我单位拟对某单位物业管理服务项目进行采购，为确保采购活动公平公正和充分竞争，现将需求参数进行网上公示，广大供应商可以对需求参数的完整性、合理性、公正性提出意见建议，防止出现倾向性、排他性内容。
一、项目名称：某单位物业管理服务项目
二、项目概况：
某单位物业管理服务项目
预算：219.57万元
三、技术参数、要求：
一、 客户服务部分
（一） 基本要求
1.凡影响正常工作、生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、办公区域、住宅楼宇单元门等位置张贴通知， 同时通过其他途径履行告知义务。
2.水、电急修于15分钟内到达现场，其他报修于30分钟内到达现场；由专项服务供方负责及时告知，应在30分钟内到场；报修回访率应不低于80%。
3.物业服务企业应在收到使用单位（住户）提出意见、建议、投诉后的24小时内给予回复，处理及时率达100%。投诉处理过程中与使用单位（住户）保持沟通，及时反馈进度及情况。投诉及意见、建议，于处理后48小时内完成回访，覆盖率达100%，按月统计分析整改。
4.对违反治安、消防、环保、房屋及设施设备使用等法律法规的行为，及时进行劝阻。拒不改正的，报院区管理单位值班室处置。
5.重要节假日和重大活动前应组织有针对性的安全检查，形成报告，落实整改。
6.接受和配合属地政府部门的管理，如需提供相关资料时应先上报院区管理单位，根据批示执行。
7.物业服务企业每月进行不少于1次的服务质量监督检查，形成服务质量分析报告。
8.设立24小时服务电话（固定电话或手机） 。
（二） 服务满意度采购方定期组织物业服务满意度调查和日常物业服务质量考核，并对物业服务企业提供的物业服务进行考核评定：
1.甲方制定考评细则每月对乙方的服务质量进行考核，考核分为罚款项和评分项相结合的方式。
2.综合总评分中，物业管理服务质量评分权重为70%，绿化管护工作评分权重为30%。评分等级分为优秀（85分以上）、良好398 （70-85分<不含>）、合格（60-70分<不含>）、不合格60分以下<不含>。根据扣分项对应进行经济处罚。
3.若乙方年度累计2个月综合评分为不合格，甲方可单方面终止合同。
（三） 奖惩机制
采购方可以根据物业人员完成工作的积极程度、标准高低、造成后果等因素，要求物业服务企业对物业人员进行奖励或处罚。
二、 服务内容及要求
（一） 安保服务（四个院区）
1.安保人员年龄在18岁至55岁之间。
2.服从采购方的安全管理指挥，遵守相关管理制度，做好安全防范工作，及时制止区域内各类治安案件和一切妨碍单位安全和公共秩序的行为。
3.负责外来人员、车辆停放管理登记，查询来往人员、车辆，外来人员进入须与被访人联系核实， 准予进入或回绝， 做好相关解释工作。
4.负责出入区域的邮件、包裹等管理登记和消杀工作，做到有序归类，及时通知相关人员取回。
5.防止无关人员和车辆进入或闯入院区。
6.发生各类自然灾害、案件、伤害、事故时，协助做好救助工作、保护好现场、及时向采购方（视情向公安机关）报告并协助调查。
7.负责院区设施设备等物资财产的看管，负责每日对院内的巡查，查找存有的安全隐患，确保院门的绝对安全。
8.其他安保工作，根据任务需要，完成需求方所提要求。
（二） 清洁卫生服务
1.公共区域：大院内道路、广场、综合楼、办公楼、绿地、公共设施、垃圾桶、停车场等建筑物及其周边、设施、屋面和各种附属设施设备的保洁，做到无明显果皮、纸屑、自然枯枝、大量落叶、砖头、泥巴等垃圾，垃圾日产日清。
2.生活区域：公寓楼公共区域保洁（不含住房内保洁），勤务楼（含饭堂）公共区域及室外保洁，包含公用的建筑周边、设施、屋面、公共卫生间、垃圾房等各种附属设施设备的保洁，做到无明显垃圾暴露，无卫生死角。
3.卫生大扫除：负责生活区及院区的定期卫生大扫除和根据需求方要求的应急性大扫除。
4.垃圾处理：负责生活区及营区所有生活垃圾、绿化垃圾的收集和处理，做到每日清理和处理。
5.路灯、高杆路灯进行不定时清洁，保持清洁美观。
6.果皮箱、垃圾桶每日清理，垃圾箱内胆每周冲洗2-3次，做到无满溢、异味、污迹。
7.化粪池、下水道、雨水井每季度检查1-2次，视检查情况及时疏通、清掏。
8.特殊天气或其它特殊原因造成卫生区域脏乱的， 应在特殊情况结束后立即予以清理。
