（1）服务期限：叁年，本项目最高限价为1671000元。合同一年一签，若考核达标（考核评分细则由长沙市公路建设养护中心负责制定）方可续签，费用按中标价按实结算，若考核不达标，则终止合作。
（2）服务内容∶物业综合管理服务、环境卫生保洁服务、秩序维护及安防管理服务、绿化养护服务、房屋及公共设施维护。
根据《中华人民共和国民法典》等法律法规的有关精神，甲方对物业服务项目进行公开招标采购，乙方经政府采购满足其招标要求，为甲方提供物业服务。甲方根据项目中标金额按时足额支付给乙方服务费。
年中标经费总额平均到每月为月平均经费，金额为小写：46137.56元。大写：肆万陆仟壹佰叁拾柒元伍角陆分，乙方每月可实得经费根据考评结果确定。每月末考评得出当月可实得经费或者每月初考评得出上月可实得经费，费用按月支付，次月支付上个月的费用。
本项目为综合型物业服务项目采购，物业管理包括长沙市公路建设养护中心机关院内的区域。
物业服务面积概述
项目名称
办公地点
总占地面积（㎡）
办公用房（㎡）
装配电梯建筑面积（㎡）
设备间及辅助用房（㎡）
室外绿化（㎡）
会议室
出口（个）
配电间（间）
说明
长沙市公路建设养护中心2022-2025年物业服务
长沙市雨花区新建西路76号
6985.5
5078.67
3595.07
408.15
1004
700㎡
12个
2
1
院内另有3栋住户楼外卫生由物业负责，须清理各类垃圾，保持办公区域及院内干净整洁。
（一）项目内容
1、综合管理。包括综合管理、办公楼的客服、会务服务、快递收发管理（含报纸收分发）、常用设备及工具配备、与物业相关的资料档案管理等。
2、房屋建筑主体、建筑公共部分（室内墙体以外的所有部分）的维护、管理；电梯设备的运行、维修、养护、管理及年检服务（含年检相关费用）。
3、区域内的卫生保洁服务。
包括公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、车场、球场、健身广场、标识标牌、绿化地的日常保洁；停车场的清洁卫生，公共卫生间的保洁；公共区域垃圾桶的保洁；办公楼楼顶的天沟定期疏通，以及所有物业范围内的定期消毒灭害、下水道、化粪池的定期清理、垃圾分类分拣管理等。
4、办公楼及院内安全保卫服务。包括公共秩序维护、保安值班和临时往来人员进出登记管理；消防监控、巡逻岗位安全巡视及监控管理；办公楼区域内交通秩序、车辆行驶、室外停车场的管理；进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻、办公大楼的夜间守护；公共秩序维护，治安、防火防盗及其它突发事件处理等。
5、园林绿化养护与管理。室外摆设花卉的养护与管理，室外绿化的养护与管理。
6.办公区域的疫情防控工作。根据疫情防控要求，做好办公区域的消毒、进出人员的管理等。同时根据上级要求，及时变更防控措施。
7、甲方与乙方在物业管理委托合同中规定的其他事项。
（二）服务要求
1、应认真严格按照在招标文件中的服务标准提供物业管理服务；
2、应按招标要求配置人员，且保持相对固定，人员为乙方在编在岗人员，不允许分包给其他公司，秩序维护员的个人年龄在50岁以下的人数比例达到50%以上，会务保障员为女性45岁以下；
3、应根据本项目特点及设备、设施的特性制定相应的安全应急预案，杜绝各类安全事故发生；
4、绿化服务按照国家二级管理与养护标准进行，即：草坪：草种生长正常，整齐雅观、四季常绿，绿地呈现自然景观，无枯叶，草种纯度达93%以上，杂草率低于3%，草坪覆盖率达98%（其余草种达92%以上），高度≤30cm，无坑洼积水，无明显裸露地，及时补植死亡草种，病虫害率控制在10%以下；乔木：树型美观、生长正常，无枯叶残枝、无死树缺株，单株受害控制在10%以下；灌木：生长正常，造型美观具有一定艺术感；花卉：生长正常，花枝新鲜、整洁、美观。
5、因乙方故意或过失造成物业管理区域内的设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，乙方应予赔偿，并承担法律责任。
6、突发事件应急处理服务要求
（1）有大型会议、重要接待任务、应急突发事件等重大事情，乙方应无偿调集人员、器材等予以保障。
（2）对物业合同内每项日常管理服务均必须有应急处理预案，并切合实际，落实到人员和装备保障。
（3）突发应急预案种类需包括以下内容：上访闹事、暴雨应急、暴力等刑事犯罪、争吵斗殴、发现偷盗、火灾应急、发生交通事故、遇急症病人、食物中毒、发现酗酒或精神病人闹事、发现传染病疫情、燃气泄漏、地震应急、发现爆炸物或疑似爆炸物、车辆丢失等应急处理预案。
（4）突发事件应急处理需建立三级联动机制，保证在规定时间内对事件进行有效处理，因应急不到位或者处置不当，乙方需承担相应责任。
（三）服务标准
1、综合管理
序号
内容
服务要求
基本要求
乙方应在本项目服务区域设置物业办公室，办公场所整洁有序。
乙方应配置必备的办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
周一至周五每天8:00-18:00在物业办公室进行业务接待，安排人员值班并提供服务。大门保安要全年24小时值守。
上岗人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
会务服务
