项目名称
城管智慧中心物业管理服务项目（2021年7月至2022年6月） 
采购类型
非协议采购 
采购人名称
深圳市城市管理监督指挥中心 
采购方式
公开招标 
财政预算限额（元）
1800000 
项目背景
深圳市城管智慧中心情况
一、建筑物功能简介
（一）城管智慧中心大楼位于深圳市福田区深南大道8002号园博园综合馆，大楼总建筑面积约7472.70平方米，建筑总高23.9米，共4层，一楼设有餐厅、接待大堂、多功能厅；二楼主要为休闲书吧、健身室和备勤室；三楼为主要办公区域，包括指挥大厅、职工办公区、阶梯互动区、信息化设备机房、培训会议室、仓库等；四楼主要为决策会议室，日常约70余人在智慧中心大楼工作。
（二）物业管理面积共计10903平方米，其中大楼主体面积7399平方米，一楼西侧区域（含食堂一二层）面积1150平方米，一楼东侧区域（多功能厅）面积660平方米，大楼外围面积1694平方米（正门口288平方米，北侧露台500平方米，其他外围906平方米）。其他外围906平方米为大楼外围区域绿化面积，包括大楼正门前花坛147平方米，大楼周边绿化面积759平方米。
二、主要配套设备介绍
深圳市城管智慧中心主要设备设施系统有供配电、给排水、消防、监控、空调、音响、弱电等，具体内容如下：
（1）空调系统：中央空调主机31台，盘管风机146台、新风机7台。
（2）供水系统：共用园博园供水系统，水表1个。
（3）排水系统：共用园博园排水系统。
（4）电梯系统：客梯2台，货梯1台。
（5）供配电系统：控制箱44个，电表12个；UPS备用电源1组。
（6）消防系统：消防联动主机2台,消防水泵和喷淋水泵共1台配有消防报警主机1台、消防泵配电柜3面、消防泵2台、消防广播等。另有消火栓26个、灭火器119个。
（7）监控系统：大楼主要通道和重要场所都安装有监控摄像头，室内监控123套,半球球机98台、高速球8个，枪机摄像头17台、电梯摄像3台，硬盘录像机1台,监控机房1间，显示器2台。
（8）电动门系统：双开电动门1套。
（9）弱电系统：包括室内网络系统、电话系统、消防广播系统、信息发布系统等系统、门禁管理系统、背景音乐系统、无线对讲系统、电子巡更系统。
（10）安检系统：闸机4台3通道。
（11）会议系统：无线麦克风系统2套，会议室视频和扩音器6套。
（12）网络设备：网络机房5间。
（13）设备间1间。
三、项目特性
（一）大楼全新改造装修
城管智慧中心建设项目为市政府投资项目，2020年6月29日完成竣工验收，根据我中心与施工单位签订的合同，对工程的质量保修范围、保修期限、保修费用等进行了如下约定：
1.工程质量保修范围:质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间/房间和外墙面的防渗漏工程、电气管线工程、给排水管道工程、设备安装工程、供热和供冷系统工程、装饰装修工程以及双方约定的其他项目。
2.工程质量保修费用及相关的损害赔偿责任由造成质量缺陷的责任方承担。
3.项目质量保修期：从工程实际竣工之日算起。单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期。双方约定本工程质量保修期如下：
（1）屋面防水工程、有防水要求的卫生间/房间和外墙面的防渗漏工程为5年（最低为5年）；
（2）电气管线工程、给排水管道工程、设备安装工程为2年（最低为2年）；
（3）装饰装修工程为2年。
（二）设备免费维保金额
根据大楼施工合同约定，上述设备设施,包括空调系统、供配电系统、消防系统、监控系统、电动门系统、弱电系统、安检系统、会议系统、网络设备等在2年内（预计为2020年6月至2022年6月）均由施工单位提供质量保修工作,设备价值约1500万元。上述设备系统的维保费用在2020年6月至2022年6月无需物业公司负担。其中，大楼电梯维保费用从2021年4月开始由物业公司承担。
（三）物业管理特殊区域
1、立面面积
城管智慧中心大楼位于园博园综合馆南广场，正对深南大道，周边对公众开放，保持大楼的外观清洁对于塑造良好城管形象具有直观显著作用。大楼外立面（图1所示）需定期维护清洗，清洁面积约5300平方米，包括大楼玻璃幕墙（约3823㎡）、格栅（约1200㎡）、大门玻璃（约130㎡）、门头铝板（约130㎡）等区域。
 
图1 大楼外立面
2、建筑层高
城管智慧中心大楼共四层，其中二层和四层为夹层，各层层高各5米，大楼总高度约24米，且楼内大部分空间的层高净高均为10米，层高10米的空间包括一层大堂面积（约895平方米）、一层东西两区（约1810平方米）、三层指挥大厅(约517平方米)、三层东西两区（约1500平方米），共计4722平方米。顶部灯具、线路的检修和更换不便，需搭设作业架处理。
3、专业要求
城管智慧大楼建设标准高、建筑难度大、选材要求高，因此，许多场地、材料具有特殊性，对清理工作有极高的专业要求。
（1）指挥大厅无尘环境要求，本项目的重点管理区域是三层指挥大厅，此处安装有LED显示屏（面积约94平方米，整屏尺寸：宽度17.08米；高度5.488米，价值980万元），该显示屏像素间距不大于1.27mm，间隙极小，若有扬尘进入间隙，会严重影响大屏显示效果；
 
图2 三楼指挥大厅 
（2）吸音墙壁维护，为隔绝噪音、避免回声，三楼指挥大厅及四层决策室的墙壁安装有吸音棉，上覆有含空洞盖板，清理时需极其小心，避免破坏吸音板结构、谨防吸音板因吸潮而变形；
图3 四层决策室（三面吸音墙壁）
（3）大理石和地毯清理，大楼一楼、二楼和三楼内铺设大理石地板，区域面积约2048平方米，大理石清理维护需要定时使用打磨机抛光镜面处理及日常打扫拖地；三层指挥大厅和四层决策室（共708平方米）铺设有地毯，日常需使用吸尘器清灰，对于地毯污渍需使用专用洗涤剂清洗并定期除异味；
 
图4 二层大理石地板
 
 （4）墙面木饰面清理，木饰面的面积约1000平方米，所有木饰面、橱柜采用免漆材质，日常使用专业木质家具清洁剂清理并定期刷油维护。如没有使用相应的清洁剂导致物料损坏由物业公司负责赔偿。
图5 三层木饰面
 
 
投标人资质要求
1、投标人同时具有ISO9001质量管理体系认证，ISO14001环境管理体系认证，OHSAS18001职业安全管理体系认证；
2、投标人同时具有ISO22301营运连续性管理体系，ISO50001能源管理体系，ISO27001信息安全管理体系，社会责任管理体系（SA8000:2014)，商品售后服务能力体系（GB/T27922-2011）认证；
3、投标人同时具有地级市或以上公安部门颁发的保安从业单位备案书或保安服务许可证。 
 
服务类清单

序号	采购计划编号	需求内容	数量	单位	备注	财政预算限额(元)
1	PLAN-2021-440301-0102027010-01003	智慧中心物业管理（2021年7-12月份）	1.0	项		900000.0
2	PLAN-2021-440301-0102027010-01002	智慧中心物业管理（2022年1-6月份）	1.0	项		900000.0

