合同标的：长沙市交通运输局物业管理服务；
合同金额：1323500.64元/年；
服务期限：3年。合同一年一签；此为第三期合同；
服务内容：卫生保洁；垃圾收集、分类；设施设备维保；安全保卫；绿化管理；会务服务；内部管理等；
按招标文件及投标文件要求执行；
11.1项目概况
长沙市交通运输局位于长沙市雨花区万家丽中路一段269号，本项目办公楼建筑面积17074.46㎡。绿化面积6082.1㎡，M层停车位34个、负一楼停车位31个，其他配套设备设施：三菱电梯3台；远大中央空调系统、配电系统、消防及楼宇监控系统、给排水系统。
11.2本次采购内容
对下述物业范围提供物业管理服务：
（一）占地面积：11620.38
（二）建筑面积：办公楼17074.46㎡，绿化面积：6082.1㎡。
（三）物业服务标准：《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》五级要求。
（四）委托管理期限3年，合同一年一签。
11.3项目内容、标准及要求
（一）卫生区域：
1、服务内容：
（1）办公楼及公共区域的卫生清扫，会议室及领导办公室的清洁服务。
（2）门窗、玻璃、地面、扶手的清洗保洁；
（3）化粪池每年清掏两次，垃圾及时清运；
（4）二次供水池的清洗；
（5）地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作；
（6）整栋大楼消防通道的卫生工作；
（7）整栋大楼东西两向的消防通道的卫生工作；
服务标准：
（1）每天必须在上午8点前、中午14点15分前完成办公楼及公共区域的卫生清扫和垃圾清运工作，做到场地整洁，清理后的垃圾桶无异味。
（2）每日应指派专人在机关工作时间内巡查公共区域的卫生保洁情况，对产生的各种垃圾及时分类清除，切实搞好循环保洁工作。
（3）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；
（4）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
（5）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（6）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁二次，随时保洁，每周周末彻底冲洗消毒一次，使其光亮整洁；
（7）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（8）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；
（9）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；定时从垃圾箱里清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。垃圾日产日清，房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；
（10）领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；
（11）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；
（12）公共垃圾桶及时进行清理保洁，按垃圾种类分类处理，保证无过夜垃圾；
（13）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；
（14）楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌；
（15）楼栋的下水道、化粪池的定期清理（每年不少于二次）；
（16）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园、地下车库等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；
（17）清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；
（18）要随时保持楼栋内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；
（19）开水房内净水器每月至少清洗一次；
（20）设立生活垃圾分类专员，负责局机关垃圾分类专职学习及统计、督导工作。所有垃圾须按垃圾分类制度严格分类处理；明确垃圾分类桶边指导员，建立垃圾分类桶边指导员考勤考核制度，落实分类效果，在单位投放高峰期站在桶边指导本单位干部职工及办事人员的正确分类投放。工作时间：每天上午9:00—9:30、下午1:00—1:30，地点：楼道公共区域分类桶边；中午11:50—12:30，地点：食堂。
（21）物业用房卫生干净、清洁、禁止吸烟、吃槟榔。
2、垃圾收集、分类及外运要求：
要求：做到及时清扫、收集、分类；垃圾日产日清、分类密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。
做好垃圾分类台账：物业服务公司要购置称重计量设备，按最新公共机构月份垃圾处置对接台账模板统一填报内容，每天计量处置时认真填写。厨余垃圾、其他垃圾、有害垃圾、可回收物这四类垃圾要精准称重，对接处置公司要填写详细的交接记录；其他垃圾以每车（桶）为单位统计数量，通过单位车（桶）精准计量测算出其他垃圾产生量，并与处置公司有详细的交接记录。
（乙方报价需含垃圾分类、清运及处理费用）
3、公共卫生间的保洁：
保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍，并做好卫生间洗手液等物品补充工作。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由乙方自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由乙方提供并承担费用。
4、公共区域的垃圾桶的保洁：
数量：乙方根据情况配置、费用由甲方承担
保洁要求：定期及时清洗，保持干净，无污渍。
（二）主要设施及设备的维保要求：
服务内容：
（1）消防系统设备日常运行与维护；
（2）弱电系统运行维护；
（3）供电照明系统的日常小修与保养（含服务范围内灯管、灯泡、灯开关、空调开关的更换）；
（4）供排水系统日常维护、保养、小修（含300元内的配件更换）；
（5）空调系统运行维护；
（6）公共设施防锈处理；
（7）其他日常检修与维护（含桌椅门锁及公用设施）；
（8）协助做好网络、电话通讯的维修维护。
（9）做好监控系统的维护和保养。
