一、功能及要求：
需实现的要求:长沙市政府麓景路办公区2023 -2026年物业服务。
应达到的目标：通过公开招标选取一家供应商承担长沙市政府麓景路办公区2023-2026年度，绿化养护、安全保卫、日常保洁、设备、设施维保等物业服务项目。
二、相关标准：
参照《全国城市物业服务优秀示范大厦考核标准》。
三、技术规格：

序号	部门	岗位	数量	工 作 职 责
1	办公室	项目经理	1	为物业服务单位的负责人和第一消防安全责任人，负责与采购人的工作对接、沟通协调，与内控人员、服务管理。
2		会务员	2	做好会议室会务服务工作、大型活动接待工作及3号栋顶层配置体育运动空间的日常保洁清扫等管理工作。
3	保安部	保安主管	1	24小时负责安全保卫工作； 残疾人服务窗口2人、东门主入口3人、轮休1人、 西北角岗亭3人、巡逻岗2人、立体停车场3人、轮休2人、 消防控制室6人。轮休1人
4		保安员	16
5		消控值班员 （含消防专员）	6
6	环境部	保洁主管	1	负责红线区域内的环境卫生、保洁清扫工作、消杀管理、垃圾收集管理等； 兼负绿化养护管理工作。 （人员配备：1号楼、2号楼、4号楼各2人、3号楼3人，健身房及活动中心1人，外围1人，垃圾收集3人、绿化技工1人，共15人，实行节假日单休制，人员安排可以根据实际情况进行调整。）
7		保洁员	14
8	工程部	土木、水电类维修员	5	负责物业本体及附属设施设备的巡查与维修； 负责服务区域内水电各类设施设备的维护养护与管理和消防泵房的巡查； 负责前期装修管理； 配电房要求专人24小时值守。
合计			46人

四、交付时间和地点：
服务时间：2023年-2026年
地点：长沙市高新区麓景路2号，麓景路与岳麓大道辅道西南角长沙市政府麓景路办公区。
五、服务标准：
（一）卫生保洁要求；
1、日常保洁
范围：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。
服务标准：
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；
（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；
（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；
（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；
（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。
2、垃圾收集及外运要求：
要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站（不含垃圾外运）。
3、公共卫生间的保洁：
保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业服务的清洁用品、用具及共用部位的日耗品如垃圾袋、扫帚由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。
4、公共区域的垃圾桶的保洁：
数量：物业公司根据情况配置、费用由业主承担。
保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。
5、垃圾分类：
（1）必须使用可降解环保垃圾袋；
（2）做好垃圾分类宣传引导、设施管理、检查督促、台账登记等相关工作。
（二）绿化养护要求：
1、服务内容：物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
2、服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。化肥、农药由业主单位提供；因自然灾害和其他非可预见的绿化修复费用由业主单位承担。
（三）安全保卫要求：
1、服务内容：负责进出的车辆秩序维护、门岗登记物品出入的检查、负责大楼内部巡逻、办公大楼的夜间守护；24小时双岗消防监控室值班；防盗、防火报警监控设备管理和消防工作；公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。
2、服务标准：
（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及消防监控室24小时双岗值班；
（2）严格验证、登记，杜绝无关人员进入办公大楼，环境秩序良好；
（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；
（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；
（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；
（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；
（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗；坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。消防器材专项维保费用由业主单位承担。
（四）设备、设施维保要求：
1、给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。
服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
2、供电系统设备管理维护
服务内容：对物业服务范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。
服务标准：每天对供电范围内的电气设备巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。
3、消防系统设备管理维护
定期对消防系统和设施进行巡视、检查，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
4、电梯数量及维护要求（按照国家标准执行），相关的维护费用及年检费由甲方负责。
（1）运行状况的检测。
（2）机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。
（3）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
（4）其他约定：
①投标人负责按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保养。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。
②建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。
③及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。
5、消防设施的数量及维护要求：
维护要求：每月检查一次，做好记录，及时报修。
6、房屋门窗维修要求：
服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
（五）内部管理
物业服务项目部的内部管理计划由投标人自行制定方案，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。
四、其他约定事项
1、对物业服务公司安全防火的要求：严格落实长沙市直机关大院消防安全管理规定，确保全年无一例安全责任事件。因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。
2、物业公司按规定应给聘用员工购买社会保险，其费用由物业公司承担，计入物业成本。人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准，按劳动部门规定的要求购买各项社会保险费。
3 、对物业服务公司员工着装、持证上岗及健康状况的要求：统一着制式服装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持相关资格证书上岗，其费用由物业公司自行承担。
4、对物业服务公司的其他要求：
4.1 物业服务公司应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；
4.2 所有工作必须有台账记录；
4.3 物业服务食宿安排情况：食宿自理；
4.4 公用水电费的分担及收缴要求：由采购人负责，但中标人的办公及员工生活用电用水由物业服务公司承担；
4.5 设备设施的维护与维修：单项工程500元（含500元）以下的维修由物业公司负责；
4.6 物业服务公司聘用工程技术人员及外包的保安人员要相对稳定。入职时须审核其资质及相关条件。新聘人员必须报采购人备案。
5、关于公共部位的界定：公共走道、楼梯间、公共卫生间、屋顶天面、管井、设备用房、大厅、电梯间、广场，不含办公室内、会议室及上锁的私属空间。
六、验收标准：
参照《全国城市物业服务优秀示范大厦考核标准》，制定长沙市直机关大院物业的各项管理指标承诺及主要措施验收。
七、其他要求：
1. 结算方法
1.1付款方式：通过国库集中支付。
1.2付款方式：采取年度中标金额按十二个月平均，以按月支付方式办理。
2.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。