一、功能及要求：
长沙市市教育招考综合办公大楼座落在河西茶子山路320号，独立园子，本次物业招标范围包括办公楼、绿化带、地下车库、广场、道路等。
二、相关标准：
满足相关国家标准，行业标准
三、技术规格：
物业管理区域内的卫生保洁、绿化养护、治安保卫、设备设施维保、消防安全管理、会务保障、收发、其他约定事项等。
1、对下述物业范围提供物业管理服务：
（一）总占地面积：5005㎡
（二）建筑面积：19800㎡
（1）办公楼：2栋，其中一栋十层，另一栋八层，公用卫生间数37个。
（三）绿地面积：750㎡
绿化带及草坪：750㎡
（四）其他用地：2000㎡
水泥路面：1000㎡
广场：1000㎡
停车场：4000㎡
2、管理目标
确保采购人对服务满意率达90%以上，达到物业管理考核实施细则标准。
四、交付时间和地点：
1、服务期限：三年（36个月），总合同期为三年（36个月）。
2、服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
（一）卫生保洁要求：
完成每天清洁作业；垃圾分类处理，日产日清，定期进行消杀，并加大环保宣传，提高环保意识；针对蚊、蝇、鼠、蚂蚁、蟑螂、蚤、虱等的不同习性，制定不同的消杀对策。制定、实施建筑物内、外公共区域、室内外各部位详细的日、周、月、季等清洁保洁内容，标准。消杀工作在有重大病菌传染时根据实际情况和采购人的安排另行计划。
1、日常保洁
范围：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、宣传栏、停车场、绿化地的卫生工作，定期对“四害”进行消杀。
服务标准：清洁标准达到物业管理考核实施细则标准。
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蜘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；
（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍，每年对办公楼所有门窗进行二次擦洗；
（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（6）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室，每次会议都要安排专人做好会务服务工作，安排专人调试设备；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；
（7）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；
（8）领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；
（9）及时清理绿化带及草坪，定期浇水,枯枝落叶及时清理，确保苗木、草坪不出现大面积死亡；
（10）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；
（11）遇文明创建等重大活动开展时，中标人需无条件配合采购人搞好保洁工作。
（12）遇周末或节假日有考试等其他大型活动,物业要安排专人值班，做好安保及卫生工作。
（13）地下停车场每天都要安排专人打扫，确保干净整洁，每年要对地下车库进行二次冲洗。
2、垃圾收集及外运要求：
（1）数量：20个垃圾收集点。
（2）要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内。（不含垃圾外运）
3、公共卫生间的保洁：
（1）数量：37个。
（2）保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品由采购人提供：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由采购人购置。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由采购人提供。
4、公共区域的垃圾桶的保洁：
（1）数量：物业公司根据情况配置、费用由采购人承担。
（2）保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。
（二）绿化养护要求：
1、服务内容：
根据植物的生长特性和长沙的气候特点，对物业的绿化进行科学维护。制定、实施草坪、乔灌木、绿篱、草花、盆景等不同植物详细的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治养护计划和方法。
物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
2、服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%；
（3）室内外花木摆放及养护。
（三）安全保卫要求：
以“外驰内张”为原则，以安全、车辆、消防、保密管理为主线，以训练有素、行动神速、果断干练的保安队伍为主体，利用现代化的管理手段，依靠先进的技术设备与工具，科学组织日常管理，精心布置办公区的安全保卫工作，迅速协助解除突发事件。确定四级治安状态，并根据各级治安状态采取相应的处理方案。做好消防设备设施的日常巡查、维护、保养，消除隐患，每半年组织一次消防演习。强化保密管理，防止机密信息泄漏。
1、服务内容：
负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪、等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。治安案件发生率为0，火灾发生率为0，车辆丢失率为0。
2、服务标准：
（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，部分岗位24小时值班；
