南京市鼓楼区辰龙绿苑小区公开选聘物业服务企业公告
（招标编号：BGPG-CLLY202304）
项目所在地区：江苏省南京市鼓楼区
一、招标条件
本辰龙绿苑小区物业服务公开选聘已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为， 招标人为
辰龙绿苑小区业主委员会。本项目已具备招标条件，现招标方式为公开招标。
二、项目概况和招标范围
规模： （一）项目名称：辰龙绿苑小区 （二）项目地址及四至：南京市鼓楼区清凉门大街291号。
东至：浦江路， 南至：清江公寓，五星高能，西至：育才公寓，北至：清凉门大街。 （三）物业类
型：住宅（高层），小区分为东西两区，周边有商铺。 （四）小区面积：总用地面积4.11万㎡；总建筑
面积约12.33万㎡，其中住宅面积8.78万㎡，商业：0.84万㎡； （五）小区业主户数：小区共7栋21个单
元，住宅809户，商铺47户。幼儿园1所，约0.20万㎡。 （六）小区车位：小区共有车位约923个，其
中：地下产权车位459个；地下公共车位107个；地面公共车位约137个；小区外围车位约220个。 （七）
小区共有电梯42部（东区32部，西区10部）；道闸13个（东区8个、西区5个，东西区各一个地下车库，
外围停车位单独道闸）消防、监控、以现有状况为准，小区设有出入口4个，另有消防通道3个。 （注：
以上具体信息以现场勘查情况为准）
范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
辰龙绿苑小区公开选聘物业服务企业公告
三、投标人资格要求
辰龙绿苑小区公开选聘物业服务企业公告:
（一）具有独立法人资格，注册物业服务企业三年以上（含），依法年报的服务企业，注册资本和
实缴资本不少于500万。
（二）具有普通住宅项目管理经验，能够协助业主委员会处理与小区现有物业服务企业交接过程中
的公共设备设施承接查验工作及交接过程中需要解决的其他相关问题。
（三）在南京市范围内在管项目不少于5个，其中包含单个10万㎡以上高层住宅物业项目，可参观在
管项目现场环境，业主反映良好，应聘企业须提供相应项目的合同复印件（原件备查）。
（四）不接受联合体、分支机构或挂靠方式的企业报名竞聘。
（五）具有良好的社会信誉，最近三年内未被国家企业信用信息公示系统列为严重违法失信企业名
单。在经营活动中没有重大违法违规记录；具有认真履行合同讲诚信的精神，没有截留小区公共收益的
不良行为。
（六）具有南京市行业主管部门颁发的物业服务行业信用手册，未被列入《2021年度南京市物业管
理行业失信手册名录》中，外地来宁企业应当提供注册地主管部门或协会提供的诚信证明。
（七）拟派项目负责人在竞聘物业服务企业的工作年限不得少于18个月（需提供相应的社保证
明），必须具有5年以上物业服务从业经验，3年以上住宅类物业管理项目经理岗位经验，具有南京市主
管部门颁发的项目经理继续教育证明。项目经理必须亲自全程参与选聘的勘察、竞聘文件制定及说明、
评审答辩等环节；须承诺在本小区任职至少12个月以上。
（八）中选后，除选聘人同意的专业分包项目，本小区物业服务不允许整体转包。若整体转包，则
视为违约，选聘人（业主委员会）有权在不召开业主大会表决的前提下直接解除物业服务合同。
（九）竞聘企业近三年财务状况良好，需提供承诺书。竞聘物业企业及其母公司法人代表未被人民
法院列入失信被执行人名单，提供承诺书。
