一、采购内容

（一）项目概况

服务范围：大石桥市财政局物业管理服务项目

服务地点：大石桥市财政局（大石桥市二高街2号）

服务面积：约14000平方米

服务期限：三年（具体日期以双方签订合同时间为准）

(二)物业服务项目内容：

1、办公大楼内的公共区域、卫生间、垂直电梯2部、步行楼梯3部（含东西两侧）、等日常环境卫生清洁服务；

2、会议保洁服务；

3、食堂的日常管理及清洁服务；

4、党建活动室内清洁及浴室的日常清洁服务；

5、院内停车场管理服务、院内卫生服务；

6、安保服务

7、本项目包含采购人所有工作区域内以及采购人指定场所内的全部工作，实际工作内容以采购人要求为准。

8、项目总服务面积约14000㎡。分别为主楼3-14层，每层约1000㎡,包括：1个党建活动室（2个浴室），9个会议室（2大型、1中型、6个小型），公共走廊、卫生间32个、电梯2部、步梯通道楼3个（包括东西两侧），餐饮服务人数约300人，工作日每日2餐。附属楼：共3层，每层约700㎡，会议室2间、宿舍9间、公共走廊、步梯通道楼梯2部、卫生间6个。

（三）项目管理目标

1、管理规范有序，服务周到热情，确保绝对安全。

2、各种设施、设备维修保养良好，必须确保 24 小时正常运转。

3、确保饮食卫生安全，按时开饭。

4、卫生洁净、物品整洁。

5、能及时完成各项临时性工作。

（四）物业管理的职责要求

1、遵守甲方规章制度和保密规定，维护甲方的合法权益和形象，不得借甲方的名义做虚假和不实宣传。

2、根据合同规定或甲方指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人。

3、保持同甲方管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重甲方的意见，接受甲方的建议、监督和指导。

4、严格审核录用本物业项目人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；坚决禁用有违法违纪犯罪记录人员；如调整管理人员及技术骨干，应事先与甲方协商，并将新进人员的情况书面向甲方通报，经甲方同意后实施。

5、物业服务人员工资必须达到营口市政府要求的最低工资标准。

6、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

(五)物业服务中不包括内容

1、二楼以上室外玻璃及外墙清洗:

2、物业服务所需的器械、大型作业工具;

3、超过委托项目的其它服务，经双方商定后另行确定:

(六)物业中标单位应承担的内容

1、物业中标单位所需办公设备及物品;

2、物业中标单位聘任的人员服装、鞋帽等;

3、物业中标单位清扫公共区域清洁日耗品；

4、物业中标单位为员工缴纳的意外伤害保险；

二、采购最高限价

*1、本项目最高限价为1,570,000.00元。此报价包含年度总服务费用，包括：员工工资、社会保险(四险)、服装费、商业补充保险（意外险）、管理费、税费、公共区域保洁日耗品及年固定清洁费等费用,工资标准和社保标准不能低于当地政府规定最低生活标准。全年固定清洁费9700元为固定费用。供应商报价时不得更改，否则磋商文件无效。

2、因项目在执行过程中可能会出现不可预见费用增加，其中年固定清洁费为不可预见工作费用为9700元，如发生此工作，不可预见工作费用9700元经采购人验收合格后支付给中标供应商，如未发生此工作不支付9700元。

