物业管理服务合同采取一年一签形式，一年后，年度考核在85分以上（含85分），双方续签合同；低于85分，合同不予续签，甲方不接收乙方因服务管理提供的任何设备，甲方不承担由于未续签合同造成的任何经济损失。考核标准为按照《宁乡市职业中专学校物业管理考核细则》（详见附件二：《宁乡市职业中专学校物业管理考核细则》）。

详见附件一：《物业托管范围及内容》

考核标准为按照《宁乡市职业中专学校物业管理考核细则》（详见附件2）。

甲方每季度在支付乙方的费用中提取20000.00元作为月考核结果的运用，以85分为基准，85分以上甲方全额支付费用，85分以下，每下降1分扣除1000.00元，直至扣完为止。乙方违反合同的约定和《物业管理细则及实施办法》，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未采取有效措施，甲方有权视情扣除当月或上月应支付乙方的物业管理费用。如情节严重，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方须负责赔偿。

一、甲方的权利与义务

1、审定乙方拟定的物业管理制度及方案。

2、审定设备维护保养、更新改造设备设施的费用预算。

3、检查、监督乙方在物业管理服务过程中的各项制度执行情况，以及对项目负责人履行职责情况做出评价，提出建议。

4、监督乙方认真执行劳动法和有关法律法规，落实社会保险制度。

5、制定乙方工作考核办法及有关规章制度，作为本合同的有效附件。

6、按《物业管理条例》为乙方免费提供部分必要的办公场所。

7、向乙方提供物业管理所需的图纸及档案资料。

8、为乙方办理相关手续、证照提供必要协助和便利条件。

9、协调其他单位因工作需要与乙方构成的合作、配合关系事宜，包括与校区内保安公司的档案移交、配合与协作等。

10、按时向乙方支付物业管理服务费。

11、如果发生课堂教学设备、设施的损坏，若确认为乙方的工作失误，甲方有权要求乙方予以赔偿，并恢复正常教学状态。

12、对于乙方反映的在日常管理中无法解决的问题与困难（含物业设施的维修与保养），甲方应予以协助解决。

13、承担经甲方审核确定的设备更新改造及新增其他项目时所需的费用。

14、甲方具有保密义务，对本合同及本合同所约定内容不得透露给其他单位，不得透露与乙方有关的重要消息和情况，对外不得损害乙方名誉。

15、招、投标文件及合同附件中约定的其它权利、义务。

二、乙方的权利与义务

1、根据有关法律法规和本合同及投标文件的约定，制订物业管理制度（包括公共管理制度，内部岗位职责、操作规程及相关规章制度等）。

2、甲方委托乙方管理的所有项目，乙方不得向其他单位和个人进行转包。

3、建立健全大楼资料档案，包括大楼内所有物业管理，从主体到配套、从建筑到环境、从物品到人员管理等各方面的资料档案。

4、建立健全员工录用、培训、管理、考核、奖惩、辞退机制，合理配置岗位，不准出现缺岗现象，全面提高物业公司人员整体素质。

5、在不违反国家法律、政策和招投标文件的情况下聘任员工、自主决定聘用员工的薪酬及各种福利待遇。在履约过程中所发生的一切责任事故和纠纷由乙方承担，与学校无关。

6、所有员工自聘任后一切经济责任和法律责任由乙方承担。

7、负责聘用员工的安全教育工作，健全安全保障机制，确保人身安全，若乙方员工在其工作期间发生的意外事故，乙方承担一切责任。

8、严禁聘用员工以任何理由与异性学生密切接触，禁止与学生谈恋爱。如乙方的员工有与异性学生密切接触或与学生恋爱的，甲方有权要求乙方辞退该员工，造成损失的乙方应予足额赔偿，造成重大影响的视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同。