（1）消防系统：每月检查一次消防设备，做好记录，及时报修。消防系统的专业维保及费用由乙方承担。
（2）弱电系统的日常运行、维护与保养，做好记录；
（3）供电照明系统：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。
（4）供水系统：加强日常检查巡视，确保给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，定期对二次供水池的清洗（每年清洗不少于2次），保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，水电小修不过夜，做好节约用水工作。
（5）主要设备（指主机）：中央空调（售后服务由空调厂家提供乙方负责衔接）。
定期维护保养空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。
（6）电梯管理要求
① 基本运行状况的监管。
② 机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。
③ 因故障停梯，接到报修后物业管理人员须在5分钟内赶到现场应急处理，及时通知电梯维保单位须在30分钟内到达现场修理。
（7）内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。办公楼及卡口楼梯扶手的保养及油漆。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
（三）安全保卫要求：
（1）大院门岗；
（2）管辖区域交通与车辆停放秩序管理；
（3）防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等，制定各类紧急预案。
（1）门岗24小时轮流值班，确保整办公大楼人员、物品、危险品进出安全，做好登记，有交接记录；
（2）领导车辆的管理、外来社会车辆的停放、控速、噪声控制、安全提示、车辆检查登记、交接、记录；
（3）建立消防组织机构，排除消防隐患、违章处理情况、熟悉消防设施分布，设施到位完好检查、记录、整改，坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；
（4）管辖范围内治安巡查及重点部位防范检查和巡逻，巡逻岗24小时轮流巡查，做到巡查到位，有记录，确保无偷盗及斗殴事件发生；
（5）各类治安、刑事、上访、消防、交通事故等突发事件应急处理及原制定，发生突发事件时立即采取措施，并及时报警和配合公安部门处理；
（6）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件。
（四）绿化管理：
1、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
2、服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；
（2）定期进行苗木修剪、施肥、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%；
（3）室内外花木摆放及养护。叶面灰尘清洁。
（五）会务服务：
提供楼内各类会议的会前、会中及会后服务。
（六）内部管理
物业管理项目部的内部管理计划由乙方自行制定方案，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。
三、其他约定事项
1、对乙方的违纪处罚：因乙方管理不善或工作人员失误造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
2、对乙方安全防火的要求：因乙方管理不善，或工作人员失误造成的安全消防事故损失，全部由乙方承担。
3、对乙方工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：乙方按规定购买社会保险，其费用由乙方自行承担。
4、对乙方安全保卫人员素质的要求：高中以上学历，年龄在50岁以下，年龄45岁以下的安保人员不得少于40%，男身高170cm，女身高160cm以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。
5、对乙方员工统一着装，持证上岗的要求：统一着装；机电工程人员具有相应的资格证书，其它主管人员需持相应的资格证上岗（管理处主任或经理应持经理上岗证，工程部主管具有工程类中级以上职称）；其费用由乙方自行承担。
6、乙方无对外收费权。
7、对乙方履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：乙方根据自身的需要，订阅报刊、杂志等费用自理。
8、对乙方的其他要求：制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。
9、物业管理用房的提供情况：甲方提供物业管理用房。
10、物业管理饮食安排情况：餐饮自理。
11、公用水电费的分担：公用水电费由甲方单位负责，乙方的办公及员工生活用电用水由乙方承担并按时缴纳。
12、设备的维护与维修：乙方负责空调、消防设施、水泵、水电的维护与维修，损坏灯具灯管的更换，办公家具和单件、单次、单价在人民币300元（含）以内的材料费用。
13、履约证金数额及要求：签定合同时向甲方交纳年合同总金额的 10% 作为履约保证金。合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息。
14、对乙方运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《长沙市交通局办公楼物业管理考核实施细则》。
四、服务人员岗位设置
为此项目配置的服务总人数不少于35人，岗位设置如下：
1、综合管理部：5人。
2、保洁绿化部：7人。
3、安全管理部：18人。
4、工程管理部：5人。
五、其他要求及说明
1、项目实施地点：按合同要求
2、结算方法：
2.1、付款人：长沙市交通运输局（通过国库集中支付）
2.2、付款方式：物业管理服务费用按月转账支付，每月15日前支付上月物业管理服务费。
3、本项目采用费用包干方式，乙方根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由乙方免费提供，甲方不再支付任何费用。
六、长沙市交通运输局物业管理考核实施细则
后勤服务保障工作是维护区机关大院规范运行和各单位正常办公的基础。为加大对乙方履行合同约定职责的监管力度，促进物业管理工作上台阶、服务创一流，乙方完全同意且响应甲方提出的参照市政府机关大院物业管理办法，结合交通局机关物业服务要求，将另行制定考核办法和考核细则。
