洪江市政务中心
物业服务合同


洪江市政务中心
物业服务合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
甲方(行政机关):洪江市政务服务中心
乙方(物业企业):洪江美好城市运营管理有限公司
根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法
律法规、文件的规定,并通过竞争性谈判的方式确定乙方为法定中标单位。现甲乙双方
在平等、自愿的基础上,经协商一致,根据招标文件要求就以下物业管理事项达成协议,
以资共同遵守。
第二条 物业基本情况
项目类型:洪江市政务中心物业服务。
坐落位置:洪江市龙标大道北侧、冰心路西侧。
项目概况:大楼共五层(其中地面四层、地下车位一层)总建筑面积约:12677平
方米(其中地下车位面积约3500 平方米)。
第三条 建筑面积以房屋产权面积按实结算,未办理产权证的房屋暂按竣工面积结
算,待产权证办理后按产权面积结算。
第四条 乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人,本物业的物业使用人均应
对履行本合同承担相应的责任。
第二章 乙方承担的物业管理事项
第五条 物业管理的范围
范围:政务中心办公大楼、地下停车场等公共部分的日常维护管理和物业服务工作。
第六条 物业管理的内容:
2

1、服务范围内房屋主体及附属建筑物的管理和养护。包括:楼盖、屋顶、外墙面、
楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下车场、楼宇外围道路等。
2、服务范围内公用设施设备的管理、运行和养护。包括:供排水设备、大楼公共
设施、消防设施设备、安防设备、高低压配电设备、门禁、电梯等。
3、服务范围内的安全防范、秩序维护工作。包括:24小时楼内全方位安全监控和
巡查;主楼正门道路交通(黄色网格线区域及对应的人行道范围)、车辆停放管理;项
目其他配套设施监控管理及巡查;临时大型活动、群访事件的秩序维护。
4、车辆现场管理。
5、消防管理,落实消防工作制度,做好消防监控值班和巡查,注意巡查火灾隐患,
按要求制定应急预案并定期开展预案演练,一旦发生火灾配合消防部门扑救。
6、办公楼的卫生保洁。包括公共区域、会议室、接待室、培训室等卫生保洁。
7、公共环境卫生清扫保洁。公共活动场所、停车场的卫生保洁、厕所卫生,垃圾
的收集、分类、倾倒、清运。
8、楼内公区盆栽绿植按需浇水。
9、主楼办公区域的正门、监控室、办公楼大堂24小小时全天候秩序维护服务及巡查;
办公楼来访人员登记管理及快递件管理。
10、物业工程图纸、档案与竣工验收资料,公共设施设备台帐明细、运行、维护资
料及物业各部门资料的收集、管理。
11、办公楼高压配电室正常运行期的巡检。
12、按甲方要求做好公共节能的具体工作。
13、协助消防、电梯、监控、配电、供水、园林绿化、除虫、灭鼠、白蚁防治、外
墙清洗等专业机构单位进行的改造、维修、维护保养工作。
14、协助甲方搞好文明创建工作,积极配合疫情防控工作搞好扫黄打非等维护社会
稳定等公益活动和应急处置。
第七条 其他事项:
1、由甲方组织并安排的活动,费用由甲方支付;
2、办公楼房屋建筑外墙立面及玻璃的日常维护与清洗,首层由乙方负责;整体清
洗,属于高空作业,由专业公司负责,费用由甲方另行支付;
3、甲方自用及办公室内部用于办公的专用设备设施的维修由甲方承担;
一 3-

