
	人行口	人行口数量：4 个	见“3.6 保安服务”
设施设备	电梯系统	（1#综合楼 2 台，2#多功能楼 1 台）	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维 护服务”
	空调系统	立式单元式空调的数量：3P 柜机 2 台，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”
	给排水系统	排水系统构成：排污泵 7 套、集水井 7 个 给排水设备总数量 7 个，总功率 16kw，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”
	消防系统	消防系统的构成：排烟风机 5 台、喷淋水泵 2 台、消 火栓水泵 2 台、稳压设备 1 套、消火栓 15 个、烟感 报警器 77 个、手动报警装置 8 个、声光报警器 4 个。 消防设备总数量：114，均不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”

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	安防系统	安防系统构成：摄像头 9 个。 安防设备数量：9 个，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”
	照明系统	吸顶灯 3 个、灯管 121 个，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”
	供配电系统	高压配电柜 4 个；柴油发电机 1 台，功率 500kw； 不在质保期内。	见“3.3 公用设施设备维护服 务”
	排烟系统	排烟风机 5 台、送风机 1 台，不在质保期内。	见“3.3 公用设施设备维护服 务”

名称		明细	服务内容及标准
建筑物 5		洗衣房
总面积	建筑面积(m² )	108.36m²	见“3.6 保安服务”
	需保洁面积(m² )	108.36m²	见“3.4 保洁服务”
门窗	门窗总数量(个) 及总面积(m² )	门 3 个，总面积 7.2 ㎡；窗 9 个，总面积 19.45 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
地面	地面各材质 及总面积(m² )	瓷砖面积：100 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质 及总面积(m² )	内墙饰面乳胶漆总面积：49.2 ㎡、瓷砖总面积：73.8㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
顶面	顶面各材质 及总面积(m² )	顶面乳胶漆总面积：100 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”

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外墙	外墙各材质 及总面积(m² )	外墙涂料总面积：123 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
	需清洗面积(m² )	123 ㎡	见“3.4 保洁服务”
车行 /人行口	车行口	车行口数量：0 个	见“3.6 保安服务”
	人行口	人行口数量：1 个	见“3.6 保安服务”
设施设备	消防系统	消防系统的构成：智能烟感报警器 2 个， 不在质保期内；灭火器 6 个，在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”
	安防系统	安防系统构成：摄像头 2 个 安防设备数量：2 个，不在质保期内	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”
	照明系统	吸顶灯 14 个，灯管 2 个，不在质保期内	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”

名称		明细	服务内容及标准
建筑物 6		门卫室
总面积	建筑面积(m² )	18m²	见“3.6 保安服务”
	需保洁面积(m² )	18m²	见“3.4 保洁服务”
门窗	门窗总数量(个) 及总面积(m² )	门 3 个，总面积 5.4 ㎡；窗 7 个，总面积 11.27 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
地面	地面各材质 及总面积(m² )	瓷砖总面积：18 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质 及总面积(m² )	内墙饰面乳胶漆总面积：52.2 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”

18

顶面	顶面各材质 及总面积(m² )	顶面乳胶漆总面积：18 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
外墙	外墙各材质 及总面积(m² )	外墙涂料总面积：52.2 ㎡	见“3.2 房屋维护服务” “3.4 保洁服务”
	需清洗面积(m² )	52.2 ㎡	见“3.4 保洁服务”
卫生间	卫生间数量(个) 及总面积(m² )	卫生间数量 1 间，总面积 2 ㎡	见“3.4 保洁服务”
车行 /人行口	车行口	车行口数量：1 个	见“3.6 保安服务”
	人行口	人行口数量：1 个	见“3.6 保安服务”
设施设备	空调系统	壁挂式单元式空调 1 台，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”
	消防系统	消防系统的构成：灭火器 2 个，在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”
	安防系统	安防系统构成：摄像头 1 个 安防设备数量：1 个，不在质保期内	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”
	照明系统	吸顶灯 2 个、灯泡 2 个，不在质保期内。	见“3.6 保安服务”“3.3 公用 设施设备维护服务”

（ 2） 物 业 管 理 (室 外 )

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	12500 ㎡	见“3.4 保洁服务”“3.6 保安服务”
绿化面积	5730 ㎡	见“3.4 保洁服务”“3.5 绿化服务”

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广场及路面面积	6770 ㎡	见“3.4 保洁服务”“3.6 保安服务”
路灯、草坪灯、音箱	路灯 43 个、草坪灯 25 个、 音箱 10 个	见“3.4 保洁服务”“3.3 公用设施设备维护服务”
消防栓	室外消防栓数量 5 个	见“3.4 保洁服务”“3.3 公用设施设备维护服务”
垃圾箱	垃圾桶 9 个	见“3.4 保洁服务”
室外配电箱	室外配电箱数量 1 个	见“3.4 保洁服务”“3.3 公用设施设备维护服务”
门前三包	门前三包面积：48.5 ㎡	见“3.4 保洁服务”
露台	露台面积：98.3 ㎡	见“3.2 房屋维护服务”“3.4 保洁服务”
监控	室外监控数量 25 个	见“3.4 保洁服务”“3.3 公用设施设备维护服务”
指示牌、显示屏	LED 电子显示屏 1 个	见“3.4 保洁服务”“3.3 公用设施设备维护服务”
安防系统	围墙红外报警系统 1 套	见“3.6 保安服务”“3.3 公用设施设备维护服务”

3.物业管理服务内容及标准 物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、会议服务等。 3.1 基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实 施方案。
		(2)赣州市儿童福利院内所有水、电、气设备；会场设备、监控设备、车辆识别设备、洗衣房 设备、消防设备、特种设备（共 7 部电梯）及院内其他设施设备维修维护和零星维修等服务。
		(3)赣州市儿童福利院综合楼、多功能楼、育苗楼、门卫室、洗衣房、地下室、配电房、水泵 房、发电机房等设备机房及其他公共区域的日常设备运行维护管理、消防监控、安全保卫、环境卫生保洁、园林绿化美化、车辆使用和管理、消杀除虫、灭蚊、灭蚁、灭鼠、垃圾清运、粪便清运等总计建筑面积约 2.2 万余平方米区域内均纳入招标服务综合物业管理范围。