9.灭鼠、蟑、蝇、蚊、白蚁等防治应有计划、有措施、有记录，使用国家或者地方行政主管部门批准的药剂。
10.在施药过程中，应当遵守有关防毒规程，认真做好废弃物处理和安全防护工作， 防止药剂污染环境和药剂中毒事故，确保使用安全。
11.物业服务企业须对院区招待所一次性招待用品（牙刷牙膏） 进行保障。
12.其他环境保洁工作， 根据单位任务需要进行明确。
（三） 绿化养护服务（黄埔院区、江高院区）院区所有行道树（含大树） 做到及时修剪， 高度控制适宜； 适时适量浇水施肥，肥不伤草，长势良好，保持青绿无枯黄；经常清除杂草，无明显杂草、无秃斑、无踩踏破坏；土壤不板结、龟裂、平整雅观、无坑洼积水现象。具体标准如下：
1.草坪和地被植物生长旺盛，整齐美观，无明显枯黄叶，长势优良，存活率98%以上，杂草率低于4%。
2.草坪四季常绿，无坑洼积水，无裸露地，无厚重粉尘覆盖，覆盖率98%以上。
3.草地上无石块、土粒、烟头、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99%以上。
4.草地无人为破坏，缺损植物要及时补植，新购种苗费用由业主负责，绿化完成率达98%以上。
5.草坪修剪高度控制在10厘米左右，清除杂草，无明显高于10厘米的杂草； 草高超过规定标准之后， 要及时组织打草。
6.草地和地被无枯草烂叶、 感病草及病虫害。
7.园艺养护应美观大方， 修剪及时， 无枯枝， 树形优美， 长势良好，根据季节、 花木生长变化和单位任务需要定期对院区内所有树木（包含大型树木） 、 灌木及花草进行修剪（使其保持形态优美， 且符合需求方标准） 。
8.负责整个院区绿化的专业化护理， 做好考勤登记， 定期上报护理情况。
9.根据季节变化和工作实际， 安排专业人士对绿化养护工作进行实地培训、 指导工作， 每个季度至少进行一次， 做好考勤登记， 及时上报培训情况。
（四） 房屋及附属设施养护维修部分
1.使用符合建筑设计要求， 使用功能正常， 无安全隐患， 无擅自 改变用途现象， 无违章搭建现象； 新增建设项目 需报管理单位审核同意后方可实施。
2.定期巡查房屋外观、 屋面、 门、 窗、 楼梯、 通道等部位， 无破损、脱落、 渗漏， 雨水管口无堵塞， 屋面进出口有监管措施， 维修养护记录完整， 维修材料符合国家相关标准。
3.房屋及附属设施： 出现破损、 丧失功能、 安全隐患等问题时， 及时上报营院管理单位或使用人， 并组织配合修缮。
4.房屋结构： 每季度检查1次梁、 板、 柱等结构构件， 发现外观出现变形、 开裂等现象时， 应及时上报， 并配合申请房屋安全鉴定， 同时采取必要的防护措施。 将鉴定结果报管理单位， 由管理单位组织安排修缮。
5.每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、 屋檐、 阳台、 雨罩、 空调室外机支撑构件等； 每周巡查1次共用部位的门、 窗、 玻璃等； 每月 检查1次共用部位的室内地面、 墙面、 天棚， 室外屋面、 漏水等； 每年汛前和强降雨
后检查屋面防水和雨落管等。
6.不得擅自 占用和改变公共设施的使用功能， 如需完善或扩建， 须事先与营院管理单位协商， 经营院管理单位审核同意后方可实施。
7.对公共服务设施及房屋建筑进行日 常管理、 维修养护、 巡视检查。
（五） 物业服务企业承担营院小修项目 内容（限于黄埔院区和江高院区）根据双方约定的物业服务标准， 对房屋共用部位及共用设施设备进行定期巡视和维修保养。 物业服务企业负责的房屋及设施设备小修， 主要包括如下内容：1.房屋共用部位及共用设施设备（1） 楼内地面、 散水： 普通水泥楼面和地面起砂空鼓修复， 楼面或
地面块料面层松动修补， 散水破损修复， 木楼板、 地砖损坏、 松动、 残缺局部修复或者局部拆换。
（2） 室内墙面及顶棚： 内墙及踢脚线抹灰空鼓、 剥落修补， 顶棚抹灰空鼓、 剥落局部修补。
（3） 门窗： 钢木门窗框松动、 门窗扇开关不灵活、 脱榫、 槽朽、 开焊、 小五金缺损修补。
（4） 屋面、 采光井、 雨落管等： 屋面、 雨水口及采光井积存的杂物清扫， 屋面局部补漏， 雨落管局部残缺、 破损更换。