具体技术要求
附件二：服务范围及服务标准
一、 物业管理服务范围
（一）建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理,对楼梯间、走廊通道发现霉黑或划痕要进行粉刷翻新。
（二）办公楼建筑共用配套设施、设备(供水管道、排水管道、高低压配电、后备电源设备、照明、楼内消防设施设备、电梯等)的基本维修、养护、管理和运行服务。
（三）管理和维修好中央空调系统及智能空调。每季度对中央空调滤网清洗1次，每半年对中央空调风口、管路及外机清洗1次，每年供热及供冷前对冷媒压力测试1次，每季度对水管开裂、百叶松动、噪音等问题进行点检；空调室外机每季度清洗1次，每年彻底清洗2次。
（四）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池每季度清理1次、沟渠、池、井、绿化等)的维修、养护和管理。
（五）本物业规划红线内的配套公用服务设施（走廊通道等公共空间灯具（含LED灯）、办公室内外灯具（含LED灯）、卫生间内冲水阀、水龙头等）的维修、养护和管理。
（六）环境及室内的清洁卫生，垃圾的收集、清运。会议室、办公室、饭堂、多功能厅、外墙、室内公共区域、大楼外围等区域的清洁。
（七）物业标识的设置与维护，交通、车辆行驶及停泊。
（八）确保大楼及周边安全和正常工作环境，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；根据甲方要求对出入大楼的物品、人员进行检查，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等工作负责安全管理,管控当事人、律师不得进入办公区域。
（九）协助采购单位做好外来参观等接待准备工作，负责按照指挥中心会务准备工作要求及时调整并布置会场，负责会务期间的茶水保障工作（茶叶、咖啡等消耗品和烧水壶、茶杯等器具由指挥中心购置）；负责指挥中心食堂的用餐服务及大堂的前台接待服务。
（十）负责大楼外围花木日常养护，定期（每周）巡查与不定期抽查，按照一级绿地养护标准修剪、除草、淋水施肥、植物病虫害防治、死亡苗木的补种等。
（十一）负责提供大楼卫生间内的纸巾、洗手液、洁厕液、扫把、拖把等日常清洁耗材用品，所购买的清洁用品符合国家质量标准要求。
（十二）协助采购单位部分物资的出入库登记和发放工作。
（十三）每周对各卫生间、走廊通道、污水沟、污水井、垃圾房、绿化带等容易滋生蚊、蟑螂、蚂蚁的消杀工作。
（十四）按设备维修和养护规范标准定期对各类设备设施（含电梯、监控、水泵、变压器、配电柜、强弱电缆线路、强弱电井等）进行检测检查，按设备技术要求与安全规范定期组织向特种设备管理机构进行报检（检测费用另计），发现问题以书面形式及时向采购单位管理人员报告。
（十五）建立健全大楼的消防档案资料，并与辖区内消防主管部门建立信息互动及沟通渠道。
（十六）健全物业管理档案、资料。
（十七）负责图书室管理、报刊分发工作。
（十八）负责保存与管理大楼各类机电设施（中央空调、分体空调、电梯、变配电设备、水泵、消防设施、电视机、健身与体能训练器材等设备）的技术资料、质保资料、证书资料、遥控器、钥匙、充电器、维修零配件与备件等。
（十九）负责配合工作人员调岗的需要及时调整办公室，搬移有关办公设备和物品。因搬移距离较远、物件较大的设备需要使用车辆的。
（二十）每月自行组织进行物业服务满意度问卷调查，每季度配合采购单位进行一次物业服务满意度问卷调查，每月配合采购单位进行一次服务质量考核（含物业配置人员检查），物业服务单位在履行物业管理工作中，质量不达良好（180分），采购单位有权向物业服务单位发出扣分通知书，并要求限期整改，整改过程中产生的所有费用由物业服务单位承担，每扣一分，采购单位有权直接从物业服务单位当月应收服务费中相应地扣款500元（具体扣分考评标准详见附件四）。
（二十一）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
二、物业管理服务标准
（一）环境卫生及防疫消杀管理服务
1. 清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善。
2. 负责做好红线以内所有地面公共区域、以及智慧中心大楼的公共区域的卫生清洁、保洁与管理。具体包括：连廊（走廓）通道、楼梯、消防设施、楼顶平台（含玻璃平台）、梁、柱、内外墙体、墙面、天台、天花、灯饰、风口、宣传栏、警示牌、悬挂牌（含门牌）、配电房、设备房、门卫、门厅、卫生间、门窗、玻璃、地面、绿地、各类沟井与管道、道路等，以及其它未列明、但包含上述指定范围以内的场所及设施用具。
3. 负责做好大楼内环境卫生、下水道、沟渠、池、井、楼顶的清淤处理、垃圾收集清运、化粪池的清运；办理好垃圾清运等有关手续，垃圾清运必须实行袋装化收集清运，在垃圾清走以后。
4. 所有建筑物外墙每年清洗1次，须由具有高空作业资质的施工队伍进行现场操作，费用由乙方承担。地面清洗次数根据实际情况增加，以保证场地及设施的洁净。节假日、主要接待或举办活动时须配备充足保洁员，及时跟进打扫，清理现场垃圾，保持环境清洁卫生，公共过道地板磨洗。
5. 定期开展除“四害”、白蚁防治及卫生消杀工作，严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作，在流行性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节要严格按采购单位的要求组织消杀。
6. 保证大楼所有洗手间的纸篓、洗手液、除味剂等卫生用品的正常使用，随时补充不能出现短缺。垃圾桶的更换补充由采购单位负责。
7. 负责大楼指挥大厅、决策室、办公室、会议室、活动室、卫生间等室内区域的清洁卫生。日常保洁中注意垃圾的及时清运、“零干扰”服务。
8. 负责大楼清洁所需的一切物料，如纸巾、洗手液、保洁工具、药品、消杀工具、垃圾袋等均由乙方负责；乙方应在早上8：30前将外围、指挥大厅、办公室、楼梯、过道、洗手间等区域的卫生清洁完毕，并全天随时保洁，保证不影响正常办公。
9. 投标方在投标中为管理需要承诺添置的设施设备和用具由投标方负责，中标结果公示期满无异议后，中标方需在法定时间与采购单位签订合同，并提前安排做好新旧物业交接工作。
10. 清洁卫生工作流程和质量标准，见下表：

工作项目	服务时限/频率	质量标准	保洁率
综合服务	1.1急修服务30分钟内到位，6小时内修复；若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺，小修服务1个工作日内修复； 1.2对采购单位的求助、咨询及时处理，24小时内答复； 1.3综合信息：物业服务中心进行物业管理系统管理，对物业建筑资料、采购单位信息、维修资料、停车服务、便民服务等信息，进行动态管理，每月更新一次； 1.4档案资料：（1）建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，建立资料室存放档案资料，档案资料有变化应在2日内进行更新归档，每月应整理所有档案1次；（2）对重要档案（工程图纸、设施设备安装图纸及使用说明书）和业主信息的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求；（3）建立监督机制、档案保密管理规定并每月进行1次监督检查，对检查结果进行存档。	物业管理人员通过各种形式（包括电话等）回访维修质量，征求采购单位意见，并有回访记录
外围地面	每天清扫2次并随时保洁，每月彻底磨洗清洁一次。	无垃圾杂物、无污渍秽迹，无积水聚沙等	100%
楼道清洁	每日清洁二次，清运垃圾两次，并随时保洁。	无杂物、无黑尘、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放、挂墙设施、扶手无尘，地面无拖痕	100%
梯级(阶梯)	每天清扫1-2次，随时保洁；每周清洗污渍沙泥2次、消毒1次。	无垃圾、沙泥、无污渍油渍，保持干净	99%以上
楼梯扶手、栏杆、走廊坐椅的清洁	坐椅每日擦抹二次，扶手、栏杆每日擦抹一次，公共区垃圾桶每日上午、下午各清理1次	无黑尘、无污迹、无蜘蛛网、无死角、死皮	99%以上
公共过道、瓷砖地面、地胶清洁	1、每日拖扫两次（含尘推静电吸尘两次），并随时保洁。地板磨洗每月不少于1次。楼层水磨石地面和水泥地面每周刷拖1次。 2、瓷砖地面：每日用清水及洗洁剂清洁。 3、地胶清洁：使用清洁的九成干的拖把清洁地面，污染严重的进行局部清洁。	无垃圾杂物、无泥沙、无污渍、无黑尘、无死角、拖痕、无卫生死角	100%
大理石地面	每日拖扫两次（含尘推静电吸尘两次），每月打蜡或晶面处理1次。	无灰尘、无污渍、秽迹，地板光洁如镜。	100%
墙面、开关按钮清洁	开关按钮每周消毒除尘擦拭三次；墙面每周清洁一次	无广告纸、无蜘蛛网、无积尘、污迹等	99%以上
电子门禁器清洁	每日擦抹一次	无黑尘、无污迹等	99%以上
电梯及电梯厅保洁	1、电梯轿厢地面每日清洁2次，若轿厢内设地毯，须每天吸尘1次，电梯层门每天擦抹1次，每周对电梯门壁、层门打蜡上光1次，灯饰及轿厢顶部每周清洁一次； 2、电梯门槽每周清理1次，电梯厅纳入公共通道同级保洁。	无污渍无垢、干净清洁，禁止利用客梯运送垃圾废弃物。	99%以上
消防栓、消防管道、配电箱等清洁	每周擦抹1次	无蜘蛛网、无积尘、污迹等	99%以上
给排水管、排风口、冷风口	每天保洁，每周清洁1次	无灰尘、蜘蛛网	99%以上
灯具清洁	灯具外部每月擦拭1次、每季度全面擦拭1次	灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩无蜘蛛网，保持明亮洁净	99%以上
宣传栏、标识牌等不锈钢饰物表面清洁	宣传栏、标识牌每日清洁一次，不锈钢表面每日保洁一次，每季度上不锈钢油2次	宣传栏、标识牌无污迹、无斑点、积尘，表面光亮可映出人形	99%以上
平台清洁	日常清洁，每周彻底清洁、清理二次	无垃圾、无积水、无死皮青苔、无杂物、无堵塞	100%
指挥大厅清洁	静电地毯每日专业吸尘保洁一次，保持区域干净	无垃圾、果皮、纸屑、杂物、灰尘等，及时处理脏乱，无脚印	100%
木饰面清理	所有木饰面、橱柜采用免漆材质，每日进行基本清灰（如有污渍需及时处理）、每月专业吸尘1次，每半年保养1次	无污迹、无明显灰尘。	100%
公共场地和道路的清洁	每日清扫不少于二次；每周刷洗一次	无泥沙、无垃圾杂物、无积水、无污迹、无死角、无杂草	100%
垃圾桶的清洁	每日上午、下午分别清理收集1次、每天一次擦拭清洁，每周一次消杀	干净整洁无臭味、无滴水、无蚊虫孳生、无污迹、无乱张帖，日清洁达99%以上	100%
化粪池、隔油池及相关管道	定时检查畅通情况，发现堵塞及时处理，每年清理抽吸不少于两次，每月管道维护疏通一次，其余随机清理疏通	无臭味、无沉淀物、无堵塞、无积溢、排污畅通	99%以上
垃圾房（池）清洁	每日清理清运二次，冲洗二次，每周消杀三次	内外墙干净。无明显垃圾，水沟、地面无积水、无蚊虫孳生、无臭味异味，日清理100%	100%
排水沟、排污管、污水井清洁、清理、清杀	每周管道、雨水井、污水井清洁1次，每月消杀二次，每周清理一次	无垃圾、杂物、无积水、畅通无阻；少蚊、蝇、蟑螂，无鼠，消杀率达99%以上。	99%以上
建筑物楼顶	每周一次，多雨季节不定期检查	无积水，无堵塞。	100%
绿化带	每日随时拾捡垃圾杂物并保洁，每周彻底清理干净杂物垃圾等	如有花草枯萎，及时更换，无垃圾杂物、无污渍秽迹，无积水聚沙等	99%以上
花槽(池)盆景植草砖	每日随时拾捡垃圾杂物并保洁，每周彻底清理干净杂物、垃圾等	干净清洁、无杂物、无垃圾等废弃物	99%以上
玻璃门、窗，亚克力玻璃	亚克力玻璃每周使用柔软毛巾及专用清洁剂清洗1次。	无灰尘、污渍、手印、光洁明亮	99%以上
	大堂玻璃门每天清洁1次并随时保洁
	公共走廊玻璃墙面及窗保洁每周用玻璃水清洗清刮1次
洗手间部分清洁	洗手间大门每天用消毒剂清抹1次，保洁	无灰尘、无污渍手印	100%
	地面每天用消毒剂清洗2次	无灰尘、水渍、污渍
	墙身每天用消毒剂清抹1次并保洁，每周用清洁剂清洗1次	无灰尘、无污渍、水渍、洁净
	玻璃镜每天用玻璃水清洗1次并保洁	无灰尘、污渍、手印、光亮
	洗手盆、台面、水池每天用消毒剂清抹1次并保洁	无灰尘、无污渍无痰渍
	大小便器每天用消毒清洁剂清洗3次，随时保洁，定时放卫生球和喷空气清新剂；每周用消毒剂全面大清洁1次；每月定时检查管道畅通情况，发现堵塞及时处理	无臭味、无污渍无垢、干净清洁
	洗手间保洁每45分钟一次	无臭味、无污渍无垢、干净清洁
天花	每季度用升降机升至适当高度清除天花顶部灰尘及蛛网1次	无灰尘、无蜘蛛网	100%
风扇	风扇定期拭擦清洁每月一次，拆除清洗每年二次	无污渍无垢、干净清洁	100%
室内区域	办公室每天清洁不得少于二次；会议室、培训室、活动室、图书室每天清洁不少于一次；领导办公室内地毯每日清洁吸尘一次；室内区域随时保洁	无垃圾、杂物、无灰尘、无污渍、无痰渍、“零干扰”服务	100%
会议室清洁	会前清抹桌椅灰尘，适当通风后开灯、开空调，整理桌椅以及在开会时提供开水。会后清扫地面，擦拭并整理桌椅，清倒垃圾桶，关闭空调、照明		100%

