招标
馥香园2022-11-09
馥香园物业管理用房商品房物业经营用房社区医疗服务站养老用房婴幼儿照护服务用房公共文化设施用房开闭所垃圾房社区服务用房公共厕所配电房生活给水管照明系统路灯地下车库灯防雷接地系统消防电气火灾自动报警系统消防控制室灭火联动控制系统弱电系统网络管理设备信息点有线电视系统电视用户终端保安监控系统可视对讲系统家庭安全防范报警系统电视监视系统背景音乐广播系统周界红外报警系统电子巡更系统电梯主入口水景系统精装修物业配套设施主体主建主体水电供水系统消防系统公共绿化配套市政维修养护服务设施维护保养清洁卫生物业装修装修活动进行监督的管理商业网点社区文化活动计划档案资料管理物业管理服务物管用房中央空调二次供水增压水泵水系景观会客空间运动空间附属设施设备消防弱电设施设备物业服务物资装备管理人员的配备培训智能化系统日常运行房屋管理共用设备设施管理绿化管理环境卫生管理治安管理入住管理业户服务档案管理消防事故发生率保洁率绿化完好率住户投诉率物业管理公司满意率社区文化建设制度建设便民服务进行经费收支增收节支措施小区管理高层住宅
金额
-
项目地址
浙江省
发布时间
2022/11/09
公告摘要
公告正文
馥香园 2022-11-09
项目编号
馥香园
2022-11-09
2022-11-09
| 工程名称 |
馥香园 |
|||
| 建设单位 |
杭州浙秋置业有限公司 |
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| 项目编号 |
A3301010060190001045191 |
公告登记日期 |
2022年11月8日 |
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| 报名开始时间 |
2022/11/09 00:00:00 |
报名结束时间 |
2022/11/11 16:00:00 |
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| 报名地点 |
杭州市之江路925号（临江金座2号楼） |
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| 监管部门 |
杭州市住房保障和房产管理局物业监管处 |
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| 招标联系人 |
徐坤城 |
招标联系电话 |
13083968900 |
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| 所属地区 |
市区 |
工程分类 |
房管 |
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| 代理公司 |
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| 代理联系人 |
代理联系电话 |
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| 是否联合体投标 |
否 |
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工程概况
| 工程地点 |
杭州市拱墅区 |
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| 法定代表人 |
马夏飞 |
联系地址 |
杭州市拱墅区湖州街567 号北城天地商业中心1 幢 |
| 招标方式 |
公开招标 |
招标组织形式 |
自行招标 |
| 资格审查方式 |
普通 |
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| 投资总额(万元) |
本期概算(万元) |
100 |
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| 备注 |
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技术规模指标
| 指标项 |
值 |
指标单位 |
企业及从业人员资格要求
| 对投标人的承包资质要求 |
|
| 从业人员资格要求 |
相关附件：
- 【10-物业招标文件1104【定稿】.pdf】(若出现下载失败，请使用ie浏览器下载)【10-物业招标文件1104【定稿】.pdf】(若出现下载失败，请使用ie浏览器下载)
- 【8-招标公告（庆隆地块）1104.pdf】(若出现下载失败，请使用ie浏览器下载)【8-招标公告（庆隆地块）1104.pdf】(若出现下载失败，请使用ie浏览器下载)
馥香园前期物业管理
招标编号：
招
标
文
件
招标单位：杭州浙秋置业有限公司
年月
0
馥香园项目概况及招标情况说明
第一章总则
馥香园由杭州浙秋置业有限公司开发，座落于杭州市拱墅区，东至学院北路，
南至规划沁园路，西至登云路，北至登云路。本项目建设用地83785平方米，建
筑总面积238428.50平方米，包括地上面积175948.50平方米、地下面积62480.00
平方米。项目主体为25幢高层住宅组成。预计项目总户数为828户。项目交付
时间为2025年10月26日。
本公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办
法》等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。
一、馥香园规划建设基本情况
（一）总占地面积：83785m2；
（二）总建筑面积：238428.50m2：
地上建筑总面积175948.50m2。其中商品房建筑面积169150.45m2、其
中物业管理用房建筑面积527.85㎡，物业经营用房建筑面积703.80㎡，社区医
疗服务站建筑面积200.00㎡，养老用房建筑面积320.00㎡，婴幼儿照护服务用
房建筑面积210.00㎡，公共文化设施用房建筑面积600.00㎡，开闭所建筑面积
162.70㎡，垃圾房建筑面积120.00㎡，社区服务用房建筑面积525.00㎡，居住
区养老设施用房建筑面积2100.00㎡，公共体育设施（室内）建筑面积132.50