4、消防检测及消防灭火器药物更换、公共使用水电、花卉租摆等由甲方委托乙方
进行处理,费用由甲方另行承担;
5、办公室、过道及公共部位空调清洗费用,由甲方另行承担;
6、办公楼内及外栏杆油漆保养费用由甲方另行承担;
7、公用设施、设备及房屋等零修、维修及换件等日常维护费用由甲方承担,乙方
负责维修事项的申报;
8、逢重大节日需对相关建筑物进行装饰所产生的相关费用由甲方另行支付;
9、电梯系统维修保养、安全运行管理、零配件更换及年检、检测等费用由甲方负
责;乙方配合做好电梯日常巡查,发现问题及时向甲方汇报。
10、因设施设备故障影响正常运行和使用的,由乙方提出书面分析报告,属乙方维
护和管理的,乙方承担相应费用,属设备设施正常故障的,由甲方审核确认,甲方承担
相应费用。
11、常用维修工具装备由乙方承担;单次或单项200元以下的维修项目由乙方承担,
单次或单项200元(含)以上的维修项目由甲方承担。
12、甲方日常运转产生的水、电气等能源消耗相关费用由甲方承担。乙方要加强管
理,降低能耗。
13、因乙方管理不善导致甲方或其他社会人员财产受损或人身伤害的,乙方应给予
赔偿并承担相应的法律责任。
以上需由甲方承担费用的所有事项,乙方均需履行报告、审批程序,未经甲方审批,
不得擅自处置,否则所产生的费用或造成损失将由乙方自行承担。
第三章 委托管理期限
第八条 委托管理期限
1、本项目约定服务期限为壹年,合同一年一签;
2、本次合同委托期限为:自2023年12月10日0时起至2024年12月9日24时
止。
3、在合同有效期内无特殊情况,双方均不得无故变更或终止合同。(合同期限内
经双方协商一致,可以解除合同,否则提出方需赔偿对方1个月的物业服务费,作为损
一 4
一

失补偿金。)
第四章 双方权利义务
第九条 甲方权利义务
1、甲方对乙方的物业管理服务进行监督、检查、考核及配合和支持乙方的日常管
理工作;
2、制定甲方管理制度并监督乙方遵守物业管理合同和管理制度,审定乙方拟定的
物业管理相关制度;
3、检查监督乙方管理工作的实施及管理制度、服务质量标准的执行情况,并根据
合同约定实行每半年量化考核;考核实施办法见附表。
4、审定乙方提出的物业管理服务工作年度计划。
5、在合同生效之日起5日内向乙方提供25.35平方米建筑面积管理用房(包括物
业清洁用房),在本合同期内只能由乙方本物业项目服务部无偿使用。
6、乙方所需本物业资料由甲方提供或由乙方到甲方档案室查询。
7、协助乙方的物业管理工作和宣传教育、文化活动;
第十条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定及实际情况,乙方应接受甲方以及有关行政
部门的监管,并制订物业管理相关制度,经甲方审查同意后实施;乙方应树立“业主至
上,服务第一” 的思想,为甲方创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公环境;
2、按照物业服务合同所承诺和约定的物业服务质量和标准,认真组织实施物业管
理工作的各项内容。具体按合同约定《物业管理服务内容及质量标准》认真执行,对甲
方指出的问题应及时整改纠正;
3、对物业使用人违反相关制度的行为,根据具体情况,采取批评、规劝、警告、
制止或提请有关部门处理等措施;
4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的年度维修养护计划和大
中修方案,并经甲方确认后由甲方委托相关公司组织实施,所产生的费用由甲方承担;
5、对于需持证上岗的岗位,必须由持有合格证件的专业人员上岗;
6、对本物业管理区内的公用部位、公用设施、设备不得擅自占用和改变其使用功
能,如需在本物业内改、扩建或完善配套项目、须与甲方协商,经甲方同意后报有关部
5 一

