金霞开发区办公大楼、电商大厦物业管理服务采购项目
（一）金霞开发区办公大楼
1、建筑结构：面积9897.10㎡ 办公楼（卫生间有20间）、车库等。
2、主要设备、设施：
（1）电梯系统：奥迪斯电梯2台；
（2）空调系统：远大空调直燃机机组一套；
（3）供电系统：高、低压配电系统各一套；
（4）给排水系统：1-3楼市政供水，4层以上利用水泵实施高位给水；
（5）闭路监控系统：监控室1个；进出口位置及电梯内、地下室、屋顶、园区内均设置定位摄像头，室外四周设置360度全方位摄像头；
（6）消防控制系统，车辆管理系统；
（7）绿化带：包括办公楼前坪绿化带及景观水池一个。
（二）电商大厦
1、建筑结构：总建筑面积47488.06㎡。
（1）裙楼（1—4层），一楼大厅设有公用全彩LED全能电子显示屏；二、三楼为进出口商品交易展示区；四楼为联检大厅；
（2）主楼（5—26层），为商务写字楼；
（3）地下室共计两层，共计181个停车位，地下室车辆进出口2个；
（4）室外配套围楼道路及园林景观绿化，面积约2000㎡；
（5）公共卫生间共计：60个，其中裙楼（1—4层）每层4个，主楼（5—26层）每层2个。
（1）电梯系统：电梯11台，其中裙楼4台，主楼7台；
（2）空调系统：大楼空调选用一套远大的BZY400型（三用）直燃主机机组，冷却塔设置在裙楼屋顶；
（4）给排水系统：1-3楼市政供水，4层以上利用2台水泵至屋顶水箱实施高位给水；
（5）消防安全电子监控系统：大楼进出口位置及电梯内、地下室、屋顶均设置定位摄像头，室外四周设置4个360度全方位摄像头；
(一）秩序维护：
负责办公楼及电商大厦大门进出人员、车辆的询问、证件查验、登记、敬礼、指挥，负责办公楼及电商大厦所有建筑的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公楼的夜间守护；消防监控室24小时值班；防盗、防火报警消防设备运行管理，公共秩序维护，治安、防火防盗等突发事件的处理等，道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。
（二）日常保洁：
办公楼和电商大厦内外公共场地（含会议室、指定办公室等）的环境卫生与保洁。包括：场地清扫、保洁、地面养护、垃圾的收集和清运（送到指定的地点）以及常规性除“四害”及白蚁防治。
（三）绿化养护：
物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、浇灌、除草、修整、管理和施肥，病虫害防治。
（四）共用设施设备日常运行、维护维修及管理：
给排水设备、大楼内外公共照明设施、空调系统、电梯设施、消防设备、高低压配电设备、会议室的音响设备、监控设备、电子感应门及附属建筑物（包括停车坪）。
（五）房屋建筑的日常维护及管理：
屋顶、外墙面、窗户、楼梯间、电梯、走廊、通道、门厅、车库等的日常维护及养护。
（六）履行报刊、邮件等的签收、登记、分发、采购人会务等工作。
（七）绿化租摆。
物业服务总支出构成测算
管理费构成测算
所占
比例
说明（计算过程）
序号
项目
费用 （元/年）
费用 （元/月）
1
人工费用
2362886
196907
84.06%
见人工成本测算总表
2
行政管理费用
55515
4626
1.97%
见行政费用测算表
3
物业共用部位、公用设施设备日常运行、维护费
12000
1000
0.43%
见公用设施设备运行维护费测算表
4
公共秩序维护费
3600
300
0.13%
见公共秩序维护费测算表
5
环境清洁卫生费
49600
4133
1.76%
见环境清洁卫生费测算表
6
绿化服务费
6000
500
0.21%
见绿化养护费测算表
7
社区文化、体育活动费
5000
417
0.18%
见社区文化活动及节日装点费测算表
8
物业共用部位、公用设施及公众责任保险费用
见公共保险费测算表
9
不可预见费用
25006
2084
0.89%
1-8项的1%
10
合计
2525606
210467
89.85%
1-9项之和
11
服务酬金
126280
10523
4.49%
1-9项之和*5%
12
营业税金及其附加
159113
13259
5.66%
第10项与第11项之和*税率6%
13
以上项目共计
2811000
234250
100%
收支测算明细
1.人工成本测算总表
1）人员工资
职位
配置（人）
月职位工资
月绩效工资
月人均工资
月费用合计
项目经理
3000
2000
秩序主管
