一、功能及要求：
汉长沙国考古遗址公园北以时代倾城小区四期南侧围墙为界，南以二环路为界，西以望藕路为界，东以银杉路为界，横跨望城、岳麓两个行政区域，总面积2平方公里，共有王陵12座。总面积82707平方米，其中总建筑面积1976平方米，道路及硬质铺装面积为15727平方米；绿地面积为64094平方米。主入口两个。本项目主要包括汉长沙国考古遗址公园古墓葬群和文物的安全管理服务；园区地面、水域、绿化带内、办公室管理用房及厕所等各种公共设施的清洁卫生管理服务；园区内所有草坪、灌木、乔木的绿化管理服务；汉长沙国考古遗址公园开放日和来宾接待服务以及园区内各种设施设备的管理维护服务。
二、相关标准：
按国家、地方、行业相关标准执行。
三、技术规格：
人员配置及要求
人员配置表

序号	岗位地点	人数	岗位职责
1	项目经理	1	负责园区整体管理等工作
2	安保人员	14	负责进出园区人员及车辆登记、国保重点保护区域巡逻、园区视频监控管理和文物库房安全管理等
3	清扫保洁人员	5	负责园区内的道路清扫、公共区域卫生保洁和园区内垃圾清运
4	园林绿化维护人员	11	负责园区内所有草坪和树木的修剪、浇水、施肥、病虫害管理等
5	设备管理人员	2	负责园区内设备运行检测、维护和水电维修等
6	合计	33

1、中标人安排的安保、保洁、物业管理人员等应不少于33人。
2、中标人为员工配备工作服和工作证，清洁员上班必须穿工作服、佩戴工作证。
3、保洁工具（如扫把、拖把、作业器械等）由中标人自行解决。
4、中标人须在投标文件中承诺中标后无条件配合采购人的重大活动、迎检等临时工作。
5、服务期限内，中标人应承担所需全部服务人员的医疗、安全等全部责任。
四、交付时间和地点：
①服务期限：一年。服务期限从合同签订之日起计算。
②服务地点：汉长沙国考古遗址公园指定地点。
③履行方式：中标人根据采购人要求，完成指定区域内的各项服务直至项目验收合格。
五、服务标准：
项目服务标准
1、物业验收查验：
中标人参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。配备专业人士对物业的工作资料进行整理，并配合单位日常工作实际进行相关文字和图像材料的搜集和整理。
2、清洁卫生管理
1） 管理内容：
(1) 清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。
(2) 垃圾桶每天清理2次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。
(3) 每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。
(4) 每周二次文物库房、园区内设备巡回保洁，南国汉韵展厅内5-10分钟巡回保洁。
(5) 服务范围：
保洁整备工作在每天的8:30前完成，对项目红线范围内的室外广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；楼内公共开放区域、办公区、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、架空层、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；对架空层环境、设施进行巡回保洁。针对园区实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对园区排水、排污管道进行清疏；负责园区外立面定期清洁；对园区内公共环境、卫生间（含卫生间用品）、设施（各类标识牌、垃圾分类回收箱、休闲椅设施等）进行巡回保洁。
(6) 在园区闭园期间，物业公司须对楼内设施进行巡回清洁、养护；巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖、木地板等）进行日常清洁养护处理；巡回对楼内各类特殊材质（不锈钢、铜材、石材等）进行去污、清洁等养护；巡回对园区内既定的石材表面每半年进行一次抛光、打蜡、晶面等专业处理；对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。
(7) 每半年定期对园区相关集水井进行清疏、捞渣工作。
(8) 每天及时收集园区内垃圾并集中清运至垃圾中转站，依据垃圾分类相关法律法规及各类文件，做好垃圾分类工作，做到分类投放、收集、运输、处置等工作。
(9) 协助对园区产生的施工装修、布展垃圾进行专项处理、清运。
(10) 每周结合实际情况，对园区蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等进行预防和灭杀并负责相关费用。
(11) 每半年定期对消防蓄水池进行彻底清洗。
(12) 根据实际情况，每天至少一次对园区水景进行漂浮物打捞，每月定期清洗、换水一次，并及时投放药品，保持水体清洁，泉池内无污物、无异味。
(13) 完成突发性事件造成的保洁工作，配合做好防汛、防冻、防台风、防火的应急处理。
(14) 做好大型活动举办、重要接待任务等的突击保洁工作。
2）具体标准及要求：
(1) 有常用的环卫工具和设施（部分需由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。
(2) 园区内及建筑物外围道路及广场除正常定时清扫外，应根据参观人数流量不定时清洁。
(3) 保证建筑物外墙，每年全面清洗至少一次，局部地方根据需要进行清洗，以确保外墙清洁。
(4) 保洁人员的呼叫响应时限为5-10分钟；定期消毒杀灭四害及防白蚁、防蛀专业消杀；中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具的费用；中标人负责园区所属区和街道的“门前三包”、“垃圾处理”清洁卫生有关的费用。
(5) 中标人负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。
(6) 清洁卫生标准：
①地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂物、无卫生死角，保持干净。
②墙面、门窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。
③地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。