本项目不允许联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间：2023-04-12 00:00到2023-04-12 17:00
获取方式：现场购买
五、投标文件的递交
递交截止时间：2023-05-07 09:00
递交方式：现场递交
六、开标时间及地点
开标时间：2023-05-07 09:00
开标地点：会议室（另行通知）
七、其他
三、本次选聘适用物业服务标准
具体内容参照《辰龙绿苑小区物业服务标准》(详见附件一)，具体以选聘文件及合同要求为准。
四、本次选聘拟定的合同期限
拟签物业服务合同期间：合同期三年(1年试用期+2年正式服务期)，自正式签订物业服务合同之日起
算。
五、本次选聘物业服务费用报价
（一）物业服务费用报价
物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，竞聘企业参考本小区现行收费标准，自行测算后综合报
价。
现行物业费：住宅1.3元/㎡/月，
商业：1.8元/㎡/月。
特别提示：为保证服务质量、杜绝恶性低价竞争，不接受满一年送若干月物业费等变相降价。
（二）汽车停放费收费标准
产权车位：70元/个/月；
地下公共车位：180元/个/月；
小区内部地面公共车位：150元/个/月；
小区外围地面公共车位：优先保障本小区业主使用，业主150元/个/月，非业主400元/个/月。
（三）公共能耗费
物业服务企业向供水供电部门缴纳后，按实分摊，每半年与业主委员会（选聘人）共同核对后，在
管理区域内公示一次分摊明细后，每半年向业主收取一次。
说明：物业服务企业办公、生活所用水电费及地下车库使用的水电费不得向业主分摊，应当分别在
物业公共服务费和停车服务费中支出。
（四）公共收益分成方式
本小区公共收益包括：
1、地面公共车位，150元/个/月；
2、小区外围车位，业主优先租用，价格为150元/个/月；非业主价格为：400元/月；
3、地下车库公共车位：价格为180元/个/月，其中70元为物业管理费，剩余110元纳入公共收益；
4、所有广告收益、基站补贴等。
公共收益暂定以25%为基准，上下浮动5%分配给物业服务企业。具体的浮动比例根据业主大会组织的
年度满意度调查结果确定，每年1月和7月各结算一次（双方税务自理）。
（五）履约保证金
中选企业支付15万元（大写：壹拾伍万元）的履约保证金，用以约束中标人在合同履行中的行为，
弥补合同执行中由于自身行为可能给选聘人带来的各种损失。
（六）人员安排
投标人投入本项目的服务人员按项目实际情况配备，且需要配置合理，管理团队精干，基层操作人
员充足；
五、报名时间及材料
（一）报名时间
公告发布次日起至2023年4月10日止。
（二）报名资料
1、物业服务企业投标报名表（按照附件提供的表格形式填写、加盖公章）。
2、公司简介（加盖公章）。
3、营业执照复印件（加盖公章，原件备查）。
4、法定代表人身份证复印件，授权委托人身份证复印件及授权委托书原件。
5、在管同类项目合同复印件（加盖公章，原件备查）。
6、拟派项目负责人资格证明材料，包括：南京市主管部门颁发的项目经理继续教育证明、不少于18
个月的社保缴纳记录、身份证复印件、学历证明复印件、从业经历证明文件。
7、2021年度南京市物业管理行业信用手册。
8、投标人认为可以证明企业实力和管理水平的其他文件。
说明：报名人对提供资料的真实性负责，若有弄虚作假一经查实将取消应聘资格；在中选后发现有
