一、功能及要求：
长沙市文物考古研究所2023年度物业管理服务项目
二、相关标准：
无
三、技术规格：
 无
四、交付时间和地点：
（一）服务期限：一年（从合同签订之日算起）
（二）服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
（一）服务范围：
1、长沙市文物考古研究所：
物业类型：事业单位、办公楼宇
楼宇位置：长沙市开福区中山路74号　　　　
占地面积：约740平方米
总建筑面积(含附属建筑物):约420平方米
建筑结构:框架结构
建筑层数:3层，1处前院，1处后院。
主要设备、设施：
①消防安全电子监控系统：监控系统一套、监控室一间。
②办公楼1栋。　
③给排水：污水净化处理池4个、化粪池2个。
2、长沙市文物考古研究所库房
物业类型：事业单位、办公楼宇
楼宇位置：长沙市开福区望麓园巷11、13号　　　　
占地面积：1216.5平方米
总建筑面积(含附属建筑物):1519平方米
建筑结构:框架结构
建筑层数:共2栋，一栋3层，一栋4层。
主要设备、设施：
①消防安全电子监控系统：监控系统一套、监控室一间。
②文物库房2栋。　
③给排水：化粪池一个。
3、西汉长沙渔阳王后墓
物业类型：事业单位、办公楼宇
楼宇位置：长沙市岳麓区枫林二路139号湖南省财政经济学院内　　　　
占地面积：约4154.1平方米
总建筑面积(含附属建筑物):约1700平方米
建筑结构:砖混结构
建筑层数:1层
主要设备、设施：
①消防安全电子监控系统：监控系统一套、监控室一间。
②临时库房3栋，保护棚1处。
4、长沙市文物考古研究所新址
物业类型：事业单位、办公楼宇
楼宇位置：长沙市芙蓉区浏正街126号，系长沙市广播电视大学原浏正街校区
建筑情况：一栋办公楼、两栋教学楼和院内临时建筑
建筑面积：约5300平方米
校区占地面积：约2600平方米。
（二）委托管理服务事项:
1、研究所大门出入口以及办公楼，会议室；研究所库房大门出入口和办公楼；西汉长沙渔阳王后墓大门出入口以及办公楼三处地点房屋建筑的日常一般性维修、养护和管理。包括：屋顶、外墙面、窗户、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。另长沙市文物考古研究所新址将于2022年11月移交到长沙市广播电视大学原浏正街校区。接收新址后，将对其实施结构加固、提质改造等项目施工，工程结束后，再整体搬迁至新址。期间，预计项目报批及实施共需一年左右时间（目前已完成改造项目方案设计、可研编制等）。在此期间，需要物业向新址派驻三名值守人员轮班值守，履行新址安全巡护、日常管理等工作。
2、公用设备和设施的运行、维修、养护、管理。包括：给排水系统（包含管道系统和化粪池）、建筑物室内外照明设施、监控设备、消防设备（包含灭火器等）、高低压配电设备、会议室音响设备、各出入口电子感应门、建筑物（包括停车坪）的日常维修、养护、管理。
3、监督并配合专业公司人员对消防设施设备（包含灭火器等）、高压配电设备开展检修及定期保养。
4、负责办公楼和会议室日常清洁维护及会场准备和收尾工作等。
5、物业管理范围内的设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：办公楼、库房和渔阳王后墓区域全天候、全方位安全监控和巡查，建筑物外周（前后）及停车场（含地下车库）车辆的有序停放和管理；消防系统与安全监控系统的使用与管理维护。
6、物业管理范围内的树木、地被、草皮、花坛花卉等的园林绿化维护和病虫害的防治（白蚁防治除外。）自修办公区院内设施的养护和管理以及因需要对大树剪枝产生的树枝和绿化物垃圾清运工作。
7、自修办公区院内公共区域及场地的环境卫生的日常维护，包含清扫保洁、垃圾的分类收集并倾倒至指定地点等保洁工作。
8、每年4-10月每月采取喷雾形式对院内环境实施消杀一次，所需消杀、消毒药品和材料由各业主单位负责，成交供应商负责人工费用。服务人员注意药物的使用安全，施工时需要防护的部分，应通知采购人，采取有效的防护措施，以免造成污染，需要使用药物时必需使用无毒、环保生态的药物，不得使用剧毒药，不能影响采购人单位内外环境和正常工作。
9、根据长沙市人民政府要求基本规范协助做好垃圾分类工作，不含垃圾转运。
10、管理与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明与竣工验收资料复印件等。
11、研究所办公大楼一、二、三楼日常清洁卫生，包括地板、台柜、窗户、墙壁的清洁卫生及研究所库房办公楼一、二、三、四楼日常清洁卫生，包括地板、台柜、窗户、墙壁的清洁卫生；西汉长沙王后渔阳墓展厅及办公楼一、二楼包括地板、台柜、窗户、墙壁的清洁卫生等。
（三）服务内容及标准
成交供应商的物业管理服务应达到《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》的规定。
1、保安
1.1门卫及监控室要求24小时专人值守，闲杂人员不得进入；监控影像资料至少留存1个月；
1.2新址值守人员需24小时轮班值守，做好新址安全巡护、日常管理和疫情期间的各项防控管控等工作；
1.3对夜间来访人员要逐一登记，认真查验有效证件；
1.4大院和大楼内，尤其是配电间内巡视，防火、防盗24小时不间断，每班保安巡查不得少于4次，有巡查记录，发现情况及时报告、处理，确保不出现安全事故；
1.5对外来车辆指挥停泊在办公楼外停车场的车位上，保障车辆和行人安全；无关车辆不得在院内停放过夜；并保障室外物品如空调外机、护栏等的完整无损；
1.6做好大院内上空及建筑物、树木、电杆等的管理，不得允许任何机构和人员钉、挂、牵拉各种网络线、电线、宣传品、广告牌等物件；
1.7对快递物件进行识别，不得代收外部人员包裹。
2、保洁
2.1石材地面每年打磨、清洗一次，保证没有污渍；
2.2道路、前坪、停车场保证每天清扫一次以上，不得有垃圾和杂物和污渍；
