一、功能及要求：
本项目为长沙市妇女儿童活动中心的长沙市“一馆三中心”物业管理服务项目。项目位于长沙体育新城中心区，占地面积约28858.24㎡，总建筑面积（含附属建筑物，但不含剧场）约26976.2㎡。建筑结构为地下室一层，建筑面积4232.5 ㎡，地上四层，建筑面积16064.6㎡。需要管理的公共用地和绿化面积约24,619 ㎡。
二、相关标准：
其他约定事项
1、对中标人的违纪处罚：因中标人责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
2、对中标人安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因中标人管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标人承担。
3、中标人必须按国家相关规定为所有员工购买社会保险，其费用由中标人自行承担（此费用计入投标报价，报价中未包含社会保险费用的视为无效投标）。
4、管理期限内各业主单位大型活动中标人须无条件支持，因此增加的人力、物力等相关费用由中标人自理。
5、对中标人安全保卫人员素质的要求：高中或中专以上学历，男身高170cm、女身高160cm以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。
6、对中标人员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由中标人自行承担。
7、中标人无对外收费权。
8、对中标人履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：中标人根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理。
9、对中标人的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
10、中标人用房的提供情况：采购人提供物业管理用房（警务室2间、传达室1间）三间共七十平方。
11、中标人饮食安排情况：餐饮自理。
12、公用水电费的分担及收缴要求：由采购人单位负责，但中标人的办公及员工生活用电用水由中标人承担。
13、设备的维护与维修：中标人负责中央空调、电梯、消防设施、水泵的维护与维修及损坏灯具灯管的更换和其它100元以下的单项维修。
14、对中标人运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：月度考核85分（不含）以下每扣1分扣除合同金额50元，具体见《“一馆三中心”物业管理考核实施细则》。
三、技术规格：
服务内容
（一）卫生保洁
1、日常保洁
范围：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。
2、垃圾收集及外运：自行外运至社区垃圾站。
3、公共卫生间的保洁：
数量：22间（男女各11间）
4、公共区域的垃圾桶的保洁：
数量：中标人根据情况配置
（二）绿化养护
服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
（三）安全保卫
服务内容：负责项目车辆及人员进出管控（含地面停车指挥和地下车库停车指挥）、大门三个门厅值班，地下车库门岗值班，办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。
（四）设备、设施维保
1、给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。
2、供电系统设备管理维护
服务内容：对物业管理范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。电费收缴。
3、消防系统设备管理维护
定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
4、电梯数量及维护要求（按照国家标准执行）
数量：5台
5、空调系统运行维护
主要设备：中央空调。
服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定并严格执行空调使用。
6、消防设施的数量及维护
数量：消防栓室62 个；消防带62根；干粉灭火器121个。
7、房屋及公共设施的维修
内容：项目前坪、房屋内公共区域门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的小型修理。
四、交付时间和地点：
1、服务时间：3年；
2、服务地址：采购人指定地址。
五、服务标准：
服务标准及要求
（一）卫生保洁服务要求：
1、日常保洁
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；
（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（6）各类教室、舞蹈室等根据地面材质的不同进行保洁和养护，确保用完后随时清洁备用（会议室5间，舞蹈室6间，教室34间，大厅11个，楼梯间8个）；
（7）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；
（8）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；
（9）领导办公室（16间）的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；
（10）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；
（11）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；
（12）遇文明创建等重大活动开展时，中标人需无条件配合采购人搞好保洁工作，采购人不再支付任何费用。
2、垃圾收集及外运
做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内（投标人报价需含垃圾清运及处理费用）。
3、公共卫生间的保洁
专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由中标人自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由采购人提供并承担费用。
4、公共区域的垃圾桶的保洁
定期清洗，保持干净，无污渍。
（二）绿化养护要求：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%；
（3）室内外花木摆放及养护。
（三）安全保卫要求：
（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，部分岗位24小时值班；
（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；
（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；
（4）做好安全防范和日常巡视工作，每隔2小时巡视一次并做好记录，明确重点时段及部位，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；
（5）有车辆出入管理系统，严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；
（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；
（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，有消防安全巡视记录，确认重点时段及重点巡检部位，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
（四）设备、设施维保要求：
1、给排水系统设备运行维护
加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
2、供电系统设备管理维护
每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。
3、消防系统设备管理维护
定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
4、电梯维护要求（按照国家标准执行）
（1）运行状况的检测。
（2）机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。
（3）各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。
（4）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
（5）其他约定：
①中标人负责按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。
②建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。
③及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。
5、空调系统运行维护
定期保养空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时派维修人员到达现场维修，并做好记录。
6、消防设施的维护要求：
每月定期检查、养护，及时维修，并做好相关记录。
7、房屋门窗维修要求：
确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
（五）、岗位设置及人员要求
岗位人员配置一览表

序号	部门	岗位	配备人员	备注
1	秩序部	保安队长	1
		保安员	14
2	保洁部	保洁员	9
3	绿化部	绿化工	1
4	工程部	机电维修工	2	含配电房24小时值班
		机电工程师	1
5	服务中心	项目经理	1
合计			29

★投标人必须根据项目实际情况科学合理配置岗位人员，须满足以上 29个岗位人员需求，保证岗位设置（须在投标文件中进行承诺）。
六、验收标准：
本项目采用简易程序验收。
七、其他要求：
1、结算方法：
1.1付款人：长沙市妇女儿童活动中心（通过国库集中支付）。
1.2付款方式：按月结算，采购人根据中标人每月考核结果和开具的正规发票支付上个月的服务费。
1.3 本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
    2、本项目采用简易程序验收。
3、若投标人在投标前需踏勘现场的，踏勘期间发生的意外自负，有关费用自理。
4、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。