㎡，公共厕所建筑面积75.00㎡，配电房建筑面积1121.20㎡。
地下建筑总面积62480.00m2。
（三）车位情况：
车位数1597个。其中地上车位58个，地下车位1539个。
（四）公共设施及公用设备：
1．绿地率：35%；
2．容积率：2.10；
3．建筑密度：19.95%；
1
4．总配体量：住宅总户数828户；
5．建筑层数：2栋楼14层，8栋楼16层，15栋楼17层；
6．主要设施及设备情况：
（1）生活给水系统
是否市政直供水一二层直供；是否有水泵房是，是否分高、中、
低区是，有10台变频泵，功率分别是11KW、2.2KW、5.5KW、
1.5KW；生活水箱数量2，有效容量77立方米；
（2）生活排水、排污系统、雨水系统
生活污水与雨水是否分流是；室内粪便污水与洗浴废水是否分流
是；住宅厨房排水设置情况单独排水立管；项目排水泵有约88个，
功率1.1KW、1.5KW、3KW、4KW；是否有化粪池是，共4只；
（3）管材
生活给水管：管径DN15至DN200材质球墨铸铁管、不锈钢管、PPR管,
管道、管件及阀门的工作压力为中低区1.0MPa，高区1.6MPa；
生活污废水及雨水管：管径DN75、DN100、DN150,材质UPVC管、铸
铁管等,管道、管件及阀门的工作压力为1.0Mpa；
（4）供配电系统
电源等级：电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急
照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为一/二级负荷；其余设备用电
为三级负荷；
配电房是专变还是公变公变，拟设10kV开关站2座，10
kV电业变电站11座，专变1座；
（5）照明系统
路灯是由物业公司（市政路灯管理所/物业公司）管理维护；
路灯约300只，功率/；地下车库灯约5000只，功率
/；楼道灯是声控（声控/光控/开关），共约1000只，功率/；
（6）防雷接地系统：设置防雷接地系统。
（7）消防电气
火灾自动报警系统：在地下室、住宅公区位置设火灾自动报警系统，采用
2
集中报警系统；消防控制室设于1#楼地下室位置；
灭火联动控制系统：设置灭火联动控制系统。
（8）弱电系统
电话通信：住宅（大厦）电话按1门/户考虑，小区系统容量按828
门考虑；小区数据网可与INTERNET网等信息网联网；通过电信总机房内的网
络管理设备，小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息；每套住
宅内设5个信息点；小区共计需安装约4200个信息点；
有线电视系统：每套配设1只电视用户终端，共计电视终端约828只；
保安监控系统：是否与消控室在同一位置是；是否有可视对讲系统
是；是否有家庭安全防范报警系统是，功率/；是否有电视监视系统
是，功率/；是否有背景音乐广播系统是，功率/；是否有周界红
外报警系统待定，功率/；是否有电子巡更系统是，功率/；
（9）电梯：54台，功率/；
（10）主入口1个，次入口4个，是否全部设置可关闭的大门是，是
否必须全部24小时打开否，或是可由物业公司根据情况设定打开时间
是；
（11）水景系统：水景的数量约6处，容量/，功率/；
（12）是否精装修是；
（13）是否有会所/，设置内容/；
经营方式/；
（14）其他情况地下设有泳池和运动空间。
二、馥香园的物业配套设施设备保修期限
物业保修期限：根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》的规定执
行：
1．电梯：24个月；
2．主体主建：设计文件规定期限个月；
3．主体水电：24个月；
4．供水系统：24个月；
5．监控系统：24个月；
3
6．消防系统：24个月；
7．绿化：24个月；
8．配套市政：/个月；
保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据
国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方
工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的
起始日期。
三、物业管理内容
（一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；
（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；
（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；
（四）清洁卫生；
（五）公共绿化的维护和管理；
（六）地上、地下车位（库）和各种车辆（包括机动和非机动）的管理；
（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保
物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；
（八）对装修活动进行监督的管理；
（九）商业网点的管理；
（十）社区文化活动；
（十一）档案资料管理；
（十二）法律政策及合同规定的其它事项。
四、物业管理资金来源和物业管理用房
（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业服务和维修资金管理中心。
（二）物业管理用房及物业经营用房：
招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1
个月内，建设单位按照《物业管理条例》规定的缴交比例配置物管用房移交给中
标单位。
（三）物业管理费标准：
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住宅物业管理费暂定每平方米2.75元/月，地下车位使用管理费100元/
个·月。地面停车费用按照《杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》收
取。小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大