2.3物业管理范围内办公楼的办公室窗户玻璃、防盗网每月擦洗一次，保证清洁明亮；
2.4办公楼室外门、台桌面、座椅、楼梯扶手，每天要进行擦拭洗，不得有污渍和灰尘；
2.5院落区域大门口卫生定期清洁，宣传展板和附属设施定期清洁，地面和厕所加大保洁频次；
2.6会议室等公共区域的卫生要经常派人打扫，每周一次以上，会议室会议前后都要进行专门的打扫，保持干净整洁；
2.7其它公共场所每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘，随时保持一楼、二楼、三楼的清洁卫生，工作人员随脏随扫，厕所每天要进行两次（办公楼厕所三次）以上的清扫、冲洗，不得有异味、污渍；
2.8大楼内公共区域灯具每月清洗一次，天花板、楼梯间、走廊通道等都不得有蜘蛛网；
2.9根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会场；
2.10楼顶每月定期清扫，保持干净，不得有杂物、淤泥等；注意保持排水孔的通畅；
2.11相对固定的人员负责办公楼地板及工作台面每天清洁一遍，窗户及墙壁每月擦拭一遍，每天及时处理活动后办公电脑，投影仪的卫生待用；
3、设备的维护与维修
3.1水电的维修：水电要保证畅通，不得因维护不当造成停水停电；
3.2消防设备和器材的完好率必须达到100%，确保正常开启和使用，保证需要时能够用得上、用得好；
3.3院内灯泡、灯管、门锁、水龙头、阀门开关、监控摄像头等接到业主单位更换和修理的通知后1小时内派人到现场察看，根据情况8－24小时内处理完毕；
3.4车闸、监控设备日常维修、养护、管理；
3.5成交供应商每季度需凭有相关科室工作完成情况验收表，办结对设施设备日常进行维护与维修的服务费；
3.6水电维修工具及相应用工劳务由成交供应商负责，维修需更换的设施设备和材料由采购人提供。
4、人员要求
物业管理所需人员不少于23人：
保安18名，男性，年龄不超过58周岁；
保洁员3名，女性，研究所办公楼面及院落内其他公共区域（不含家属楼楼道）保洁1人、研究所库房办公楼面及其他公共区域保洁1人，西汉长沙王后渔阳墓保护棚及院落内其他公共区域保洁1人，年龄不超过55周岁；
设备维修工1名，男性，需有专业资质，年龄不超过58周岁；
项目经理1名。
所有人员有健康证明，身体健康、无传染性疾病及其他重大器质性疾病。
所有工作人员必须按照政府机构文明创建工作要求，上岗时间着装整齐，佩戴胸卡，仪表端庄，态度和蔼。不得躺坐或聚众闲聊，不得在办公场所及值守范围内吸烟，不得在院内囤积垃圾及废品，不得利用采购人水、电、场地资源为外部人员提供服务。成交供应商应制定相应的奖惩制度并接受采购人的监督，其落实情况作为采购人付款依据。
（四）采购人其他约定事项
1、对成交供应商的违纪处罚：因成交供应商责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
2、对成交供应商安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由成交供应商承担。
3、对成交供应商工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：成交供应商对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的社会保险，所有工作人员的工资水平，应不低于同类单位同类人员。工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由成交供应商负责，与采购人无关。成交供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担成交供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。
4、因成交供应商管理造成的一切事故由成交供应商承担全部责任。
六、验收标准：
1、根据长沙市财政局相关文件的规定，本项目采用简易程序进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行；若无强制性规定的，按采购人要求进行验收。验收费用由采购人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。
2、违约责任
2.1成交供应商提供的物业管理服务，达不到合同约定的服务标准时，自采购人提出书面整改通知一周内整改到位，一周整改不到位的超3次及以上，采购人有权终止服务合同。
2.2任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付相当于一个月服务费的违约金；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应向对方给予赔偿。
七、其他要求：
1、付款人：长沙市文物考古研究所（通过国库集中支付）
2、付款方式：按季度支付。合同签订后成交供应商人员配备到位并经采购人确认后，成交供应商开具正规税务发票向业主方申请支付第一季度经费，而后每季度初根据前一季度验收情况开具正规税务发票并申请支付本季度经费。
3、物业服务费用主要包括成交供应商以下支出项目的费用：
   人员工资、社保费用、伙食补贴、工装费用、福利奖励、企业管理费、法定税费及工器具等。
4、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。
5、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
6、对于上述项目要求，投标人应在投标响应文件中进行回应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。