弄虚作假情形的，立即终止服务合同，应聘人应赔偿辰龙绿苑小区业主（业主委员会）全部损失（包括
但不限于物业选聘工作的支出、重新选聘物业工作的支出、物业服务过渡期的支出等）。
以上资料均一式二份，并按上述顺序装订，所有复印件须带原件核对并加盖公章（多页加盖骑缝
章），上述资料有任何一项缺漏，报名都将被拒绝，后果由应聘企业自负。符合报名条件的物业服务企
业将被通知购买选聘文件。
六、选聘流程及选聘文件购买
（一）选聘流程
发布选聘物业公告；接受物业服务企业报名；选聘小组对物业服务企业报名材料进行审核，确定符
合条件的入围物业服务企业名单；对符合条件的入围企业进行公示并发放选聘文件；召开物业服务企业
选聘现场大会“多选三”；选聘小组参与整个现场选聘会评审过程，采用综合评分法，根据信誉调查、
应聘方案、应聘报价、应聘答辩四个部分进行综合评分投票。
按照各企业综合得票从高到低顺序排列，以得票最高的前三名（若关键名次出现同分现象，由选聘
小组投票决定名次）确定为候选物业企业，晋级业主大会作为选聘对象由全体业主进行表决。
（二）选聘文件购买
1.所有报名企业请根据本项目实际，结合企业实际情况和管理服务能力，准备报名材料，符合条件
的报名企业向顾问服务代理机构购买《选聘文件》，确定参加应聘的报名企业根据《选聘文件》的约定
缴纳应聘保证金。
2.选聘小组根据报名企业信誉、相关业绩等进行资格审核，资格审核符合要求的竞聘企业购买选聘
文件，每份伍佰元整，提供选聘顾问机构发票（售后不退）。
3.在应聘文件规定的时间内，应聘企业要将投标保证金汇到招标文件指定账户，逾期视为弃投；应
聘保证金账户名称必须与投标公司名称一致。
七、联系人及联系方式
（一）报名联系人：姜女士 13770729172
（二）报名地址：南京市鼓楼区金山大厦A座8楼
（三）勘察联系电话;业委会工作电话18251960839
不组织集中考察，报名企业自行考察，各潜在应聘企业及其承诺拟任项目负责人本人，须自行到小
区勘察项目现场。未现场勘察和未提出疑义的应聘人，提交应聘文件时均视为已勘察并认同本项目要求
的内容。
八、其他说明
（一）若应聘人少于或等于二个时，应聘人应当按照《选聘文件》的要求提交《应聘文件》，业主
委员会将根据应聘人的应聘承诺直接与应聘人洽谈《物业服务合同》（草案），并将初步达成一致意见
的《物业服务合同》（草案）提交业主大会临时会议进行表决。
（二）若在公告约定的报名时间内无应聘人报名，则本次选聘活动中止。
（三）本公告在辰龙绿苑小区显著位置进行张贴，并在“南京市住房保障和房产局网站”及 “江苏
省招标投标公共服务平台同步发布“物业选聘公告”。
附：1、物业服务企业竞聘报名表
2、辰龙绿苑物业服务标准
八、监督部门
本招标项目的监督部门为。
九、联系方式
招 标 人： 辰龙绿苑小区业主委员会
地 址： 京市鼓楼区清凉门大街291号
联 系 人： 刘先生
电 话： 18251960839
电 子 邮 件： /
招 标 代 理 机 构： 南京本固物业服务咨询评估监理有限公司
地 址： 卫岗21号19幢
联 系 人： 孙云金
电 话： 13813363119
电 子 邮 件： 327594941@qq.com
招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负责人）： （签名）
招标人或其招标代理机构： （盖章）
附件 1
物业服务企业竞聘报名表

