一、功能及要求：
长沙市贺龙体育运动学校于 2006 年搬迁至星沙，已投入使用 16 年，校园面积 200 亩，建筑面积 7 万多平方米，绿化面积 2 万多平方米，学校位于长沙经济技术开发区湘龙路 28 号。学校承担摔跤、柔道、跆拳道、举重、射击等重点竞技项目的后备人才培养与比赛任务，在校学生 1200 人左右，是一所封闭式寄宿制学校,学生在校期间，要求宿舍 24 小时有专人值守；学校有枪弹库一个，全天24 小时必须有专人值守； 学校有前、后门两个出入口；游泳馆暑期对外开放，田径场、足球场、篮球场、网球场等场馆在周末、寒暑假和国家法定假期间对社会免费开放，高低压配电间有 800KVA 变压器 2 台，500KVA 变压器 1 台，300KW柴油发电机组一套。
二、相关标准：
中标人在项目实施过程中需遵守《长沙市贺龙体育运动学校物业管理工作考核暂行办法》（详见附件）。
三、技术规格：
（一）校园环境卫生
1、范围
办公楼的过道、厕所、会议室、档案室、校领导办公室；教学楼的防护窗、厕所、前坪与花坛、两栋教学接之间的台阶；老师宿舍的过道、厕所洗激间等；贺龙公园、校园内所有绿化地带、室外运动场所、地下车库、马路、校 42 个门面垃圾清运等；垃圾站的维护与管理。
2、标准及要求
2.1.外围场地及绿化的保洁(1)房屋周边区域、道路、周边绿化带内无明显垃圾、落叶。
(2)道路地面、广场地面、绿化带、开放式地沟大件垃圾≤1 件。
(3)室外体育场地面无明显垃圾和扬尘蛛网。
(4)房屋外观完好、整洁，无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
2.2.教学及辅助用房保洁
(1)卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。
(2)平台台阶、楼内走道、扶梯地面无污渍，无大件垃圾；扶梯扶手、栏杆保持干净，无扬尘蛛网。
(3)消防栓、消防箱无明显积灰和扬尘蛛网。
(4)饮水机表面清洁，无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
(5)坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无 异味、无垃圾、无积水；镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
(6)垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋，垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。
(7)隔断、人手高墙面、门、门框、地脚线、照明开关无明显积灰和扬尘蛛网。
(8)玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰和扬尘蛛网。
(9)办公室、会议室、档案室等：及时跟踪保洁，地面按要求拖洗，无烟头纸屑等杂物门窗明亮，墙角无蛛丝网，清洁时不得翻动各类文件，不可扔掉任何写有字迹的纸张，办公用品轻拿轻放。
2.3.垃圾分类与清运
(1)根据《垃圾分类制度实施方案》,实行垃圾分类收集，同时实行分收分运。
(2)垃圾清收率不低于 99%。
(3)按政府职能部门要求清运垃圾至指定点。
2. 4.校园“消杀”工作
2.4.1.四害“消杀”
(1)无老鼠活动迹象。
(2)室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。
(3)蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。
2.5.疫情防控消毒
（1）根据上级相关部门及学校要求，公共服务区域每天消毒 1-2 次，包括不限于：卫生间、更衣室、休息室、会议室、走廊、水龙头、门把手及按钮等区域或物体表面，使用 500mg/L 的含氯消毒液拖拭（擦拭）消毒；有污染时使用2000mg/L 的含氯消毒液。
（2）消毒的?作?员，都要进?相关的知识培训，并根据相关要求正确着装，做好自我保护，确保??和他?的安全，顺利完成消毒?作。
（3）消毒?严格按照说明书的要求进?稀释，消毒时进出宿舍必须两?以上，消毒的?作?员在进?消毒时要爱护同学们的物品，消毒要仔细认真，喷洒
到位。
备注：以上不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。
（二）秩序维护及安防管理
1.出入管理
(1)上下学期间及时疏导学生，保持大门进出通道畅通，保证学生安全通行。
(2)严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入校区，确保治安环境良好。
(3)校内机动车辆实行车辆通行证制度，外来机动车辆出入需进行验证和刷卡。
(4)设定校区内固定停车点，引导车辆停放整齐。
(5)对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。
(6)遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。
2.安全巡查
(1)校区设置 24 小时巡查岗，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率100%。
(2)劝阻和制止危害安全、影响教学环境秩序的行为。
(3)每日教学、办公活动结束后，对教学、办公场所进行巡查、清场。
(4)巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。
(5)突发事件演练率、响应率、处置率 100%。
3.消防系统
(1)消防控制室按规定值班、消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。
(2)消防泵至少每月启动一次并作记录，每学年保养一次， 保证工作站工作正常；消火栓、灭火器至少每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好、能正常供水，消防栓、供水管道做好冬季防冻措施，做好台账记录；消防带至少每学期检查一次，阀杆处每学期加注润滑油并做放水检查一次。
(3)定期检查校内消防设施设备的功能完好情况，完好率 100%。
(4)督促施工单位配置消防器材、确定消防安全责任人。