建立会议室管理制度，制订会议服务使用规程并认真落实。为会议、与会者提供一切会务相关服务工作；会议服务人员既要严格履职尽责，保证做好分配的工作，又要顾全大局，主动配合他人搞好有关工作；严格遵守保密纪律，不询问、不议论、不外传重要会议内容，不擅自带领无关人员进入会场。
工作日上班时间，保持在岗在位，遇有大型会议或有临时会议等特殊情形，根据甲方的通知协商办理。
3
日常管理与服务
服务规范应符合物业管理行业规范要求。
24小时受理机关干部职工报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外），办公室、会议室等办公场所的维修项目只收取材料费或者由甲方提供材料。
制定机关房屋维修申请、审批、巡视、验收等管理制度，建立房屋维修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括竣工验收档案、设备管理档案、干部职工资料档案、日常管理档案等。
制定机关物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
制定客户服务内部管理制度和考核制度。
运用计算机进行管理（含档案、收费管理、设备管理等）。
应公开服务内容和程序、收费项目和标准。
每半年对机关干部职工进行一次满意度调查，对调查结果进行分析并及时整改。相关情况告知甲方办公室。
协助配合做好疫情防控、重大活动、节假日等专题布置、志愿者服务等。
综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
对违反机关管理制度或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
保证热情服务，及时为机关干部职工分忧，及时将快件、图书、报纸分发到相应的报箱或通知本人及时提取。
2、公用部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务
项目
运行、保养、维修服务要求
公共部位
房屋结构
每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知甲方办公室或相关使用人。
门窗
每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。
管道、排水沟、屋顶
每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。暴雨、冰雪等级特殊时节，做到随时修整到位。
围墙
每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等
每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，冰雪天气保持路面无积雪，沿石平直无缺损。
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
排水系统
检查、清洁
每天巡查一次水泵房，有问题及时报给自来水公司处理，每年协助配合自来水公司处理对水箱进行清理。
做好水泵房的环境卫生维护。
公共照明
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯、办公楼照明等
保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
4
消防设施
每日安排人员检查并做好登记，发现消防设施设备和灭火器材缺失、过期、损坏要及时报告甲方办公室
5
电梯
电梯地面保持平整无尘，平时经常打扫，每天吸尘两次保持无垃圾，电梯内红胶毯每天清洗，根据星期进行更换。电梯内壁不锈钢每天擦净，保持无手印、污渍、灰尘，每周用不锈钢保养剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持光亮、洁净。
委托有资质的专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理，并负责年检工作。
电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
6
公共部位建筑工程及给排水系统、公共照明系统、消防系统、避雷系统、弱电系统等设备维修维护，单次单品500元内（含）维修维护材料由物业负责。
3、公共区域清洁卫生服务
区域
楼内公共区域
地面和墙面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
楼梯扶手、栏杆、窗台
隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
天花板、公共灯具
每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
门、窗、玻璃
每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
垃圾收集
按甲方要求实行垃圾分类分拣管理；按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
公共卫生间
专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。清洁耗材，由物业提供，其他耗材（卫生纸、洗手液、干手纸等）到办公室领取更换。
楼外公共区域
道路地面、绿地、明沟
