甲方为乙方提供长郡开福中学物业环境管理、绿化养护及日常维修服务。

（一）保洁服务标准及要求

1、室外公共场所、公共绿地、道路的保洁

1.1公共场地地面、道路路面每日上、下午各全面清扫一次（上午8:00前结束、下午14:00前结束），8:00—12:00与13:30—17:30随时保洁，无果皮、纸屑，无明显烟头、痰渍等，无积水，无明显泥沙，无乱堆乱放；发现路面有油污应立即用清洁剂清洁，发现地面有口香胶等杂物，用铲清除；每月用水冲洗有污迹的地面一次；及时清扫积水和积雪。

1.2绿化区：每周清扫两次，清除草地、绿化带上的果皮、纸屑、烟头、残叶等杂物，花坛表面基本洁净。

1.3体育场地：每日清洁一次，清扫垃圾，场地及周围无果皮、纸屑等垃圾；及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患，及时处理或报告校方相关部门。

1.4室外标识牌、宣传栏、信报箱、雕塑小品、路灯、园林灯、栏杆扶手：按时进行擦试，距离半米处目视无灰尘、污渍，无乱张贴涂画。

1.5明沟、明渠、沙井：每月清理一次，沙井、沟内无积水，无明显泥沙，无烟头、纸屑等；井盖无污迹；排水和下水口无堵塞杂物，保持排水畅通。

1.6果皮箱和垃圾桶：每周刷洗三次，垃圾每天上、下午各清倒一次，垃圾箱附近地面无散落垃圾，箱体表面无污迹，无垃圾贴附物。

1.7公用卫生间清扫、清抹及保洁，保持地面无积水污垢；墙面、门窗、隔板、天花、灯饰，保持无灰尘、污渍；天花无蛛网；随时清抹洗手盆、玻璃镜，保持无水渍，镜面光亮；随时清扫、清拖便槽，喷空气清新剂或放除臭香丸，保持小便槽内无污渍、异物，蹲位小门、隔板无灰尘，无乱涂画；定期对洗手间进行消杀工作，保持洗手间内无蚊蝇、无异味；女卫生间内每个间隔摆放纸篓，清洁工具放置于指定地点摆放整齐，地拖在指定地点晾晒。

2、楼栋公共部位保洁

2.1随时用干地拖保洁，保持地面干净，无烟头、纸屑、果皮、污渍、痰渍，地板光亮，每月对教学楼、综合楼的一楼进行一次地面保养（打蜡）；

2.2下雨天摆放防滑指示牌并增加干拖地次数；保持墙面无灰尘、污渍，有光泽；保持天花无蛛网；

2.3内外墙面及墙根部分地脚线的清洗，发现积灰及时清扫，保持墙面无灰尘、污渍；信报箱、防盗门、楼道玻璃窗、消防栓、开关、楼梯扶手等按期清抹，保持无灰尘、污渍；

2.4每日及时清理垃圾桶内垃圾，保持垃圾桶无异味，表面无污渍，周围无杂物；

2.5玻璃门窗、指示牌等随时清抹手印、污渍等，保持无手印、水印、污迹，不锈钢表面光泽，每周对楼栋大厅玻璃门进行一次清抹；

2.6各区域随时保洁，保持清洁区域无垃圾、杂物、异味，外观洁净；随时保洁巡查，杜绝乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

3、垃圾的处理、收集与垃圾站管理

3.1根据实际情况合理布设垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装，并进行垃圾分类收集；

3.2每日及时收集及清运垃圾，作到日产日清，无垃圾桶满溢现象；

3.3所有垃圾必须倒入垃圾站内，如遇外运不及时的情况，由管理人员负责统一安排管理；

3.4及时清理垃圾站内垃圾，搞好垃圾站内外卫生，主动与环卫部门配合，及时协调环卫部门拖运处理垃圾；

3.5定期对垃圾房及周围10米进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫滋生；

3.6及时清扫、冲洗、拖抹垃圾房地面垃圾及保持垃圾站内无臭味。

4、排水设施清淤

项目内所有天沟、阴（留泥）井、半年清理一次；明暗沟每月清理一次；公共雨水井、污水管道、楼栋屋顶排水沟及管道每季定期全面疏通一次。项目内所有明沟、天沟、阴（留泥）井、雨水井在正常使用时发生堵塞，乙方则应按甲方的要求迅速疏通。