(5)制订突发火灾/火情应急预案。
4.教学楼栋管理
(1)根据楼栋开放时间及时开关门窗水电。
(2)保管好楼栋内设施设备，确保正常教学。
(3)实行分时段封闭管理，外部人员进入楼栋需做好登记工作。
(4)负责楼内防火安全以及秩序维护。
(5)配合学校做好楼栋大、中修和计划性养护。
(6)根据学校需求，做好学生、教职工接送安排工作。
（三）绿化养护
1.植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
2.花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死权及病虫害现象。
3.落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。
4.水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。
5.根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。
6.重大节假日期间的校园花卉布置及养护。
7.办公楼与老师办公室的室内绿植摆放、更换及养护。
（四）房屋及公共设施维护服务1.主要工作职责
1、负责高低压配电间管理及维护维修，全天 24 小时有专人值守严格按照《电工安全工作规程》进行高低压设备的操作。实行“一人操作，一人监护”制度；
2、负责校园内水、电的日常巡查，发现水、电故障及时维修，遇险必出，确保水、电正常供应；杜绝跑、冒、滴及偷电、漏电现象。
3、负责配电间设备及柴油发电机组定期检修、保养，确保设备正常运行。
4、熟悉校园基本情况，如学校消防设备、各类机电设备、水电设备分布情况等。
5、负责学校空调、风扇等电器的保养与保洁。
6、负责按季度做好水电能耗分析报告。
2、服务要求及标准
2.1.公共部位养护、维修、装修管理
(1)楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶、天台隔热 层等无破损；门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房设施正常运行。
(2)根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。
(3)根据防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。
(4)适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。
(5)配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。
2.2.变配电系统
(1)配合校方做好高压电气设备检测工作，留存报告。
(2)按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。
(3)供电维修人员必须持证上岗， 一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于 99%。
(4)供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。
(5)配电间实行封闭管理，配置灭火器材。
(6)根据学校要求将限电、停电决定通知使用单位(人)。
(7)遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。
2.3.给排水系统
(1)应定期对给排水系统进行维护、润滑。
(2)污水泵、提升泵、排水泵、阀门、曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。
(3)如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。
(4)生活饮用水的相关要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。
(5)水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告。
2.4.空调系统
(1)空调系统应由专业维保单位进行定期保养，做好日常空调系统的巡检与记录。
(2)空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。
(3)每季度进行一次循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，做好记录。
(4)各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。
2.5.照明系统
(1)路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持 98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。
(2)保证公共电器柜电器设备运行安全、正常。
（五）学生宿舍管理
1、宿舍管理
1.1 学生宿舍楼设专职门岗，实行分时段封闭管理，外部人员未经许可不得进入学生宿舍。
1.2.负责楼内防火安全、秩序维护、安全宣传教育，做好台账记录。
1.3.做好假期留校学生住宿的相关服务及管理工作。
1.4.配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。
1.5.负责宿舍楼内公共区域卫生工作，做好宿舍的消毒、熏艾条工作，按国家规定做好垃圾分类的宣传教育工作。
1.6.主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作，按学校要求组织学生自习或活动。
1.7.每天按时清点人数，维持寝室纪律。
1.8.对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，帮助学生养成良好的生活习惯。
2、楼栋管理
(1)提供宿舍迎新及入住分配服务。
(2)实行分时段管理，外部人员未经许可不得进入学生宿舍。
(3)负责楼内防火安全、秩序维护及安全宣传教育。
(4)做好假期留校学生住宿的相关服务及管理工作。
(5)配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。