道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
公共灯具、宣传栏、小品等
每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
垃圾厢
有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢整体清洁、无异味，灭害措施完善。
垃圾桶
按甲方要求实行垃圾分类分拣管理，合理设置垃圾桶，每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
消毒灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
垃圾清运
按照社区要求，做好所有垃圾的分类和外运工作，院内住户装修，必须提前跟物业进行备案登记。
备注：配合机关办公室做好垃圾分类相关工作，包括宣传、台账、分拣、运送等。
4、保安服务
岗位
上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
乙方应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
秩序维护员
（保安）
大门24小时值班看守，指挥车辆及工作时间大厅开关门，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。上班时段大门实行立岗，保持良好精神风貌，并对进出人员、车辆行礼。
工作日8:00到17:30（冬季）、18:30（夏季），办公楼大厅设坐岗1名，做好来访人员登记，并保持大厅清洁。
外来人员进入机关大楼，按机关办公楼访客登记工作流程执行。
对大型物件搬出进行记录。
保安人员按指定的时间和路线每天巡查两次以上，重点部位应设巡更点，有巡更记录。
接到火警、警情后5分钟内到达现场，协助保护现场，并报告物业项目部与报警。
在遇到异常情况或干部职工紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相应措施。
技防设施值班监控
接入监控系统，及时查看是否具备录像监控功能，熟练并正确使用各种技防设施，保证24小时开通，并有专人驻守，关注各设备所传达的信息，配合调取监控，查证信息。
物业中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受救助要求，解答询问。
车辆管理
地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
按照采购方车辆管理相关规定，做好车辆管理工作。
每个工作日早8:00至10:30指定专人对进出机关的车辆进行管理和疏导，引导车辆有序停放，保证车辆停放到位，出入口环境整洁、道路畅通。
秩序维护
制定执勤制度、内务制度、巡查制度、车辆管理制度，编制各类应急预案，并建立应急分队，每月进行培训。
5、公共区域绿化、山体管理日常养护服务
基本条件
要素
养护要求（植物）
绿地总体布局合理，满足办公环境的需要
花卉
摆放
办公区域的盆栽花卉摆放应符合甲方要求，绿化管理应有细致的安排，绿化浇水应有相应的指标控制，杜绝浪费。
乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上
树木
修剪
乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
中耕除草、松土
适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病虫害防治
防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。
扶正加固
树木基本无倾斜。
其它
乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好
花坛
布置
一年中有两次以上花卉布置，三季有花。
灌、排水
保持有效供水，无积水。
补种
缺枝倒伏不超过五处。
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
适时做好病虫害防治。
水景保持水体清洁、水面无漂浮物，水体无异味。
水景
池塘清洁
水体应保持清澈，根据水质情况及时进行换水和池塘的清洁。
观赏鱼喂养
鱼类的养护应安排专人负责，及时做好喂养和防病工作，存活于保证在80%以上。
（四）人员配备及管理要求：（总人数配备为11人。）
服务区域
职务
人员数量（人）
长沙市公路建设养护中心机关院内
项目经理
保洁员
维修员
绿化员
会议保障员
合 计
11
合计
人员配备需求：其中维修员需有3年以上从事该专业工作经验；会议保障人员为45岁以下女性；所有人员体健康，能够做到工作认真，吃苦耐劳，并无违法犯罪记录。
5.3.1按照长财采购[2016]6号《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》，本项目采用简易程序验收。
5.3.2验收过程中产生纠纷的，由双方认可的第三方机构认定,如为乙方原因造成的，由乙方承担相关费用；否则，由甲方承担。