5、其它

5.1负责各楼栋走道、楼梯及卫生间的及时适时开窗通风。

5.2学校举办其它活动时场地的及时保洁。

（二）绿化服务

1、绿化服务范围与内容

1.1本范围内绿化的日常维护与养护，包括清除杂草（藤）、修剪、剪枝(含剪高枝)、整形、松土、病虫害防治（不含白蚁防治）、施肥浇水、防冻抗旱保苗等。

1.2学校自然绿化区的养护，包括病虫害防治（不含白蚁防治）、清除枯枝、杂树、杂草（藤）、间苗等。

1.3每年进行两次整治，包括对影响山体周边绿化带人工作物生长的乔木，进行修剪或砍伐，清理山中的死竹、密竹，对影响竹林边绿化带人工作物生长的竹子、谷皮树等进行砍伐，并将绿化垃圾运出校外处理。

1.4节日、重大活动期间，校园景点及会议室花卉的布置。

2、绿化服务的标准与要求

2.1 草坪养护

2.1.1根据天气情况及时进行淋水，不出现缺水枯萎现象，无“长流水”浇水现象。

2.1.2根据生长情况及时进行修剪，每月至少修剪1次，整体效果平整，不出现明显起伏和漏剪、交错痕迹，及时清理草屑、杂物。

2.1.3随时进行人工拔除杂草或周期性进行药剂喷杀，整块草坪无明显的阔叶、已开花的杂草。

2.2 乔灌木养护

2.2.1及时对乔木进行修剪，每年12月至次年2月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每月修剪一次外形，以保持形状；修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；棕榈科灌木及时清修枯黄的叶边；每天巡查及时清剪因折断等枯黄的枝叶。保持形态整齐、无枯木残叶，无凌乱枝条和冗长枝叶，基部30mm高以上无孽枝，无杂草、杂物。

2.2.2及时对灌木进行修剪，在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪，非观花的造型灌木生长季每25天进行至少一次修剪，株型整齐、造型植物轮廓清晰，修直面平直整齐、棱角分明，脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。

2.2.3根据天气情况及时进行淋水，不出现缺水枯萎现象，无“长流水”浇水现象。

2.3 绿篱养护

2.3.1根据天气情况及时进行淋水，不出现缺水枯萎现象，无“长流水”浇水现象。

2.3.2及时进行修剪，每年冬季彻底清剪一次枯枝弱枝，春夏生长季每25天至少修剪1次，平时对个别长枝进行局部修整。整体效果平整，不出现明显起伏和漏剪、交错痕迹，及时清理草屑、杂物。

2.3.3及时进行病虫害防治，草坪、绿篱、乔灌木每月喷施广普杀菌、虫药1次，突发病虫害进行针对性防治，无明显病虫害，不能因病虫害出现枯株、死株现象。要求利用周末时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒性以上农药。

2.3.4及时对学校内的自然绿化区（含梅花山）进行养护和整治，无明显病虫害，不能因病虫害出现枯株、死株现象。及时清除枯枝（竹）、死枝（竹）、杂树、谷皮树、野藤等，根据长势及时进行间枝（竹）。按上述要求每年至少进行两次重点整治。

