[磋商]青少年中心物业管理服务项目竞争性磋商公告

招标

物业管理服务禁毒基地自管对外服务大厅日常安保巡逻清洁保洁维修维护日常维护日常维修石材养护设备机房日常检测给排水设备运行管理维护给排水系统上下水管道水箱加压水泵电梯间弱电系统供配电系统通信线路电器照明公共区域消防设施的维护绿地道路路灯沟渠人防设施避雷装置公益性文体设施共用设施设备使用的房屋公共区域保洁楼道天台雨水井排水沟排污沟沙井垃圾收集箱督促清运环境消杀雨污水管道的疏通林木园林小品的养护室内花卉租摆交通疏导车辆行驶与停泊院内自行车棚管理公共秩序维护安全防范各类风险源管理 24小时巡查安防监控消防值班公共区域停车场安全防火防盗协助当地公安机关进行安全监控日常物资调配库房管理夜间巡逻保卫装修工程物业租赁消防服务修缮改造供冷机组维护和保养上下水管线阀门室外管道系统的维护抄表计量和清理供用电设备运行管理维护高压配电室低压电器设备电线电缆热水系统热水供应大修维修费用空调系统导流排风系统楼宇自控系统信息化运行管理接收设施信息化相关服务开水器燃气系统工具设备定期维护机械设备工具设备年检配合办公区相关设备进行年检扶梯高压设备压力表对办公区三层公共会议室会议视频系统卫生间楼梯水房垃圾分类门前三包区域保洁扫雪铲冰浴室设施设备的维护保养清洗消毒办公家具维修零星维修清洁服务日常保洁服务杀虫灭鼠化粪池清掏服务资料管理档案管理安保服务保安公共财产的看护人员车辆出入管理车场管理楼内巡视门前驻岗工作活动布置施工进行管理服务场地物业管理费物业服务费停车场运行服务停车费停车位

金额

298.13万元

项目地址

北京市

发布时间

2023/02/20

公告摘要

项目编号11000023210200035911-xm001

预算金额298.13万元

招标公司北京市禁毒教育基地管理中心

招标联系人吕超

招标代理机构北京市政府采购中心

代理联系人李欢

标书截止时间2023/02/27

投标截止时间2023/03/03

公告正文

[磋商]青少年中心物业管理服务项目竞争性磋商公告

项目概况

青少年中心物业管理服务项目采购项目的潜在供应商应在详见附件获取采购文件，并于2023-03-03 09:30（北京时间）前提交响应文件。

一、项目基本情况

项目编号：11000023210200035911-XM001

项目名称：青少年中心物业管理服务项目

采购方式：竞争性磋商

预算金额：298.13118 万元（人民币）

采购需求：

详见附件

合同履行期限：详见附件

本项目不接受联合体投标。

二、申请人的资格要求：

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：

详见附件

3.本项目的特定资格要求：

详见附件

三、获取采购文件

时间：2023-02-20至2023-02-27，，每天上午00:00至12:00，下午12:00至24:00（北京时间，法定节假日除外）

地点：详见附件

方式：

详见附件

售价：￥0元

四、响应文件提交

截止时间：2023-03-03 09:30（北京时间）

地点：详见附件

五、开启

时间：2023-03-03 09:30（北京时间）

地点：详见附件

六、公告期限

自本公告发布之日起3个工作日。

七、其他补充事宜

详见附件

八、凡对本次采购提出询问，请按以下方式联系。

1.采购人信息

名称：北京青少年服务中心（北京市禁毒教育基地管理中心）（本级）　　　　　

地址：西城区西直门南小街68号北京市青年宫　　　　　　　　

联系方式：吕超,66152192　　　　　　

2.采购代理机构信息

名称：北京市政府采购中心　　　　　　　　　　　　

地　址：北京市丰台区玉林里45号腾飞大厦　　　　　　　　　　　　

联系方式：李欢，83916770　　　　　　　　　　　　

3.项目联系方式

项目联系人：李欢

电　话：　　83916770

[2023] 006.doc[2023] 006.doc

采购需求.docx采购需求.docx

青少年中心物业管理服务项目竞争性磋商公告

[2023]006号

采购编号：BGPC-C23038

项目名称：青少年中心物业管理服务项目

采购方式：竞争性磋商预算资金：298.13118万元

采购货物或服务名称及数量:

序号	货物或服务名称	数量	单位	备注
1	物业管理	1	项	无

报价人的资格要求：

法人、其他组织或者自然人的证明文件

报价人授权委托书或报价人法定代表人声明

资格条件承诺书

信用记录情况

本项目不允许联合体参与。

采购项目性质或用途：办公

采购项目需要落实的政府采购政策：详见磋商文件

评审标准和方法：详见磋商文件

磋商文件获取方式和下载期限：

1.办理CA认证证书

请供应商登录北京市政府采购中心网站（https://bgpc.bcactc.com/zfcgzx/）查阅“CA认证”栏目，按照程序要求办理。

2.获取方式

供应商自磋商公告发布之日起，在规定的下载时间内持自身的CA数字认证证书登录北京市政府采购中心网站（https://bgpc.bcactc.com/zfcgzx/）免费下载本项目磋商文件。

3.下载期限

2023年2月20日-2023年2月27日。

电子响应文件制作及上传

本项目磋商将配套使用北京市政府采购中心全流程电子化招投标服务平台（https://dzztb.bgpc.bcactc.com/）,一律不接受纸质文件。请供应商根据磋商文件及北京市政府采购中心全流程电子化招投标服务平台供应商用户使用手册（http://bgpc.bcactc.com/news/nid/7405）相关要求制作并网上提交电子响应文件。上传电子响应文件过程中请保持与互联网的连接畅通。

CA数字认证证书办理及开通电子签章咨询电话：010-83916631

电子响应技术咨询电话：010-83916633

电子响应文件提交截止、磋商、解密时间及地点:

电子响应文件提交截止时间：2023年3月3日上午9:30（北京时间）。

解密及磋商时间：2023年3月3日上午9:30（北京时间）。

解密时限：解密时限为北京市政府采购电子交易平台开启报价人自行解密功能后120分钟。

解密地点及方式：本项目采用远程电子解密方式，由报价人自行对电子电子响应文件进行解密，不接受纸质文件，无须报价人到达现场。

注意事项：本项目采用远程电子解密方式，为保证解密顺利进行，请报价人务必远程参加并保持联系人电话畅通，同时确保使用制作上传本项目电子电子响应文件的计算机设备及自身CA数字认证证书登录北京市政府采购电子交易平台进行自行解密操作，请报价人务必于解密功能开启后及时操作。

集中采购机构联系信息

集中采购机构名称：北京市政府采购中心

地址：北京市丰台区玉林里45号腾飞大厦

联系人：李欢

电话：010-83916770

传真：010-83916674

采购人联系信息

采购人名称：北京青少年服务中心（北京市禁毒教育基地管理中心）

地址：西城区西直门南小街68号北京市青年宫

联系人：吕超

电话：010-66152192

本项目磋商公告公示期限：磋商公告发布之日起三个工作日本项目磋商公告发布媒体网址：https://bgpc.bcactc.com/zfcgzx（北京市政府采购中心网）http://www.ccgp-beijing.gov.cn（北京市政府采购网）http://www.ccgp.gov.cn（中国政府采购网）附件:采购需求

北京市政府采购中心

2023年2月20日

采购需求

一、采购清单

物业管理服务	数量			备注
青少年中心物业管理服务项目	1	北京市禁毒教育基地管理中心（下称禁毒基地）	建筑面积：3873㎡户外面积：11197.11㎡
青少年中心物业管理服务项目	2	北京市青年宫（下称青年宫）	建筑面积：21726.3㎡户外面积：4499.3㎡
青少年中心物业管理服务项目	3	禁毒基地自管对外服务大厅	建筑面积：5008㎡

二、项目背景或简况

北京青少年服务中心（北京市禁毒教育基地管理中心）拟以竞争性磋商的形式选取物业管理服务公司。

三、服务范围

北京青少年服务中心东区为朝阳区天楹北路23号院，物业服务范围为室外面积11197.11㎡，办公楼面积3873㎡，展馆面积为5008㎡。其中有办公用楼3幢、展厅1幢、公建若干及院内绿地若干。

西区青年宫包括西城区西直门南小街66号（综合楼）和西直门南小街68号（主楼）及各自附属室外区域。

68号（主楼）物业服务范围为室外4499.3㎡及室内21726.3㎡，物业服务内容包括但不限于安保、清洁、日常运行及维修维护等物业服务，其中青年宫一层中餐厅租赁区域（953㎡）和麦当劳租赁区域（379㎡）的物业服务内容仅包括日常安保巡逻、日常运行及维修维护等。