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		(4)当赣州市儿童福利院有需要时，中标供应商应积极为我院提供其他特殊、临时项目的应急 服务。
		(5)该项目总预算金额控制在 160 万元（大写：壹佰陆拾万圆）以内，含本项目所有工作人员 办公经费、管理费、人员工资、员工节假日福利、人员体检费、社会保险（涉及人员安全保 障，明确由中标供应商购买人身意外伤害保险，并在投标文件中作出书面承诺）、服装、工 具、工作餐、交通费、差旅费、院内公务车辆外出停车费用以及院内零星维修等费用。
2	服务人员要求	每季度至少开展 1 次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培 训，并进行适当形式的考核。
		(2)根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		(3)服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应 当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种 作业证书的，应当按规定持证上岗。
		(4)如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人 员总数的 20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		(5)着装分类统一，佩戴标识；仪容整洁、姿态端正、举止文明；用语文明礼貌，态度温和耐 心。
3	保密和思想 政治教育	建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。 ②对涉密工作岗位的保密要求。
		(2)根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		(3)每季度至少开展 1 次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识 和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		(4)发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

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4	档案管理	建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		(2)档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备 安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件 演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿 化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同 协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		(3)遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他 用途或向其他单位、个人提供。
		(4)履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	分包供应商管理	分包范围：消防维保、电梯维保、灭蚊蝇、灭蟑鼠、灭蚁虫（含白蚁防治）等。
		(2)合理控制外包服务人员数量和流动率。
		(3)根据采购人要求明确对分包供应商的要求，确定工作流程。
		(4)明确安全管理责任和保密责任，签订安全管理责任书和保密责任书。
		(5)开展服务检查和监管，评估服务效果，必要时进行服务流程调整。
		(6)根据工作反馈意见与建议，持续提升服务品质。
6	服务改进	明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持 续提升管理与服务水平。
		(2)对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除 不合格的原因，防止不合格再发生。
		(3)需整改问题及时整改完成。
7	重大活动后勤保障	制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据

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		工作安排制定详细的后勤保障计划。
		(2)实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行 全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以 礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		(3)收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
8	应急保障预案	重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建 立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随 着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		(2)应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预 案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		(3)应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专 项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相 结合。
		(4)应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由 专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随 时正常使用。
9	服务方案 及工作制度	制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施 设备相关管理制度等。
		(2)制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		(3)制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服

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		务方案、 保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。
10	信报服务	对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。
		(2)及时投送或通知收件人领取。
		(3)大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
11	服务热线 及紧急维修	设置 24 小时报修服务热线。
		(2)紧急维修应当 15 分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2 房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构 围护结构 部品部件	每季度至少开展 1 次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购 人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		(2)每季度至少开展 1 次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实 施维修。
		(3)每半月至少开展 1 次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外 屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后 按维修方案实施维修。
		(4)每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报 告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

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		(5)办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		(6)通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
2	其他设施	每半月至少开展 1 次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查 1 次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		(2)每年至少开展 1 次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维 修方案， 待采购人同意后按维修方案实施维修。
		(3)路面状态良好，地漏通畅不堵塞。
		(4)接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对 保修期外的家具进行维修。
3	装饰装修监督管理	装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
		(2)根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
		(3)受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而 危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	标识标牌符合《公共信息图形符号第 1 部分：通用符号》(GB/T 10001.1)的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》(GB2894)、《消防安全标志第 1 部分：标志》(GB13495.1) 的相关要求。
		(2)每月至少检查 1 次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳 固。

25 3.3 公共设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检 1 次。
		(2)具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所(含有限空间),温湿度、照度、粉尘和烟雾浓 度等符合相关安全规范。
2	设备机房	设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家 标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
		(2)设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		(3)每半月至少开展 1 次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设 备运行要求。
		(4)按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		(5)安全防护用具配置齐全，检验合格。
		(6)应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749)的相关要求。
		(2)二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》(GB17051)的相关要求。
		(3)设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		(4)有水泵房、水箱的，每日至少巡视 1 次。每年至少养护 1 次水泵。
		(5)遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
		(6)每季度至少开展 1 次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
4	电梯系统	电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每周至少开展 2 次电梯的安全状况检查。
		(2)电梯准用证、年检合格证等证件齐全。相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿 厢醒目位置。

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		(3)每年至少开展 1 次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。
		(4)电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》(TSG T5002)的有关要求。
		(5)电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》(TSG 08)的有关要求。
		(6)有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练 1 次。电梯出现故障，物业服务人员 10 分钟内到场应急处理，维保专业人员 30 分钟内到场应急处理。
		(7)到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通。
		(8)电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。
		(9)根据采购人需求，合理设置电梯开启的数量、时间。
		(10)每半个月开展 1 次电梯维保工作，并出具相关报告。
5	空调系统	空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》(GB50365)的相关要求。
		(2)办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》(GB/T18883)的相关要求。
		(3)定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。
		(4)每半年至少开展 1 次管道、阀门检查并除锈。
		(5)每年至少开展 1 次系统整体性维修养护。
		(6)每年至少开展 1 次分体式空调主机(含空调过滤网)和室外机清洁。每月至少开展 1 次挂 机和室外支架稳固性巡查。
		(7)制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。
		(8)发现故障或损坏应当在 30 分钟内到场，紧急维修应当在 15 分钟内到达现场，在 12 小时 内维修完毕。
6	消防系统	消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》(GB25201)的相关要求。
		(2)消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》(GA503 或 XF503)的相关要求。
		(3)消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。
		(4)消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。

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		(5)自动喷水灭火系统启动正常。
		(6)消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运 行正常。
		(7)消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。
		(8)正压送风、防排烟系统运行正常。
		(9)每月开展 1 次消防维保工作，并出具相关报告。
7	供配电系统	建立 24 小时运行值班监控制度。
		(2)对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等 重点部位监测。
		(3)公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		(4)核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
		(5)发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。
		(6)复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
8	弱电系统	安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》(GA/T 1081)的相关要求。
		(2)保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。
9	照明系统	外观整洁无缺损、无松落。
		(2)更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		(3)每周至少开展 1 次公共区域照明设备巡视，发现问题承诺 24 小时内解决问题并完成更换。

3.4 保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。

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		(2)做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		(3)作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性 等应当符合国家相关规定要求。
		(4)进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。
		(5)中标供应商应对赣州市儿童福利院实行门前三包责任制。
2	办公用房区域保洁	大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展 1 次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展 1 次清洁作业。
		(2)电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展 1 次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展 1 次清洁作业。
		(3)楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。
		(4)开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。
		(5)院内所有儿童居室、业务功能室、办公室及其他公共区域的窗帘清洗拆装，要求每半年 至少清洗 1 次。
		(5)作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。

