一、功能及要求：
一、采购项目名称：学校物业管理服务采购
项目内容：对学校的物业、设备设施、环境卫生、绿化等进行管理、维护服务等。
二、项目概况：开福区第一中学占地面积60亩，净用地面积 40381m2总建筑面积 38504m2。学校共有 4 栋建筑,行政楼6层共7181 m2，食堂体育馆3层共5919m2，教学楼5层共8483m2，综合楼6层共 10511m2。学校现有学生约2400人，教职工约 170人，综合楼内目前有工作人员约70人。现拟引进物业外包服务进行委托管理。
三、项目内容、标准及要求
1.项目总预算：180万元/三年；最高限价：60万元/年。
2.服务期为三年；合同一年一签。
3.人员岗位详见下表：

序号	服务人员	单位	数量	基本要求
1	项目经理	人	1	男性年龄在20-55岁之间，女性在20-50岁之间。在相应岗位有2-3年以上工作经验。
2	高压电工、工程维修	人	3
3	保洁员	人	8
4	绿化	人	1
小计			13
★人员要求：男性年龄在20-55岁之间，女性在20-50岁之间。在相应岗位有2-3年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。所有工作人员统一着装，必须持有健康证上岗，电工等岗位需要持资格证上岗。项目经理需具有大专及以上学历，在本项目周期内原则上不能更换，若因不可抗逆因素进行人员更换的，必须在5个工作日内配备同等资质的人员并报采购人审核同意，并制定应对的措施方案，保障项目顺利实施。管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从学校统一领导和临时调配，保证学校物业管理服务的有序高效运作。供应商提供书面承诺。

4.服务目标
按照长沙市示范物业服务项目服务标准，完善服务，规范管理，让师生员工在各个物业方面的满意程度达到95%以上。     
5.服务范围和要求
（1）教学楼、科技楼、办公楼物业管理服务。
（2）礼堂、图书馆物业管理服务。
（3）体育馆、体育场物业管理服务。
（4）报告厅、综合楼物业管理服务。
（5）校园秩序维护、校园维修、环境卫生、电梯、消防设施日常巡检的物业管理服务。
（6）全面负责学校物业管理工作，并配合协助学校其他工作。
二、相关标准：
详见采购文件采购需求
三、技术规格：
（一）校园水电管理与维护
一、配电管理与维护
1、负责高低压配电间管理及维护维修，全天24小时有专人值守严格按照《电工安全工作规程》进行高低压设备的操作。实行“一人操作，一人监护”制度。
2、负责校园内水、电的日常巡查，发现水、电故障及时维修，遇险必出，确保水、电正常供应；杜绝跑、冒、滴及偷电、漏电现象。
3、负责水电设备、消防设备检查、高压电房、特种设备的管理及日常零星维修工作。并配合协助学校其他工作。定期对消防系统和设施进行巡视、及时反馈状况及报修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活。 
4、熟悉校园基本情况，如学校消防设备、各类机电设备、水电设备分布情况等。
5、负责学校空调、风扇等电器的保养与保洁。
6、负责按季度做好水电能耗分析报告。
7、全年无重大责任安全事故，师生满意度95%以上。
8、水电维护维修人员须取得相关部门颁发的从业资格证，经政审合格。
(二)校园保洁服务：
    1、服务要求
（1）主干道保洁：路面干净：无痰迹，无积水，无落叶，无砖头石块，无纸屑包装袋，无瓜皮果壳，路灯杆擦拭干净，无乱张贴，路旁指示牌、护栏、宣传橱窗擦拭干净。
（2）公共卫生间：大小便池洁净，池内无粪迹尿垢；地面干净无水迹，墙面门窗无灰尘。
（3）垃圾桶：定期冲洗，外观无污染，桶内垃圾不满溢。
（4）楼梯、门厅、公共走道。楼梯扶手，玻璃无灰尘，楼面台阶、过道、门厅无灰尘，地面整洁。墙面无鞋印字迹，墙角、顶棚无蛛丝网。
（5）室外绿化带、田径场、草坪与地面：及时清除枯枝败叶，无白色污染物等。
（6）办公室、会议室、档案室等：及时跟踪保洁，地面按要求拖洗，无烟头纸屑等杂物门窗明亮，墙角无蛛丝网，清洁时不得翻动各类文件，不可扔掉任何写有字迹的纸张，办公用品轻拿轻放。
（7）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；
（8）遇文明创建，大型接待，中考高考等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保卫保洁工作；
（9）楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌，药水等由物业公司自备；
（10）楼栋的下水道、化粪池的定期清理（每年不少于一次），所产生的费用由物业公司负责；