竞聘项目名称						填表日期
竞聘人情况		竞聘人（章）：
		法定代表人：
竟聘企业情况		营业执照编号：
		注册资金： 实缴金额：
竞聘联系人					联系电话 （办公/手机）
拟派项目 负责人					联系电话 （办公/手机）
单位地址					邮政编码
所有在管项目情况（可另附页）
序号	管理项目名称		管理面积 (m 2)	项目地点 （市/区）			物业类型			获奖情况
合计

附件 2
辰龙绿苑物业服务标准
一、综合管理服务标准

服务项目	序号	内容	服务标准
			（1）小区内设置管理处。

1 管理处设置
机构设置

		（2）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
		（1）小区经理有中级以上职称或全日制大专以上学历， 有 5 年以上的物业管理工作经历或有 3 年以上小区经理任职经历。

	2	人员要求	（2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。 （3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。
	3	服务时间	周一至周日在小区管理处进行 12 小时业务接待并提供服务。

	15	维修资金	建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范， 账目清晰。
	16	装修事项	告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及 时劝阻、制止并报告相关部门。
	17	接管项目	承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。
	18	办公自动化	运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
	19	其他	综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

二、公共区域秩序维护服务标准

服务项目	序号	内容	服务标准
	2	技能训练	安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为 60%。训练 有素，掌握基本的安全护卫技能。
	3	技能水平	有较强的安全防范能力， 能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各类消防、物防、 技防器械和设备。
	4	服装仪容	上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良 好。
	5	器械配备	配备对讲装置和必要的安全护卫器械。
			主、次出入口 24 小时有人值守， 主出入口双人值勤， 6：00-22：00 立岗， 有详细的

6 出入口值守
门岗

		交接班记录及外来车辆的登记记录。
		（1）阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。

7 进出人员管理

			（2）外来探亲访友人员进入小区， 热情接待，通过对讲系统联系住户。
	8	车辆疏导	（1）对进出小区的车辆进行管理、疏导， 保持出入口环境整洁、有序、通畅。 （2）对大件物品搬出进行登记。
			（1）安护人员手持巡更采集器， 按设定的路线每 2.5 小时巡查一次。

9 巡逻要求 （2）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场等）应设巡更点，有巡更记录。

		（3）接受业主（使用人） 求助，回答住户的询问。
		（1）接到火警、警情后 3 分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

巡逻岗
10 应急处理

			（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，3 分钟内赶到现场， 采取相应措施。
监控岗	11	技防设施	（1）小区的监控中心 24 小时有人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。 （2）技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等） 能有效使用，对所反应的信息实施管理。 （1）监控中心接到报警信号后，安护人员 3 分钟内到达现场进行处理。
	12	应急处理

			（2）小区有火警、警情等应急预案， 并在监控中心上墙。每年应组织不少于一次的防 火应急预案演习。
			（1）有人员 24 小时巡视和引导停车。

13 露天车位

	12	公共灯具、宣传栏	公共灯具、宣传栏 每周擦抹一次，目视无灰尘，明亮清洁； 2 米以上部分每月擦抹、除尘一 次。
	13	设施设备用房	每周清扫三次。
	14	雕塑、亭、廊、山 石等小品	隔月对雕塑擦洗一次， 隔月对亭、廊、山石等小品清洁一次。
	15	休闲、娱乐、健身 设施	隔天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗一次。
	16	停车场或共用车 库（棚）	每天清扫一次；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹， 应及时擦洗干净；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。
	17	人工湖、喷水池	每周二次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水 体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

四、公共区域绿化日常养护服务标准

服务项目	序号	内容	服务标准
草坪	1	保存率	保存率不低于 95%，生长茂盛。
	2	修剪	及时对草坪整治修剪， 高度控制在 10cm 以下。
	3	清杂草	每年适时除杂草七遍以上。
	4	灌、排水	干旱、高温季节基本保持有效供水， 有低洼及时整平， 基本无积 水。
	5	施肥	按生长情况，适时、适量每年施复合肥二遍。
	6	病虫害防治	及时做好病虫害防治。
	7	其它	草坪生长正常， 有斑秃及时补植。
	8	保存率	保存率 95%以上，生长良好。
			乔木适时修剪， 灌木每年适时整形修剪二次以上， 基本做到无枯 枝， 篱、球造型植物及时修剪， 每年修剪不少于四遍，做到

9 修剪

树木			枝叶 紧密、无脱节。
	10	清杂草	每年适时清除杂草五次以上。
	11	施肥	生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。每年普施基 肥 1 遍，花灌木增施追肥 1 遍。
	12	病虫害防治	防治结合，及时灭治。
	13	其它	乔灌木生长良好， 树冠完整，花灌木正常开花结果， 球、篱、地 被生长良好，无缺枝、空档。
花坛花境	14	布置	每年有二次以上花卉布置， 形成图案，三季有花。
	15	补种	缺枝、倒伏、枯死及时补种。

	16	修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾， 每年施基肥一次， 每 次布置前施复合肥一次。
	17	病虫害防治	适时做好病虫害防治工作。
	18	其它	花坛设施保持完好。

五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准

服务项目	序号	内容	服务标准
	2	门窗	每周一次巡视楼内公共部位门窗， 保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
	3	屋顶	每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时 告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨 到来前增加检查 1 次）。
	4	道路、路面、侧石、 窨井盖	每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知 相关业主、使用人并安排专项维修， 井盖不缺损， 能 正常使用。
		屋面泄水沟、楼外