门批准,方可实施;
7、进出本项目的各类贵重物资,必须征得甲方指定负责人认可,开具《物品放行
条》方可放行;
8、如甲方外请其他单位/个人进驻本单位进行设施设备的维修、换件或工程施工改
造等各类服务时,甲方需提前告知乙方。甲方应提前要求施工方在乙方登记备案,办理
相关手续及成品保护后再施工。乙方协助甲方做好现场管理工作;
9、乙方须按甲方的相关规定与要求,配合做好公共节能的具体工作;
10、乙方应按国家相关法律规定合法用工。
11、乙方应加强保密教育,严格遵守保密规定。禁止向有关企业、网络和媒体提供
或泄露甲方有关信息资料。
12、乙方应加强对全体物业管理人员的教育培训及管理,因乙方原因造成乙方人员
人身伤害或发生涉法事件等所有事件,由乙方自行承担责任。
13、本合同终止时,乙方必须在七日内向甲方移交全部管理服务用房及物业管理的
相关档案资料,和甲方提供给乙方使用或配置的专用工具、设施。
第五章 物业管理服务质量
第十一条 乙方承诺遵守国家的法律、法规、条例以及洪江市的各项管理规定,依
据签订的物业管理合同对物业实行统一管理,综合服务,自主经营,自负盈亏。以《全
国物业管理示范大厦标准》为管理准则,全面履行本服务合同,提供优质的物业管理服
务。
第十二条 乙方承诺严格按照本合同附件《物业管理服务内容及质量标准》、《物
业管理质量考核办法》履行物业管理服务的日常具体工作,接受甲方的各项考核。
第十三条 人员配置要求:
1、热爱党、热爱祖国,拥护党的基本路线,政治思想过硬,遵纪守法。身体健康。
品行端正,无违法犯罪记录。
2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德,
爱岗敬业、诚守信誉,优质高效地服务于甲方(业主)。
3、明确专人,作为甲方工作联络员。
一 6 一

4、根据实际情况,组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员,使
人员达到满负荷,充分利用人力资源,减少开支,降低成本。
5、员工要求统一着装,员工服装按甲方要求配置,其费用由乙方负责。
6、各类人员文化素质、专业素质要求如下:
(1)工程维修工:持专业上岗证,有房屋、公共设备、设施等的维护、维修经验
和能力,动手能力强,业务素质高,能吃苦耐劳。
(2)保洁工:持健康证,品貌端正、身体健康,朴实肯干,经培训具清洁工作标
准操作技能。
(3)保安员:退伍军人或保安专业学校毕业者优先,品貌端正、身体健康、品行
良好,工作责任心强,能吃苦耐劳,无犯罪纪录,年龄55岁以下,身体健康,五官端
正,无犯罪记录:初中以上文化,能说标准的普通话,责任性强,处事灵活。乙方应在
进场后的三个月内,为保安员办理《保安员证》,费用由乙方负责。安保班长:持相关
证书、两年以上物业管理经验,责任心强,具有较强的组织、协调能力。
7、人员岗位设置:
乙方进场后,人员配置可根据项目的实际情况对各岗位人员可进行适当调整,但调
整前须征得甲方同意才执行,具体岗位如下:

部门	岗位	小计
工程部	综合维修	1
安保部	保安员	8
环境部	保洁员	4
合计		13

第十四条 物业管理服务需求与标准
1、本合同约定乙方主要负责洪江市政务中心的秩序维护、室内的卫生清扫、保洁
以及垃圾清运;楼宇正门人行步道区域的清扫;项目动力保障及设施设备日常巡检维护。
遇重大活动开展,乙方需无条件配合甲方搞好各项保障服务工作。
2、服务需求:
一 7 一

本次物业服务的场地范围包括:范围内的物业服务,服务内容包括房屋建筑物的
管理、公共设施维护保养、秩序维护、应急处理服务、保洁服务、设施设备的操作使用
与维修保养、水电管理维修以及其他服务。
3、乙方提供的物业管理服务包括但不限于以下内容:
3.1 房屋建筑物的管理
(1)对项目内所有建筑物的墙面、地面、吊顶进行日常巡查、做好记录,发现开
裂、破损、脱落的立即上报并按甲方要求组织维修,拍照做好记录。
(2)对行政办公楼,做到外观清洁、整齐。对项目内所有公共区域内要进行日常
巡查,杜绝乱写乱画乱张贴广告现象。
(3)建立日常巡查制度,管理人员做到每天对项目公共部位巡查一次,做好记录,
发现损坏及时维修。
(4)建立房屋、日常设施修缮管理制度,所有报修项目都要用报修单登记、派单,
维修完后报修人、维修人员签字确认,做到及时率99%以上,房屋完好率98%以上。
3.2公共设施维护保养
(1)按照制度和实际运行要求,建立各种设施维护保养制度。
(2)各种设施设备做到科学、规范管理,对于配电设施、消防设施、供水设施等
特种设备严格按照特种设备的相关管理规定进行维护管理,保证设备维护良好、运行正
常。
(3)建立设施、设备档案,建立设施设备的日常运行、巡查、维修、保养等登记
记录簿,随时接受甲方的检查监督。
(4)配备技术娴熟的设施设备专业操作运行管理和维护人员,严格执行设备操作、
保养规程及规范。
(5)对设施设备进行定期维修、保养、检测,保障设备性能良好。严禁设备带故
障运行。
(6)对公共走廊、大厅、楼梯间、卫生间、地下车位等场所的灯管、灯泡、插座、
开关、换气扇、水龙头阀门、软接水管、门锁等易损件,乙方应定期向甲方申请采购计
划,进行采购,保证随时有备用件、材料更换,不影响甲方的正常工作需要,完好率不
低于98%。