（11）室内风扇、灯，每期统一清洁一次；外墙、外窗玻璃每年清洁一次。
（12）安排一名维修工对全校所有建设、道路等设备设施进行维修和维护。
（13）公共卫生区域的保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾桶、废纸筒、茶叶篓等由物业公司负责。卫生间如遇严重堵塞，及时进行疏通，所产生的费用由物业承担。
（14）公共区域的垃圾箱保洁：物业公司根据情况申请配置，费用由学校承担，定期清洗，保持干净，无污渍。
（15）垃圾收集及外运要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责垃圾分类集中，运至垃圾中转站，垃圾中转站设备维修维护由学校负责（不含垃圾外运）。
（16）配合协助学校其他工作。
(三)校园绿化维护与“除四害”服务：
1、及时清除绿地内垃圾、杂草，保证草坪无杂草，绿地整洁、美观。
2、按时做好灭鼠投药工作。定期做好灭蟑螂、蚊、蝇和白蚁的消杀工作；“四害”密度控制在国家达标范围内。
3、定期浇水、施肥、剪枝，做到树木无枯枝，确保绿化成活率98%以上。
4、配合做好教育和引导学生自觉遵守学校绿化管理制度。
5、根据需要做好校园内花草树木移植；四季养花布置。
6、负责办公楼与教师办公室等室内绿化工作。
（四）体育场馆管理服务
1、负责学校体育馆、田径场、足球场、篮球场、等场馆的日常保洁、维护及安防服务。主要包括防火、防盗、电器安全、设备维护和管理，保持场地、设施的干净整洁以及活动、比赛、训练及平时的安防服务，认真落实体育场馆各项规章制度，保证各体育场馆的正常运行。
2、每日清扫场馆地面垃圾、纸屑、烟头、落叶，用地板铲刀将地面香口胶清除，并巡回保洁，及时清理果皮箱、垃圾箱，保证果皮箱、垃圾箱无溢出；场馆内每周大扫1次，拖地1次，2.5米以下玻璃窗户打扫灰尘1次，大门玻璃擦2次；每月用棉抹布配合专用保洁剂抹桌、椅、门、窗、空调等公共设施2次，天花板打扫蜘蛛网1次，用84消毒液拖抹地面、公共设施1次；公共卫生间每天冲洗打扫1次，每周用84消毒液消毒1次，每月用草酸或洁厕液除垢1次；每次活动、比赛或训练后捡果皮纸屑保洁1次。
3、各体育场馆在训练期间禁止无关人员进入场馆。
4、活动及比赛期间必须担负起安全保卫及维护场内秩序的责任，提前制定好安全预案，根据有关规定严格控制参会人数，并安排专职人员负责活动及比赛期间的安全工作。
5、应积极配合学校工作人员的工作，在活动及比赛进行之前对相关人员进行遵守公共道德、爱护场内设施、保持环境卫生的教育。
6、对场馆消防设备、训练仪器等设施进行定期检查和维护，消除一切安全隐患；在活动及比赛进行之前对所有设备进行检查和维护，保证活动及比赛安全的进行。
7、体育场馆设施、设备由学校专人负责，其他任何人禁止动用、挪用会场设施、设备。
8、未经学校相关部门同意，任何单位或个人不得随意悬挂或张贴广告、标语。如发现应及时制止相关举动。
四、交付时间和地点：
1、实施地点：长沙市开福区第一中学校区。
2、服务期限：服务期限三年，合同一年一签。
五、服务标准：
1、工作质量及时效
（1）对合同责任范围内的工作任务能主动、按时完成，并能积极配合学校的各项工作，与学校保持高度一致，有主人翁精神。
（2）对学校安排的临时性工作反应迅速，完成任务快、质量高。
（3）中标供应商对服务范围内的人员安全、财产安全负责；要有高度安全防范意识及防灾害意识。
（4）中标供应商应做好垃圾分类工作（含报表）。
2、员工风貌
（1）对物业管理公司聘用人员的要求，持证上岗，身体健康、年富力强、有责任心、服从组织、听从安排，无违法违纪记录，物业公司所聘人员的任何纠纷均自行解决。
（2）对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。
（3）人员素质要求：不与服务对象发生口角、打架等不文明的行为。定期组织员工培训，提高个人从业素质，了解员工思想动态。
（4）员工内部团结合作，无影响安定团结的现象出现。
六、验收标准：
1、验收主体：长沙市开福区第一中学；
2、验收时间：按月考核；
3、验收程序：根据长沙市《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购﹝2016﹞6号）文规定，按照政府采购简易验收程序组织验收。
4、验收内容及范围：验收小组对采购服务的服务内容与标准，数量，金额等进行验收；
5、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为成交供应商原因造成的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。