每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两 次， 保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的

公共部位	5	排水管道及化粪 池	泥沙等垃圾。预计台风 到来前， 应及时检查。
	6	地面排水沟与围 墙	每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。
	7	楼梯间、公用走廊 的室内墙地面	墙面、顶面粉刷层无剥落， 面砖、地砖平整不起壳，无缺损。
	9	休闲椅、室外健身 设施	每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理， 并保证设施安全 使用。
	10	安全标志	对危险隐患部位设置安全防范警示标志， 并在主要通道设置安全疏散指示和 事故照明设施， 每月检查二次，缺损及时补齐，保 证标志清晰完整。
			（1）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理， 发生电梯困人或其它重大事件时， 物业管理人员 5 分钟之 内到场应急处理，专业人员 45 分钟之内到场进行救助。

电梯 11 -
（2）每天应进行检查，检查记录存档。

（3）保证电梯 24 小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。
（4）客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的， 货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯， 驾驶员 应坚守岗位不脱岗，保
证安全运行。
（5）设置紧急呼救装置的，应保证 24 小时完好，发生故障时应确保三方通话。
（6）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司 应有专人对电梯保养进行
监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。
（7）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨， 做好运行服务， 经常巡
查楼层， 防止地面水流入电梯井，值班监督， 防止违章使用电梯； 记录每日电梯运 行情况， 建档备案。
（8）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。

（9）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人， 并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。 （10）建立电梯运行档案， 记 录电梯运行情况和维修保养工作内容。

（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵、阀门，配电机柜打开测试，每半年润滑加油保养一次
（2）污水泵基坑及盖板，每月清洁及检查维护一次。
排水系统 12 - （3）污水排水管道和处理系统每年全面疏通保养一次。
（4）雨水管道和排水系统每年全面疏通保养一次。

			（5）暴气机空气过滤网每半年清洗一次。
			（1）总体供水设施每月检查一次，有月度、季度、年度保养计划；。

（2）每周 1 次巡检机房和主要设备，并保存记录；
（3）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
（4）水泵和饮用水水池（箱） ：水泵每季度保养一次， 饮用水水池（箱）每半年清 洗、消毒、水质化验一次， 水质符合国家
供水系统 13 - 标准；每月 1 次打扫水泵房卫生。
（5）水箱蓄水池应盖板加锁， 溢流管口安装金属防护网， 每年冬季对外露水管包扎、 防冻。有水泵房的，实施封闭管理。
（6）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。
（7）制定停水和事故处理应急预案，每年演练 1 次。

（1）楼道灯、道路灯完好率为 95%左右（主干道亮灯率 100％）。

公共照明 （2）景观灯、节日彩灯完好率为 95%左右。
14 -
系 统 （3）室内、室外公共电气柜每周巡查一次。
（4）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

（1）绘制消防设施设置平面图；

消防系统 15 -

（2）高层建筑配有火警疏散示意图并设置在明显位置；
（3）火灾报警主机、各类火灾探测器运行正常；消防联动主机、各类联动设备运行正常，随时可以手动或自动启动； （4）及时正确处理每个消防报警、故障信号，并保存记录；
（5）每半年 1 次对各消防联动系统进行测试；
（6）每月 1 次检查消防泵、喷淋泵，每半年 1 次保养相关部件；

			（7）每周 1 次检查消防管网压力。
智能化系 统	16	-	（1）门禁、监控、周界等弱电系统运行正常，设备点位、地址码表完整，设备、线路标识清晰、完整，监控录像保持 30 天以上； （2）每年一次室外立杆、支架除锈刷漆，每季度一次设备系统保养、连接器紧固、线缆整理，设备故障及时处理，保存维修保养 记录； （3）UPS 不间断电源，每季度一次电池充放电实验；

			（4）监控室设备表面无积尘、无污垢。
避雷系统	17	-	（1）每年 1 次维护避雷设施，并保存记录； （2）每年 1 次检测接地电阻。
保险费用 及其他	18	-	由业主大会与物业公司协商确定。