2.3.5按时进行施肥，草坪、绿篱施缓溶肥或全效复合肥至少 1次/三个月，乔灌木早春各施有机肥或复合肥1次；每年5-6月追施复合肥1次。

2.3.6冬季对乔木进行一次翻土养护，保持土面不板结，透气良好。

2.3.7做好乔灌木防冻工作，对耐寒性较差的树种实施必要的根际培土、枝叶覆膜等防冻保暖措施，乔木主干冬季刷一次1.2M高石灰水，及时除冰雪，不出现树木冻死现象。

2.3.8节日、重大活动期间，校园景点及会议室花卉的布置。

（三）日常维修服务

1、日常维修服务范围与内容

1.1日常维修范围：凡三个工时及以下的维修任务

此区域内的所有公有房屋、公共区域，即教学楼、办公楼、实验室、运动场所、室外区域等公共设施及其他公共设施的水、电、泥、木、油、五金等的日常、零星维修。

1.2 日常维修内容

1.2.1水工类：水管网线中的水管、水表、水阀、水箱、水龙头、卫生器具、各类配件、节水设备设施等与水工有关项目的维修、安装、改造；

1.2.2电工类：电线线路（含箱式变压器的配送电）、电灯、电源插座、开关、风扇、换气扇、各类配件、小型用电器、节电设备设施等与电工有关项目的维修、安装、改造；

1.2.3木工类：桌、椅、抽屉、门、柜、床、窗户及玻璃，防盗门及锁等与木工有关的项目的维修、安装、改造；

1.2.4泥工类：水电维修中地面、墙壁面施工中破损的修复，建筑物泥瓦的零星维修，室内漏水补漏，道路破损、明暗沟、内外墙瓷片、水池、便池、下水管维修，屋顶、屋面维修等与泥工有关项目的维修、安装、改造；特殊作业（高空、外墙及高压）由甲方聘请专业单位进行维修。

1.2.5油漆、涂料类：桌、椅、抽屉、门、柜、床、窗户、墙面、金属构件等与油漆、涂料有关项目的维修。

1.2.6五金类：铝合金门窗的维修（点卯扣件、复位））及不锈钢扶手床架的维修（点卯、复位）、门锁的修复（换锁芯、锁具总成）。

2、日常维修服务标准与要求

2.1维修人员上岗应着装规范，文明施工，态度友好，不得吃请或接受用户礼品。

2.2维修人员应严格执行操作规程，维修认真细致，保证服务质量，维修任务完成后应立即清理现场，收好工具、材料。

2.3维修应及时快速，紧急响应不超过半小时，零星维修在一个工作日内完成。特殊情况要及时上报、限期解决。

2.4维修人员应按操作规程组织施工，及时排除安全隐患，不能出现安全事故。如因操作不当引发的事故由物业公司负责，并赔偿学校相关损失。水电维修人员必须持有电力部门或劳动部门颁发的资格证书，资质不符合规定不允许上岗。

2.5维修人员在维修工作中尽量降低学校水电资源及器材的消耗，并将更换下来的破损件上交管理员，再领取相同数量的新件。

2.6接到报修任务，维修人员根据报修要求按轻重缓急安排维修任务，维修高峰期不能按时到位应向报修用户说明缘由。按照报修要求完成的维修任务，事后如实填写维修填报单。

2.7如遇突发情况（如水管炸裂、电线短路），物业公司应立即响应，组织维修人员进行抢修和应急处理，事后补办相关手续。

2.8维修人员应定期巡视维修区域，走访报修单位，主动征求意见，虚心接受师生监督。

2.9水电泥木油各类维修必须符合行业规范要求，零星维修的质保期为3个月，小型维修改造及安装的保质期为1年，保质期内非自然损坏需要维修的，由报修单位确认并在维修填报单注明损坏原因。

2.10物业公司接到五金类服务要求，铝合金门窗的维修（点卯扣件、复位）及不锈钢扶手、床架的维修（点卯、复位）、王力门锁的修复（换锁芯、锁具总成），则应无条件维修，维修所需的材料费由甲方负责、维修涉及的其他工具费用由物业公司负责，如若不做或维修不及时接到投诉，将会施以处罚。因物业公司技术能力受限不能完成的维修，由甲方单位自行聘请专业单位进行维修。

（一）物业管理服务质量考核细则

（二）物业管理服务考核及处理

1、服务质量评价：甲方每月度采用动态考核和集中考评相结合的方式对乙方按质量进行考核；集中考评由甲方按月份实施考评，甲方按照每月考评分数给予相应的当月物业管理费。月度考评分数满分为100分，90分及其以上为考核达标。具体情况如下：

1.1当月考评分数在90分及其以上为月度考评达标，甲方支付乙方当月物业管理费的100%；