一、功能及要求：
校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、水电维修、高压配电房管理、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓管理服务等。
二、相关标准：
达到采购人验收标准
三、技术规格：
1、校舍及设施维护服务：负责校区水电、泥木维修、高压配电房24小时值班等服务。
2、校园环境保洁服务：负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制等服务。
3、校园绿化服务：校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽、防虫、修剪等服务。
4、学校公务用车服务：负责学校公车驾驶，配合学校公务出行。
5、学生公寓住宿服务：负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日消杀及公共区域卫生工作等服务。
（二）人员配置及要求
1、项目经理1人，经理助理兼保洁主管1人，维修人员3人（高压电工 1 人；水电维修 1 人；泥木维修 1人），保洁员7人，司机1人，保管员1人，宿管生活老师13人（其中1人为宿舍管理人员），共27人。
2、项目经理需具有全国物业管理经理证书，3年以上学校物业工作经验；经理助理1年以上物业相关工作经验；
3、维修员年龄55岁以下，有2年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；
4、保洁员年龄55岁以下，有物业服务工作经验；
5、绿化工年龄55岁以下，有2年及以上绿化养护工作经验；
6、司机年龄55岁以下，驾龄5年（含）以上，拥有C级及以上驾照。
7、宿管生活老师年龄55岁以下，有2年及以上相关宿舍管理工作经验，且有大学专科及以上学历。
四、交付时间和地点：
1、服务期限：一年。
2、服务地点：长沙市一中城南中学
五、服务标准：
（一）日常管理服务
1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。
2、日常服务完成率不低于97%。
3、物业管理档案完整率不低于97%。
4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。
5、每学期召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。
6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达95%以上，并每季度更新。
7、每学期进行一次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于85%。
8、对物业其它人员进行培训教育，如：84不能用于清洁水磨石地面。
9、满足业主提出的合理需求。
（二）校舍及设施维护服务
1、水电、泥木维修服务范围及要求：
（1）体育器材检修维护（单双杠、运动器材等）；
（2）门窗玻璃、栏杆、扶手的局部维护检修；
（3）内外墙瓷砖修整，地面、墙体局部修补、粉饰；
（4）桌椅、黑板、水卫等设施设备的维护检修，易损易耗零件的维修更换；
（5）下水道疏通、管道整改等。
（6）在维保期内的物品维修及时通知维保方进行维修，已超过维保期的物品维修须做到及时上报；公共设施损坏的须及时维修，水电设施的维修必须在两小时内完成。
（7）定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，或使用人发现问题及时报修。对房屋及设备易出现问题的部位及时做好记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对公用部位及其设施设备的完损程度作出评估，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。
（8）每天巡视辖区，掌握公用设施的状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时处理，重大问题应及时报告，确保公共设施、设备运行正常。
（9）定期检查上、下水、排污管道（井），保证上下水、排污管道（井）畅通。
（10）设施设备维修、养护所需的耗材，乙方每月初制定采购计划报甲方审批，甲方按乙方制定的审批后的采购计划完成采购，购置产生的费用由甲方承担，因任一方原因导致设备设施故障由责任方承担损失。
（11）电梯由专业维保单位进行定期维修保养（维保费用由学校承担）；电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；运行出现险情后有排除险情的应急处理措施。
（12）保证服务范围内24小时有维修工值班。
（13）完成甲方安排的其他维修任务。
2、高压电工服务内容及要求：
（1）负责校区电线电缆、电气照明、机电装置、配电间等设施设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。
（2）每周对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。
（3）每月对供电设备内的接线箱、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。
（4）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。
（5）建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电。
（6）建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗。
（7）建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。
（8）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。
（9）完成甲方安排的其他维修任务。
（三）校园环境保洁服务
1．外围场地及绿化带的保洁
（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。
（2）绿化内大件垃圾≤1 件。
（3）室外体育场地面无明显垃圾。
2．教学公共区域及辅助用房保洁
（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。
（2）平台台阶保持清洁。
（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。
（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。
（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。
（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。
（7）开放式地沟无大件垃圾。
（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。
（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。
（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。
（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。
（12）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。
（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。
（15）卫生间内保持空气清新、无异味。
（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。
（17）室内空气无异味。
（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。
（19）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。
（20）保持轿厢内空气清新、无异味。
（21）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。
（22）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
3．垃圾分类与清运