（5） 外檐： 外檐抹灰及块料面层局部空鼓修复。
（6） 阳台、 雨罩等结构构件： 阳台、 雨罩、 梁等结构构件保护层裂缝封堵， 脱落保护层补抹。
（7） 室内给水系统小修、 局部换管： 管道锈蚀脱皮防锈处理， 给水系统修理或残缺零件补充。
（8） 卫生间： 下水疏通、 管件维修和局部更换， 室内防水， 脸盆混水器安装及维修， 毛巾架安装， 热水器安装及简单维修， 淋浴管及喷头安装更换， 洗手池台面、 墩布池打玻璃胶， 水龙头维修更换， 排风扇安装。
（9） 排水管道、 化粪池、 检查井等： 排污管道疏通， 化粪池、 检查井疏通或清掏， 配件残缺补充。
（10） 配电线路： 照明灯具更换， 供电线路故障点排查、 局部维修，插座及电器元器件维修更换。
（11） 厨房： 厨柜、 油烟机维修， 上下水疏通、 管件维修和局部更换， 油烟机清洗。
（12） 院内： 大门维修， 树枝修剪， 地下室清理； 公共路面、 建筑小品、 房屋附属设施、 构筑部件零星损坏修复； 公共照明、 标志标识、 燃气设施、 线路管井零星损坏修复。以上小修项目 发生的费用， 在物业服务费中包干使用， 由物业服务企业负责提供维修材料并组织修缮。
2.专有部位
（1） 办公家具： 锁具及抽屉滑道安装更换。
（2） 墙面： 局部粉刷、 挂件钉钉、 墙面贴砖、 扶手安装。
（3） 门窗： 门锁、 门扇、 门套维修， 门锁及门窗玻璃更换。
（4） 电路： 线路维修更换及故障点排查， 灯具、 插座、 电箱空气开关等维修更换。（5） 空调： 空调清洗、 加氟， 冷凝水管加装。
（6） 地面： 地砖、 条石局部更换修补， 警戒线涂刷， 旗杆维修， 地面开挖、 恢复， 木地板抛光打蜡。
（7） 厨房： 单位配置的厨柜、 油烟机维修清洗； 上下水疏通、 管件维修和局部更换； 鼓风机开关更换。
（8） 楼道： 石膏板封堵。
（9） 院内： 大门维修焊接， 围墙砌筑， 地下室清理。
以上小修项目 发生的费用， 在物业服务费中已包含相关人工费用， 由院区管理单位提供耗材或承担材料费用， 物业服务企业负责组织修缮。
3.设施设备大、 中修及更新、 改造除由物业服务企业负责修缮的小修项目 外， 其他维修更新改造实施项
目 的管理， 由物业编制维修计划并提出报告与建议报告采购方。
设施设备运行维护部分
1.供配电系统： ①正常情况下， 确保每天24小时不间断供电； ②定期巡查配电室， 建立完整的巡查、 值班记录； ③建立变压器运行、 巡查记录， 做好维护保养登记记录； ④每周至少检查两次路灯、 景观灯等照明设备是否完好， 如有问题及时更换或者维修； ⑤接到相关部门停电通知， 配合采购方在大院醒目 处粘贴停电通知； ⑥帮助采购方抄电表， 确认用电量。
2.给排水系统： ①每日 巡视1次水泵房， 确保设备正常运行。 对供水系统管路、 水泵阀门及机电设备等进行日 常维护， 每季度检修保养1次； ②每月 切换1次备用水泵， 设置自 动切换， 每半年检查1次水泵润滑情况， 补充或更换润滑剂； 每年养护1次水泵； ③每年对供水管道、 阀门等进行除锈、 刷漆， 确保供水正常； ④排水管线： 每月 （雨季为每周） 进行清通养护及污垢清除， 保证室内外排水系统通畅。 发现故障及时排除， 做到故障排除不过夜， 维修合格率达100％； ⑤雨、 污水井和屋面雨水口等：每年汛前进行检查， 组织清理、 疏通， 确保畅通； 每次强降雨前后及过程中对主要排水口、 管井进行检查； ⑥污水泵： 汛期每日 巡视2次， 平时每周巡视1次； 每2周进行1次手动启动测试； 每季度养护1次， 检查启停泵自 动启动功能是否正常； ⑦管井、 沟渠： 每季度检查1次， 按规范要求组织安排清掏。
3.供电系统
①电气设备： 按规范要求实施巡检、 维护、 检测， 加强管理， 确保运行正常； ②应急照明： 应急照明与疏散指示标志完好， 每月 测试切断正常供电1次， 测量1次照度和供电时间； ③配电柜： 低压柜， 变压器， 每日 巡视1次设备运行状况； 每季度养护1次， 养护内容包括紧固、 检测、 清扫等； ④楼层配电间： 防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、 准确； ⑤配电室： 建立严格的电气维修和