(7)所有设备房内必须按规定时间打扫卫生,保持整洁、通风,无跑、冒、滴、
漏现象。
(8)配电系统管理工作,严格执行《电业安全操作规程》,要求工程人员必须及
时、准确的做好运行记录,发现有任何设备故障及时报告甲方设备主管人员,并协助做
好维修。
(9)对项目内消防设施包括:消防监控主机、各区域消防报警末端、各区域的烟
感头、水喷淋头、消防栓、消防管道、各种灭火器、消防应急灯、安全指示牌、消防水
泵房所有设备等要建立定期检查、维护、保养制度,做好检查记录,发现问题及时向甲
方汇报,甲方应及时安排维修,确保设备性能良好、运行正常,随时可以应急启用。
(10)建立电视监控设备的定期检查、维护制度,出现故障迅速报告甲方设备管
理人员,并做好相应记录。
(11)对整个项目内的强电电路、给排水管道、弱电门禁等必须定期巡视检查,
发现故障或设备缺陷及时通知甲方予以维修或者更换。
(12)根据项目实际能源消耗需求,建立能耗管理制度,提出节能降耗合理化建
议上报甲方,按甲方批示意见执行。
(13)避雷设备管理。每年上半年雷雨季来临之前,配合市防雷办对整个避雷接
地系统进行测试、维护,保证避雷设备安全可靠;在雷雨季节过后也要及时对避雷系统
检查,对严重腐蚀、松脱的立即更换或紧固。
3.3做好项目安防保卫工作
(1)进出项目的外来人员按照疫情相关防控要求进行管理;加强对外来施工人员
进出秩序的管理
(2)楼宇出入口实行24小时值班制度,白天正常上班时间需一人站立执勤,对
所有进出人员进行登记。保安人员需着统一的安保制服,做到工作规范、作风严谨,上
班时间禁止玩手机,严格执行单位的相关保密制度。
(3)对项目内重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次,并设立巡查登记簿进
行登记。
9 一

(4)白天室外巡查人员必须时刻关注项目大门前道路车辆停放情况(黄色网格线
禁停区域内),引导外来办事车辆安全、有序停放至地下车位内,保证大门前主道路不
出现乱停乱放现象。
(5)确保项目所有安保设备和安防监控系统保持最佳运行状态。
(6)严格控制上访人员随意进入,不允许上访人员直接进入办公区。要制定群体
上访人员接待应急预案,大厅门岗严格把关,如出现群体上访情况要在第一时间掌握上
访者人数、属地、事由,立即报告甲方及相关职能部门负责人,并调集其他安保人员维
护好现场秩序。
(7)要制定火灾、治安等突发事件的应急预案,事发时及时报告单位相关职能部
室并立即联系相关职能部门,协助甲方采取措施防止事态的扩大、升级,保证办公区域
内的人员、财产绝对安全。
3.4保洁服务管理及基本要求
(1)保洁服务内容及范围:
a办公楼公共区域:包括大厅、各楼层走廊、休息等候区、楼梯间、洗手间;
b.会议室、减压室等共用区域的日常管理、保洁;
c.配合甲方的临时性保洁工作。
(2)楼内公共区域服务标准及要求:
a每天进行2次全面的清扫(早、中), 并在工作时间内按规定进行循环保洁;
b.地面无垃圾杂物,无污渍、无泥沙,墙面无印痕,天花板、灯具、风口无积尘、
无明显污迹、无蜘蛛网;
C.会议桌椅表面无灰尘、无污渍;
d.开关、插座、指示牌、指示灯、消防栓等各种公共设施表面无明显灰尘、无污
渍;
e.门窗表面无灰尘、无污渍;玻璃、扶手光洁明亮,无损坏、无水印;
£洗手间地面、台面干净,无积水,无异味,下水畅通,目视便器表面无污渍、
无锈渍,镜面光洁明亮;
g垃圾桶表面干净整洁,无明显异味,无过夜垃圾,必要时视情况及时清理;
h.保洁人员每30分钟要完成一次场地巡检,做到垃圾不落地。
10

