一、功能及要求：
1、门诊楼、综合楼、老年医疗中心1-3号楼、精神科楼A、B栋、住院楼C栋、精神科楼4号楼、职工宿舍楼（3栋）、职工食堂宿舍、职工倒班房、长岭分院、运动场等。
2、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生；按要求规范定期消毒杀菌；定期清除四害；生活垃圾清运；专人负责医疗垃圾的正确处置和数据扫码上传。
3、公共配套设施日常巡查管理。
4、公共绿化、园林养护和管理。
5、交通指挥、车辆行驶的停靠管理、收费管理。
6、物业及物业档案收集、管理。
7、各类公共活动的协助。
8、24小时保安门卫、巡逻、治安和消防管理。
9、配合甲方水电的节能管理。
10、配合甲方对突发事件中病患、老年人及其家属的临终关怀、心理辅助和现场维护。
11、流浪病房保安备勤工作及院方安排的其他相关性临时工作。
12、接受医院院感、保卫等部门的培训、监督及违规处罚。
二、相关标准：
物业服务标准：五级服务标准。
三、技术规格：
详见采购需求
四、交付时间和地点：
1．实施地点：长沙市第九医院本院、综合楼及长岭分院
2、 服务时间：三年。合同签订三年，续签条款待合同签订时约定（具体服务期限以合同签订的日期为准）。
五、服务标准：
1、项目经理
 项目经理要求具有物业项目经理上岗证；有丰富的物业管理经验；沟通协调能力强；有良好的解决问题的能力。
 2、保洁服务要求
保洁主管标准：要求有 5 年以上物业保洁工作经验和3 年以上医院物业保洁工作经验；有良好的专业技能技巧；能培训和指导员工开展各项工作；能处理保洁部各类应急事件。
保洁员标准:地面保持干净无水渍、无垃圾，定期做防滑处理、冲洗等，地面无污点、卫生间无异味、无烟头、纸片等，马路整洁，院内所有病房楼及餐厅(食堂)公共卫生区干净，卫生间、走廊、楼梯、道路、停车位等干净整洁。
服务标准：
（1）病房保洁
1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面每月定期一次打蜡打磨、清洗、保证没有污渍。
2）楼顶要进行定期打扫，保持干净，不得有杂物；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。
3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标示标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。
4）地面每天2次打扫、消毒水拖地板、扫脚；门窗每天擦洗不得有污渍和灰尘。每天清扫病房等所有房间的卫生，擦洗病床、床头柜、玻璃门窗；卫生间、餐厅不得有异味；听从护士长安排随时保洁、消毒。
5）卫生间地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水、无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品用具、消杀用具及用品（消杀药品生产企业必须有三证，三证是指：《药品生产许可证》、《营业执照》、《GMP认证证书》）、共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。
6）垃圾桶及时清理保洁，保证无过夜垃圾、无污渍。
7）病房保洁员需负责每天去食堂给病人打饭、检验标本送检及协助护士拿药，准备饮用水（必须响应）。
8）负责全院灭鼠、灭蟑、灭蚊,每月一次。
9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需积极配合甲方搞好保洁工作。
（2）公共卫生区保洁
1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面每月定期一次打蜡打磨、清洗、保证没有污渍。
2）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。
3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标示标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。
4）公共地面每天打扫、消毒水拖地板、扫脚、门窗每天擦洗不得有污渍和灰尘。卫生间不得有异味。
5）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹（如遇冰灾、极端恶劣天气物业无条件配合医院抢险）。
6）及时清理绿化带和草坪，树枝落叶随时清理。
7）垃圾桶及时清理保洁，保证无过夜垃圾、无污渍。
8）公共卫生间专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水、无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品用具、消杀用具及用品（消杀药品生产企业必须有三证，三证是指：《药品生产许可证》、《营业执照》、《GMP认证证书》）、共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。
9）每月定期负责医院内部沟渠清掏工作。
10）必须专人负责垃圾收集及外运。要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站（不含垃圾外运）；负责数据扫码上传；中标单位为工作人员配备好套鞋、围裙、手套等物品。