(6)根据学校需求，做好学生、教职工接送安排工作。
(7)主动和辅导员取得联系，协同做好学生教育工作。
(8) 其他
(8.1)根据楼栋开放时间及时开关门窗水电。
(8.2)保管好楼栋内设施设备，确保正常教学。
(8.3)负责楼内防火安全以及秩序维护。
(8.4)配合学校做好楼栋大、中修和计划性养护。
(8.5)根据学校需求，做好其他管理工作。
（六）枪弹库值守
1、严格执行《枪弹库值班室人员管理规定》及《学校安全管理工作“一岗双责”暂行规定》；协助枪、弹管理人员加强枪弹库房的管理，不得与枪、弹实物接触，不进入枪弹库房，严格遵守国家有关保密制度。
2、二十四小时有专人在岗值守，并提前做好值班安排。
3、值守人员时刻提高警惕、观察周边环境，如发现异常情况及时向公司和学校汇报。
4、未经允许，杜绝外来人员进入值班室。
5、负责枪弹库及周边的卫生保洁。
6、配备枪弹库值守人员年龄大于 18 岁小于 60 岁且为男性，思想政治过硬，无违纪违法记录。
（七）体育场馆管理服务
1、负责学校游泳馆、田径场、足球场、篮球场、网球场等场馆的日常保洁、维护及安防服务。主要包括防火、防盗、电器安全、设备维护和管理，保持场地、设施的干净整洁以及活动、比赛、训练及平时的安防服务，认真落实体育场馆各项规章制度，保证各体育场馆的正常运行。
2、每日清扫场馆地面垃圾、纸屑、烟头、落叶，用地板铲刀将地面香口胶清除，并巡回保洁，及时清理果皮箱、垃圾箱，保证果皮箱、垃圾箱无溢出；场馆内每周大扫 1 次，拖地 1 次，2.5 米以下玻璃窗户打扫灰尘 1 次，大门玻璃擦 2 次；每月用棉抹布配合专用保洁剂抹桌、椅、门、窗、空调等公共设施 2次，天花板打扫蜘蛛网 1 次，用 84 消毒液拖抹地面、公共设施 1 次；公共卫生间每天冲洗打扫 1 次，每周用 84 消毒液消毒 1 次，每月用草酸或洁厕液除垢 1 次；每次活动、比赛或训练后捡果皮纸屑保洁 1 次。
3、各体育场馆在训练期间禁止无关人员进入场馆。
4、活动及比赛期间必须担负起安全保卫及维护场内秩序的责任，提前制定好安全预案，根据有关规定严格控制参会人数，并安排专职人员负责活动及比赛期间的安全工作。
5、应积极配合学校工作人员的工作，在活动及比赛进行之前对相关人员进行遵守公共道德、爱护场内设施、保持环境卫生的教育。
6、对场馆消防设备、训练仪器等设施进行定期检查和维护，消除一切安全隐患；在活动及比赛进行之前对所有设备进行检查和维护，保证活动及比赛安全的进行。
7、体育场馆设施、设备由学校专人负责，其它任何人禁止动用、挪用会场设施、设备。
8、未经学校相关部门同意，任何单位或个人不得随意悬挂或张贴广告、标语。如发现应及时制止相关举动。
（八）物业服务要求
1、工作质量及时效
1）对合同责任范围内的工作任务能主动、按时完成，并能积极配合学校的各项工作，与学校保持高度一致，有主人翁精神。
2）对学校安排的临时性工作反应迅速，完成任务快、质量高。
2、员工风貌
（1）对物业管理公司聘用人员的要求，持证相关岗位证书上岗，身体健康、年富力强、有责任心、服从组织、听从安排，无违法违纪记录，物业公司所聘人员的任何纠纷均自行解决。
（2）对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。
（3）人员要求：总人数 33 人，其中项目经理 1 人、保安员 11 人、保洁员9 人、绿化 2 人、宿管部 8 人、维修 2 人。
1）按要求统一着装，工作状态好。
2）不与服务对象发生口角、打架等不文明的行为。定期组织员工培训，提高个人从业素质，了解员工思想动态。
3）员工内部团结合作，无影响安定团结的现象出现。
六、其他约定事项
1、因物管公司责任造成财产损坏：照价赔偿
2、因物管公司责任造成财产丢失：照价赔偿
3、因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。
4、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。
5、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由物业管理公司承担。
6、对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：文明礼貌、身体健康、形象良好，具有高中以上的文化水平和合格的安全保卫工作能力。
7、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。
8、对涉及到对外收费项目、委托物业管理公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。
9、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：按时收发，准确投递，不出差错，答询耐心。
10、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害学校名誉，和学校师生交往不得散布流言蜚语，遵守学校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。
11、物业管理饮食安排情况：在学校食堂就餐，费用自理，不得在校园内另外自行开火做饭。
12、公用水电费的分担及收缴要求：公用水电费由学校承担，住户和经营户的水电费由物业管理公司定期抄表按学校规定定价计费并收缴，及时上交学校相关部门。
13、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
14、物业公司应加强物业管理，密切配合学校的各项工作开展。
四、交付时间和地点：
交付时间：服务期限三年，合同一年一签。
实施地点：长沙市贺龙体育运动学校。
五、服务标准：
中标人在项目实施过程中需遵守《长沙市贺龙体育运动学校物业管理工作考核暂行办法》（详见附件）及国家质量标准、部颁标准及行业要求。
六、验收标准：
本项目采用简易程序验收程序，验收要求参照关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知长财采购[2016]6号及长沙市贺龙体育运动学校物业管理工作考核暂行办法
七、其他要求：
无
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。