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		(6)公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展 1 次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。
		(7)电梯轿厢： ①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展 1 次清洁作业。 ②灯具、操作指示板明亮。
		(8)平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展 1 次清洁作业。
		(9)石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展 1 次清洁作业。(各类材质地面、内墙服务管 理标 准详见 3.4.1)
		（10）教室及康复室： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展 1 次清洁作业。 ②房内桌椅、设备摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
3	公共场地区域保洁	每日清扫道路地面、停车场等公共区域 2 次，保持干净、无杂物、无积水。
		(2)雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		(3)各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展 1 次清洁作业。
		(4)清洁室外照明设备，每月至少开展 1 次清洁作业。
		(5)绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展 1 次巡查。
		(6)各楼栋外立面定期清洗、2 米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展 1 次清洗。(各类材质外 立面 服务标准详见 3.4.1）
4	垃圾处理	在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标 识根据所在城市的要求设置。

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		(2)桶身表面干净无污渍，每日开展至少 1 次清洁作业。
		(3)垃圾中转处保持整洁、无明显异味、每日至少开展 1 次清洁作业。
		(4)化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展 1 次清洁作业。
		(5)每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		(6)垃圾装袋，日产日清。
		(7)建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		(8)做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		(9)垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
5	卫生消毒	办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少 开展 1 次作业。
		(2)采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展 1 次作业。
		(3)发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。

3.4.1 具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	环氧地坪地面	清理垃圾：清理地面上的垃圾和杂物。
		(2)清洗地面：用专业的清洁剂或去污剂清洗地面。清洁剂和去污剂的选取要根据污垢的性 质而定。 环氧地坪一般使用弱酸性或弱碱性的清洁剂，避免使用酸性或碱性强的清洁剂。
		(3)滚刷或颗粒机进行深层清洗：对于顽固沉积物，需要使用滚刷或颗粒机进行深层清洗。
		(4)浸泡：将清洁剂或去污剂浸泡在环氧地坪上，加强去除污渍的效果。
		(5)冲洗：用清水将地面冲洗干净，以去除残留的清洁剂或去污剂。

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2	瓷砖地面	日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		(2)深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
3	地胶地面	定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		(2)日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处 理。
4	木地板地面	定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		(2)日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地板进行打蜡处理。
5	乳胶漆内墙	有污渍时用半干布擦拭。
6	墙布内墙	有污渍时用半干布擦拭。
7	木饰面内墙	有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。
8	涂料外墙	定期专业清洗。
9	瓷砖外墙	定期专业清洗。
10	干挂石材外墙	定期专业清洗。
11	玻璃幕墙外墙	定期专业清洗。

3.5 绿化服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		(2)做好绿化服务工作记录，填写规范。
		(3)作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。
		(4)相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。
2	室外绿化养护	根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。

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		(2)根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露 土地。
		(3)定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死 树缺株。
		(4)绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在 10%以下。
		(5)清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。
		(6)水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。
		(7)根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物 良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。
		(8)雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。
		(9)恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

3.6 保安服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	建立保安服务相关制度，并按照执行。
		(2)对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
		(3)配备保安服务必要的器材。
2	出入管理	单位主出入口应当实行 24 小时值班制，设置门岗。
		(2)在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得 联系，同意后方可进入。
		(3)大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		(4)排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，

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		必要时通知公安机关进行处理。
		(5)配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道 路等情况。
		(6)根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗 物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品(包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易 爆品等)、限带品(包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等)进入。
		(7)提供现场接待服务，做到热情、礼貌、严谨、周到、规范的服务。 ①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。 ②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入单位内。 ③物品摆放整齐有序、分类放置。 ④现场办理等待时间不超过 5 分钟，等待较长时间应当及时沟通。 ⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率 100%。 ⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间(门卫岗值守时间为 24 小时)。 ⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（禁止摄像、吸 烟等）。
3	值班巡查	建立 24 小时值班巡查制度。每 2 小时全院安全巡查一次。
		(2)制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。
		(3)巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		(4)收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
4	监控值守	监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		(2)监控设备 24 小时正常运行，消防监控室实行每班 2 人 24 小时值班制度。
		(3)监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。
		(4)值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		(5)监控记录保持完整，保存时间不应少于 90 天。
		(6)无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		(7)监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往

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		现场进行处理。
5	车辆停放	车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		(2)合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		(3)严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。
		(4)非机动车定点有序停放。
		(5)发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时 及时赶赴现场疏导和协助处理、响应时间不超过 3 分钟。
6	消防安全管理	建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		(2)消防控制室实行 24 小时值班制度，每班不少于 2 人，值班人员应持有中级及以上消防设 施操作员职业资格证书。
		(3)每 2 小时开展一次防火巡查，每日安排专人检查配电房、水泵房等重点部位。
		(4)消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		(5)易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。
		(6)定期组织消防安全宣传，每半年至少开展 1 次消防演练。
7	突发事件处理	制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		(2)建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。
		(3)识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		(4)每半年至少开展 1 次突发事件应急演练，并有相应记录。
		(5)发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产 安全。
		(6)办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事 故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		(7)事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
8	大型活动秩序	制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。

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		(2)应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。
		(3)活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。

3.7 会议活动

序号	服务内容	服务标准
1	会议受理	接受会议预订，记录会议需求。
2	会前准备	根据会议需求、场地大小、用途，明确会议舞台、桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。
3	引导服务	做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。
4	会中服务	会议期间按要求加水。
5	会后整理	对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。

4.供应商履行合同所需的设备

序号	用途	作业设备名称	数量	单位
1	基本服务	AED	1	台
2	房屋维修服务	移动登高车	1	台
3	公用设施设备维护服务	管道探测仪	1	台
4	保洁服务	地面清洗机	1	台

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5	绿化服务	除草机	1	台
6	保安服务	对讲机	6	台
7	会议服务	签到机	1	台

5.物业服务人员需求

岗位名称	同时在岗人数	岗位所需 总人数	岗位责任及人员配置要求 （重要岗位人员岗位资质证书供应商应在投标文件中提供扫描件予以佐证。）
物业主管	1	1	负责管理全体物业岗位人员，根据采购人要求制定详细物业管理服务方 案；注重和采购单位的沟通，灵活高效安排岗位人员，积极配合采购单位工 作。 本项目物业主管要求具有大专及以上学历，年龄在 55 周岁（含 55 周岁）以下，专业技能熟练，责任心强，有 3 年及以上的物业管理经验，有较强的 组织领导能力和协调能力。