1800
450
2250
消防主管
1700
425
2125
工程主管
装修主管
客服主管
会务员
1600
0
6400
秩序班长
4800
秩序维护员
32
1580
50560
绿化工
3160
维修技工
12640
保洁员
20
31600
小计
75
125160
2）社保、福利费及其他
社会保险
月非法定福利
月均法定加班费
月人均费用
800
80
190
1070
142
1023
134
1015
50
101
952
3806
2855
100
950
30410
1901
7602
19006
71747
2.行政费用测算表
计算过程
职员制服
按3年分摊
22815
通讯及网络费
月份
部数
每月费用
200
2400
人数
办公用品费
2700
固定资产折旧费
交通费
1200
员工宿舍租金
9600
办公及生活水电
400
职员服装费测算表
职务名称
定编
服装单价
费用
1100
会服员
986
3944
900
28800
600
7200
18000
68444
备注：职员着装费按3年折旧。
3.公用设施设备运行维护费测算表
电梯系统
电梯日常费用
给排水系统
生活水泵、污水泵、雨水泵及控制电路、管道维护
沟、渠、池、井、管道疏通及污物抽排
公共照明系统
室内照明器具维护
室外照明、景观灯光维护
消防系统
消防水泵、喷淋泵、稳压泵及其控制电路、管道、闸阀、消防主机、联动柜控制设备
日常维护及局部油漆
感应系统维护
通风系统维护费
房屋土建本体维护费
维修养护费用含公共标志的维护、小修费用
修补、更换破损路面路基裂缝、起鼓等
景观小品维护
修补、更换破损的内墙面裂缝、起鼓、渗漏等
弱电系统
保安监控系统维护
停车场管理系统
门禁系统
供配电系统
低压配电系统
低压监控系统
发电机维护
4.公共秩序维护费测算表
对讲机等保安设备维护
每季度费用
季度
消防演习及宣传费
5.环境清洁卫生费测算表
年小计
清洁日常用品
人数/频次
每人每月
月份/频次
月费用
环境消杀
外墙清洗
30000
频次
单次费用
化粪池清掏
水箱清洗
4000
6.绿化养护费测算表
绿化化肥、农药等
面积
费用（元/年/平方米）
1.2
7.社区文化活动及节日装点费测算表
每次/每节的费用
节次
备注：
社区文化活动费
每两个月1次
节日点缀装饰费
元旦、春节、五一、国庆、中秋
8.公共保险费测算表
保险种类
年保险额
保险
公众责任险
委托管理期限为三年，合同壹年壹签，本次合同为第三年度合同续签（本合同日期自2019年8月1日至2020年7月31日止）。
按招标文件相关要求执行。
1、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，按相关法律规定承担责任。
2、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理。
3、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
4、物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理办公用房。
5、物业管理公司员工用餐自行解决，物业管理公司办公水电费自行承担，水电费结算方式由采购人与物业管理公司按季度结算或共同协商决定。
6、各种节日、活动、会议，物业管理公司应负责好接待以及会场布置工作。
7、物业管理公司员工的社会保险费包含在物业管理费中。
8、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《物业管理考核实施细则》。
9、设备的维护与维修：物业管理公司负责房屋公共部位（含公共会议室）和公共设施设备的维护与保养，房屋公用部位、场地维修养护或公用设施设备维修更换原器件及材料的单次工程费用200元以下的费用由物业管理公司承担，单次维修超出此范围的由采购人承担。
10、绿化养护：绿化养护过程中所需的常用工具、肥料、农药等由物业管理公司承担，绿化更新及补苗费用由采购人承担。
11、乙方需提供以下服务，费用包含在管理费中：①大楼外墙每年清洗一次；②灭鼠、白蚁防治等除四害工程。
12、乙方还需提供以下服务，费用另行计算，不包含在此次招标费用中：①中央空调及其附属设备的专项维护保养；②电梯的维护及年检；③消防及楼宇监控维修，包括消防监控系统（报警及新风设备）和办公大楼的视频监控系统专项维护；④给排水设备专项维护⑤绿植租摆及绿化补苗及更新改造。