会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工但尚未出售或交付的物业，
由招标单位按照物业管理费100％的标准交纳。物业买受人未居住的空置物业由
物业管理公司管理，业主按照物业管理相关规定的标准交纳；
电梯、中央空调、二次供水、增压水泵、水系景观、会客空间、运动空间及
泳池等附属设施设备、消防弱电设施设备等高能耗设备运行所需能耗费用按实用
摊。
（四）物业项目采取以下第2种物业经营模式（二选一）：
1．酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支
付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业
主享有或者承担的物业服务计费方式。每月管理酬金人民币/元；
2．包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由
物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
（五）其它有偿服务项目
受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，
由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。
五、奖惩措施
（一）馥香园的物业管理服务标准按《关于加强物业管理项目检查考核工作的通
知》及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中
有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；
（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按《关于加强物业管理项目检查考核
工作的通知》及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按《关于加强物
业管理项目检查考核工作的通知》规定进行服务，经考核该项目管理处扣分至0
分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其
它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单
位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业。
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六、有关说明
（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与招标单位签订
的前期物业管理服务合同对馥香园项目全方位统一的物业管理服务；
（二）制作标书时，统一按2025年10月26日为物业管理公司交付时间，
若招标单位要求物业管理公司提前进驻将支付相应费用（可以在此招标文件内注
明）；
（三）中标单位应在正式交付前3月进驻，招标单位按详见补充协议标准
支付前期进驻费用；
（四）招标单位经过验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服
务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效
之日止。业主大会将依照《物业管理条例》选举产生。业主大会成立后视中标单
位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；
（五）除由招标单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，
被视为投标物业公司承担费用。酬金制下由招标单位一次性投入前期物业开办费
/元和设备，待中标单位运营正常且管理账户年底有盈余时分/次返还给招标
单位；包干制下被视为投标物业公司承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实
施；
（六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞
争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取消本
次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。
第二章投标须知
一、投标依据
（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；
（二）杭州市物业管理优秀项目评选标准；
（三）政府有关部门批准的馥香园项目规划方案。
二、投标要求
投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基
6
本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。
三、招标文件解释及答疑
（一）经投标单位对项目勘察后，认为有必要向招标单位获取项目补充信息的，
应于收到招标文件3天内，通过邮件或书面形式向招标单位提出，招标单位作出
的解答，作为招标文件补充经主管部门核准后，须以书面形式于开标前15天内
发到所有获得招标文件的投标单位；
（二）投标单位在收到招标文件后，苦有意见需要澄清，应于收到招标文件3
天内，通过邮件或书面形式向招标单位提出，招标单位作出的解答，作为招标文
件补充经主管部门核准后，须以书面形式于开标前15天内发到所有获得招标文
件的投标单位；
（三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题
给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。
第三章投标文件的编制
一、投标文件的语言
投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体
中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