(3)其他卫生区域服务标准及要求
a楼层垃圾桶每日收集、清运2次,上、下午各1次。实行垃圾袋装化,保证垃
圾桶清洁、无异味。
b.每日搞好室内大厅、公共走廊、楼梯间、卫生间等公共场所的地面、墙面卫生,
做到干净、整洁,空气清新无异味。
C.项目室外门前、地下停车场等每日清扫1次。
d.抽污池每月检查1次,发现异常及时通知食堂运营方安排清掏。室外雨、污水
井每周检查1次,视检查情况及时清掏,并做好相关记录备查。
e.对行政办公楼所有外墙面、玻璃窗户每年清洗1次,发现有开裂的石材、墙面、
玻璃及时向甲方报修。
f每季度对公共走廊、楼梯间的灯饰、灯箱、内墙等清洁1次;
g.每日安排专人搞好地下停车场的卫生。做到室内墙面、地面干净,无蛛网,室
外路面无纸屑、树叶、积水。
3.5消防管理
(1)积极协助甲方做好项目的消防安全管理及宣传、监督工作,确保项目内无重
大消防安全隐患。
(2)建立日常消防设施检查巡视制度,如有异常情况及时报告甲方处置,保证消
防控制中心及整个消防系统(含强弱电)的设施、管道、线路完好、运行正常,随时可
以启用。
(3)定期进行消防设施的联动测试,确保整个系统反应正常并达到消防部门的有
关要求;及时发现并排除故障。
(4)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,保证紧急疏散通道通畅,
照明设备、引路标志完好。
(5)组建应急消防队,定期组织消防灭火训练。
(6)消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志、消防紧急按钮、监控
主机等消防设施完好。
(7)加强日常巡视,每月对消防设备设施检查一次,确保消防设备设施完好,积
极消除消防安全隐患,杜绝火灾事故发生。
一 11-

(8)做好禁烟劝导,洪江市政务中心大楼为无烟单位,乙方保洁人员和安保人员
要对在中心内吸烟的行为及时进行劝导,并在中心大楼适当位置依法依规设立吸烟区。
3.6电梯安全管理
(1)严格执行国家特种设备的管理规定,电梯由甲方交有维保资质的专业电梯维
保公司维修及保养。物业公司加强对电梯维保公司维保质量的监督和管理,如遇电梯故
障立即报告电梯维保单位派人进行抢修,并协助做好电梯紧急故障困人的救援工作。
(2)每天保持轿厢清洁,每半月对电梯进行常规巡检1次。
3.7道路、交通、车辆管理
(1)严格执行停车管理相关规定,规范停车权限、停车场维护和安全保障等工作。
(2)确保项目大门前及地下停车场内道路畅通,引导车辆停放有序,无堵塞交通
现象。
(3)地下停车场必须凭车牌识别系统控制进入。
(4)引导电动车、摩托车、自行车等非机动车辆集中停放,做到停放整齐、有序。
(5)做好项目大门前及地下停车场道路交通标志的维护工作,保证交通设施维护
良好。
(6)安保人员必须加强对车辆的巡查,做到无车辆损坏、丢失现象。
3.8应急处理服务
(1)服务内容及范围:包括配合应急救援管理,生产安全事故调查、安全生产宣
传教育、自然灾害预防及救援等工作。
(2)配合应对重特大生产安全事故的跨区域应急联动机制。
(3)配合完善各级安全生产应急救援指挥平台,协助应急演练相关工作。
(4)配合完成自然灾害预防及救援等工作。
3.9其他服务事项
(1)协助春节、五一、国庆等节日氛围营造活动及甲方要求的其它活动。
(2)乙方为满足管理需要和合理的服务需求,向甲方提出增建或完善配套设施设
备、补充园艺绿化(如增设安全设施、补种苗木、增植绿化等)的建议和方案,如甲方
予以采纳并承担相关费用,乙方可接受委托承揽项目内维修工程项目并保质保量予以完
成。
12