（2）杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；确保整栋大楼人员、物品、危险品进出安全，做好登记，有交接记录。
（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，大楼监控室要确保24小时有人值守；
（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；
（5）严格控制车辆出入，熟悉本院车辆，对外来车辆进出要严格控制，并做好外来车辆的检查登记；保证大门进出及道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；
（6）按照岗位规定要求及时巡查到位，作好记录，各类突发事件应急处理及制定，发生突发事件时立即采取措施，及时报告和处理突发事件并及时配合相关部门处理；
（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
（四）设备、设施维保要求：
设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”制定各系统的应急处理方案，有备无患；量身订做一套经济运行方案，提高运行效率，节能降耗，为采购人节约运行成本；重大会议、活动等，早准备、早落实、加强值班、加强巡视，确保万无一失。制定、实施供配电、给排水、空调、电梯、消防等系统、设备详细的日、周、月、季、半年、年度维护养护计划和内容。
1、给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。
服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
2、供电系统设备管理维护
服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。
服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。
3、消防系统设备管理维护
定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
4、电梯数量及维护要求（按照国家标准执行）
数量：3台
（1）运行状况的检测。
（2）机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。
（3）各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。
（4）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
（5）其他约定：
①中标人负责按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。
②建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。
③及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。
5、消防设施的数量及维护要求：
数量：消防栓室外：3个，墙上：90个；消防带90根；消防枪90支。
维护要求：每月检查一次，做好记录，及时报修。
6、房屋及公用设施的维修养护要求：
内容：制订、实施砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施详细的日、周、月、季、半年、年度维修养护计划和内容。定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。规范二次装修，全程跟踪监督。每年由专业技术人员对房屋的结构、安全性能进行一次勘测、鉴定，并采取相应的措施进行科学维护。门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
7、智能化系统维修要求：
长沙市教育局、长沙市教育考试院办公楼智能建筑设计为国家甲级，智能化系统均按高标准配备，采用高智能型与总线制的火灾自动报警系统、楼宇自动控制系统、现代化高智能安全防护系统，以及功能完善的办公自动化系统和便捷、功能强大的网络通讯系统等。
智能化系统的管理重点是设备的日常运行、保养、维修和安全管理，利用设备自身的监测、控制、诊断功能，同时借助先进的检测仪器和科学的管理手段，正确使用、精心保养、定期维护、适时更新，有效地发挥设备的运行效率，保证运行质量，最终实现整个物业的高效运作。充分利用智能化系统自身的监测、控制、诊断功能，实现对楼宇自控系统、门禁系统、停车场管理系统、保安监控录像系统、红外及微波报警系统、科学化、自动化管理。正确使用，精心保养，定期维修保养，确保设备系统安全高效运行。
服务要求：（1）选聘具有弱电维修经验的人员作为系统的操作值班人员。（2）对消防监控中心的运行操作值班人员进行系统结构、工作原理、所辖设备的性能、原理、特性、操作规程、报警处理程序等方面的培训。（3）消防中心操作值班人员、管理人员，全部经培训考核合格后，择优上岗。
（五）会务保障要求：
办公楼共有大小8个会议室，物业负责会务的各项保障。
（1）上班前查看当日的会议安排，如有大型会议提前一天做好准备；
（2）临时会议如有增加、调整，要及时通知会务、保洁人员进行安排并做好登记；
（3）会议开始前准备好需要使用的茶杯、茶叶、开水等保障物品；
（4）做好会前卫生的检查，会议桌、地面等会议室内的卫生是否干净；
（5）会前提前10分钟到场，做好会议室设施、设备的调试，并提前准备好茶水；
（6）参会人员入座1分钟内，需倒上茶水，倒水顺序要正确，不滴不洒，无响声，杯内水应在七分满；
（7）每隔二十分钟需续水、倒茶一次；
（8）会议期间应关闭通讯工具，保持会场安静，不做与会议主题不相关的事；
（9）会议结束后及时通知保洁人员将会议室卫生清理到位；