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保洁主管及 维修维护岗	1	1	协助物业主管管理院内保洁人员并负责赣州市儿童福利院内设施设备的 维护保养和零星维修等工作。 保洁主管及维修维护人员要求具有大专及以上学历，年龄 55 周岁（含 55 周岁）以下，有 3 年及以上的物业服务设施设备维修维护管理经验，工作 责任心强，服从管理，有较强的组织协调能力和沟通能力。
保洁员	13	13	负责赣州市儿童福利院范围内各公共区域和室内卫生，保证各自负责区 域内的环境整洁。定期消杀除菌、喷洒灭蝇、蚊、蚁、虫、鼠等药水、药物。 保洁员要求（女性）：55 周岁（含 55 周岁）以下，爱岗敬业、服从管 理、工作责任心强。
洗衣工	3	3	负责院内儿童衣物鞋袜、床单被套、窗帘等物品的清洗晾晒、收集整理 工作；负责洗衣房及洗衣房周边卫生保洁工作。 洗衣房工作人员要求（女性）：55 周岁（含 55 周岁）以下，爱岗敬业、服从管理、工作责任心强。
公车司机	2	2	负责院内公务车辆的日常外出驾驶任务，要求必须严格遵守交通法规，安全文明行车、禁止酒驾、醉驾、毒驾，出车期间如若发生交通违章或者交 通事故，由中标供应商全权负责解决相关事情。负责院内公务车辆的日常保 洁，做到车辆干净卫生、车况车貌良好，配合院内做好公务用车的维修、保 养和年审等工作。要求中标供应商每年至少组织全体公务用车驾驶员开展不 少于 1 次的全面风险隐患排查（包括但不限于：疾病类风险隐患排查、矛盾 纠纷隐患排查、心理疾病类隐患排查、吸毒史隐患排查），新招录的公车驾 驶员必须完成全面风险隐患排查，合格后方可录用。 要求公车司机具有 B1 或 B1 以上驾驶资格证，年龄 55 周岁（含 55 周岁）

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			以下，爱岗敬业、服从管理、工作责任心强，中共党员或退伍军人可适当放 宽年龄至 60 周岁。
门卫岗保安	1	3	门卫室岗位设置： ①院门卫室设置门卫保安岗 3 人，每天须安排 1 名保安 24 小时值班值守，要求认真做好院门卫室的安保工作，维护好单位大门及周边安全秩序，确保 不发生刑事、治安事件，若发现有可疑情况，立即报告，并及时采取有效处 置措施。 ②做好院内重大活动的安全保卫工作；对单位日常外来办事人员、车辆、物品的出入进行详细登记并做好引导、答疑等工作。 ③严格遵守院内各项规章制度，积极参加院内组织的消防应急演练，门 卫室保安要求具备基本的安全应急处置能力，能及时配合消防监控室人员处 置院内消防安全相关紧急情况。 要求男性，初中及以上文化学历，年龄在 55 周岁（含 55 周岁）以下，身高 1.6 米以上，相貌端正，爱岗敬业，服从管理，中共党员或退伍军人可 适当放宽年龄至 60 周岁。
消控岗保安	2	4	消防监控室岗位设置： ①消防监控室设置消防安全管理员岗 4 人，要求值班人员须持有中级及 以上消防设施操作员职业资格证书，值班期间时刻关注院内消防安全和实时 监控情况，发现问题及时上报。 ②消防监控室每班须安排消防安全管理员 2 人 24 小时值班值守，消防安 全管理员值班期间在院内要定期进行定时定点打卡巡逻，且有详细的值班和 巡逻记录。

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			③消防安全管理员负责院内消防设施设备的日常维护工作，定期与消防 维保单位对接消防工作，具备一定的消防专业技能和应急事故处置能力，能 及时配合院内处理消防安全相关紧急情况。 ④积极配合院内安全生产工作，及时排查院内消防安全隐患。要求每月 全面检查一次院内消防器材和设施设备运行情况，做好院内消防系统运行、维护和管理工作，保障院内各种设施设备及消防器材处于安全、可靠的运行 状态，确保不发生消防安全事故。 ⑤严格遵守院内各项规章制度，积极配合院内开展消防应急演练和参加 消防安全教育培训，认真履行单位微型消防站队员职责。 要求初中及以上文化学历，年龄在 55 周岁（含 55 周岁）以下，爱岗敬 业、服从管理，工作责任心强。中共党员或退伍军人可适当放宽年龄至 60 周 岁。
水电工	1	1	1.工作内容： ①要求在院内值班值守期间负责院内给排水系统、水泵房设备、洗衣房 设备的运行、维护和管理。 ②保障院内强电、弱电系统（配电房、发电机、消防监控室、门禁系统、网络通讯、会场设备及电子显示屏等）正常运行、维护与管理。 ③协助院内做好特种设备（电梯设备）的安全运行管理。 ④院内其他需要运行、维护管理的设施设备。如：院内各类标志标识、电器设备、自动伸缩门、景观路灯等。

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			⑤经常对院内的水、电、气等管道线路及其他设施设备进行检查维修。 2.岗位要求： ①水电工需具有电工作业证书，能按操作规程熟练操作、管理各类水电 设施设备。 ②保障院内各水电设施设备（水泵房、配电房、发电机房、消防监控室 等）的安全运行。 ③严格遵守院内各项规章制度，积极主动配合院内各项安全生产工作。 ④遇到突然停电等特殊情况能及时对院内发电机和配电房设备进行线路 切换，保障院内的正常供电需求。 ⑤对院内设施设备运行过程中存在的较大缺陷和突出问题，能及时向业 主提出整改方案，确保各类设施设备时刻处于安全、可靠、节能的运行状态。 要求男性，具备初中及以上文化水平，持有相关岗位资质证书，有 5 年 及以上相关岗位工作经验，年龄在 55 周岁（含 55 周岁）以下，爱岗敬业，服从管理、工作责任心强，中共党员或退伍军人可适当放宽年龄至 60 周岁。
园林绿化员	2	2	1.工作内容：对院内综合楼、多功能楼、育苗楼及其他室内需要摆放的 盆植进行养护管理；对院内室外园林绿化进行养护管理，确保院内绿化达标 率在 99%以上。 2.草坪养护 （1）质量标准 ①草地无石块、纸屑、垃圾等杂物。 ②草地无人为破坏，出现草坪缺损及时进行补植，时刻保持绿化完好。 ③草坪灌溉适时、适量，及时灌好返青水和越冬水。草坪施肥时期，施 肥量应根据草坪的生长状况而定，做到肥不伤草，草坪长势优良。 ④草坪生长过盛时，要及时清除杂草，确保无明显高于 10 厘米以上的杂