3.10 服务标准:按参照《湖南省直机关办公用房物业服务管理办法》(湘管发(2016)
84号)文件相关标准执行。
第六章 物业管理服务费用及支付方式
第十五条 物业管理服务费用
1、物业费标准:本年度物业管理费为人民币525800.00元/年(大写:伍拾贰万
伍仟捌佰元整);首月支付43890 元,次月起每月支付43810元。
2、本物业管理费包含:管理服务人员的工资、保险、福利费;工服;管理费;发
票税金;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域室内绿化养护费用;物业管理区域
秩序维护费用;办公费用;物业服务企业固定资产折旧。
3、如遇国家政策、物业管理收费标准调整,物业服务费标准作相应调整,调整幅
度由甲乙双方另行协商。
4、政府相关职能部门收缴的费用,由甲方承担。
5、乙方帐户信息:
账号:43050172654000000641
名称:洪江美好城市运营管理有限公司
开户行:中国建设银行股份有限公司洪江支行
第十六条 物业管理服务费支付方式
1、乙方每月1号(如遇节假日提前)提供合法有效的正规发票给甲方,甲方在每
月的25日前支付乙方上个月物业服务费。
2、非特殊原因外,因甲方原因未能按期支付当期物业服务费时,甲方承担逾期之
日起每日万分之三的滞纳金。
第七章 违约责任
第十七条 如因甲方原因,造成乙方未完成约定的服务质量时甲方不能追究乙方的
相应责任。
第十八条 因物业使用人擅自对房屋建筑、设施、设备进行拆改,造成重大事故的,
一 13 一

由物业使用人承担责任并作善后处理。
第十九条 如因乙方原因,未能达到约定的服务质量,甲方有权要求乙方限期整改,
如因乙方未进行整改时,甲方有权终止合同。
第二十条 如因乙方管理不当,造成甲方项目内发生偷盗、治安、火灾等事件,经
相关部门确认后,乙方应按责任划分承担经济赔偿;如情节严重时,甲方有权终止合同,
且由乙方承担相应责任。
第二十一条 因乙方管理不善或操作不当等原因造成事故的,由乙方承担全部的经
济责任和法律责任,情节严重时,且甲方有权终止合同。
第二十二条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,
影响正常运行、使用或造成安全事故和财产损失,由甲方承担相关责任及产生的经济损
失。
第二十三条 因不可抗力的因素致使物业管理服务合同无法执行的,乙方不承担任
何违约责任。如因政府主管部门对甲方物业管理方式统一调整时,甲方应提前三十天告
知杨,到期本合同自然终止。
第二十四条 乙方在执行本合同时,应按照国家相关法律、法规执行,若出现违规
事项,由乙方全权负责。
第八章 附 则
第二十五条 合同期满,本合同自然终止,乙方全部完成合同约定事项,未发生任
何责任事故,甲方对乙方物业服务质量考核为优秀,甲方可推荐乙方依法依规参加物业
招标。
第二十六条 双方对本合同的未尽事宜进行协商后,以书面形式签订补充协议,补
充协议与本合同具有同等效力。
第二十七条 本合同之附件均为合同有效组成部分,本合同及其附件内,空格部分
填写的文字经盖章确认后与印刷文字具有同等效力。
第二十八条 本合同及其附件和补充协议中未约定的事宜,由双方遵照中华人民共
和国有关法律、法规及相关条例,另行协商解决。
第二十九条 本合同一式伍份,甲乙双各贰份,招标代理公司壹份,均具有同等法
14