11. 消杀服务工作标准，见下表：

消杀项目	消杀区域	消杀频率	消杀标准
灭鼠消杀	建筑物	2次/月	阳性地方无鼠迹和鼠痕，不能见老鼠活动
	天台、消防通道、绿化带		白天在室内外不见老鼠活动，绿化地上无鼠洞
灭蝇消杀	建筑物	4次/月	白天和晚上在室内不得见有苍蝇
	垃圾桶、垃圾房		检查其周围在可见范围内不得超过6只
灭蟑消杀	建筑物内	1次/周	白天和晚上在室内不得见蟑螂活动的痕迹
	下水道、污、雨水井		平均查见数不超过1只/150平方米
灭蚁消杀	大楼内白蚁防治	4次/月	需进行专业白蚁防治，大楼内林木、建筑物内无白蚁及蚁害现象
灭蚊消杀	建筑物	4次/月	白天和晚上不得见有蚊虫

（二）园林绿化管理
1. 负责承担大楼室外区域绿化的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理；对园林绿化的主要树种、绿篱、花草品种等，应悬挂品名标牌。
2. 配合采购单位做好园林绿化的工作，根据不同季节和环境需求、业主建议，更种或替换季节性、适宜性花卉品种。
3. 主要绿化服务工作，每个月进行一次汇总存档。
4. 园林绿化工作流程和质量标准，见下表：
 

工作项目	作业频率	质量标准	达标率
绿篱花球修剪养护	每15天修剪一次	长势良好，造型美好，修剪整齐，无干旱缺水、无杂草、无枯枝及缺苗，无病虫害。	生长高度80公分以上，100公分以下。达标99%以上
乔灌木的整形修剪、养护	乔木每年1-2次，灌木每年9次。乔木树冠整齐，无枯枝、断枝、徒长枝，一个月进行一次整形修剪。灌木修剪成形，生长健壮。花带修剪平整、造型突出，及时剪除徒长枝、萌蘖枝，半个月进行一次整形修剪。盆花及时修剪枯枝黄叶、绑缚树形。 应根据花卉品种适当浇水（雨天除外），并根据季节情况，每一周喷一次药物。除夏季外，每两周应进行一次松土。每月根据树种情况适时施肥两至三次，修剪枝两次。药物除土壤里的害虫每年三次以上。 对花木宿根花卉养护应及时，缺株率应在10%以下；对大型树花因花期长，树冠大，枯萎后及时补种。	造型美观，形态逼真，长势良好、无干枯枝条、无干旱缺水、无杂草。 采用穴施或沟施施肥，浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面；树不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀；无病虫害。	成型，整齐，灌木等新长枝条不超过15厘米；无病虫害。
病虫害的防治	每周抽查，每月普查。花灌木、草坪生长季节每两月打一次药，个别有病虫的地方及时打、多次打，直至消灭为止。打药时戴手套、口罩，农药配比按照规范。	保证无病虫危害，一旦发生，十天内得到控制。	完好率99%以上
防风 防暴	风暴前加强预防，风暴后及时处理	风前设立支柱疏剪枝叶；风后12小时内无断枝、落叶，树木无倒斜；草地内无1平方米以上积水。及时清理被台风暴雨吹倒的树枝，及时扶植倒伏的树木（2小时内）。	把损害减少到最低限度
施肥	草地每月一次（阴雨天施），乔灌木每季一次，冬季施加花生麸、蘑菇肥、饼肥等做为底肥	保证不因缺肥及养分不足而长势不好，枯萎或死亡。	保证长势良好
浇水	绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。	盆花浇水见干见湿、以浇透为准。	把缺水损害减少到最低限度

（三）公用设施、设备维护与管理
1. 建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。
2. 制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修；主要设备如中央空调主机及消防系统的日常维护保养工作，必须由具有资质的专业公司保养，费用由物业服务公司承担；对于特殊设备（电梯、监控系统、门禁系统等）、消防系统系统等大型检查所产生的费用（1500元以上）由采购单位承担。
3. 建立安全检查制度，配备专职值班员对所管辖区域及设备设施进行日常安全巡检和定期安全检查，并记录备查。实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。配电机房须安排人员24小时值班。严格按照操作规程施工操作。
4. 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。
5. 房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等。
6. 确保楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用。
7. 所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。
8. 建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全，管理完善，可随时查阅。
9. 公用设备、设施维修用的五金材料（灯具、电线、开关、锁芯等）应符合节能、环保的标准，并且采购单位认可的品牌和与大楼设施设备相匹配，对于单件维修材料低于1000元的费用由物业管理公司承担（除需新增采购；物业管理公司自身无法维修进行更换的五金材料及采购单位自行购置的五金材料如大型门锁、拉手、球形锁等）；单件维修材料超过1000元的由采购单位承担。
10. 服务标准见下表：