二、投标文件的组成
（一）投标函；
（二）法定代表人授权委托书；
（三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）；
（四）接管馥香园项目的主要物业管理人员名单、简介及职称、职务、专业资格
资质证书复印件，及附拟派管理处主任相关管理经验的证明材料；
（五）管理方案及内容：
1．符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及策
划；
2．采取的管理方式、工作计划和物资装备；
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3．根据馥香园项目实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理
规章制度以及管理人员的配备、培训、管理；
4．根据馥香园项目实际情况，制定物业管理的具体措施，发挥高科技在管
理中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案，主要包括：房屋管理、共用设
备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档案
管理等；
5．制定争创“杭州市物业管理优秀项目”规划和具体实施方案，制定完成
承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故
发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理公司满意率等等；
6．注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化
活动计划及制度建设；
7．以馥香园项目为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支
措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲；
8．有类似小区管理经验，案例介绍。
三、投标报价
1．投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价；
2．投标报价应包含下列内容：
A.报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用；
B.报价均包含所有的税费和利润。
四、投标文件的份数和书写
（一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成
册，各投标单位应提供6份完整的投标文件；
（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自署
名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章；
（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示
进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。修改处由投标文件签字人签字证
明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的内
容无效；
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（四）投标文件叙述应简洁明了。
第四章投标文件的密封和递交
一、投标文件的密封
（一）投标单位应将投标文件装订成册，装入文件袋，文件袋的接缝处用薄纸张
粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章；
（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单
位公章及法定代表人印章；
（三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。
二、投标截止期
投标单位应于年月日：前将投标文件密封送达杭
州市公共资源交易中心，携带CA签到。
三、投标保证金
1．投标企业在递交投标书时，应按规定交纳10000元的投标保证金。缴
纳保证金时间年月日：前，地点:杭州市中河中路222
号平海国际2001室(杭州市物业管理协会1202021509900006215工行开元支行)；
2．对于未能按要求交纳保证金的，招标单位将视为不符合投标要求而予以
拒绝；
3．投标企业未中标的，中标通知书发出10天内将退还保证金（无息）；
4．中标企业按要求签署合同协议后，十天内将退还投保证金（无息）；
5．投标单位有下列情况者，将被没收投标保证金：
1投标单位在投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的；
2中标单位不能在规定期限内签署合同协议的。
四、投标文件处理
中标单位的投标文件将成为前期物业管理服务合同的有效组成部分。未中标
9
单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。
第五章评标、决标
一、评标组织
由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和招标单位代表组成评标小
组，负责评标。
二、评标原则
本着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对投标单位的标书、企业综合情况
和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业管理公司作为中标单位。
三、评标程序
（一）于年月日：在杭州市物业监管处监督下进行开标，
在保证不泄露的情况下，评标小组对各投标单位的标书进行审核论证。根据标书
分高低确定入围企业参加答辩；
（二）招标单位于年月日：举行答辩会，每个投标单
位限3人参加，投标单位法定代表人或其委托代理人及拟任管理处主任必须参