5.3.3项目验收不合格，由乙方返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给甲方造成的损失等费用由乙方承担。连续两次项目验收不合格的，甲方可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由乙方承担。
6.1甲、乙双方在采购和履行合同过程中所获悉的对方属于保密的内容，双方均有保密义务。
6.2乙方工作人员发生人身意外伤害由乙方负责。
6.3乙方单位及工作人员应遵守国家法律法规，如有违犯由乙方承担一切后果。6.4在工作中由于乙方处置不当给甲方造成损失的由乙方负责赔偿。
6.5乙方应严格遵守招投标对工作内容和人员配备的要求，如不达要求甲方有权终止合同。
6.6 甲方有义务按时支付乙方服务费用。
7.3甲、乙双方在采购和履行合同过程中，违约责任双方进行商讨。
11.1根据考核标准每月对服务质量进行考评，月考评在95分以上，不扣减费用；考评结果低于95分的，每扣1分，扣减当月经费的8‰；考评结果低于60分的，扣除当月经费的70%；连续两月考评结果低于60分的，扣除当月全部经费，并终止合同。乙方在服务周期内自觉接受监督管理，对一些突击性任务或重大迎检活动应积极参加和配合，主动完成突击任务，如在迎检活动中，由于乙方工作不到位造成重大负面影响的，扣减一个月经费。考核时，项目经理必须到场。
11.2长沙市公路建设养护中心按照规定，在每月月末或月初进行一次检查，按考核评分细则进行评分。
11.3 其他
11.3.1项目实施中，乙方须提供7×24小时的技术咨询服务，针对客户提出的数据和成果问题在2小时内赶到客户现场响应客户要求。
11.3.2乙方不得将项目分包、转让（转包）给第三方。
11.3.3乙方须承诺，在中标后参与本项目的全部过程中，负责其派出的所有工作人员的工伤保险和/或人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。甲方不承担乙方或乙方工作人员因意外（包括但不限于：在服务工作中发生的意外以及抵达服务途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。
11.3.4 乙方须接受甲方对服务质量的考核评价，接受甲方的监督，审核、核查、评估和验收。
11.3.5 乙方按月足额发放所有服务人员的一切劳务费用，相关服务人员如果在工作中出现消极怠工（或其他无法胜任本职岗位）的现象，甲方有权要求乙方及时更换能够胜任本职岗位的人员。
11.4 乙方实行物业服务的标准必须达到采购文件、委托管理合同规定的有关要求。甲方定期对本项目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，甲方可要求乙方限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由乙方承担损失并赔偿违约责任。
11.5 甲方为乙方提供必要的办公用房（不含物业服务人员的食宿用房），该办公用房在委托管理期限内由乙方免费使用,由乙方负责添置必要的办公用品；甲方不负责提供乙方员工食宿及场所，服务期内的办公和生活所用水、电、通信费用等均由乙方自行承担。
11.6 因乙方管理不善导致甲方财产受损或人身伤害的，乙方应给予赔偿并承担相应的法律责任。
11.7 在合同执行期间，乙方须接受甲方以及有关行政主管部门的监管。
11.8、乙方应制定严格的保密措施，加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露甲方有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。
11.9 投标人必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费；意外伤害险等其他保险由乙方视各工种情况予以购买；因公造成的一切伤害及损失由乙方自行承担。
11.10 根据本项目的实际情况，在具体实施时本项目的内容和要求可能会有所调整，届时双方另行协商，签订补充协议。
11.11甲方已设计、规划的，在采购文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次采购范围内。
11.12 对乙方安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全责任事件，因乙方管理不善，或乙方失误造成的损失由乙方承担。
11.13 所有工作必须有台账记录。
11.14 乙方聘用的保安、机电人员要相对稳定，首聘期须一年以上，如合同期间更换人员须同等条件更换。
11.15 乙方须在合同签订前向甲方提供物业服务人员的专业证书、劳动合同、社保证明等资料，待甲方审核通过后方可上岗。
11.16 原则上不允许乙方更换物业人员，如有特殊情况需要更换的，新聘物业人员应提前向甲方申请报备，经甲方审核通过方可上岗。
11.17 本项目采购需求以《长沙市财政评审中心物业管理费评审指南》（以下简称《评审指南》）为基础，结合甲方实际情况制订，如有与《评审指南》相冲突的或者标准低于《评审指南》的，按照《评审指南》执行，同时，后续如有文件更新，以新版文件要求执行。未尽部分应符合国家先行的有关标准和规范。
11.18 乙方不得以任何非不可抗力的原因降低服务质量，缩减服务内容。
11.19未尽事宜应经双方友好协商，签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。