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草并定期进行修剪，做到整齐一致，确保园林绿化的整体美观效果。 ⑤草坪嫩绿时要及时进行病虫害防治，确保无烂草、染病草。 （2）管理要求 ①浇水：生长季节（非雨季）每周 3 次；非生长季节（非雨季）每周 1-2 次。 ②施肥：每年早春、晚秋各施 1 次全效复合肥、每次修剪后施薄肥（速 效复合肥、氮肥），节庆期间追施叶面肥或草坪曾绿剂。 ③修剪：生长季每 60 天修剪 1 次，留茬高不超过 10 厘米，每年开春前 重新修剪 1 次。 ④喷药：每月定期喷施广谱性杀菌除虫药 1 次；突发病虫害时要及时进 行针对性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等 毒性以上的农药。 ⑤除杂草：随时做好人工拔除杂草或周期性进行药剂喷杀。 3.灌木、林木养护 （1）质量标准 ①株型整齐、树木造型轮廓清晰、美观，与环境协调，及时修剪残花败 叶，修剪面平直整齐，棱角分明。 ②根据生长及开花特性合理进行灌溉与施肥，适时适量浇水、松土、施 肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 ③灌木根部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶并及时做好除杂草 工作； ④病虫害防治，以防为主，精心管理，早发现早处理，无明显病害枝。 ⑤灌木、林木如出现枯死要及时补植种类、规格与原来接近的树木。 （2）管理要求 ①淋水：生长季（非雨季）每周 2—3 次；非生长（非雨季）每半月 2—3 次。 ②施肥：早春或入冬前施有机肥或复合肥 1 次，生长季每两月追施复合 肥 1 次。

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			③修剪：每年 12 月至次年 2 月剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、病虫枝、交 叉枝、扭伤枝、枯枝等；生长季非观花类每 30 天修剪 1 次，观花类每次观花 期过后修剪 1 次。 ④喷药：每月喷施广谱性杀菌除虫药 1 次，突发病虫害要及时进行针对 性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒性以 上的农药。 要求具备初中以上文化水平，有相关园林绿化工作经验，具备专业的园 林管理技能，爱岗敬业、服从管理，工作责任心强，年龄要求在 60 周岁（含 60 周岁）以下。
注：1.采购单位可根据后期实际情况对以上物业岗位人员进行合理调配。 2.以上物业岗位人员均须持有合法有效身份证件且由派出所出具无犯罪记录的书面证明。 3.投标单位中标后须及时向采购单位提供上述岗位人员要求必须满足的资格证件，实际上岗人员应与投标文件中的 人员一致，如需调整岗位人员应经过采购单位同意且具备的相关资格条件不能低于投标文件中人员。 4.投标单位应当按国家相关法律法规，合理确定物业服务人员工资标准、工作时间等。 5.投标单位应当自行为物业服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中（涉 及人员安全保障等由中标供应商购买人身意外伤害保险，履约服务期间由于中标供应商违规操作造成人员意外伤亡的，责任由中标供应商全面承担，并在投标文件中作出书面承诺）。