律效力。
第三十条 因履行本合同发生的一切争议,双方应协商解决。协商不成时,提请物
业管理行政主管部门调解解决。协商或调解未果,双方提交洪江市人民法院起诉。
第三十一条 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效,如甲乙双方签字日期不一
致,则以本合同第八条约定的日期为合同生效日。
附件:1.物业管理服务内容及质量标准
2.物业管理质量考核办法
甲方(签章): 乙方(签章):币乃宫
法定代表人: 法定代表人:
委托代理>
稼/
委托代理人:
日期:>丫年》月
日 日期:)以年l月 日
一 15 一


附件1:
物业管理服务内容及质量标准
1、综合服务管理

1	服务处设 置	（1）设置物业服务中心。
		（2）办公场所整洁有序。
		（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施设备及办公用品。 （1）服务规范应符合物业管理行业规范要求；制定物业管理与物业服务工作计
2
	日常管理 与服务	划，并组织实施。 （2）24小时受理物业使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内
		完成（预约除外）。 （3）对物业使用人的投诉在48小时内答复处理。
		（4）建立档案管理制度，建立物业管理档案（包括设备管理档案、日常管理档
		案等）。 （5）可采取走访、愿谈会、问卷调查、通讯等多种形式与物业使用人进行沟通，
		每年的沟通面不低于市职能部室的80%。 （6）制定管理处内部管理制度和考核制度。
		（7）每半年对物业使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时
		整改。 （8）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
		（9）对违反物业管理相关制度的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

2、卫生保洁管理

内 公 共 区 域	1	地面	每日清扫二次，拖一次，保持干净整洁。
	2		每周擦抹二次，保持干净、无灰尘。
	3	楼梯扶手、栏杆 消防栓、指示牌等公共设施	每周擦抹一次，目视无灰尘、无污渍。
	4 楼	天花板、公共灯具		每季度除尘一次，目视干净，每月清理蜘蛛网。
	5	门窗、玻璃		大堂每周一次保洁，目视洁净、光亮、无灰尘（立面2
	6	会议室		米以下部位，每月擦抹一次）。 每天巡检一次，每周整体保洁一次，保持干净整洁。
	7	地脚线、各办公室门及门	每月用鸡毛掸打一次灰。
	8	框、墙面 地下停车场（负一楼）		每天清扫一次，保持清洁，无有色垃圾。
	9	垃圾桶、垃圾收集点		西南侧步行楼道设置各层垃圾收集点，每日清理一次， 收集点周围地面散落垃圾、无污迹、无异味；垃圾桶每
	10	电梯轿厢		天清倒一次，内外每天清洗一次。 每日擦拭一次、清扫四次；每半月对电梯门壁使用不锈 钢油保洁一次，表面光亮，无污迹。

16 一

楼 外 公 共 区 域	11	一层正门人行步道区域	每日清扫二次，8小时全天候循环保洁。目视地面干净， 无污泥积水、无砖瓦土灰、无果皮纸屑烟蒂、无乱倒垃 圾、无人畜粪便，地面垃圾滞留时间不超过二小时。 大门口地垫每半月清洗一次。
	12	各种标识牌等	每日巡检一次，保持明亮清洁（2米以上部位每季擦抹、 除尘一次）。
	13 水沟		每月清掏一次。
	14	果皮箱、垃圾桶	每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、 无污迹。

3、安全管理

1	人员 要求	（1）专职保安人员均在55周岁以下，均持证上岗，身体健康，无犯罪记录，工作 认真负责并定期接受专业培训。
		（2）能处理和应对辖区安全管理工作，能正确使用消防、物防、技防器械和设备。
		（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
		（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
		（1）各出入口24小时值班看守，做到24小时有安全护卫人员巡查，一旦发生报警 信号，必须立即到现场查实情况，及时报告相关领导并妥善处理，并有详细交接班
2	门岗	记录。 （2）对大门区域内的车辆进行管理和疏导，保持主入口环境整洁、有序、道路畅通；
		对大型物件搬出实行记录。 （1）保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点，有巡
3 4 监控	巡逻 更记录。 岗
		（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
		（3）在遇到异常情况或物业使用人紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。 24小时有人驻守，并持证上岗，实施动态管理与跟踪、指挥，控制中心接到报警信
5	岗 车辆	号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时应接受救助要求。
	管理	有专职人员定时巡视和协助停车事宜，确保车辆停放有序。