④卫生间无异味、无积水、污渍、洁具还原本色。
⑤室内设施无潮变、无霉变。
⑥室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。
⑦垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。
⑧按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。
⑨园区内排水明渠内无堵塞、无积污。
3、安全管理服务
1）服务范围：
(1)负责园区范围内包括建筑物内公共开放区域、办公室、停车场、公共广场等区域的全天候安全保卫工作。
(2)负责园区内重要岗位和重点部位（中心监控室、各门岗出入口）24小时安全值守；采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保重点部位、场所安全；负责各单体楼内秩序维护及疏导，确保园区秩序井然有序。
(3)负责出入园区的人员、物资及车辆的出入管理。
(4)负责开放期间公共秩序及治安维护、人员、车辆疏导、不文明行为的劝阻、应急事件处置、救援等。
(5)负责园区的巡逻值班。
(6)负责园区的消防值班工作，每年的消防演习次数根据上级文件要求决定，由物业方组织。
(7)负责园区安全检查、反恐防恐、重大活动、重要接待、社会教育活动的安全保卫和工作配合。
(8)负责园区安全教育宣传、安全警示等。
(9)负责与政府、公安、街道等行政管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。
(10)负责园区管辖范围内交通秩序的维护，车辆疏导，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。
(11) 配合单位综治专干做好安全生产大检查工作，如发现安全隐患及时与单位综治专干沟通上报。
2）安保工作标准及要求：
(1)能处理和应对园区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
(2)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。
(3)各出入口门卫24小时值班看守。开放期间要立岗，并有详细的交接班纪录。对外来人员进入办公区要通过电话先与当事人联系然后决定是否放进，如要接待做好详细登记。
(4)对大型物件出入要先询问调查并做好记录。
(5)保持保安之间以及保安与各部门的通信畅通，在遇到异常情况或紧急求助时，保安2分钟内赶到现场采取相应措施控制局面。
(6)保安对参观群众的不文明举止或危害安全的行为，必须立即制止，做到有理有节，措施到位。
(7)力保园区内不出现任何警情，如出现警情，采购方将根据双方权利和义务的相关条款履行合同。
(8)遇到展厅布展等情况，保安要做好园区红线范围内文物运输的安全警戒工作。
(9)加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录，保安之间要保持联系。
(10)做好文化广场的保安执勤工作：制止游客不文明现象的发生、禁止宠物进入园区、禁止园区跳广场舞、禁止园区进入流动摊贩、对进入园区吸烟的人员进行劝阻。
(11)园区治安案件发生率为0；火灾发生率为0；重大安全责任事故为0。
3）消防工作标准及要求：
(1)进行消防宣传（利用标语和牌示进行宣传等）。
(2)建立各级防火组织，并确定相应的防火责任人。
(3)把防火责任分解到各单体楼，各单体楼使用担负所属物业范围的防火责任。
(4)明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。
(5)定期组织及安排消防检查，及时发现火险隐患。
(6)制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。
(7)发动员工及时消除火灾苗头和隐患。
(8)建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队，抓好消防训练。
(9)明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。
(10)建立消防档案。
(11)制定灭火方案及重点部位保卫方案。
(12)园区内禁止使用明火，如有需要使用明火、电焊、气漂等，需经过园区管理中心审核通过方可使用。
(13)无火险隐患，火险隐患及时整改率100%。
(14)消防监控中心24小时值班，消防设施设备与器材运行正常，一般故障发现及时率100%，及时解决率100%。
4）车辆、停车场工作标准及要求：
(1)负责停车场管理，确保地面道路和停车场环境秩序良好，道路安全畅通，车辆停放有序，按照车位停放方向一致停放。
(2)负责车辆疏导，实行人车分流，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。
(3)做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。
(4)过夜车辆停放应有记录、无车辆和财物失窃事件，负责处理车辆长期侵占以及僵尸车辆处置。必要时根据采购人要求对出入园区的物品、人员、车辆进行检查。
(5)交通、车辆、停车场管理要有专人负责，要制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。
(6)负责道闸、车场设施、地面墙面等设施设备的维修维护管理。
(7)应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识。有重大活动、接待或会议时，须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。
4、开放日参观、大型活动和来宾接待
1）服务范围：
园区的开放日参观、举办大型活动以及来宾接待。
2）接待工作标准及要求：
(1)按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、整洁、精神饱满，禁止面带倦容，情绪低落状态下上岗。
(2)保持工作区域的整洁，准备好举行活动的各种用具、物品，随时准备使用。
(3)做好接待前的准备工作。
(4)做好各类活动及接待的迎宾工作。
5、绿化管理
1）服务范围：
(1)园区内公共空间的绿化布置。
(2)园区内室外绿化养护。