（10）投标人提供保密承诺函（格式自拟），相关工作人员承诺不向任何人透露会议听到的一切内容。违者重罚。
（六）保密工作要求：
（1）把保密工作列入重要议事日程，成立保密工作组，加强对保密工作的监督检查。
（2）开展保密宣传教育工作，增强保密意识，严格遵守保密规定和保密纪律，要求每一名员工做到不该说的不说；不该问的不问，不该看的不看；不在私人交流和通信中涉及本单位内部事项；
（3）认真落实岗位责任制，收发保密文件时做好登记，一小时内及时将保密文件送达本人；
（4）在信件收发过程中，不得擅自或者指使他人复制、摘抄、销毁、留存带有密级的文件、资料；
（5）遵守本单位制定的各项保密制度、规程，如有工作人员违反，将视情况严肃处理。
（七）收发工作要求：
    对报刊的收发要做到按征订表认真分发，准确及时无差错；对挂号信件、特快专递及包裹要认真进行登记，核对无误后签字领取；保密邮件要按保密要求进行登记保管。
（八）内部管理：
物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、派出所等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、档案管理制度、内部奖惩措施等。
（1）公共关系的处理：与采购人、各施工单位、专业服务公司、机关各职能部门等做好交流与沟通，促进各项管理工作的不断提高。
（2）财务管理：每月结算，每年预算，成本控制，财务分析。由总公司统一管理，管理处设出纳员。
（3）行政管理：办公自动化，后勤保障（食宿、车辆、人事等）。
（4）档案资料管理：不断完善和改进规章制度、整合型管理体系，各种记录按填写要求定期由专职资料管理人员整理归档；按“国优示范”标准对资料实施严格管理，充分考虑档案资料的完整性和保密性。
（5）员工管理：操作层新员工及一般管理员的招聘执行担保人制度，并进行严格的政治审查。新聘用人员先到公司下属管理处实习、锻炼，试用期满后对其工作能力、工作态度进行综合考评，合格者正式上岗，不合格者淘汰。制定岗位、要求及考核评分方法，量化管理与标准化运作，实行月考核、末尾淘汰考核（操作层每半年一次、管理人员每年一次）
六、验收标准：
1、根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。
2、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测,如为成交供应商原因造成的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。
3、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。
七、其他要求：
1、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。
3、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担。
4、对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：高中或中专以上学历，年龄不超过45岁，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。
5、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。
6、物业公司无对外收费权。
7、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
8、物业管理用房的提供情况：采购人提供物业管理用房。
9、物业管理饮食安排情况：物业公司自理。
10、各种节日、活动、会议，物业管理公司应负责好接待以及会场布置工作。
11、设备的维护与维修：物业公司负责电梯、消防设施、水泵的维护与维修及损坏灯具灯管的更换维修，材料由采购人提供。
12、建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生上述情况时，物业管理公司必须无条件地配合。(报警处理程序/突发事件处理程序/停电、给排水系统、电梯应急处理程序\自然灾害处理程序/事故处理程序等)
13、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《物业管理考核实施细则》。由局办公室和考试院办公室每季进行一次考核，考核分优秀、良好、合格、不合格四等，考核情况与下年物业费挂钩。
14、人员配置22人。项目经理1人，文员1人，保安队长1人，安全管理员7人，保洁5人，绿化1人，高压电工组长1人，高压电工2人，会务1人，维修2人。

序号	部门/职务	人数	工作职责
1	经理	1人	综合管理服务
2	文员	1人	综合管理服务
3	保安队长	1人	机关安防
4	安全管理员	7人	机关安防
5	保洁	5人	环境卫生保洁服务
6	绿化	1人	室外绿化
7	高压电工组长	1人	配电值班室
8	高压电工	3人	配电值班室
9	会务	1人	会务服务
10	维修	2人	水电泥木维修勤杂
共计		22人

15.1 付款人：长沙市教育考试院（通过国库集中支付）。
15.2 付款方式：中标人按照合同履约后，采购人根据考核情况按每季支付的方式支付。
15.3、考核：签订合同后每季度进行一次考核，考核要求(与物业费用支付挂钩)：具体见《物业管理考核实施细则》，每季考核优秀(550分以上)奖励5000元，考核合格（500～550分）不奖不罚，考核不合格(500分以下)，以500分为基准，每扣一分罚1000元，并在考核当月物业费结算中兑现。
16、本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
17、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。