3、中标供应商必须保证甲方所需求人员在中标通知书下达3日内提供相应符合要求人员上岗。以后物业服务人员发生增加或工作量增加，根据具体情况签订补充协议。

三、合格投标人的资格条件

1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定应当具备的条件。

2、应自觉抵制政府采购领域商业贿赂行为。

3、本项目不允许联合体投标。

4、参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录及具有良好信用信息的声明。 

5、合格投标人还要满足的其它资格条件。（详见招标文件）

四、人员配置及要求（27人）

1、项目经理1名

具备条件：具有3年以上类似项目管理经验，并提供以前单位盖有公章的工作关系证明；持有物业管理从业人员岗位证书；男性；年龄45周岁以下，大专及以上学历；

专业知识：掌握食堂管理、保洁服务、会议服务、消防安全等方面的知识。掌握物业市场动态及特点、性质。

能力要求：掌握大局、运筹帷幄、精通业务、组织协调，有较好的应变及处理突发事件的能力。

身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。

2、食堂工作人员配置：10名

1)食堂管理员1名

具备条件：女性；年龄40周岁以下；大专及以上学历；持高级营养师资格证。

专业知识：精通食品营养搭配、食品储存保管，掌握物业管理及服务，明确食品安全管理、物业设施设备保养、消防安全等专业知识。

能力要求：服从项目经理领导、精通业务、组织协调，有较好的应变及处理突发事件的能力，做好日常采购物品登记入库。

身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。

2)厨师2名

具备条件：男性；年龄45周岁以下，持有中式烹调师资格证书。

专业知识：精通烹饪知识，通晓食品加工过程，熟知厨房设备、设施、工具、用具的安全使用情况，并能正确、熟练地操作。

能力要求：服从管理，工作认真，节约成本、避免浪费。有较好的应变及处理突发事件的能力。

身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。

3）面点师2名

具备条件：女性；年龄50周岁以下，至少1人持有职业技能鉴定指导中心颁发的面点师资格证书。

专业知识：精通烹饪知识，了解面食烹调设备、设施的使用及日常保养方法，熟悉各特色品种的制作工艺。

能力要求：操作娴熟、不断创新、技艺精湛、反应迅速。

身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。

4）餐厅服务员5名

年龄要求：要求女年龄50周岁以下。

专业知识：熟知本岗位工作流程及操作标准，保障开餐服务及餐后清理消毒工作，熟练掌握餐厅内设备的操作方法。

能力要求：操作娴熟、反应迅速。

身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。

3、保洁人员配置：11名

（1）室内保洁员7名

具备条件：年龄50周岁以下，女性，具备专业清洁设备用具操作技能，服务技能。

素质要求：外貌端正。无不良记录。服从管理，有工作责任心和爱岗敬业精神，举止文明、体貌端正。

能力要求：操作娴熟、反应迅速、精力充沛。

（2）室外保洁人员1名

年龄要求：男性，年龄60周岁以下。

能力要求：具备用具操作技能，服务技能。外貌端正，无不良记录。有工作责任心和爱岗敬业精神，举止文明、体貌端正。

（3）会议室保洁3名

具备条件：年龄50周岁以下，女性，有会议服务及工作经验

素质要求：着装严整、举止端正、干净整洁，特别在会议期必须要保持良好形象；动作迅速，反应灵敏，站立服务，使用标准礼貌用语。

能力要求：操作娴熟、反应迅速、精力充沛。

4、门卫2名

政治要求:本人及其主要社会关系需通过政治审查，无不良记录。

专业知识:掌握服务标准、程序、流程等方面的知识。

能力要求:服从领导、工作认真，有较好的应变及处理突发事件的能力。

具备条件:年龄60周岁以下，身高1.75厘米以上，形象好、气质佳、身心健康，体貌端正，有较好的沟通能力。

工作内容:防火、防盗;楼内的巡视巡查安保;维持公共秩序;外来人员接待和查验登记。做好临时安排的其他事项。

5、保安2名

政治要求:本人及其主要社会关系需通过政治审查，无不良记录。

专业知识:掌握服务标准、程序、流程等方面的知识。

能力要求:服从领导、工作认真，有较好的应变及处理突发事件的能力

身体要求:身高1.75厘米以上，形象好、气质佳、身心健康，体貌端正有较好的沟通能力

具备条件：男，年龄60周岁以下，持证上岗。形象好、气质佳、身心健康，体貌端正，有较好的沟通能力。

专业知识：掌握服务标准、程序、流程等方面的知识。

能力要求：服从领导、工作认真，有较好的应变及处理突发事件的能力。

6、消防员1名

具备条件：年龄 50周岁以下，持有建筑消防员资格证书，掌握消防设施设备操作、对项目内工作人员定期消防知识培训及消防演练。

能力要求：精通业务、操作娴熟、反应迅速，积极协助甲方培训工作。

身体要求：身心健康，体貌端正、精力充沛。

五、物业管理服务内容及范围

（一）保洁服务的内容

1、楼内保洁：负责办公楼内公共区域地面、各楼层会议室、楼梯、走廊、卫生间、标牌、灯具、墙面、公共部分的门窗、玻璃、楼顶屋面、裙楼屋面、楼内电梯、健身房、淋浴间及周期性保洁、年度保洁等，区域内环境卫生、所有物品及设施的清洁、保洁保养。