配电机房管理制度以及操作流程， 供电运行和维修人员持证上岗； 建立根据相关规定要求的24小时双人运行维修值班制度， 每2小时抄表1次， 维修合格率达100％。
4.消防系统
①立足现有消防设施设备， 确保正常安全运转； ②火灾自 动报警系统： 火灾报警控制器、 联动控制设备每日 巡查1次设备运行情况， 保证24小时连续正常运行； ③防排烟系统： 每月 检查测试1次防排烟风机、 排烟阀的联动功能， 核对风速； 每年养护2次排烟风机、 电源控制柜、 风口、 排烟阀等； ④灭火器： 每月 巡查1次灭火器数量、 位置情况， 检查压力和有效期， 保证处于完好状态。
5.防雷接地系统
①避雷网无脱焊和间断， 无明显氧化、 脱漆， 发现避雷装置锈蚀、 变形、 断裂等现象， 及时上报营院管理单位， 根据指示组织维修； ②每年雨季前进行防雷装置的接地电阻检测， 确保接地良好。
（七） 伙食保障（限于黄埔院区）
1.值班厨师须有相关等级证书， 且有健康证。
2.值班厨师须根据需求方要求， 完成炊事相关制度， 保障一日 三餐要求。
3.提供的菜品需符合国家卫生标准， 且做好食品留样。
4.每月 2次对饭堂全面消杀。
5.值班厨师须做好配送菜品的验收把关。
6.须提供每日 三餐伙食保障。
（八） 配合业主需求做好应急性环境整治（黄埔院区及江高院区）每一个月 进行一次应急性保洁及绿化服务（根据实际情况按业主任务要求调整， 原则上不少于12次） 。
（九） 停车场管理
1.建立停车车辆管理制度， 制定交通应急处置预案。
2.住宅区内停车场、 停车位设立标志。
3.在车辆规定行驶路线上设置指示牌。
4.针对业主， 做好车牌系统录入工作， 定期更新台账， 每年审核1次5.针对访客， 做好登记后放行， 记录完整。
6.机动、 非机动车辆按照规定位置停放有序。
7.发生交通事故时， 及时报告院区管理单位值班室和有关职能部门。
三、 服务人员及要求
（一） 黄埔、 江高院区物业服务人员配置
黄埔、 江高院区按需求应配备20人， 其中物业项目 经理1人， 综合岗1人， 保洁员5人， 绿化工2人， 保安员6人， 水电工2人（须确保24小时及节假日 在位） ， 值班厨师2人， 消防安全员1人。
（二） 桂林、 昆明院区物业服务人员配置
桂林、 昆明院区按需求应配备6人， 其中保安员4人， 水电工2人（须确保24小时及节假日 在位） 。  ； 物业项目 经理由黄埔院区项目 经理兼任。
（三） 物业人员食宿要求
1.物业人员住宿保障： 采购方可以提供物业人员住宿场所（须指定一块区域住宿） ， 物业服务公司亦可以不使用采购方住宿场所。 若居住，须缴纳水电、 燃气等必要费用。
2.物业人员伙食保障： 由物业服务公司自 行负责。
四、公示时间： 2024年07月09日
- 2024年07月16日
五、反馈渠道
相关供应商对本次公示内容存在意见建议的，请在公示期内，以电子邮件方式递交我站，逾期不予受理。
邮件主题：2024-JQ02-F1177+公司名称；
邮件内容：列明公司名称，法人或授权代表人姓名及联系方式；
邮件附件：将意见建议资料（意见建议函、法定代表人资格证明书、法定代表人授权书，填写格式见附件）word版和加盖公章后的扫描版（PDF格式）发送至：1075017083@qq.com，文件名称均与主题一致。供应商提出的意见建议，将作为论证和完善需求参数的必要参考，是否采纳均不影响供应商参与本项目后续采购活动，提出的意见建议应当实事求是、详细具体、理由充分，不得有意排斥其他潜在供应商，必须提供有关证明材料。
注意：本次公示内容为采购需求，并非发布采购公告，请勿电话咨询开标时间、地点等信息，后期将另行发布本项目采购公告。
采购服务热线：020-33975302。
服务时间：工作日8:00至11:50,14:30至17:20。
六、其他补充事宜
无
七、采购机构及监督部门联系方式
采购机构联系方式
联系人：陈助理
办公电话：020-83815851-8344
移动电话：020-83815851-8344
传真：020-83815851
地址：广州市天河区甘园路50号广营大厦
监督联系方式
项目监督人：周助理
办公电话：020-83815851-8401
移动电话：020-83815851-8401
2024年07月09日