(3)园区绿化管理达到花园式单位标准。
2）管理标准及要求：
(1)施肥
①乔木：每年冬、春季各施肥一次，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。
②灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。
③灌丛：每年冬、春季各施肥一次，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。
④草花类：每年生长季施肥不少于三次，施用量根据生长情况而定。
⑤草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施，淋雨透彻。
(2)修剪
①乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于20cm。要求分枝均匀、树形饱满、规整，桂花、松木、杨梅等可修剪树木必须修整有型，必要时定型处理。
②灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（5月-9月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。
③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是5-10月，修剪后留6-8cm高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证5m范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边办公环境；
④乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。
(3)病虫害防治
乔（灌）木、草花、草坪：每年暑期前整体大面积消杀一次，冬季树干要涂白，白蚁、病虫害易发期（3月—6月）要提前灭杀，发现病虫害后要及时针对性处理，保证不蔓延，整体无病虫害率达99%以上。
(4)除杂草
草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过10%。
(5)灌溉
炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以11：00之前、16：00之后浇灌为宜，秋季在10：00——14:00浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于20分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。加强对节能节水、低碳生产的宣传工作，避免出现资源浪费。
(6)降温防冻
高温天气（尤其在6-9月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。
(7)扶正
对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。
(8)草本花卉
每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。
(9)补栽
服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；人为破坏而造成植株死亡的，由园区负责。
(10)花卉布置
配合园区根据需要布置花卉，满足园区对外接待、节日、晚会、庆典等活动需求。并及时对布置花卉进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。
 
6、设施设备管理：
(1)供、配电设备管理维护
1）服务范围：
对园区内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:
①高、低压配电室有强电维保人员值班，根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审，并取得合格证。（电气设备高压绝缘预防性试验检测甲方负责）。
②收到市电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知园区，同时做好应急保障工作。
③负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换（单次单价500元以下），对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的1/10。
④每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。
⑤照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。
⑥避雷、接地系统每年检测一次。
2）工作标准及要求：
①巡查各高、低配电压设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。
②巡查变压器及控制室。
③巡视检查配电间并进行保养、维修，保障各设备的电气部分正常运转。
④按时启、停外围、立面亮化灯饰。
⑤对发电机组试运行。
⑥按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。
3）工作标准 
对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立运行维修制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。
(2) 给、排水系统设备运行维护
1）服务范围：
①给、排水设备日常运行的检查、维修及保养。
②污水井、水池及水箱的清洗、保养，消防用水池、蓄水池，由物业管理公司每年负责一次清洗、消毒。
③各管线和各级阀门的检查和维修。
④各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。
⑤消防、喷淋水系统的检查和维修。
2）工作要求
①每月报告园区设备运行情况（如水泵、阀门、强弱电），每季度进行形势分析。
②保障给、排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行。