加。法定代表人或其委托代理人因故不能参加的，应经市物业管理招标办认可并
书面委托代理人参加。每个投标单位在评标大会前须提供参加答辩人员简历（一
式七份）、身份证复印件（一份）、用工合同复印件（一份）。投标单位及招标
单位未能准时参加或未参加答辩会的，将视做放弃此次招投标资格；
（三）答辩会在杭州市物业监管处监督下，由市物业管理招标办主持。以抽签方
式确定答辩顺序，评标小组对参加投标单位就标书及馥香园项目的管理事项进行
提问；
（四）根据物业企业日常考核得分（20%），标书评审（60%），现场答辩（20%）
三项评审内容的评分和投标企业附加分得分（满分6分）累计，总分得分最高者
为中标企业，其中：
1．物业企业日常考核得分（20%）。包括该投标企业在投标前四季度的物
业管理项目检查考核扣分情况和企业规范参加前期物业管理招投标情况。企业日
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常考核为投标企业投标前四个季度内的项目考核情况；企业规范投标情况是指，
投标企业在上一年度累计有二次有效投标后不参加正式评标的，记入市物业管理
部门诚信档案，并在该企业参加本年度投标评标时扣除2分；累计三次有效投标
后不参加正式评标的，本年度投标评标时扣除4分；累计四次（及以上）有效投
标后不参加正式评标的，本年度投标评标时扣除6分；
2．附加分满分6分，包括企业评优情况、管理老旧小区情况等。投标企业
申请附加分的，应在投标前提供有关书面证明。包括：
（1）企业评优情况指投标企业在上二个年度内，在杭州上城、下城、江干、拱
墅、西湖、滨江、钱塘新区七个城区内管理的物业项目每获得一个“国家示范”
加3分，每获得一个“省级示范”加2分，每获得一个“市优”（含“市优”
复评）加1分。同一项目按获得的最高奖项计分；
（2）投标企业在杭州上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、钱塘新区七个
城区内正在实施物业管理的项目同时符合以下要求的，予以加分：
该物业项目已列入我市物业管理项目日常考核检查范围，该物业项目属拆
迁安置房项目（含农转居公寓）、经济适用房项目或2000年前建成的普通住
宅小区项目；投标前投标企业对该物业项目正式交付使用后连续实施物业管理
已满二年以上。累计物业管理建筑面积在20万平方米以上40万平方米以下的
加1分，累计物业管理建筑面积在40万平方米以上60万平方米以下的加2分，
累计物业管理建筑面积在60万平方米以上的加3分。投标企业在上一年度内
积极承担社会责任、进驻小区实施应急物业管理且管理成效良好的，经属地社
区和区建设（房管）局确认，加1分（最高不超过1分）。
投标企业申请加分的，应在投标前出示物业管理项目所在地的区建设（房管）
局物业科出具的项目确认单。附加分最高不超过6分。
四、评标内容的保密
（一）在宣布中标以前，有关招标的资料不得向投标单位或与过程无关的其他人
泄密；
（二）在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位
和评标小组其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。
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第六章合同签订
一、招标单位根据杭州市招标办核准的通知书通知中标单位，中标单位应在接到
中标通知书三十天内与招标单位签订前期物业管理服务合同；招标单位和中标单
位不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。若中标单位借故拖延或拒签合
同，招标单位报经市物业管理招标办同意后有权取消其中标资格，并重新组织招
标，另选中标单位。招标单位未经市物业招标办许可无故拖延给中标人造成损失
的，招标人应给予赔偿，并由市物业管理招标办按有关规定予以查处。
二、中标通知书将成为前期物业管理服务合同的组成部分。
三、前期物业管理服务合同以《前期物业服务合同》文本为准。投标文件中的指
标要求及中标单位的标书和答辩过程中承诺将成为合同内容。
四、中标企业签订《前期物业服务合同》后，须分别向市物价局、项目所在地区
建设（房管）局物业科备案。
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馥香园前期物业管理公开招标公告
项目为高层住宅，由杭州浙秋置业有限公司开发，座落于杭州市
拱墅区，东至学院北路，南至规划沁园路，西至登云路，北至登云路。
本项目建设用地83785平方米，建筑总面积238428.50平方米，包括
地上面积175948.50平方米、地下面积62480.00平方米。项目主体
为高层住宅，由25幢高层组成。预计项目总户数为828户。预计项
目交付时间为2025年10月26日。本公司根据《物业管理条例》、建
设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等文件要求，决定采用
公开招标方式选聘前期物业管理公司。
招标单位：杭州浙秋置业有限公司
单位地址：杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心1幢
1007室
联系人：徐坤城联系电话：13083968900
招标对象：1、合法经营的物业管理企2、不接受联合体投标
报名地点：杭州市上城区之江路925号临江金座2号楼（杭州市
公共资源交易中心）
报名日期：2022年11月9日：-2022年11月11日16：00
报名联系电话：0571-87030378
投标报名请使用ca，若未办理的请及时办理。办理ca申请，应
根据《关于开展杭州市公共资源交易中心平台交易市场主体信息库登
记入库工作的通知》（网址：
https://ggzy.hzctc.hangzhou.gov.cn/NewsShow/Home?id=732f48f
6-27d0-4ba8-bf0e-b06a6adcc228&ModuleID=291&AreadID=72）办理
登记入库，具体办理事项请与杭州市公共资源交易中心联系。
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