66号（综合楼）物业服务范围为室外3366.22㎡及室内5632.93㎡，物业服务内容包括但不限于安保、清洁、日常运行及维修维护等物业服务，其中地下已出租区域（1790㎡）的物业服务内容仅包括日常安保巡逻、日常运行及维修维护等。

西区普通办公区总面积：68号室内21726.3㎡加上66号室内5632.93㎡减去中餐厅租赁区域953㎡减去麦当劳租赁区域379㎡减去66号地下已出租区域1790㎡，为24237.23㎡。

综上，普通办公区域（建筑面积）为3873㎡（东区不含展馆）和24237.23㎡（西区），总计28110.23㎡；展馆区域5008㎡。

四、服务期限

合同签订之日起10个月。

五、服务需求

（一）日常维护服务内容

1.本项目委托范围内建筑本体及附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括但不限于房屋主体承重部位（基础、内外承重墙体、柱梁楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、大堂、楼梯间、走廊通道、设备机房等。

2.各类物业设施设备的日常检测、运行、维修、养护和管理，包含给排水系统（上下水管道、水箱、加压水泵）、电梯、弱电系统、供配电系统、暖通（空调）系统、照明（含泛光亮化）系统、通信线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠，池、井、人防设施、避雷、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3.相关场地的清洁、保洁服务。包含道路、楼道、露台、天台、雨水井、排水沟、排污沟、沙井、垃圾收集箱及其他公共场地、公共配套的清洁保洁、垃圾收集及督促清运、环境消杀和雨污水管道的疏通、石材养护等。

4.绿化的养护和管理。包括绿地、林木、园林小品的养护，室内花卉租摆等。

5.交通疏导与停车场（及门前区域）车辆行驶与停泊管理，院内自行车棚管理。

6.公共秩序维护、安全防范等事项的管理。包含各类风险源管理、24小时巡查、安防监控、消防值班、公共区域停车场等重要位置的看守、防火、防盗等安全防范、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安防工作。

7.协助采购人综合办公室完成物业管理区域内组织的活动项目和日常物资调配、库房管理等相关工作。

（二）安全服务内容

1.成交人在采购人领导下，承担采购人门卫值勤、重点要害部门的防护、楼层内外各区域安全防火、防盗、夜间巡逻等物业、保卫工作。

2.在值勤时，应确保满勤、满岗，严格按照采购人规定的制度，做好人员、车辆、货物进出施工现场的验证检查工作，核对无误后方可放行。日常巡查中，及时发现和消除消防隐患，会使用灭火器材、会扑救初起火灾、会组织人员疏散逃生,并做好有关记录，以备复查核对。

3.在巡逻值勤中如发现盗窃、破坏等刑事案件和消防、安全事故时，物业人员除立即采取紧急补救和制止措施，需第一时间与采购人人员取得联系，告知详细情况，必要时要及时报警。

4.根据有关法律法规及本合同的约定，成交人负责制订物业管理制度，对本项目物业使用人的装修工程与采购人共同进行管理，以符合物业租赁合同的要求。成交人应以专业角度制订《应急突发处置预案》并与采购人共同完善执行，甲乙双方共同负责履行对本项目的安全责任，严格按照该预案处理现场紧急事件。

5.消防服务与管理，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。成交人应严格按照相关规定制定物业工作的安全管理制度，并严格落实实施，确保施工现场安全。成交人需将制定的安全管理制度，消防安全管理制度、矛盾冲突等突发事件处置预案交由采购人物业部备案。

6.遵照采购人要求，处理协调与采购人合作方的相关事宜，发生纠纷时，应及时果断组织安保力量于现场，保证采购人人员及财物安全，并根据情况需要，采取断水、断电等措施，维护采购人权益，保证正常施工，为采购人修缮改造保驾护航。

7.构建本项目良好的外部对接机制，与项目所属的地区各政府行政机构的基层人员（包括街道办事处、派出所、消防单位、人社部门、交通管理部门及各公用事业主管部门）建立通畅的沟通渠道，配合采购人对相关工作的保障。

（三）物业服务内容

1.供冷机组运行管理，配合采购人履行监督专业维保单位开展供冷机组维护和保养工作。

2.给排水设备运行管理维护，给排水设备运行管理维护是指为保证办公区给排水设备、上下水管线、阀门等的正常运行所进行的日常运行管理维护，室外管道系统的维护、抄表计量和清理。

3.用电设备运行管理维护（不含高压配电室），供用电设备运行管理维护是指为保证办公区供用电系统正常运行对低压电器设备、电线电缆、电器照明等设备的日常运行管理和维护。