2、楼外保洁：楼外车场、台阶清洁、办公楼周边所有物品及设施的清洁、保洁、保养。

3、楼内公共区域日常保洁标准：

4、楼外公共区域日常卫生保洁标准

5、会议服务标准

6、会议室卫生标准

重点部位要突出，要特殊对待，并要灵活机动。工具、物料的配备、周期性保洁、季度保洁及日常保洁所需清洁工具、清洁剂，日耗品等由乙方负责。

7、卫生清洁

（1）清洁服务标准

①保洁标准：楼内保洁的标准，要求达到甲方要求标准。

②石材、瓷砖：有较好的保养，有光泽、无尘迹、无污渍。

③墙壁：无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。

④玻璃门：通透、洁净，无水迹、污点。

⑤各类镜面：洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。

⑥楼梯、扶手：台阶无杂物、污渍、水渍。

⑦钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹，有光泽，表面膜维持完好状况。

⑧果皮箱、垃圾箱等：外表干净，无虫、蚁等，无异味。

⑨卫生间：洁具不留脏物、异味，地面、水盆台面保持干爽，无污渍、垃圾。

⑩其它器材设施：以洁净手指擦拭无明显尘迹，无清洁用剂的不良影响。

（2）工作时间：

①公共区域工作时间：7：30-16：30工作时间内在岗。

②会议室：          8：30-16：30

（3）规章制度及处罚办法：

①保洁服务员每天必须按保洁标准规定打扫。

②禁止在单位洗涤工作服以外的个人衣物。

③保洁人员，在按规定完成保洁工作外，要坚持巡查，及时发现问题及时清扫。

④严禁在室内使用明火点燃如纸屑、报纸等垃圾避免造成火灾。

⑤卫生间垃圾筒要及时清理。

⑥保洁区域内的消防设施要保持无灰尘，办公指示牌摆放规范、干净无尘。

⑦在责任区内发现的各类问题要在最快的时间内解决如自己不能解决的要及时向保洁主管报告，或与甲方报告。爱护使用会议室内的各类用品，如因使用不当造成损坏的，如确是个人原因造成的由个负责赔偿。

⑧统一着装，保持良好的工作形象，上班时间内着装与个人卫生要保持干净、整洁、整齐。禁止在楼内嬉笑打闹和大声喧哗。工作时间内禁止在一起拉家常、闲谈、聚堆做与工作无关的事。

⑨及时掌握各类会议室的规格，设备的摆放标准，做好各类会议的接待准备和服务工作。如因个人失职对会议的召开造成影响的视情节处罚。

⑩经常检查会议室的设施、桌椅、灯泡，保证其正常运行和使用，发现问题及时报修。认真做好所属大、中、小会议室的保洁工作，确保“七无”（无灰尘、死角、垃圾、污垢、蚊蝇、臭味）。早上班后、晚下班前要对会议室进行检查。

（二）门卫

1、服务内容

（1）全天24小时对办公楼及停车场巡查以及安保监控值班，监控人员进出情况，需要时实施查询、检查。

（2）负责车辆出入管理，出入车辆必须按相关管理制度执行，并做好相应的登记，值班人员全程跟进，确保车辆出入的安全。

（3）负责办公区、停车场及公共设施防盗、防火、防破坏事故，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员，以保障办公区及停车场安全。

（4）负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

（5）负责办公区、停车场内摆设的物品的管理，防止人为和自然破坏，确保安全。

（6）负责办公区、停车场管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放，停车场管理，做到车辆出入安全、有序。

（7）防火、防盗;楼内的巡视巡查安保;维持公共秩序;外来人员接待和查验登记。

2、具体要求

（1）到岗保安员、必须经培训合格，有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。

（2）要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本管理区域内的技防优势，实行全天24小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

（3）采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。

（4）负责办公楼的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，做到无任何安全事故发生。

（三）员工食堂服务内容

1、食堂服务范围：

负责工作人员自助餐厅的日常供餐，提前制定一周菜单、临时任务供餐、客餐接待等服务。物业公司负责食堂餐饮服务，并对食堂食品安全负主体责任，按国家食品安全管理规定办理食品经营相关手续。