9、承担乙方自行组织的宣传教育和文化活动所产生的费用；协助甲方组织活动的实施。

10、向物业使用人宣传物业管理的有关规定，当相关单位装修物业时，告知有关限制条件，并负责指导监督。

11、向甲方及时反映在日常管理中无法解决的问题与困难，并有权申请甲方予以协助解决，在房屋、建筑物公用部位及公共场地的维修、养护工程费用、绿化维护及苗木补栽费用及公用设备设施、器械、公益设备设施的维修、更换、改造等所用元器件、配件、材料费用中（不含人工费用），单件、单次400元（含400元，所有元器件、配件、材料不得高于市场价格）以下由乙方负责（此费用由甲方和乙方共同确认，即乙方提出维修申请，甲方工作人员现场查看后，核实费用超过400元以上由甲方负责承担）。绿化的所有药械费、肥料费及所有除“四害”的消杀费用由乙方负责，凡甲方负责添置的专用设备、工具由乙方负责管理、使用、维护维修，随时保持正常使用状态，合同期满后由乙方在保证能正常使用的情况下如数移交甲方。保洁一次性用品、基本劳动工具、劳保用品均由乙方负责。甲方房屋自用部位、自用设施及设备的大、中项目维修、改造，在甲方向乙方提出委托要求时，乙方应接受委托并合理优惠收费。乙方对甲方合同外其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

12、对甲方提出的整改意见有核实、改进的义务。

13、教育物业员工遵守国家法律法规，不涉毒、涉黄、涉赌，遵守政府机关制度和纪律；教育员工注意上下班、工作过程中的人身安全，监管员工的工作状态和身体状态。承担员工违法违纪行为所产生的责任；承担工作过程中所发生的员工伤亡事故责任（因甲方原因导致的除外）。认真做好员工的计划生育政策的执行。

14、负责编制物业管理年度计划，资金使用计划及年度费用报告。

15、对本项目的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准后方可实施。

16、对甲方提供的办公场所，有权实施装修、添置设备，其费用由乙方负责承担，但装修前需提供方案并报告甲方，甲方同意后方可施工。

17、乙方应协助、配合校区内因工作需要构成合作、配合关系的其他单位的工作，同时乙方有在保安与消防等方面向甲方提供建议的义务。

18、乙方具有保密义务，应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。对本合同及本合同所约定内容不得透露给其他单位，不得透露与甲方有关的重要消息和情况，对外不得损害甲方名誉。与甲方师生交往不得散布流言蜚语，遵守甲方各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。如乙方的员工有损害学校名誉的行为，甲方有权要求乙方辞退该员工，造成损失的乙方应予足额赔偿，造成重大影响的视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同。

19、按照合同规定有权向甲方收取物业管理服务费。

20、合同期满后，乙方有权处置其所有的财产，同时向甲方移交全部用房以及属甲方的一切装备设施、工具以及有关档案资料。

21、乙方应按时向校内外有关部门缴纳自用部分的水电费（不包含配电值班室,保洁绿化用水等公共水电能耗部分）。

22、乙方应当按教育行政部门的规定卫生消毒工作，材料与人工均由乙方负责，甲方负责验收。

23、乙方负责教育员工与学校教职员工及学生和谐共处，严禁辱骂、殴打学校教职员工及学生。如乙方的员工有上述的行为，甲方有权要求乙方辞退该员工，造成损失的乙方应予足额赔偿，造成重大影响的视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同。

24、乙方负责教育员工爱惜学校的财物，损害公物应当予以赔偿；如员工有盗窃学校财物的行为，甲方有权要求乙方辞退该员工，造成损失的乙方应予足额赔偿，造成重大影响的视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同。

25、招、投标文件及合同附件中约定乙方的其它权利、义务。

1、甲方违反合同的约定，使乙方未能完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方承担赔偿责任。

2、在乙方按合同要求如质如量完成各项工作任务，甲方应如期支付物业管理费。

3、甲方每季度在支付乙方的费用中提取20000.00元作为月考核结果的运用，以85分为基准，85分以上甲方全额支付费用，85分以下，每下降1分扣除1000.00元，直至扣完为止。乙方违反合同的约定和《物业管理细则及实施办法》，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未采取有效措施，甲方有权视情扣除当月或上月应支付乙方的物业管理费用。如情节严重，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方须负责赔偿。

4、甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方应按年度合同金额向对方支付5%的违约金，如造成对方经济损失的应承担赔偿责任。