③给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即报告园区研究处置。
④对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。
⑤对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。
⑥对各水泵和阀门进行定期维护和保养。
3）工作标准及要求
加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
(3)消防系统设备运行维护
1）工作范围：
①各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟，防火卷帘及防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查保养。
②消防控制中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。
2）工作要求：
建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。
①保障消防系统日常运行。
②定期（每月检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。
③根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。
④每年制定消防系统保养计划，并负责组织实施。
3）工作标准及要求：
①消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。
②消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。
③园区内各种消防设施定期检查、维护，确保无缺损，保障正常运行。
④制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。
⑤严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。
(4)建筑物室内、外公共部分日常养护维修
1）工作范围
①巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。
②墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。
③局部墙面松动有剥落、污损现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。
④屋面局部有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。
2）工作要求
①保证所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况。
②保证墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换。
③保证屋面局部有渗漏现象应找出原因并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。
④对于建筑物室外如木栈道和小游园的木质地板要加强日常维护，保证木板平整不开裂，如出现问题予以维修或更换。
3）工作标准
①定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况，确保常用常新。
②如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换。
③如出现屋面局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。
 
7、疫情防控
（1）根据国家省市相关防疫要求，结合园区实际制定疫情防控方案，落实相关工作，防疫物资、人员安排等费用列入物业服务费用之中。
（2）疫情防控期间，负责园区出入口、展厅出入口的防控措施，进行测温验码及疫情突发事件处置。
六、验收标准：
本项目根据《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）规定采用简易程序验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。
七、其他要求：
1、结算方法
①付款人：汉长沙国考古遗址公园。
②付款方式：服务费用支付与服务质量考核结果挂钩，具体费用以每季度质量考核结果为准，按季度支付，采购人凭中标人正式发票支付上季度的服务费用。考核具体见《物业考核细则》。甲方成立物业监管小组每季度考评一次，平均分不得低于90分，每低1分，扣除当季度管理费的2‰，【若连续两个季度物业考核满意度未达到90分（不含90），或一次总分低于80分】，采购人有权终止合同。
2、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，人员工资、员工福利、员工食宿、办公场地、设备设施、公共责任险、所需物料、用水用电、设备维修以及零星维修项目、办公费用、税收管理费、利润、财务等所有费用。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
3、设备的维护与维修：房屋建筑、设备设施等小型维修项目和供电、供水、空调设备、供热水系统等日常维修费用单项工程，单个元器件在500元以下的（含500元）均由中标人承担（依据小修界定表厘清维修范围）。设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由采购方负责。
4、绿化所需肥料、农药、补种费用等由中标人负责，采购人不另行支付费用。
5、如遇园区有重大活动、重大接待、重大节日时，中标人应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的加班费用由中标人承担。
6、采购人不提供中标人的办公场地和员工食宿，由中标人自行安排。中标人产生的水电费用由中标人自行结算。
7、物业管理服务人员工资待遇需符合国家、省、市相关政策及法律法规，保障服务人员合法权益，承担企业的用工风险并负责处理企业用工纠纷。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。