6.商务要求 6.1 实施期限 物业管理服务期限自 2024 年 11 月 16 日起至 2025 年 11 月 15 日止。 6.2 付款方式 本项目签订合同后，在物业管理服务期限内，采购单位支付给成交供应商物业管理服务费的合同总金额为中标总金 额，采购单位按季度分 4 次支付（以中标总金额/4）物业管理服务费用，每季度履约完成后采购单位按照合同要求的履 43 约情况对成交供应商上一季度的物业管理服务进行考核，并根据考核结果向成交供应商支付上一季度的物业管理服务费 用（成交供应商提供服务不足一个季度时按日计算），每次支付金额不超过合同总金额/4，付款前成交供应商应开具正 式等额税务发票，采购单位在收到正式发票后于 1 个月之内支付上一季度物业管理服务费用，每季度支付，不计利息。 6.3 履约保证金 6.3.1 物业管理服务项目履约保证金收取比例为成交供应商中标总金额的 5%。成交供应商在签订完物业管理服务项 目合同后 7 个工作日内一次性向采购单位指定账户缴纳合同金额 5%的履约保证金。成交供应商也可用支票、汇票、转账 或者金融机构出具的银行保函等非现金形式提交给采购单位，如未能按时交纳的，采购单位有权单方面终止合同。 6.3.2 履约保证金使用：成交供应商违反采购单位有关管理制度、没有按合同约定服务至期满、合同履约期内不正 常履行物业管理服务、合同履约期内擅自分包或转包他人或给采购单位造成各种损失的补偿。成交供应商在合同履约期 内若无上述现象，在物业管理服务项目合同到期并办理完全部交接手续后，采购单位在 30 日内一次性无息退还履约保 证金。 6.4 验收标准与要求 6.4.1 考核验收方式：自合同签订当月起，采购单位每月由办公室、财务部、后勤部随机选取 3 名工作人员组成考 核小组对物业进行检查，每月不定期检查一次，月底统计总分值。检查范围包括物业岗位人员上岗情况、日常保洁、维 修维护、消防安保、绿化养护、洗衣晾晒、其他服务等。 6.4.2 考核验收结果按照（附件：赣州市儿童福利院物业管理服务质量考核表）要求每月进行考核计分：①考核得 44 分 90 分以上（含 90 分）为优秀；②考核得分 85 分-90 分（含 85 分）之间为合格，扣除当月服务费 0.5%；③考核得分 80 分-85 分（含 80 分）之间为基本合格，扣除当月服务费 1.5%；④考核得分 80 分以下为不合格，扣除当月服务费 3.5%；⑤若履约服务期间出现物业服务人员缺岗情况，按照该岗位该人员日平均工资标准扣减当天服务费用，若该岗位该人员 连续缺岗十天及以上的，以该岗位该人员一个月的工资标准扣减服务费用，同时纳入当月考核扣分并按照最终考核结果 支付实际服务费用；⑥若当月考核得分为不合格时，采购单位将对物业管理服务项目中标供应商书面提出整改通知函督 促其加强物业服务管理；若累计提出整改通知函达二次，仍未按要求及时整改的，采购单位有权终止该物业管理服务项 目合同。⑦若物业管理服务项目履约期间由于中标供应商违规操作导致人员意外伤亡或发生重大安全责任事故造成恶劣 影响和不良社会舆情的，责任由中标供应商全面承担，采购单位有权终止与该物业管理服务项目合同，并将中标供货商 的履约情况报政采部门；⑧其他未尽事宜，采购单位可根据单位规章制度由院长办公会集体讨论研究决定。 7.需要说明的其他事项 7.1 零星维修材料费用 涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：每月零星维修费用 5000 元，当月零星维修费用未使用完可转入下月继续使用，年度零星维修费用累计不超过 6 万元 。 涉及以下情形的，由采购人承担：年度零星维修费用累计超出 6 万元以外部分。 7.2 低值易耗品费用 涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：肥料、洗涤剂、拖把等用品(明 确涉及的环境维护、绿化养护、安全保卫等服务中需要的低值易耗品以及关于费用方面的规定)。 涉及以下情形的、由采购人承担：洗衣房所需消毒液、洗衣液、洗衣粉(明确涉及的环境维护、绿化养护等服务中 45 需要的低值易耗品以及关于费用方面的规定)。 7.3 苗木费用 涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：树木不当养护死亡的(明确涉 及的苗木以及关于费用方面的规定)。 涉及以下情形的，由采购人承担： (明确涉及的苗木以及关于费用方面的规定)。 7.4 客耗品费用 涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担： (明确涉及的 客耗品以及关于费用方面的规定)。 涉及以下情形的，由采购人承担：矿泉水、厕纸、洗手液、擦手纸(明确涉及的客耗品以及关于费用方面的规定)。 注：本款涉及的零星维修材料、低值易耗品、苗木、客耗品等费用，不论是由供应商，还是采购人承担，涉及的相 关服务由供应商承担，服务费用包含在物业服务项目合同金额之内。 46 附件 2：赣州市儿童福利院物业管理服务考核方案 为加强院内安全和环境卫生管理工作，给院内儿童创造一个安全、舒适、优美的生活环境，同时也为了保障院内儿童和干部职工的生命 安全。我院按照院内物业管理服务项目采购需求与合同要求对物业管 理服务中标供应商的服务质量进行定期考核，从而进一步提高物业管 理服务的质量和水平，确保院内安全设施设备始终保持正常稳定运行，特制定本考核方案。 一、考核小组成员 由赣州市儿童福利院办公室、财务部、后勤部随机抽调工作人员 组成考核小组，对物业管理服务项目的中标供应商管理服务质量进行 每月考核。 二、考核时间 每月不定期检查，月底统计总分值。 三、考核要求 严格考核物业岗位人员到位情况、日常保洁服务、设施设备维修 与保养服务、消防安保服务、园林绿化养护、洗衣房服务和会务服务 及其他临时性服务等。（详细考核要求及评分标准见附件：赣州市儿 童福利院物业管理服务考核表） 四、考核标准与考核结果 （一）考核标准 采购单位按照与成交供应商签订的合同并结合实际情况和具体要 求对物业管理服务质量进行考核检查。 1.有下列情况者，视为一般违纪，每次罚款 300 元并纳入当月考 核扣分。 （1）物业从业人员在单位私自拿取采购单位物资的，除返还或赔 47 偿同等价值的金额外，还须纳入当月考核扣分。 （2）未正确使用或维护采购单位所配物品导致损坏的除赔偿同等 价值的金额外，还须纳入当月考核扣分。 2.有下列情况者，视为较严重违纪，每次罚款 1000 元并纳入当 月考核扣分。 （1）公车驾驶司机有酒驾、醉驾、毒驾等行为的除罚款和纳入当 月考核扣分之外，该司机应予以无条件辞退。 （2）因物业管理不规范导致院内发生一般事故的。 3.有下列情况者，视为严重违纪，每次罚款 3000 元并纳入当月 考核扣分。 （1）因物业管理不规范导致院内发生重大事故的。 四、考核结果 1.考核总分为 100 分。具体如下： ①考核得分 90 分以上（含 90 分）为优秀； ②考核得分 85 分-90 分（含 85 分）之间为合格，扣除当月服务 费 0.5%； ③得分 80 分-85 分（含 80 分）之间为基本合格，扣除当月服务 费 1.5%； ④得分 80 分以下为不合格，扣除当月服务费 3.5%； ⑤若履约服务期间出现物业服务人员缺岗情况，按照该岗位该人 员日平均工资标准扣减当天服务费用，若该岗位该人员连续缺岗十天 及以上的，以该岗位该人员一个月的工资标准扣减服务费用，同时纳 入当月考核扣分并按照最终考核结果支付实际服务费用； ⑥若乙方出现其他重大差错及未尽事宜，采购单位可根据单位院 长办公会讨论研究决定追究中标供应商相关责任。 2.若当月考核得分为基本合格时，我院将会对物业管理服务中标 48 供应商进行口头提醒并督促其加强物业服务管理；若当月考核得分为 不合格时，我院将对物业管理服务中标供应商书面提出整改通知函督 促其加强物业服务管理；若累计提出整改通知函达二次，仍未按要求 及时整改的，我院有权终止该物业管理服务合同。 49 50

赣州市儿童福利院物业管理服务考核表
物业管理服务单位：
区域	考核内容	扣分	扣分原因
一、物业服务岗位人员 到岗情况	1.物业岗位服务人员配置满足合同约定的岗位人数要求，若服务期间出现物业服务人员连续缺岗 15天（含15天）以上扣5分/人次。
	2.服务期间出现服务人员与该岗位人员要求不一致的扣2分/人。
	3.服务期间岗位人员考勤记录完整，若服务期间出现服务人员迟到、早退、离岗现象扣2分/人 次，
二、物业管理服务方案 和管理制度及年度管理 计划	未根据本单位物业管理服务项目的服务要求制定管理服务方案、管理服务制度和年度管理计划的 扣2分/项。
三、综合楼办公区域及 其他公共区域保洁服务	1.负责正门、大厅、楼道、走廊、车库每天清扫并及时清理公共场所蜘蛛网，室内地胶、地砖每 天清扫、拖干，电梯、楼梯、走廊扶手、窗沿每天清洁，未及时打扫清洁扣1分/次。
	2.门窗玻璃、窗框每周擦洗一次，天花板、墙壁饰物每周保洁，未定期擦洗或保洁的扣1分/次。
	3.地下室车库地面至少每月清洗一次，未定期清洗扣2分/次。
	4.每周对办公区域电梯、卫生间及其他房间和公共区域进行消毒杀菌并常态化做好灭蚊灭蚁、除 虫灭鼠等工作，未定期进行消毒杀菌和灭蚊灭蚁、除虫灭鼠的扣2分/次。