4.热水系统管线的管理和维护（不含维保），热水系统管线的管理和维护是指为保证办公区正常供暖及洗手间、餐厅、浴室等热水供应的日常运行管理和维护。

5.电梯运行日常管理（不含维保），电梯运行日常管理是指为保证办公区电梯设备正常使用所进行的监管。采购人负责委托专业厂家进行维护保养和中修、大修维修费用，物业公司协助采购人进行审核并配合施工。

6.空调系统运行管理和维护（不含制冷机组维保），空调系统运行管理和维护是指为保证办公区空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维护。

7.排风系统运行管理和维护（不含维保），排风系统运行管理和维护是指为保证导流排风系统正常运行所进行的日常运行管理和维护。

8.楼宇自控系统运行管理（不含维保），负责楼宇自控系统的正常运行，实行二十四小时值守和管理。

9.信息化运行管理，对接收设施进行日常运行管理，配合做好青少年中心西区信息化相关服务保障工作。

10.开水器管理，开水器管理是指为保证办公区开水供应，对开水器的日常管理，按要求启动、关闭，确保正常运行。

11.燃气系统的管理（不含厨房、燃气间），燃气系统的管理是指为保证青少年中心正常运行使用所进行的日常管理。

12.工具设备使用与管理，定期维护采购人所提供的机械设备工具，如出现人为操作不当损坏，由成交人负责。

13.设备年检（不含维保及检测），配合采购人对本项目各类设施设备进行承接查验，拟定承接查验计划和工作流程。配合办公区相关设备进行年检包括：电梯、扶梯、高压设备、压力表、避雷装置等各类强检项目，配合办理各种手续。

14.公共会议室的管理及服务，公共会议室的管理及服务是指对办公区三层公共会议室及四层公共会议室进行日常管理，以及对举办的各类会议、活动提供基础保障服务。

15.会议视频系统管理，会议视频系统管理是指确保本地视频会议系统正常运行提供的管理及服务。

16.公共区域保洁，公共区域保洁是指为保证办公区内清洁而进行的日常管理工作，包括中厅、卫生间、楼道、楼梯、水房、电梯间、垃圾分类及督促清运、门前三包区域保洁以及扫雪铲冰等。

17.浴室的日常管理，浴室的日常管理是指对浴室设施设备的维护保养，清洗消毒。

18.办公家具维修，办公家具维修是指对办公室、会议室及公共区域的办公家具等进行日常维护和零星维修等工作。

19.公共办公区清洁服务，公共办公区清洁服务是指对指定办公区中公共区域进行的日常保洁服务。

20.物业区域整体杀虫灭鼠服务，按照所在驻地社区要求和物业实际情况，服务期内不少于1次，规范开展消杀。

21.化粪池清掏服务，化粪池清掏服务是指按采购人要求定期进行清掏工作。

22.资料管理，档案管理是指对采购人提供的工程竣工图纸、设备资料、使用说明以及物业运行过程中产生的记录的管理。成交人应建立本物业台账，并负责整理、保存档案资料；保留物业及物业管理档案、资料。管理与物业相关的政府批文、工程图纸、技术资料、商户档案、验收资料、设备使用说明书及产品合格证等。

23.安保服务，安保服务是指包括不限于保安和秩序维护，负责物业安全秩序和公共财产的看护，人员、车辆出入管理，车场管理，楼内巡视和门前驻岗工作等。

（四）对接第三方管理服务内容

1.成交人配合采购人对租用、使用本项目场地的第三方单位的装饰装修、活动布置施工进行管理服务，巡查督促第三方单位按照相关行业要求及采购人管理要求，安全合规完成施工。对第三方施工过程中发现的问题、需进行整改的，成交人配合采购人推动整改进度。

2.在第三方在本项目物业的使用、施工过程中，配合采购人对第三方对场地的使用施工进行全面评估检查，为维护本项目物业的使用功能提出合理化、优化建议，充分维护合采购人及物业使用人的利益。