6、项目验收不合格，由成交供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同。
   7.采购文件，响应文件，成交通知书，合同，相关票据，考核情况，服务成果等均作为验收依据。
七、其他要求：
(一）服务管理目标：
师生满意率达95%以上；合同履约率达100%；上岗培训合格率达100%；有责投诉解决率达100%；特殊岗位服务人员持证上岗率达100%。
经考核，物业公司服务如达不到上述服务管理目标学校可约谈、书面告之、解除合同，并由物业公司承担相关违约责任。
（二）报价要求：
1、人员工资标准按照《长财评综﹝2021﹞18号》和长沙市人社局《长沙市 2020 年度人力资源市场工资指导价位报告》文件相关规定。
2、严格按照国家相关规定为聘请人员购买相关社保，社保缴费不低于长沙市社保局规定的最低标准。
3、严格按照国家相关规定缴纳税金。
    4、如因劳务、拖欠工资等纠纷，均由成交供应商承担并解决；学校概不负责。
    （三）其他约定事项：
1、因物管公司责任造成财产损坏：按照市场价格赔偿；
2、因物管公司责任造成财产丢失：按照市场价格赔偿；
3、因物管公司责任造成其他损失：视情节进行服务费用扣除，必要时通过法律途径处理。
4、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。
5、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由物业管理公司承担。
6、对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：文明礼貌、身体健康、形象良好，具有高中以上的文化水平和合格的安全保卫工作能力。
7、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。
8、对涉及到对外收费项目、委托物业管理公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。
9、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：按时收发，准确投递，不出差错，答询耐心。
10、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害学校名誉，和学校师生交往不得散布流言蜚语，遵守学校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。
11、物业管理饮食安排情况：在学校食堂就餐，费用自理，不得在校园内另外自行开火做饭。
12、公用水电费的分担及收缴要求：公用水电费由学校承担，住户和经营户的水电费由物业管理公司定期抄表按学校规定定价计费并收缴，及时上交学校相关部门。
13、物业公司应加强物业管理，密切配合学校的各项工作开展。
二、结算支付特别说明
1、中标供应商在项目实施过程中需遵守《物业管理服务采购工作考核暂行办法》（详见附件）。
2、实施地点：长沙市开福区第一中学校区。
3、结算方法：
（1）、服务期限：服务期限三年，合同一年一签。
（2）、按照学校考核标准，每月考核得分在95分以上(含95)不予扣除款项；考核得分在95分(不含95)至85分(含85)每分扣除200元；85分(不含85)至80分(含80分)每分扣除300元；考核低于80分每分扣除1000元；在次季度结算时对应扣除款项后进行支付。如果连续三个月考核低于80分或当月考核低于60分，供应商须向采购人说明原因且采购人有权解除合同。
（3）、付款人：长沙市开福区第一中学
付款方式：按季度支付，次季度15日内支付上月结算款项。供应商提供相应金额的有效发票，考核结算单作为支付凭证之一。
4、本项目投标报价实行综合全面包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、保险、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。
5、投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
    6、根据《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库﹝2020﹞46 号）文件规定，本项目为专门面向中小企业采购，根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）标准，本项目所属行业为“物业管理”。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。