序号	项目	内容	服务标准
1	房屋日常养护维修	1.大楼围墙维修 2.门窗工程养护维修 3.油漆工程养护维修 4.墙台面及吊顶工程养护维修 5.屋面工程养护维修 6.地下防水工程养护维修	1）防止漏水浸水，确保智慧中心大楼房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用； 2）及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%；及时完成油漆涂刷。 3）围栏、防盗网，楼梯护栏、设备房、垃圾桶、道路等所有油漆一年至少油漆二次。
2	室外场地、道路养护维修	1.室外台阶、养护维修 2.室外地面养护维修	1）确保大楼室外场地、道路的完好和正常使用； 2）及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
3	给排水设备运行维护管理	1.给排水管道养护维修 2.水泵、水箱、阀门等设备设施养护维修 3.水泵房及机电设备的养护维修 4.给排水检查井养护维修 5.其他相关养护维修 6.沟渠池井的检查	1）建立用水、供水管理制度并予以实施，保证给排水系统正常运行使用； 2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁； 3）每周对供水设备至少检查6次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常、泵房整洁；消防水泵每月试运行1次； 4）保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能； 5）定期对排水管、化粪池、隔油池、沟渠、池进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用； 6）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。零修合格率100%。雨水井、污水井、化粪池、阀门井完好率达100％；无缺损，无污渍、无堵； 7）所有外露管道表面合同期内除锈刷油漆1次。
4	供配电设备运行维护管理	供配电设备运行维护管理	1） 对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，有临时应急用电管理措施，值班运行操作人员每天巡视检查2次并按规定记录，每季度清洁保养1次强电井及井内设备；润滑油泵、启动电机等保持正常运转状态，UPS蓄电池性能每月检测1次；建立各项设备档案（包括电气平面图、设备管理图、接线图等图样），做到安全、合理、节约用电； 2）用电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，制定临时用电措施并严格执行；供电运行和维修人员必须持证上岗； 3）建立24小时运行维修值班制度，及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员5分钟内及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能。零修合格率100%； 4）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括地下室照明、楼梯、电梯间、设备房、室外墙照明）线路、开关保证完好，确保用电安全，并管理和维护好避雷设施。
		室内外照明和效果灯光工程系统维护管理	1）加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用； 2）定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。
5	消防系统维护管理	1.火灾自动报警系统(联动系统) 2.消防广播及电话系统 3.消防水系统、气系统 4.防排烟系统 5.应急照明系统 6.其它设备设施	1）加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常。消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常；消防栓每月巡检1次，消防栓箱内各种配件完整；每半年检查1次消防水袋，阀杆处加注润滑油并作1次放水检查，保持消防器材能随时有效使用；按需配备灭火器，每月检查1次灭火器，临近实效立即更新或充压；每年试验1次探测器，并对全部控制设备进行1次试验，火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗1次，不合格的应调换。 2）落实消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，杜绝火灾事故发生。 3）制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。定期对消防系统进行保养维护。 4）及时发现并排除火灾等安全隐患，以及消防设备故障。
6	空调系统	空调设备运行维护	1）建立规范完善的空调运行、安全操作规程、维修保养制度，并严格执行。 2）保证空调系统安全运行、正常使用。运行中无超标噪音和滴漏水现象；定期安排对风机盘管、百叶及出风设备运行噪音进行测定，符合规范要求。 3）有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档。 4）制定切实可行节能降耗措施，应有明显节能降耗成果。 5）定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态;管理和维修好中央空调系统及智能空调。每季度对中央空调滤网清洗1次，每半年对中央空调风口、管路及外机清洗1次，每年供热及供冷前对冷媒压力测试1次，每季度对水管开裂、百叶松动、噪音等问题进行点检；智能空调室外机每季度清洗1次，每年彻底清洗2次。 6）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。
7	电梯系统	电梯设备运行维护	1）根据深圳市适量技术监督局关于使用单位特种设备安全管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。委托具备相关资质的电梯专业公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作。作业人员持有效证件上岗。电梯使用证有效。 2）确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或警报警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢整洁。 3）电梯运行稳定，开关门灵活，运行舒适感好，平层准确，风机运行无异响，照明良好。 4）可聘用专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对电气控制箱、机房轿厢、井道、底坑、层门等部门和设备，以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养。 5）保持电梯轿厢门刀对厅门地坎间隙为5-8mm，轿厢地坎对门厅坎间隙应为25mm，门厅锁啮合应不小于7mm，门扇下端距地坎应为5-8mm，门垂直误差不大于0.5mm。 6）发生电梯困人或者其他重大突发故障事件时，物业服务人员应在5分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维护人员15分钟内到达现场修理；单台电梯的年重大故障频率不超过1次。
8	智能化系统	智能化系统运行管理维护	1）消防报警主机模拟报警正常。探测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠。 2）背景音乐广播系统音质清晰、噪声低。 3）指挥大厅、决策室、会议室等区域的灯光、音响系统工作正常。 4）楼宇智能控制系统要指派专业技术人员维修，除日常维护外，每月对重要数据进行备份1次，每月对系统连接点进行检查1次，半年覆盖系统1次，发现问题及时处理。每三个月清洁保养1次弱电井及井内设备。
9	避雷系统	避雷系统维护管理	1）每年应对服务区配电设备接地检查1次； 每3个月重要机房配电柜及设备接地检查1次； 2）每年应对建筑物楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线和设备接地检查1次； 3）每半年应对楼层强、弱电间内的接地检查一次，发现问题2天内解决，保证服务区域避雷设施接地完好； 4）每半年应对重要机房的设备接地检查1次，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查； 5）高层、超高层建筑物或重要建筑的避雷接地系统，应聘请专业机构每年进行检测1次； 6）所有避雷接地设施检查结果要有记录，并存档。

11. 公共设施日常维修养护要求及实施方案，见下表：

序号	项目	维修类别划分	日常维修 （计划、实施、标准、效果）
1	公共屋面	1.隔热层破损； 2.防水层破损，造成屋面渗漏； 3.避雷针断裂； 4.屋面积水	要求：每周检查一遍，发现问题，及时维修。 实施：由维修班按相应作业规程实施维修。 标准：房屋修缮标准；相应修缮作业规程。 效果：无积水，无渗漏；隔热层完好无损；避雷网无间断。
2	水、电、太阳能设备	1.水、电、太阳能等设备的维护保养； 2.日常设备的零部件易耗品维修、更换	要求：每天巡视检查，发现问题，及时检修；每月同园博园水电工作人员一起抄报水电用量。 实施：由维修班组织实施。 标准：各项设备维修保养规程。 效果：无故障停水、停电、停热水供应；保障安全运行。
3	公用照明	1.线路的检修维护； 2.灯具的维修和更换	要求：每周检查一次，发现问题，及时维修。 实施：由维修班按照相应作业规程实施维修。 标准：公用照明维修保养规程。 效果：线路无私搭乱接；照明灯具正常有效。
4	监控系统	1.大楼内监控系统维护和设备的管理； 2.大楼内监控器材的有效维护及检修	要求：每周检查一次，发现问题，及时维修；现场录像时间误差不超过2min，硬盘录像资料至少保存15天，专人负责保管。 实施：由维修班按照相应作业规程实施维修。 标准：标识制定及维护管理规定 效果：设施有效，标志清楚，完好无损。
5	主体结构、墙面、地面、门厅、天棚、通道、楼梯等	1.地面的维修改造； 2.墙、天棚维护； 3.通道、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。	要求：每周检查一次，发现问题，及时维修； 每半年应检查巡视1次主体结构；物业天面、外墙和楼梯间等设施应保持安全、清洁，每3年修缮或粉刷1次，每年对外墙清洗1次，楼梯、公共通道等设施应保持完好、无损坏，每年至少修缮或粉刷1次。 实施：由维修班按照相应作业规程实施维修。 标准：相应建筑部分修缮技术规程；房屋修缮标准。 效果：整洁、无缺损、无霉迹，扶手完好，无张贴痕迹。
6	上下水主管	1.接口及砂眼漏水； 2.管道堵塞、破裂； 3.固定码松脱	要求：每周检查1次，发现问题、及时维修。 实施：由维修班专业人员负责维修。 标准：排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准。 效果：上下水畅通、无渗漏。
8	健身器材	1、金属设施防腐、塑胶设施老化； 2、设施设备故障	要求：每天对健身设施巡视1次，每个月对健身活动器材进行巡查，定期加润滑油，每季度测试器材安全性能。 实施：由维修班专业人员负责维修 标准：相关器材维护标准 效果：保证设施设备正常使用，无安全隐患。

（四）安全保卫管理
1. 大楼内外的安全保卫管理工作由乙方完全负责。
2. 大楼的安全保卫工作，应接受采购单位员工和领导的双重领导和监督，做好大楼的安全保卫工作，对采购单位入职一年的人员熟悉率达到90%以上。
3. 全面负责大楼门禁管理和管辖区域内（包括停车场）防火、防盗、防破坏、防事故的安全保卫工作，及时发现和消除安全隐患；按照安全防范的有关要求，开展定期和不定期的安全检查，做好安全宣传工作;建立交接班制度完善，并有责任人员签字的工作情况和交接班记录；
4. 负责及时、正确处理大楼内的各类突发事件；配合法警和公安机关，协助调查大楼内发生的各类案件及意外事故。
5. 乙方由于在管理方面存在的问题和疏漏引起的火灾、治安案件以及其它人身安全事故，由乙方承担相关的责任。
6. 乙方要提出切实可行的安全保卫工作方案及完善的大楼突发事件应急预案。
7. 负责大楼消防管理，指派消防安全责任人；巡查消防设备设施，发现问题应立即处理，确保系统可随时起用，确保消防通道畅通，并制定消防应急方案。所有保安及消防监控员均是义务消防员，接受消防培训（由投标单位组织），每半年进行最少一次消防演习。
8. 建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援等安全体系。
9. 建立突发性预警机制，在发生火灾、地震、水灾等自然灾害时，确保紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好、及其它安全隐患。
10. 乙方负责提供现场保安及消防监控员的值勤所需的装备、保安及消防监控员制服、安保器材、通讯设备、常用办公耗材等,采购单位负责提供门岗值班室。
11. 内部管理体制健全，设立保安队长，全面负责日常安保队伍的规范化管理；
12. 乙方须采取切实有效措施保持安保队伍的稳定，应聘半年以上的人员应占总数60%以上，每年岗位培训和实操不少于240课时,严格执行相关规定。
13. 保安及消防监控员应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料和管理过程中所有资料须保存完好以备法采购单位随时检查，禁止离职保安及消防监控员进入大楼。
（五）保安及监控员值班要求
1.职业纪律:
（1）严禁保安及消防监控员执勤着装不整齐,不按规定着装佩戴不全。
（2）严禁保安及消防监控员当班时看阅书报小说,玩游戏机等与工作无关的事情。
（3）严禁保安及消防监控员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。
（4）严禁饮酒执勤或在上班岗位吸烟。
（5）严禁交接班不清楚,未经队长批准,私自请人顶班。
（6）严禁非法扣留他人证件及物品或接受指挥中心员工或来访人员的钱物。
（7）严禁在突发事件,紧急情况中临阵脱逃或视之不理。
（8）严禁保安及消防监控员之间,监守自盗,以权谋私,向指挥中心员工或来访人员收取费用。
（9）严禁违反安保器材、消防器材的操作规定或转借。
（10）严禁无故不参与会议培训学习训练及集体活动。
（11）严禁拉帮结派、搞不团结、不服从安排。
（12）严禁未经批准缺勤和擅自离岗位或请假不按时归队。
（13）严禁泄露服务单位重要信息。
（14）严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。
2.规范用语，礼貌待人:
    您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱歉、对不起、谢谢、再见等。
3.岗位规范:
   （1）大门岗
    ①按时到岗,交接后换岗,坚守岗位不脱岗。保持个人仪表整洁,门岗周围环境清洁；设立24小时岗位制度。
    ②在安全检查通道对来访人员进行身份识别，做好来访登记手续。携带物品检查，发现管制枪支、刀具、有攻击性械具、爆炸易燃物品交由在班队长处理或上报领导。
③对其他进出门岗来访人员也应办来访登记手续，发现疑点应当及时询问，根据来访人员需求做好指引。
④做好防疫防控检查，核查来访人员行程码，测体温等。
（2）巡逻岗
①按规定时间、路线巡逻,多看、多听、多问,发现疑点追查到底并及时报告和记录。发现问题及时通知上级领导,同时采取措施尽量减少损失，并协助做好处理工作。
②对大楼设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查，发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。
③服务区每天巡逻次数不少于5次，重点部位和部分时段以及有特殊情况时，应每小时巡逻一次，安装技防设施的可减少巡逻次数，工作应有签字记录、存档。
（3）监控岗
①坚守岗位,不间断注视监视屏及控制柜的运行状况,记录准确和完整。发现周界报警、探头等监控设备故障,要及时报告管理处采取措施消除故障,保持正常使用。
   ②监控中心应有严格管理制度和设备维修制度，按规定保存监控录像、设备运行、排除异常情况等记录；监控的录入资料应至少保持15天以上，有特殊要求的按相关规定和行业标准执行。
③发现异常情况或匪警、火警等警情立即报警,同时报告负责人和相关出警单位,并监控处理过程。熟悉应急预案，保障治安电话畅通，接听及时，铃响3声内应接听。
④服务区监控设施24小时开通，并有专业人员监视，不能脱岗和非专业人员替岗，工作应有记录；所有监控设施设备应处于良好状态；监控中心收到报警信号后，应立即安排秩序维护人员及时赶到现场，进行前期处理。
（4）车辆引导管理
    正确引导车辆行驶和停放,对违反车辆停放规定的人员进行劝导并协助整改。若非领导同意，严禁外来车辆停在楼前；对进出车辆进行登记，对访客应礼貌注视，来访人员应实行询问、登记制度。
（5）消防安全检查
①规范执行相关消防法规，制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材，设备和设施应保持完好，定点设置的消防器材不得缺失和挪作他用；消防检查工作应有记录、并存档。
②消防通道每天检查1次，每月进行一次消防检查；每季度进行一次义务消防员演练，每年进行1~2次消防演习；应定期进行消防训练，专职人员应掌握基本消防技能，熟练防火、灭火知识和消防器材的使用方法；
③每天巡查1次消防设备是否完好、齐全，发现设备故障时，应及时保修或通知厂方维护，保证设备24小时正常状态；每日巡查或检测一次喷淋管网水压，发现压力不够，应检修排除故障。
   附件三：管理服务人员配备标准及要求
一、人员配备需求
本项目需配备至少20人，具体物业岗位需求如下：