11）医院医疗垃圾站的出入库登记、管理，必须要有台账可查。
12）负责全院灭鼠、灭蟑、灭蚊，每月一次。
13）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需积极配合甲方搞好保洁工作。
3、绿化养护要求
绿化工标准：须持高级园林绿化工程师证上岗。
服务内容：物业管理范围的绿化修剪维护、浇水防涝、施肥除杂草、打药病虫害防治及补栽补种等。
服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，每月定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死叉及病虫害及无杂草现象。
（2）每月定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。
4、保安服务要求
保安队长要求保安队长有 5 年以上保安领班或队长工作经验。
   保安人员：所有上岗保安均持有保安员证，经物业培训合格后熟悉环境和处警流程才能上岗，门卫、消防、巡逻保安 24小时保持在岗、每天 8 小时工作制，门卫负责外来人员和车辆必须登记。病人除特殊情况外不得外出。范围南门及院区道路安全布防；消控室保安必须持有建构员消防员证，每天8小时工作制，负责消控室值守。
服务范围：负责公共区域消防设施每月一次的检查和维护，停车场进出的车辆指挥、大门电动门、康复楼、治疗中心等建筑的室内外的安全保卫，秩序维护；防止医院的老人、失智失能人员走失；负责24小时巡逻，严禁消防通道救护通道堵塞及其他大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备，消防设备运行管理，公共秩序治安维护，防火防盗及其他突发事件处理等。
   服务标准：
（1）建立各种保安规章制度、预案和工作计划及台账。保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫、巡逻、消控24小时值班；如有人员缺岗，每班次每人罚款两百元。
（2）安保人员按公安部门要求配备夏、秋、冬季保安服装、皮鞋并统一着装，配备保安工作中必须使用的警务器械、通讯设备、交通设施、值班雨衣，雨靴，雨伞、手电等物品；院内配备警务巡逻车两台，承担院内及周边治安巡逻和消防巡查任务；费用均由中标人承担。
（3）严格验证、等级，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好，遇到老年人、失智失能人员、儿童单独进出综合楼和康复楼时多加过问，严防人员走失；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；大型物件出门实施确认制度并记录在册。
（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，突发事件5分钟到达现场并取证，迅速有效处理突发事件。
（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全
（6）每2小时双人对院内进行巡查一次，做好记录，及时发现安全隐患和处理突发事件。
（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消控室值班人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。  
（8）所有保安人员必须进行上岗前培训并保卫科考核合格后方可上岗。中标人必须负责完成院内大型活动、接待、会议等车辆秩序、人员安全、活动场所安全检查工作。
（9）保安人员和项目管理人员非正常休假必须到保卫科办理请假手续。
   5、 负责院方微型消防站的设备维护及人员备勤。配合甲方对病患、老年人及其家属的临终关怀、心里疏通、和现场维持。
   6、前期管理
前期管理要求：
（1）成交通知书发出后2日内，成交人必须进场开始前期管理工作。
（2）此次中标的物业管理公司必须清点院内各项设备、物品等，认真做好物业接管验收各项工作，以明确各方的债、权、利的关系。
7、其他前期准备工作
（1）物业管理办公场所
在中标人确定后，采购人提供一间物业办公用房供中标人使用
（2）物资准备
在中标人介入前期管理后，要求作手准备用于管理的设备、工具、用品、检测仪器、仪表等。
8、内部管理
物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。
六、验收标准：
根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。
七、其他要求：
（一）本项目对工作人员的要求：项目经理1人、保洁主管1人、保安队长1名、保安人员21人、日常保洁人员40人，绿化工2人，共计人数66人。中标人应为所有工作人员购买保险，工作人员的工资、保险、食宿、服装等由中标人承担，签订合同后在磨合期间我院可根据实际情况在不超出人员编制的情况下对人员安排进行调整，中标人需无条件配合执行。
1、物业公司必须遵守医院各项规章制度，如有违反，按医院相关制度处罚，同时承担相应的损失。
2、物业公司病房保洁由护理部负责监督、室外园林绿化和保洁由总务科负责监督、保安由保卫科负责监督，其服务质量必须接受采购人相应部门的检查和考核，如有违反操作流程或违反各项制度，采购人相应部门有权按质量考核作出相应的经济处罚，同时由中标人承担经济损失和相应法律责任。
（二）其他约定事项
1、物业管理的范畴