3.规范物业使用管理，对物业使用人违反公共设施、设备使用规定的行为，采取规劝、警告、制止、限制及在必要时刻通过法律程序进行管控措施管理。

（五）其它管理服务

1.成交人认真完成采购人安排布置的各类考核评比工作；本协议委托服务范围内各方协商的其他服务；严格落实北京市防疫措施的相关工作。

2.成交人应为本项目开设独立之物业管理服务费账户（以下简称“项目账户”）。除本合同另有约定外，双方与本项目物业管理有关的资金往来均应通过项目账户完成。

3.成交人应协助采购人完成本项目物业管理财务工作的年度决算审计。成交人应配合采购人需求，提供当年度财务资料，包括但不限于收据、发票、财务凭证等原件及复印件等。

4.采购人有权审计成交人关于采购人往来账户的财务状况，如采购人委托专业审计单位对成交人的财务状况进行审计，成交人应当给予全面配合。审计费用原则上自物业管理费中支出，但若审计过程中发现成交人存在向采购人提交虚假财务报表或其他故意隐瞒其真实财务状况的行为的，当次审计费用自物业管理酬金中扣除。

5.成交人应为本项目物业管理工作编制下年度财务预算及实施方案，并于合同年度中的12月之前交采购人。

6.法律法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

六、服务质量标准与考评

（一）服务质量评定

成交人提供的物业管理服务质量应达到本合同约定的标准。

采购人有权于每季度结束之日起15日内组织对成交人在该季度服务质量的评定；有权于每年度结束之日起30日内组织对成交人在该年度服务质量的评定；采购人亦有权随时组织对成交人服务质量的评定。

采购人的评定形式包括但不限于：配合行业单位、主管部门等，开展场地检查；法定节假日前和季度末与采购人项目经理共同开展安全检查；采购人资产、停车场、设备、日常维护的分管负责人与成交人项目经理共同开展分管业务的检查。

（二）管理服务质量和标准

总体服用要求：物业管理服务区域的公共环境卫生清洁，包括主楼、院落等公共区域的环境卫生、卫生间清洁、垃圾收集、清理，保洁率100%，并按青年宫要求放在指定地点。设备设施维修及时率达到100%，定期保养完成98%；设备运行完好率达到98%；安全保障满意率达到100%；服务满意率超过95%。采购人有权利制定各部分内容的具体要求，并自行或委托第三方进行调查和考核，并以此作为衡量成交人提供物业服务质量的依据。

管理服务要达到的指标：

财务预算审核及时率：95%

财务核算准确率：95%

新员工入职培训率：100%

房屋及配套设备设施完好率：99%；

零修、急修及时率：100%；

维修质量合格率：100%；

维修工作回访率：100%；

保洁区域合格率：100%；

业主/使用人（顾客）有效投诉率：5%以下；

投诉处理率：100%；

物业服务满意率：95%以上；

楼宇资料齐全完好率：100%；

岗位人员持证上岗率：100%；

消防器材设备完好率：95%

人员空岗率：0；

（三）扣减物业管理服务费用

如有以下情况，采购人可直接扣减上季度应付成交人的物业管理服务费用的5%-50%。

1.检查巡查中发现多处物业管理服务问题、成交人未能在当日整改合格的；

2.成交人服务团队未到达合同约定最低人数、缺员超过15%的；

3.在季度评定和年度评定中，成交人提供的服务未达到本合同约定的全部质量标准，为“不合格”的；

4.在行业单位、主管部门等检查中，因成交人工作不善造成违规、事故隐患等，使采购人收到通知、告知的；

5.应检设备设施，因成交人工作失误漏检忘检的；

6.一个自然月内，遭到投诉超过3次的；

7.合同期满，成交人未能交接全部物业管理资料的；

8.其他因成交人工作不善给采购人造成不良影响及后果的。

（四）重大事故及解除合同

1.因成交人原因，发生重大安全责任事故的，成交人应以最大程度降低对项目及采购人负面影响为原则，第一时间按采购人、成交人双方确定的《应急突发处置预案》进行处理，并报告采购人；如出现处理方式不符合预案要求或被相关政府主管部门认定成交人为事故责任方，因此造成的损失和责任由成交人承担，采购人有权上报上级主管部门要求解除本合同。

2.重大安全责任事故指：

（1）直接财产损失30万元及以上的外盗事件。

（2）死亡3人以上或重伤10人以上或直接经济损失30万元以上或死亡、重伤10人以上或影响范围3000以上（重伤是指伤残2级以上）的重大火灾。

（3）涉及人员死亡的非火灾类的其他重大责任事件。

免责条件

非成交人原因或不可抗力原因导致指标不达标的，不计入考核。

七、费用及相关要求

（一）支付约定

本合同分三期付款，付款时间为：

2023年4月25日之前支付3个月服务费；

2023年8月25日之前支付4个月服务费；

2023年11月25日之前支付3个月服务费。