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三、综合楼办公区域及 其他公共区域保洁服务	5.负责该区域内所有卫生间保洁：地面每天清扫、拖洗二次，大小便器、便池每天冲洗一次，未 按要求及时保洁的扣1分/次。
	6.该区域内地砖、墙面砖、洗手盆、镜子每天擦、洗、拖干，要求做到门外地面干燥、没有明显 异味，未达到要求的扣1分/次。
	7.负责办公区域工作日的清洁：地面每天清晨拖、扫一次，室外宣传栏、标识牌每周擦拭1次，未按要求 及时保洁的扣1分/次。
	8.门窗玻璃、窗框每周擦洗一次，天花板、墙壁饰物每周保洁，未定期擦洗或保洁的扣1分/次。
	9.室内外地面垃圾发现及时清扫，滞留时间超过24小时仍未清扫的扣1分/次。
	10.院内垃圾箱（桶）每日清理1次，垃圾箱及时倒空清理并更换垃圾袋，保持垃圾箱（桶）及周围基本 清洁、无明显异味，未及时清理、倒空垃圾桶或垃圾桶周围不整洁扣1分/次。
	11.每月至少清扫1次建筑屋顶和室外平台，保持屋面干净无杂物、杂草，未定期清扫扣2分/次。
	12.对院内雨水井、污水井、管道、排水沟等定期检查，视检查情况及时清理疏通，发现有杂物堵 塞管、井且未及时清理疏通的扣1分/次。
	13.定期清洗院内景观池且每季度至少清洗1次，保障景观池干净美观，未定期清洗景观池扣2分/ 次。
	14.每年对院内玻璃雨棚至少清洗2次，院内化粪池至少清理疏通1次，未定期清洗疏通扣4分/次。
	15.公共场所夏季空调温度设置在26摄氏度以上，冬季空调温度设置在20摄氏度以下，走廊、通 道、教室等公共场所无长明灯现象，院内无跑冒滴漏和长流水现象，发现公共区域空调温度设置 不合理或存在长明灯、跑冒滴漏和长流水现象扣2分/次。

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四、儿童医养康教区域 保洁服务	1.室内地面、楼道、走廊每天早晚各拖扫一次并及时清理公共场所蜘蛛网，未按要求清扫扣1分/次。
	2.室外庭院、道路每天打扫，扶手、窗沿、教室、功能室、会议室家具每天清洁，未按要求打扫清洁扣1 分/次。
	3.窗框和电梯门每周擦洗一次，天花板、墙壁饰物每周保洁，未定期擦洗或保洁的扣1分/次。
	4.门窗玻璃至少每月擦拭一次，垃圾箱及时倒空并更换垃圾袋，未及时擦拭门窗玻璃、倒空垃圾桶扣1分 /次。
	5.每周对医养康教区域各教室、会议室、功能室、电梯、卫生间及其他公共区域进行消毒杀菌并常态化 做好灭蚊灭蚁、除虫灭鼠等工作，未定期进行消毒杀菌和灭蚊灭蚁、除虫灭鼠的扣1分/次。
	6.负责该区域内所有卫生间保洁：地面每天清扫、拖洗二次，大小便器、便池每天至少冲洗一次，未按 要求及时保洁的扣1分/次。
	7.该区域内地砖、墙面砖、洗手盆、镜子每周擦洗、拖（擦）干，要求做到门外地面干燥、没有明显异 味，未达到要求的扣1分/次。
五、院内设施设备维修 与保养服务	1.涉及消防设施设备、电梯特种设备等安全维保项目需与有资质的维保单位签订合同，未及时签订维保 合同的扣5分/项。
	2.每月对院内消防和电梯等设施设备进行检查、维保，设施设备检查、维保记录齐全，未定期进行维保 检查的扣4分/项。
	3.消防设施设备每月启动试运行1次并作好记录，确保证其能正常运行，未定期启动检查运行情况扣2分/ 次。

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五、院内设施设备维修 与保养服务	4.每月对院内消防栓灭火器巡查1次，检查消防栓箱内各种配件是否完整，保障消防器材能随时有效使 用，临近失效应立即告知后勤部及时更换，未定期检查消防栓或发现消防器过期失效扣2分/次。
	5.每年对电梯特种设备进行一次安全检测，并出具电梯特种设备检测报告，未及时进行电梯安全监测并 提供检测报告的扣5分/次。
	6.发生电梯困人等安全事件时，物业应立即安排电梯安全管理人员赶赴现场应急处置，未及时赶赴现场 应急处置的扣5分/次。
	7.定期对院内消防安全重点部位设备机房、洗衣房、食堂等重点场所进行设备检查，未定期检查 扣2分/次。
	8.定期对消防管道进行除锈刷漆、对强弱电井管道和电气线路进行安全检查，未定期对消防管道 进行除锈刷漆或检查强弱电井管道和电气线路的扣2分/次。
	9.每日对院内防火门、玻璃门、窗户等进行安全检查，查看门、窗是否关闭正常，门窗玻璃是否 保持完好，发现问题及时安排物业工作人员检修，发现门窗不能正常关闭且未及时安排人员检修 的扣1分/次。
	10.每月检查建筑屋面，发现屋面渗漏的，应及时报告后勤部安排专项维修，出现屋面渗漏未及时 发现并告知的扣2分/次。
	11.定期巡视院内消防通道、公共走道、路面路灯、窑井、围墙等发现损坏及时修复，发现消防通 道和公共走道堵塞或室外路灯故障、窑井盖缺损、围墙损坏等现象未及时处置的扣2分/次。
	12.各部门报修的问题及时安排物业工作人员检修，特殊情况及时与后勤部沟通联系，未及时安排人员检 修或特殊情况知而不报的扣2分/次。