岗位名称	人员数量	备注
项目经理	1
保安主管	1
水电工	2
物管文员	1
消防监控员	4
保安员	4
保洁员	6
其他人员	1
合计	20

配置人员出勤率100%，缺勤人超出2天以上的按照缺勤人员百分比、缺勤天数来计算扣除当月管理服务费，其中主要岗位人员持证上岗率100%。
二、人员配备要求
为保证服务质量和维护建设系统的形象，人员配置须遵守《劳动法》等相关规定，避免引起劳动纠纷，因物业服务单位自身原因引发管理或劳资纠纷的，由物业服务公司承担由此引发的全部责任。
投标供应商应配合采购单位提供本项目物业管理服务人员的相关证明文件（如综合管理服务人员上岗证、健康证及其他规定应提交的相关资料）。其中，保安及消防监控员（含保安主管）要求素质好、形象佳，无不良记录,身高1.70M以上，其中退伍军人占比例的1/3（年龄40岁以下）。
所有人员服装由物业服务单位自行解决，同类工作人员需穿着统一服装，样式、颜色等需经过采购单位审核，平时工作中保持服装整洁和及时更新。
物业管理人员具体要求如下：
（1）项目经理（1名）
要求年龄在45岁以下，大专以上学历，经专业培训、具有全国物业管理企业经理上岗资格，从事本岗位5年以上、行政类物业管理3年以上工作经验；有较强的管理能力和工作经验，熟悉ISO9001：2000质量体系运作，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。能够调动员工的积极性，加强员工的团结精神，公开、公正、公平地评价员工的工作业绩，负责每月对员工考评，建立员工工作手册，每日登记工作内容、事项及完成情况。能够虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进。积极配合业主其他工作或活动的顺利展开。
（2）保安主管（1名）
负责智慧中心大楼的安全秩序，维护良好的工作秩序。人员配置要求男性，年龄30至40岁，身高170cm以上，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正，有责任心，着装及仪态作风须正规。保安主管人员应具有较强的组织、协调和决策能力，并严格遵守从业规范。
（3）水电工(含配电值班、维修电工)（2名）
人员配置年龄在45岁以下，高中以上学历，具有行业主管部门颁发的专业上岗证书和中级以上的相关等级资格证书。有从事本岗位3年以上（其中大厦维修岗位1年以上）专业工作经验，有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，有强烈的事业心和责任心，能吃苦耐劳，确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达100%。
（4）物管文员（1名）
人员配置要求女性，年龄30以下，身高165cm以上，要求有一年左右物业类文员、前台接待工作经历或相关行政、助理经历，能够熟练操作office、CAD等办公软件；身体健康，有较强的协调和沟通能力。配合建立公司所管理物业的消防设备、高低压配电设备、电梯设备等台账信息;对物业相关日常管理的资料收集、整理、汇总，以及建立档案等。
（5）消防监控员（4名）
负责监控设施的日常监视、消防及监控设施的异常报警及时通报和处理、园区消防及监控设施的日常检查和巡逻并记录备查工作、组织或配合消防应急演练工作等。年龄40岁以内，身高170cm以上，高中文化程度（含职高）；身体健康，无纹身，无违法犯罪记录；持有建（构）筑物消防员证。
（6）保安员（4名）
负责责任区域内交通秩序、责任区域内安全防范和巡逻巡视、有异常问题及时上报、完成领导安排的工作。高中文化程度（含职高），退伍军人优先，年龄40岁以下，身高170cm以上；身体健康，无纹身，无违法犯罪记录；责任心强，工作认真负责，服从工作安排。
（7）保洁员（6名）
人员配置要求年龄45岁以下，身体健康，有从事过保洁工作一年以上经验，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。
   附件四：考核制度
一、物业服务完成状况量化考评操作说明
（一）所有量化指标考评分的总分为200分，各量化指标考评分扣完为止，不出现负分。
（二）采购单位有权对物业员工进行评分、嘉奖、对考核不达标的，扣除相应人员绩效。加班安排：物业公司按采购单位管理需求安排加班，物业服务公司需制定相关加班管理制度，加班费用由物业公司承担，费用发放需经采购单位审核。
（三）每月自行组织进行物业服务满意度问卷调查与自评，每季度配合采购单位进行一次物业服务满意度问卷调查。根据采购单位制定的“物业服务完成状况量化考评表”，物业公司每月配合采购单位进行一次服务质量考核（含物业配置人员检查），质量考核未达到良好（180分）的，采购单位有权扣除部分物业管理费。每月10日前需完成上月的考评。
（四）量化评分采用“日检”和“每月汇总”（月计）的方式进行。“日检”每月不少于10次，由采购单位考评人员和物业公司管理人员组成考评小组，不定期（检查时间由采购单位安排）对物业公司的服务完成状况进行考评，物业公司不得以任何理由不参与考评。
（五）考评小组根据“物业服务完成状况量化考评表”中考评项目、考评标准来计算考评得分。每次考评结束后，考评小组成员需在“物业服务完成状况量化考评表”上签名确认。
（六）考评应做到客观、公正、公开。考评人员应以事实为依据，客观、认真、严谨地开展各项考评项目工作。
（七）物业公司根据每月汇总结果，按合同要求自行承担考评风险。
二、物业服务完成状况量化考评表