2、服务管理内容：

（1）提供员工早午餐服务。

（2）餐厅及厨房卫生保洁。

（3）厨房、餐厅设施、设备的操作、管理和维护。

（4）餐厅用品清洗。

3、服务具体要求：

（1）厨房及餐厅工作人员要保证身体健康、业务熟练、听从指挥。

（2）服务人员要做到热情、周到服务，坚守岗位。

（3）厨房餐厅设施设备每天巡检一次，发现问题及时维修。

（4）餐厅、厨房卫生保洁每餐一次。

（5）餐厅物品每月清洗一次。

（6）严格遵守每餐留样制度。

（7）厨房设施设备列入固定资产的由采购单位负责提供。

（8）食堂全部消耗品、备品及养护清洁用品由采购单位负责提供。

4、服务标准：

5、餐厅卫生标准：

（1）个人及环境卫生

服务人员卫生做到“四勤”：勤洗手剪指甲；勤洗澡理发；勤洗衣服、勤换工作服。

环境卫生采取“四定”办法：定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。

（2）食具消毒的方法与要求

用（食）具实行“四过关”：一洗、二刷、三冲、四消毒。

一洗：用清水将食具上的食物残渣洗掉。

二刷：将食具放在洗涤液中洗刷，用洗具刷除食具上的污物、油垢。

三冲：用干净的水将附在食具上的洗涤剂冲洗干净。

四消毒：食具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。

（3）出品标准

①由原料到成品实行“三不制度”：

保管验收不收入腐败变质的原料；加工人员（厨师、厨工）不用腐烂变质的原料；分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。

②成品（食物）存放实行“四隔离”：

生与熟隔离；成品与半成品隔离；食品与杂物、药物隔离；食品与天然冰隔离。

6、餐饮服务的管理标准：

（1）厨房的餐具卫生标准和食品卫生标准应达到《中华人民共和国食品卫生法》和相关法律法规的要求。

（2）厨房管理内容及标准：

7、餐饮服务工作时间：

厨  师：  班次：  6:00——14:00

面  点：  班次：  6:00——14:00

服务员：  班次：  6:00——14:00

其他事宜

1、物业服务企业应当特别制定安全、保密制度，从行业人员的选聘要求历史清白，无违法犯罪记录。日常管理中要加强保密教育，在具体工作中也应有相应的措施。

2、物业服务企业人员要定期对服务人员进行安全与应急方面的安全知识培训和实战演练，熟悉安全应急预案，对消防、救护、通信故障等隐患能够做到及时发现及时汇报及时处理。

3、所有工作人员必须持有效健康证上岗，关键部位保洁人员、服务人员、餐厅工作人员每半年进行一次传染性疾病排查。

4、物业服务企业应与员工签订劳动合同，按月缴纳四险（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险），并办理各种用工手续和暂住手续，员工的工资、奖金、各种福利待遇、社会保险及工作期间发生的工伤事故由物业服务企业负责支付和缴纳。

5、甲方为乙方工作人员提供储物间、工作间，项目经理办公室，乙方工作人员需按规定存放工具及用品，指定工作间休息。

6、招标方主管部门定期对物业服务企业服务满意度进行调查，满意度不达标将责令整改，整改无效、屡教不改将终止合作。

7、项目预算金额包含人员工资、社保费用必须每月按时足额发放、企业税金、管理费、清洁日耗品费用、年度固定清洁保养费用。费用甲方按月支付给乙方。

8、本项目包含采购人指定场所内的全部工作，实际工作内容以采购人要求为准。如有增加另外签订补充协议。

*9、本项目最高限价1,570,000.00元中包含不可预见工作:

（1）公共设施维护清洁保养,每年一次进行彻底清洁保养(具体时间以采购方安排为准)

*（2）因项目在执行过程中可能会出现不可预见费用增加,其中年固定公共设施给护清洁保养费为不可预见工作费用为9700元，如发生上述工作，经采购人验收合格后支付给中标供应商，如未发生此项工作不支付 9700元。

10、服务期：自签订合同之日起三年。