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六、消防安保服务	1.院门卫室24小时人员值班值守，穿戴统一制服，有详细交接班记录，发现值班人员玩忽职守，交接班 记录不规范的扣2分/次。
	2.门卫室配有对讲机和其他必备的安全护卫器械，安保人员受过相关安全护卫知识与技能培训，安全护 卫器械未配备或配备不齐全的扣2分。
	3.外来人员进入院区要通过电话先联系院内相关部门，待院内相关部门回复同意其进入后再开门，同时 做好出入登记，出现未经同意私放外来人员进院情况扣4分/次。
	4.对进入院内的车辆要文明引导，保证停车场的车辆停放整齐、出入有序、道路通畅，出现态度不友好 不文明现象或车辆停放不整齐堵塞通道的扣2分/次。
	5.消防监控室需有2人24小时值班值守并有详细交接班记录和消防监控室的情况记录，出现消防监控室值 班人员玩忽职守或值班记录不规范的扣4分/人次。
	6.消防监控室值班人员须持有中级及以上消防设施操作员证书才能上岗且能够熟练操作相关消防设施设 备，未持有中级及以上消防设施操作员证书的扣2分/人，不能够熟练操作相关消防设施设备的扣1分/次。
	7.消防监控室每天需对院区范围至少巡查12次，对院内重点场所视情况增加巡查次数，并有详细的巡查 记录，巡查次数未达到要求的扣1分/次。
	8.门卫室、消防监控室需与院内各部门的通信保持畅通，巡查过程中如遇有异常情况或紧急求助时，巡 查人员应及时采取相应措施，并立即报告物业主管和院内行政值班人员、分管领导，其他安保人员3分钟 内赶到现场配合采取相应措施进行应急处置，未及时采取相应措施应急处置或未及时赶赴现场的扣4分/ 次。

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七、园林绿化养护 管理服务	1.院内日常绿化养护工作及时到位：按照季节性变化及时对院内绿化景观植物进行修剪，常态化 做好除草、浇水、施肥、灭蚊灭蚁、除虫灭鼠等工作，未及时修剪绿植或常态化做好除草、浇水、施肥、灭蚊灭蚁、除虫灭鼠等工作的扣2分/次。
	2.及时清理枯枝落叶和杂草，确保室外草坪无明显杂草，花草树木长势良好，无树木枯死现象，如未及时清除杂草扣1分/次；绿植枯死未及时更换扣2分/次；出现灌木、乔木等树木枯死扣2分/ 棵，未在植树季节及时补栽扣2分/棵。
	3.及时做好雪后、雨后、台风过后的庭院、道路、绿化带的除雪、排水、清洁和整理工作，未及 时组织除雪、排水、清洁的扣2分/次。
八、洗衣房管理服务	1.洗衣房禁止其他无关人员进入，同时需建立洗衣房管理制度，发现无关人员进入洗衣房扣1分/次，未 建立洗衣房管理制度的扣2分。
	2.洗衣房工作人员要严格遵守洗衣房管理制度，做到被褥与服装分开，有色与无色分开，每日对儿童衣 物进行消毒浸泡并及时做好登记、交接手续，防止差错、遗漏和丢失，未按洗衣流程对儿童衣物进行消 毒清洗或造成儿童衣服丢失的扣2分/次。
	3.保持洗衣房卫生干净整洁，不得在洗衣房内吸烟，发现洗衣房不整洁或在洗衣房内吸烟扣2分/次。
	4.洗衣房要经常通风换气和消毒杀菌，工作人员使用完毕后要及时检查并关好门、窗、水、电等开关设 备，未定期对洗衣房消毒杀菌或未关好门窗的扣1分/次。

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九、公务车驾驶服务	1.做好公务车辆的日常保洁，配合院内做好公务用车的定点维修、保养、加油和年审等工作，确保公车 正常运行，公车司机未保持公务车干净整洁或不配合院内公车维修、保养、加油和年审等工作的扣2分/ 次。
	2.公车司机严禁酒驾、醉驾、毒驾，公车外出期间严格遵守交通法律法规并安全文明行车，确保公务车 辆无违章记录，公车司机出车期间如有酒驾、醉驾、毒驾的扣5分/人，出现其他违反交通法律法规导致 公车违章的扣3分/次。
	3.公车司机服务期间根据院内实际用车需求随时安排出车，服务态度文明友好，未按院内实际用车需求 及时出车或服务态度不友好的扣2分/次。
	4.物业公共应组织公车司机每年开展不少于1次的全面风险隐患排查，未及时按照要求组织公车司机开展 全面风险隐患排查的扣2分/人。
十、会务服务和其他 事项	1.会前做好会场布置、会场保洁、会场引导、茶水准备、会场安保秩序等服务工作，发现问题及 时向相关部门报告解决，确保会议正常举行，不配合做好会场服务工作的扣3分/次。
	2.会后及时疏散引导人员有序离场并仔细检查会场，发现会场有参会人员遗失物品及时联系相关 部门做好物品保存和归还工作，会议结束后及时做好会场保洁并关闭所有设备电源开关，未做好 会场结束后期服务工作的扣2分/次。
	3.遇到上级领导莅临我院或院内组织重大会议活动时，需根据需要临时增派安保人员维持会场安 保秩序，未在院内重大会议、活动期间维持好安保秩序的扣2分/次。
	4.所有物业工作人员统一着装，仪表仪容整洁规范，服务态度友善，出现服务人员态度不友善的 扣2分/人。
	5.遇有物业服务合同之外的其他临时性服务不积极配合的扣2分/次。
	6.物业从业人员在单位私自拿取采购单位物资的扣2分/人次。
	7.未正确使用或维护采购单位所配物品导致损坏的扣3分/次。
	8.因物业管理不规范导致院内发生一般事故的扣5分，因物业管理不规范导致院内发生重大事故的 扣10分。

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考核得分
本考核办法由赣州市儿童福利院 办公室、财务部、后勤部 组成考核组对物业管理服务中标供应商进行每月考核 。考核得分90分以上（含90分）为优秀，得分85分-90分（含85分）之间为合格，得分80分-85分（含80分） 之间为基本合格，得分80分以下为不合格。若当月考核得分为基本合格时我院将会对物业管理服务中标供应商进 行口头提醒并督促其加强物业服务管理；若当月考核得分为不合格时，我院将对物业管理服务中标供应商书面提出 整改通知函督促其加强物业服务管理，若累计提出整改通知函达二次，仍未按要求及时整改的，我院有权终止该物 业管理服务合同。	注： 1.院区服务范围内物业服务工作质量考核标 准参照本表； 2.考核得分85~90分，扣除当月服务费0.5%；3.考核得分80~85分，扣除当月服务费1.5%；4.考核得分80分以下扣除当月服务费3.5%；5.若履约服务期间出现物业服务人员缺岗情 况，按照该岗位该人员日平均工资标准扣减 当天服务费用，若该岗位该人员连续缺岗十 天及以上的，以该岗位该人员一个月的工资 标准扣减服务费用，同时纳入当月考核扣分 并按照最终考核结果支付实际服务费用；6.若乙方出现其他重大差错及未尽事宜，采 购单位可根据单位院长办公会讨论研究决定 追究中标供应商相关责任。
考核时间： 年 月 日 考核组成员签字（单位盖章）： 考核结果：

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