序号	量化指标	考评项目	考评标准	考评得分
1	上班工作纪律 （共20分）	1.1执勤时不得睡觉。	有一人违反扣3分
		1.2不得擅自离岗、空岗或窜岗。	有一人违反扣5分
		1.3上班时间不得吃零食、嘻笑打闹、干私活、闲谈、抽烟、听收录机、玩手机游戏、游戏机、闲聊电话或做其它与工作无关的事情。	有一人违反扣1分
		1.4不得在大楼内进行赌博、嫖娼、酗酒闹事等活动。	有一人违反扣5分
		1.5不得无理取闹、拉帮结派、诽谤他人、搬弄是非、影响正常工作、生活秩序。	有一人违反扣1分
		1.6不得违反大楼管理规章制度，给大楼管理及资源造成较大损失。	有一人违反扣3分
		1.7要进行交接班，交接班时对物品、待办事项等要交接清楚。	有一人违反扣1分
		1.8发生各种可能损坏大楼利益、破坏大楼正常秩序及资源环境的紧急情况，应迅速向大楼主管部门领导或者有关部门反映情况及其它事项，不得因此对大楼管理及资源造成损失。	视损失程度扣分（2分起）
		1.9执勤时要姿势端正、着装统一整洁，维护主管单位的良好形象。	有一人违反扣1分
		1.10做好执勤记录，字迹清楚整洁，记录详尽。	违反一次扣0.5分
		1.11严格执行人员进出登记制度。	一次不检查扣5分
		1.12执勤时不得用对讲机闲聊。	违反一次扣2分
2	行为规范 （共10分）	2.1执勤过程中应该文明执勤、礼貌执勤，说话和气，不得与来访人员发生争吵，不得顶撞主管部门领导；不得在未指定区域内就餐。	出现一次扣5分
		2.2不准在宿舍内留宿他人。	出现一次扣5分
3	职业道德 （共8分）	3.1不得进行勒索或敲诈或其它违法行为。	出现一次该项不得分
		3.2不得在工作区域内打架斗殴或打人。	出现一次该项不得分
4	工作衔接 （共10分）	4.1主要管理人员须与大楼主管部门保持必要的工作交流，每天必须向大楼主管部门口头汇报工作，每星期正式向主管部门汇报所承担的物业工作开展情况、信息反馈及下月工作计划，重大情况须及时报告。	每星期缺少汇报一次，扣1分，遇有重大情况不汇报扣2分，因此造成严重后果扣3分
		4.2当事人资料保存完好，所有资料归大楼主管部门所有。	视损坏程度扣分（0.5分起）
		4.3协助主管部门，形成群防群治体系。	工作中不配合派出所等单位做好服务及安全防范工作，视后果扣分（1分起）
		4.4与辖区公安单位协作，内外联动，开展一体化安全防范。
		4.5与属地消防大队、辖区派出所、综治办加强合作与交流。
		4.6配合主管部门制定与组织落实各种涉及安全方面的活动方案，包括上级检查、大楼内自查、安全演练、安全培训、安全评估等。各种管理档案的建立与归档。	每月检查记录一次，视损缺程度扣分（0.5分起）
5	安保管理 （共30分）	5.1无重大治安、刑事案件发生。	发生一起该项不得分
		5.2外来人员进出有登记（按大楼要求进行管理）。	一次没按要求处理扣0.5分
		5.3物品搬出有记录。	一次不记录扣0.5分
		5.4无非法占用乱占、破坏大楼及周边建筑物、环境、资源、景观的非法行为。	发生一起该项不得分
		5.5无未经主管部门批准下擅自改变物业使用功能的行为。	发生一起该项不得分
		5.6在发现可疑人员或者其它不安全因素时，应及时与中心取得联络，准确地说明情况，并协助进行各种事件的处理。	因汇报不及时、控制不力，造成不良后果，视后果扣分（1分起）
		5.7将突发事件报告给大楼值班领导，并作好报警准备；情况处理完毕后，做好登记，根据需要配合公安部门的调查取证。	工作不力拖拉视后果扣分（2分起）
		5.8做好交接班工作，认真填写值班记录。值班记录中应详细注明当班的值班情况、突发事件的处置经过及结果、系统的运行情况及监控设施的日检情况。	一次无记录扣2分
6	消防管理 （共20分）	6.1负责对各种消防设备的运用管理，做好日常检查，操作等工作，不得擅离职守。	视造成后果扣分（0.5分起）
		6.2熟悉消防设施的基本原理和功能，熟练掌握操作技术，不得擅自拆卸、挪用或者停用室内、外设备，保证设备正常运行。	视造成后果扣分（1分起）
		6.3做好防火工作，严禁在大楼内燃放鞭炮、焰火、焚烧垃圾，严禁在楼内吸烟、乱丢烟头，杜绝一切可能的火险隐患。	视造成后果扣分（5分起）
		6.4所有保安及消防监控员均是义务消防员，接受消防培训（由投标单位组织），每半年进行最少一次消防演习，每年与有关消防单位组织最少一次联合消防演习。	每半年进行一次消防演习，有演习记录，一次不演习扣5分
		6.5无人为造成的火灾事故	发生一起该项不得分
7	物业档案资料管理 （共5分）	7.1制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的资料、根据法律、法规、规章的授权制定物业服务的各项制度，需报主管部门备案;	一次不合要求扣1分
		7.2完善各项管理制度，对所有档案集中管理;	一次不合要求扣1分
		7.3各种管理台帐健全。各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找;	因工作不力视后果扣分（1分起）
		7.4采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料;	一次不合要求扣0.5分
		7.5绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性;	因工作不力视后果扣分（1分起）
8	清洁管理 （共30分）	8.1负责做好大楼范围内所有建筑物、设施的公共区域的卫生清洁、保洁与管理，控制和减少人为污染现象;	因工作不力视后果扣分（1分起）
		8.2每日定期进行大楼及周边垃圾清理四次，垃圾收集清运必须实行袋装化收集清运至收集点处理。做到大楼区域及周边区域无明显生活、杂物、无腐烂物、污染物等；	一次不合要求扣5分
		8.3定期开展除“四害”、白蚁防治及卫生消杀工作，严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作，在流行性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节要严格按主管方或上级有关部门要求组织消杀；	因工作不力视后果扣分（1分起）
		8.4配合做好大楼参观活动、考察等时间或重大活动期间的清洁服务保障，进行专项大楼环境清洁工作；	一次不合要求扣3分
		8.5管养范围内有垃圾杂物（包括生活垃圾、石砾、砖块、干枝枯叶、粪便、鼠洞和蝇蚊滋生地等）；	每平方米扣1分
		8.6劳动工具不按规定摆放；	每处扣1分
		8.7垃圾不按要求及时清运至指定收集点；	每处扣1分
		8.8在大楼内焚烧垃圾；	每处扣10分
		8.9往大楼其它偏僻地段倾倒垃圾；	每处扣10分
		8.10大楼外围，包括绿地边缘可视范围内有垃圾；	根据严重程度扣1-5分
		8.11沙井、雨水井沟中存在积沙（土）或其它杂物；	每平方米扣1分
		8.12建筑物（墙面）、平台、围栏、廊、灯、桌椅及文体设施等有污迹、乱涂画、乱张贴；	每平方米扣1分
		8.13垃圾箱盖未盖好或外表有污垢；	每处扣1分
		8.14垃圾箱内垃圾盛满未及时更换垃圾袋；	每处扣1分
		8.15大楼内水体存在枯枝烂叶、生活垃圾及其它漂浮物未及时清理；	每平方米扣2分
		8.16大楼垃圾收集点有明显异味；	每处扣2分
		8.17大楼垃圾收集点露天或侧面敞开；	每处扣1分
		8.18厕所有难闻气味；	每次扣2分
		8.19厕所发现蚊蝇滋生、蹲位有明显污迹或蜘蛛网；	每处扣2分
		8.20厕所地面、墙面、洗手盆及厕盆有残留污物或污迹；	每平方米扣2分
		8.21使用过的厕纸等遗弃用品丢放在垃圾桶以外地方未及时清除；	每处扣1分
		8.22保持厕所下水道通畅无淤塞，如发现问题未及时处理或报告的；	每处扣5分
		8.23厕所设施（灯、门窗、水龙头、洗手液盒、厕纸盒、插销等）损坏未及时报告；	每处扣1分
		8.24厕所周边卫生条件不合格（如潮湿地滋生蚊蝇或存在垃圾等）。	每平方米扣3分
		8.25环境卫生、消杀达标	主管部门检杳不合格该项不得分
9	应急处置 （共5分）	9.1遇有治安、火灾、自然灾害、公共事件按大楼应急预案要求能在10分钟内到达现场处置事件。	动作缓慢，不能按要求到场该项不得分
10	设施设备维护与管理 （共10分）	10.1需制定详细的设备设施日常维修计划及实施方案，建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修；	因工作不力视后果扣分（1分起）
		10.2建立安全检查制度，对所管辖区域及设备设施进行日常安全巡检和定期安全检查，并记录备查，保证设备良好，运行正常；	因工作不力视后果扣分（1分起）
		10.3不得损坏大楼设施、设备及各种物品；	违反规定按损坏后果扣分（1分起）
		10.4无重大管理责任事故。	发生一起该项不得分
11	岗位配置、队伍建设与管理要求 （共15分）	11.1执勤岗位按照招标书及服务合同书的要求设置，人员数量达到招标书及服务合同书的配置要求（不含有关法律给予劳动者必要的休息日）；	自物业服务单位入驻大楼服务之日起，岗位设置不达要求，少设置一个岗位（十天内）扣5分，超过十天，该项目不得分；人力不足，少配置一名物业管理服务人员扣2分，少配置三名物业管理服务人员该项目不得分。
		11.2从主管部门安全实际出发，经常性开展在岗人员业务培训和紧急预案演练（每月开展1次人员业务培训，每年开展2次紧急预案演练）；	查看记录，缺少一次业务培训扣1分，缺少一次紧急预案演练扣2分。
		11.3内部管理体制健全，设立保安主管，全面负责日常保安员队伍的规范化管理；	没有配置保安主管（3天以上）扣2分。15天以上没有配置主管的，该项目不得分。
		11.4物业管理服务人员应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料和管理过程中所有资料必须报大楼办公室备案。	管理档案不规范、手续不齐全扣0.5分。相应资料没有报主管部门备案扣2分。
12	员工素质要求 （共12分）	12.1物业管理服务人员应知法，懂法，守法，依法办事，必须严格遵守从业规范、大楼内安全管理规定。	不符合要求视情节轻重扣分（0.5分起）。轮换岗位的保安员和消防监控员人数达不到要求，每超过5%扣1分（5%以内扣0.5分，5%以上不足10%按10%计算扣2分，以此递增）。人员离职不按规定告知主管部门，每人扣0.5分。
		12.2项目经理应具备大专文化程度，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，有较强的文字功底，受过专门的保安及消防监控员业务培训；
		12.3保安员个人素质条件：高中文化程度（含职高），退伍军人优先，年龄40岁以下，身高170cm以上，身体健康，男性，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正；
		12.4大楼所有的人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门的业务培训，熟知主管部门的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力，培训台帐经中标单位盖章确认后交大楼主管部门建档；
		12.5项目经理要加强对大楼物业服务业务的管理，确保物业服务人员在大楼内无违规事件发生；
		12.6保安员和消防监控员必须采取切实有效措施保持队伍的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例，确保服务质量不因人员变动而受影响；此项未达标准,扣除当月费用的10分。
13	满意度调查 （共20分）	由中心做好物业管理服务满意度调查。	满意率：95%以上的得20分，满意率每下降1个百分点扣0.6分，扣完为止。
14	其它服务 （共5分）	14.1做好大楼各使用单位的日常后勤协助工作安排；	违反一次扣0.5分
		14.2有效投诉；	出现一次有效投诉扣0.5分
		14.3完成大楼主管单位交办的属于服务范围内的其它事项。	视后果扣分（0.5分起）
得   分   总   计：