此次招标的物业管理范围包括长沙市第九医院物业管理招标采购全部的物业管理。根据实际情况，在确定中标人后，合同物业范围可能会有所调整。
2、管理用房
采购人提供一间物业办公用房供中标人使用，办公用品由物业管理公司自备。该办公用房在委托管理期限内由中标人免费使用，合同终止后交回采购人。
3、中标人员工宿舍及食堂
采购人不为中标人提供员工宿舍及食堂，中标人员费用自理。
4、中标人水电费
中标人生活所用水电由中标人自行承担费用。
5、清洁卫生和绿化服务
清洁卫生服务和绿化包括绿地的养护、除杂、保洁和天然绿地的保洁（所需保洁和园林绿化工具由中标方自行提供）。
6、停车管理
全院停车按照采购人要求，建立相关停车制度，做到规范有序，重大节日或活动根据实际需要安排。
7、保安监控等系统的使用和维护
保安监护系统如需中标人维护保养则另行签订补充协议。但保安监控系统和楼宇设备监控系统需由中标人负责值班运行。
8、收发、登记
文件、报刊的订阅和收发由物业管理公司安排人员负责，并按收件人分拣，然后分别投入相应的报箱内；由物业管理公司安排专人登记来访人员。
9、其余设施设备的说明
大院内岗亭、道阁、各类门牌、各类标示、指示牌、垃圾箱等原有设施设备外，投标人在投标文件中为管理需要添置的设施设备视为投标人投资，中标后必须实施。
10.对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失、失火，采购方有权按照单位规定予以处罚。
11、对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：初中或以上学历，男身高168CM, 年龄55岁以下，女身高160CM以上，年龄50岁以下，相貌端正，身体健康，无违法犯罪记录。所有从业人员及人员异动情况，均必须在采购人保卫科登记备案，接受保卫科监管。
12、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。
13、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防治泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
14、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用直接挂钩）：具体《长
沙市第九医院物业管理办法》。
六、项目特别说明
1．实施地点：长沙市第九医院本院、综合楼及长岭分院
2．结算方法：
2.1付款人：长沙市第九医院（单位自行支付）
2.2付款方式：签订合同后，完成合同约定服务任务按月支付合同款项，每月15日前支付上个月的款项。
付款条件：中标人服务内容完成落实情况以表格形式列出，每月接受采购人被服务科室考核，双方签字认可，按考核完成比例付款。
2.2.1工作完成情况由受服务部门负责人签字确认。
2.3本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
3.验收标准：
根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。
4.投标人自行联系采购人踏勘现场，踏勘期间发生的意外自负，有关费用自理。
5.中标人在中标公示期满后5日内与采购人联系进场事宜，确定合同内容，公示期满30日内完成合同签订，逾期未能签订（非采购人原因）采购人有权终止本次采购，报采购中心重新采购。
6.中标人进场后应严格按照招标文件要求配备相应人员，采购人有权根据招标文件要求进行核实，情况不符的，采购人责令中标方整改、扣除相应费用。
7.对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。如中标方在后期运行无法满足采购需求，采购人有权上报采购监管科申请解除合同并追求其法律责任。
物业人员配备明细表

序号	岗位		数量	备注
1	项目经理		1人	负责物业全面行政管理工作
2	保洁	保洁主管	1人	负责保洁队伍工作安排、检查
3		门诊医技楼1、2楼、负一楼、地下车库	1人	负责病房内公共区域地面、洗手间、楼道、窗台、饭堂卫生工作、地面处理及消毒消杀等各项技术工作、协助医护做好药品、标本转运工作、门诊大厅地面楼梯及玻璃幕墙卫生、垃圾清理工作
4		精神科楼4号楼1-3病室	6人
5		4病室	2人
6		5病室	3人
7		老年医疗中心8、9病室	9人
8		综合楼1-7楼	7人
9		综合楼9-11楼	3人
10		外围、职工宿舍楼、职工倒班房和职工食堂宿舍	3人	全院外围、职工宿舍楼、职工倒班房和职工食堂宿舍的卫生
11		2个垃圾站、综合楼地下车库	1人	2个垃圾站、综合楼地下车库
12		医疗垃圾、潲水收集、垃圾分类、消杀	2人	负责医疗垃圾收集、潲水收集、垃圾分类，灭“四害”，环境消杀等工作
13		顶休	3人	轮休顶岗
14	绿化	绿化	2人	负责院区内绿化修剪、杀虫、养护（施肥浇水）、白蚁防治
15	保安	保安队长	1人	负责安保队伍日常工作管理安排、检查
16		大门岗	4人	24小时3+1值班
17		巡逻岗	4人	巡逻、负责车辆指挥两岗24小时3+1值班
18		北门岗	4人	24小时3+1值班
19		门诊	1人	负责门诊秩序维护
20		消控室	7人	负责医院消防监控工作6+1
21		长岭分院	1人	负责长岭分院各区域安全保卫工作
22	合计		66人

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。