（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。
（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。
（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。
（4）垃圾清收率不低于 99%。
4．卫生消杀
（1）无老鼠活动迹象。
（2）室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。
（3）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。
（4）虫害控制措施监管达到100%。
5、完成学校领导交待的其他任务。
（四）校园绿化服务
1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。
5、完成学校领导交待的其他任务。
（五）学校公务用车服务
1、司机证件齐全有效，符合准驾车型；在上班时间内，按照学校要求驾驶车辆，尽忠职守，维护学校利益。
2、每天出车前必须检查车辆是否正常，发现问题及时维修，同时向主管领导报告。
3、应爱护车辆，定时保养车辆，如换机油、检查轮子等，要保证车辆安全性能，保持车内外之整洁，若因乙方未尽至以上职责，造成车辆损坏，则由乙方承担全部赔偿责任。保养及维修费用由甲方承担。年审费用、保险费用等车辆的相关费用由甲方承担。
4、驾驶车辆必须遵守国家交通管理法律法规，若因乙方驾驶不当或违反交通规则造成的一切损失由乙方承担全部责任并赔偿经济损失。
5、协助总务主任制定每周工作安排和月工作总结，联系各职能部门工作，负责通知学校教职工各种会议并做好会议准备工作。
6、负责学校各类文件的收发、登记、催办、归档等工作。
7、收集、整理、积累各部门上报的各种资料和信息；收发值班记录。
8、处理办公室内务，负责办公室安全工作。
9、协助总务主任落实各项后勤工作。
（六）学生公寓住宿服务
1、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。
2、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。
3、学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。
4、负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。
5、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。
6、按学校要求组织学生自习或活动
7、配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。
8、根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。
9、负责宿舍楼内公共区域卫生工作。
10、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。
11、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。
12、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。
13、每天按时清点人数，维持寝室纪律。
14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。
15、完成学校领导交待的其他任务。
（七）其他约定事项
1、因物管公司责任造成财产损坏：照该财产购入原价赔偿。
2、因物管公司责任造成财产丢失：照该财产购入原价赔偿。
3、因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时向公安机关报案。
4、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。
5、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由物业管理公司承担。
6、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。
7、对涉及到对外收费项目、委托物业管理公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。
8、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。
9、物业管理用房、员工生活与工作用水用电学校提供。物业及其工作人员私人财产应当自行保管，如有丢失毁损均由其自行负责承担责任。
10、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责按照财产购入原价全额赔偿。
11、对物业管理公司运营绩效考核要求：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于85％(在低于85%的满意率前提下向物管公司提出合理的物业服务书面整改要求，如物管公司在接收到采购人整改通知后1个月内仍未作出任何整改举措并达不到采购人服务要求的可按违约处理）。
12、如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，密切配合学校工作。
六、验收标准：
根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。
七、其他要求：
1、因物管公司责任造成财产损坏：照该财产购入原价赔偿。
2、因物管公司责任造成财产丢失：照该财产购入原价赔偿。
3、因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时向公安机关报案。
4、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。
5、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由物业管理公司承担。
6、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。
7、对涉及到对外收费项目、委托物业管理公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。
8、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。
9、物业管理用房、员工生活与工作用水用电学校提供。物业及其工作人员私人财产应当自行保管，如有丢失毁损均由其自行负责承担责任。
10、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责按照财产购入原价全额赔偿。
11、对物业管理公司运营绩效考核要求：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于85％(在低于85%的满意率前提下向物管公司提出合理的物业服务书面整改要求，如物管公司在接收到采购人整改通知后1个月内仍未作出任何整改举措并达不到采购人服务要求的可按违约处理）。
12、如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，密切配合学校工作。
13、食宿：采购人不承诺为物业人员提供住宿，原则上不提供早、中、晚餐。
14、服务质量考核评价：采购人组织服务考核小组，每季度对中标人的服务进行考核，达到服务质量，按合同支付费用，如出现下列情况，按比例扣除费用:
（1）每月被投诉 3 次以上，经查实为乙方人员工作原因，扣100元/次；
（2）由于乙方的服务质量，对学校的声誉和形象造成不良影响，扣500元/次；
（3）由于乙方的服务质量不到位，造成甲方的经济损失，由乙方承担后果和经济责任。
15、结算方法
（1）支付方式：长沙市一中城南中学（国库集中支付）
（2） 付款方式：签订合同后，采购人组织服务考核小组，每季度对中标人的服务进行考核，完成合同约定物业管理任务和质量的，每季度第二个月的15号支付该季度的服务费用。
（3）、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不能低于长沙市最低工资标准）、社保、高温费、保洁材料工具费、服装费、 税率、利润等为提供物业服务产生的所有所需费用，如一旦中标，在项目服务中出现任何遗漏，均由中标人承担，采购人不再支付任何费用。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。