   附件五：投标报价要求
1. 本项目物业管理服务费采用包干制，包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理服务企业的利润等一切应尽费用。
2. 投标文件应包含以下材料：
（1）物业管理服务方案；
（2）拟安排的物业管理团队主要成员（项目负责人、主要技术人员）;
（3）企业资质;
（4）近三年同类项目业绩情况,含项目名称、服务期限、物业管理费金额、服务范围内是否包含信息化系统（例如，深圳市城管智慧中心大楼内的智慧城管信息化系统，该系统包含设备机房、显示大屏、移动终端设备等硬件系统，以及系统软件、应用软件等软件系统），若含有信息化系统，则对该系统进行简要描述；
（5）若有专业物业管理系统，请提交说明材料；
（6）近五年国家、省、市等级别奖项;
（7）物业服务报价内容表（如下表所示）及报价合理性说明。

物业服务报价内容表
序号	项目	招标要求		投标数量及报价（元）	备注
		月工资标准（元，不得低于本标准）	最少人数
一	人员费用	/
（一）	基本工资	/
1	项目经理	7500	1
2	水电工	5500	2		上班时间为上午9:00-下午6:00，其余时间安排值班水电工；具备电工作业操作证、安全员证、电梯安全管理员证。
3	保安主管	5000	1		参与保安日常倒班
4	物管文员	5000	1
5	消防监控员	5500	4		每日三班倒、持有建（构）筑物消防员证。
6	保安员	4200	4		每日三班倒
7	保洁员	3500	6		周末及法定节假日，每日由一名清洁工值班。
8	其他人员	5500	1
（二）	福利类
1	住房公积金
2	员工社保类				（含养老保险、医疗保险、工伤保险、其他保险等）
3	员工福利				元旦、春节、端午、中秋、国庆节日等其他福利
	月人工费用				月工资合计+五险一金
二	行政办公用				办公耗材、人员培训
三	清洁卫生材料费				清洁耗材费、垃圾清运费、消杀费、
四	绿化维护费				按一级绿地养护标准
五	公共设施、设备维护费用				电梯维护保养费、大理石地面机洗处理、静电地毯吸尘处理、设施维护费用（包括材料、化粪池清洗、供水、供电、消防、空调系统等维护）、大楼外立面清洗
六	管理设备分摊及固定资产折旧费
七	公众责任险
一至七项共计
八	管理费
九	税费				占总报价的6.72%
合计（一年费用）					投标总价为以上第一至第九项的总和

3. 由投标人根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；
4. 投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但应保障物业服务人员的最低工资要求且不得以低于其企业成本的报价投标；投标价低于报价表要求的，供应商必须对该报价做出报价合理性说明（说明应置于报价表格式的“备注”中）。
（1）投标总价低于报价表要求、未做出报价合理性说明的，采购人在定标环节，有权认定为该报价低于成本价，并按投标无效处理。
（2）供应商的报价说明是否合理，由采购单位判定。
（3）如该报价成为中标价格，该项目将成为重点监管、重点验收项目。
5. 投标人的投标报价不得超过财政预算限额(180万元)，超过采购预算的投标不予接受；
6. 投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在报价表中提出的综合单价或总价为依据；
7. 投标人按招标文件所列的服务内容和服务标准投标总价；投标人必须根据物业服务需求编制物业管理服务方案，提供近三年同类项目业绩情况：主要是智慧信息化系统管理项目经验；
8. 投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；
9. 投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。
10. 投标人投标报价总额一经中标后，即作为中标单位与采购单位签订该项目合同的总价。
 
 
商务需求
一、服务期限
本项目合同期为2021年7月1日至2022年6月30日。
二、合同签订及付款方式
1. 本项目实行固定总价合同方式：合同期限为期1年，按年包干，单价不做调整；根据中标人第一年合同期内的履约情况，确定后期是否继续合作，若服务质量未达到要求，第二年停止合作、重新开展招投标工作。
2. 付款方式：每月10日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由采购单位签署付款凭证,办理付款手续。
3. 合同签订后10个工作日内要提交银行出具的履约保函，履约保证金金额为中标价的5%，保函有效期需不少于项目实际服务期。
三、其它事项
1. 中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人，不允许将全部服务项目聘请专业组织服务。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。
2. 投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准。
3. 本项目为长期服务类项目，第一年为本次招标的中标服务期限，合同一年一签，采购人可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过3年。
 
 
评标信息
综合评分法评标信息

一、评标方法：综合评分法（新价格分算法）

综合评分法，是指投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。     价格分计算方法：     采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：     投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×100     评标总得分＝F1×A1＋F2×A2＋……＋Fn×An     F1、F2……Fn分别为各项评审因素的得分；     A1、A2、……An 分别为各项评审因素所占的权重(A1＋A2＋……＋An＝1)。     评标过程中，不得去掉报价中的最高报价和最低报价。     此方法适用于货物类、服务类、工程类项目。   序号 评分项 权重 1 价格 20 2 技术部分 35   序号 评分因素 权重 评分方式 评分准则 1 实施方案 12 专家打分 （一）评审内容： 针对本项目的需求制定物业管理实施方案，内容包括：物业总体规划、人员的配置及培训与管理措施、建筑物本体及公共设备设施的管理、电梯维保、停车场及车辆管理、秩序与安全管理、环境清洁、除四害消毒及防疫服务、供水配电、机电工程管理、绿化管理、突发事件应急处理措施，安全生产工作、客服接待及会务服务、针对本项目的智慧服务方案、档案的建立与管理、节电、节水、低碳措施管理等。 （二）评分标准： 优良中差评分标准： （1）项目实施方案内容全面； （2）项目实施方案内容具体； （3）项目实施方案内容针对性强； （4）项目实施方案内容科学合理； （5）项目实施方案内容可操作性强。 满足以上五项要求评价为优得100分，满足以上四项要求评价为良得80分，满足以上三项要求得评价为中60分，其它情况为差不得分。专家按百分制打分。 2 项目重点难点分析、应对措施及相关的合理化建议 9 专家打分 （一）评审内容： 根据项目实际特点，尤其是项目背景提到的“物业管理特殊区域”，提出针对性分析及应对措施（必须体现专业清洁、安全管控、会务保障、智慧服务等内容分析、管理要点、相关措施及合理化建议）。 （二）评分标准： 根据内容的合理性进行评分： 优评分标准：内容合理性很强的，评价为优； 良评分标准：内容合理性较强的，评价为良； 中评分标准：内容合理性一般的，评价为中； 差评分标准：其它评价为差； 评价为优得100分；评价为良得80分；评价为中得60分；评价为差不得分。专家按百分制打分。 3 质量（完成时间、安全、环保）保障措施及应急方案 6 专家打分 （一）评审内容： 提出针对本项目具体的质量保证措施及方案和对本项目拟定的规章制度和应急管理方案等。 （二）评分标准： 根据提供内容的全面性、合理性进行评分： 优评分标准：内容全面性、合理性强的评价为优； 良评分标准：内容全面性、合理性较强的评价为良； 中评分标准：内容全面性、合理性一般的评价为中； 差评分标准：其他评价为差； 评价为优得100分；评价为良得80分；评价为中得60分；评价为差不得分。专家按百分制打分。 4 项目完成（服务期满）后的服务承诺 3 专家打分 （一）评审内容： 1、服务期满后主动离岗； 2、与后续服务公司主动办理交接手续承诺； 3、服务期满，后续服务公司未到位前仍按原合同提供物业管理服务的承诺。 （二）评分标准： 提供承诺函（格式自定），全面全部承诺以上内容的，评价为优得100分；未提供承诺或承诺内容不满足要求不得分。 5 违约承诺 5 专家打分   （一）评审内容： 提供承诺函，承诺以下全部内容： （1）全面响应项目招标文件中各项技术和商务要求； （2）投标文件所列全部内容真实，不存在虚假情况； （3）设施修复响应时间为一个小时内； （4）全面配合采购人，保质保量完成本服务项目； （5）若违反任何一项承诺，同意全面接受采购人做出的相应违约处理。 （二）评分标准： 提供承诺函（格式自定），全面全部承诺以上内容的，评价为优得100分；未提供承诺或承诺内容不满足要求不得分。   3 综合实力   40   行号 内容 权重   评分准则           1         投标人通过相关认证情况         5         专家打分 （一）评分内容： 1、投标人同时具有ISO9001质量管理体系认证，ISO14001环境管理体系认证，OHSAS18001职业安全管理体系认证，具有全部三项得15%分数，只具有其中1-2项或不提供均不得分； 2、投标人同时具有ISO22301营运连续性管理体系，ISO50001能源管理体系，ISO27001信息安全管理体系，社会责任管理体系（SA8000:2014)，商品售后服务能力体系（GB/T27922-2011）认证的，具有全部五项得75%分数，每提供一个认证得15%，本项最高得75%分数； 3. 投标人同时具有地级市或以上公安部门颁发的保安从业单位备案书或保安服务许可证的，得10%分数； （二）评分依据： 1.要求提供有效的认证证书作为得分依据。 2.以上资料均要求提供扫描件（或官方网站截图），原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。                 2                 投标人同类项目业绩情况                 3               专家打分 （一）评分内容： 1、投标人近三年（2018年1月1日至本项目开标之日，以合同签订日期为准）每有一项服务合同建筑面积不低于3万㎡（项目同类行业业绩，类型包括政府行政机关、事业单位性质物业，同类含学校）物业服务项目得20%分数，最高得100%分数。 以上业绩的服务合同内容至少包含绿地管养、安全管理、清洁管理、工程管理等其中的四项，服务内容涵盖即可，文字描述可以不完全一致。 说明： 1、提供投标人近三年（合同签订时间在2018年1月1日至投标截止时间）项目合同关键信息扫描件，原件备查，续签合同视为履约验收合格，但不得作为多个业绩计算得分。 2、同一项目续签合同的不重复计分；如涉及到需要判断是否为同一项目续签的情形，如项目名称相同、出具评价证明单位相同的，投标人应提供能判别为不属同一项目续签的相关证明材料（如中标通知书或能反映不属同一项目续签的合同关键页），如不能判别，评标委员会有权对投标人作出不利判断。项目名称相同、出具服务评价证明单位相同，但是经过重新组织招标、招标编号不同的，不属同一项目续签。 3、未按要求提供相关材料或扫描件不清晰导致无法识别的不得分。 （二）评分依据： 1.要求同时提供合同关键信息和项目履约（验收）合格评价证明文件作为得分依据，项目履约（验收）合格评价证明文件需加盖合同甲方公章（或甲方业务章）。 2.通过合同关键信息无法判断是否得分的，还须同时提供能证明得分的其它证明资料，如项目报告或合同甲方出具的证明文件等。 3.以上资料均要求提供扫描件，原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。           3           投标人获奖情况           2         专家打分 （一）评分内容： 1、投标人在管非住项目获得过政府主管部门颁发的“绿色物业管理项目标识证书”荣誉的得50%分数； 2、投标人自2018年以来获得过政府主管部门或省级及以上物业管理协会颁发的“垃圾分类先进企业”荣誉的得30%分数； 3、投标人获得过区级及以上政府单位颁发的应急分队先进单位，或投标人在突发应急响应方面获得区级及以上政府单位表彰的；得20%分数；要求提供区级以上单位颁发的民兵应急分队先进单位表彰相关文件原件扫描件，或突发应急响应的政府表彰文件原件扫描件以及相应类似业绩物业合同。 （二）评分依据： 1.要求提供奖项照片或获奖（荣誉）证书等证明材料作为得分依据。 2.以上资料均要求提供扫描件（或官方网站截图）以及在管项目合同扫描件为评审依据，原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。             4             拟安排的项目负责人情况（仅限一人）             5 专家打分 （一）评分内容： 投标人为本项目拟安排的项目经理（仅限1人）：以下三项累加计分： （1）学历：具有全日制本科学历（或以上）的得20%； （2）职称：同时具有中级工程师（或以上）职称（仅限政府人社部门颁发的，仅协会或培训机构颁发的不得分）和全国物业管理企业经理证书（仅限政府主管部门颁发）的得30%，没有提供证书或证书不全者均不得分； （3）经验：担任过类型为政府行政机关、事业单位性质物业（同类性质同上），建筑面积不低于5万㎡项目物业服务项目负责人（项目经理）5年（含）以上的得50%，3（含）-5年得20%，少于3年不得分。 以上合计最高得100%； 证明文件： （1）项目经理必须为投标企业自有员工。提供近六个月（2021年  月— 月）社保部门出具的证明原件扫描件（原件备查）作为评标依据，未提供不得分； （2）提供相关职称证书原件扫描件（原件备查）作为得分依据； （3）要求提供工作经验证明（工作经验证明资料可以是合同关键信息，通过合同关键信息无法判断是否得分的，也可以提供能证明得分的其它证明资料，如业主出具的证明文件等；“合同关键信息”中的“合同”是指两份合同，即本人与物业公司签订的劳动合同，以及物业公司与业主签订的服务合同）作为得分依据（所有资料均要求原件扫描件，原件备查）。 说明：投标人在提供证明资料时要特别注意，证明资料中必须要体现相关业绩是否满足得分条件，以便专家判断得分情况。证明资料均要求扫描件，原件备查；评分中出现无证明资料 或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。 （二）评分依据： 1.要求提供投标人相关证明资料作为得分依据。 2.以上资料均要求提供扫描件（或官方网站截图），原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。 3.如涉及考察人员工作经验，要求提供项目合同关键信息作为得分依据，通过合同关键信息无法判断是否得分的，还须同时提供合同甲方出具的证明文件。                     5                 拟安排的项目主要团队成员（主要技术人员）情况（项目负责人除外）                     12                   专家打分 （一）评分内容： 投标人拟投入的团队成员情况（项目经理除外）： 团队主要人员： 1、安全主管 同时具有安全工程类全日制本科（含以上）学历、以及注册安全工程师证得15%分数； 2、工程主管 同时具有电气工程类本科（或以上）学历及中级（或以上）机电或电气类工程师职称证书得15%分数；证书不全或不符合的均不得分； 3、绿化主管 同时具有本科（或以上）学历和四级（或以上）绿化工证书（仅限政府人社部门颁发）得15%分数；证书不全或不符合的均不得分； 4、清洁主管 同时具有本科（或以上）学历及中级清洁管理师证书（仅限中国清洁行业及相关协会颁发）及四级或以上绿化工（仅限政府人社部门颁发）和中级或以上垃圾处理工程师证书得15%；证书不全或不符合的均不得分； 团队其他人员： 1、提供不少于3名消防管理人员持有初级建（构）筑物消防员资格证书、必须提供2名持有中级建（构）筑物消防员资格证书 (由国家人力资源和社会保障部及公安部消防局联合颁证有效)，全部提供得10%分数，，未达3人，此小项不得分。 2、提供不少于有2名工程技术人员具有大专或以上学历并同时持有高压电工操作证；不少于有2名工程技术人员具有制冷与空调作业证，不少于有2名工程技术人员具有电梯安全管理员证书，以上全部提供得10%分数，不具备齐全或不提供均不得分； 3、提供不少于3人具有专科学历（或以上） 及三级（或以上）保安员职业资格证书（仅限政府人社部门颁发）得20%分数。 以上合计最高得100%，提供人员数量不足、证书不全或不符合的均不得分；同一人不重复计分，同一人具有多项证书的，按得分最高的证书进行计分。 说明： （1）上述人员必须为投标人自有员工，提供近三个月（2021年  月—  月）社保部门出具的五险证明原件扫描件（原件备查）作为评标依据，未提供不得分 （二）评分依据： 1.要求提供投标人相关证明资料作为得分依据。 2.以上资料均要求提供扫描件（或官方网站截图），原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。 3.如涉及考察人员工作经验，要求提供项目合同关键信息作为得分依据，通过合同关键信息无法判断是否得分的，还须同时提供合同甲方出具的证明文件。                 6     投标人自主知识产权产品（创新、设计）情况       6 专家打分 （一）评分内容： 1.投标人具有自主开发的物业管理相关软件的软件著作权登记证书（物业管理软件类），且承诺此软件已在具体的物业管理项目中使用并使用到本次采购项目日常物业管理服务中。每有一个得20% 分数，最高 100%分数。 （二）评分依据: 1.要求提供有效的产权（专利）证书等证明材料作为得分依据。 2. 提供承诺函【格式自定】，承诺函上需清晰列明该软件目前应用的具体物业管理项目名称，并承诺使用到本次采购项目中。 3、以上资料均要求提供扫描件（或官方网站截图），原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。       7     项目拟使用的车辆、场地、工具、机器等情况     5 专家打分 （一）评分内容： 1、投标人承诺，中标后， 提供能满足本项目服务内容所需的工作车辆、工程维修、秩序维护、清洁、绿化等环保机器设备，需按照分类提供相关设备及工具详细清单； 2、投标人需提供智能化机器人设备服务，至少包含：迎宾机器人1台、云端安保机器人2台、智能清洁机器人1台、消毒机器人1台。智能化机器人设备自有或租赁均可。 以上机器设备及工具等均需在签订合同后15日内全部进场。      （二）评分依据: 1.提供相关证明文件扫描件（原件备查）作为得分依据。                             2.要求投标人提供承诺函（格式自定）作为得分依据。 优评分标准：满足以上2项的，评价为优； 良评分标准：满足以上1项的，评价为良； 差评分标准：未提供证明材料、承诺函或不满足要求均不得分。 评价为优得100分；评价为良得60分；评价为差不得分。专家按百分制打分。   8   环保执行情况   1 专家打分 要求投标人就是否受过环保主管部门行政处罚作为得分依据；以投标人在投标文件中提供的承诺作为依据；若隐瞒情况虚假应标将导致投标无效并报主管部门处理。采取客观化评分；受过行政处罚不得分。       9       服务网点       1 专家打分 1、深圳供应商，或非深圳供应商但在深圳有合法注册的分公司（或售后机构）（分公司的必须提供分公司营业执照扫描件，售后机构必须同时提供售后服务合作合同及售后机构营业执照扫描件作为得分依据，原件备查）的，得100分；否则不得分。 2、外地供应商承诺：中标后设立本地经营（服务）网点的，提供承诺文件（格式自定）的，得 50 分；未提供承诺或承诺内容不满足要求均不得分。 4 诚信情况   5   序号 评分因素 权重   评分准则 1 市财政局诚信管理情况 5 专家打分 投标人在参与政府采购活动中存在诚信相关问题且在主管部门相关处理措施实施期限内的，本项不得分，否则得满分。投标人无需提供任何证明材料，由工作人员向评审委员会提供相关信息。

 
 
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