4、维修养护管理

类 别	内容	运行、保养、维修服务标准
公 共	房屋结构	每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次， 并有记录，发现损坏及时告知甲方并协助安排专项修理。
	部 门窗 位	每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活， 玻璃无破损。

一 17 一

共	楼内墙面、顶 面、地面	墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损
	管道、排水沟	每月一次对屋面泄水沟进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半 月检查一次）。每半月检查一次屋项，发现防水层有气藏、碎裂，应及时
	屋顶	向甲方报修。 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面
	道路、场地等	平整、无破损、无积水、侧石平直无缺损。
	安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示 和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
	公 公灯	及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，楼道灯亮灯率在 98%以上。
照 公共电气柜 明 消		每月一次巡查室内、室外公共电气柜、每季度一次保养室内、室外公共电 气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
防 系 统	消防设施、设备	1、消防泵每2月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
		2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
		3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。
		4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器 1
		投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
		6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
避 雷 系 统 弱	避雷设施	每年检查避雷装置一次，保证其性能符合国家相关标准。
电 系 统	监视系统	不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显 示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保护完好，轿厢整洁。
电 梯 系 统		2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效 的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电 梯运行进行安全管理。 3、电梯发生一般事故的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电 梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在5分钟内到现场应急处理， 专业技术人员须在30分钟内到现场进行救助。 4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设 专人驾驶的，或甲方要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安 全运行。

18
一

	配电间 监控系统、	1、每周对配电间地面进行清扫1次； 2、高、低压配电柜卫生每2周清洁1次； 3、低压配电柜内部原器件每月进行除尘清洁1次； 4、低压配电柜内部原器件每季进行除锈、打油保养1次； 5、对配电系统相关数据进行抄表记录。
	车库道闸系统、 消防报警系统	1、监控中心卫生每日清扫2次； 2、各系统主机外部卫生每周保洁1次； 3、各系统内部设备每季进行除尘1次。
	地下停车场 排污泵	1、每月对排污泵进行启动一次； 2、每季度对排污井进行清理一次； 3、排污泵控制箱内每季进行除尘1次； 4、每周对排污泵进行巡查。

备注:以上所有设施设备每周定期进行全面巡逻检查,发现问题及时汇报、处理。
一 19

附件2:
质量考核标准及量化评分表
考核项目: 考核日期: 考核人员:

类 别	项目	标准内容	评分细则	扣分
综 合 管 理	1、按要求建立钥匙管理和门窗巡查，记录完整。		每发现一 扣0.2
	2、各类工作流程办理符合公司管理规定，资料及填写记录完整。 3、事项申报审批手续办理符合合同规定，申报资料完整，按规定对所申报事
	项进行跟踪和报告。	处不符合
	4、有效处理各类投诉，投诉有登记、处理和回访记录。
	5、按要求进行文件发放管理，有编号、审批和发放记录。
	6、档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。
	7、员工着工作服、佩戴工作牌，用语、行为规范，形像良好。
房 屋 及 设 施 设 备 电梯 管 设备 理	8、 1、按要求进行部门周检，记录完整。 综合 管理	按要求进行管理处经理月检，制度完善，记录完整。	每发现一 处不符合 扣0.2
		2、房屋及设备维护及运行记录资料归档完整，建立有完整的《设备
	1、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料脱落及时汇报 甲方。 房屋 管理	台帐》，所有设备实现单机悬挂《设备登记卡》。	每发现一 处不符合
		2、整洁统一美观，无安全隐患或破损。
		3、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 4、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车	扣0.2 5、对私搭乱建、擅自改变场地或房屋用途、违规装修、改造现象按
		辆和行人通行。
		规定进行制止并报有关行政管理部门或接待服务中心。 1、电梯及配套设施设备良好、运行正常，定期巡回检查，有做好相	每发现一 处不符合 扣0.3
					应记录。 2、设备及机房环境整洁保持清洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害。
管理 供配 电 设备 管理
	3、协助甲方监督电梯维保公司按合同要求进行维修保养。
	1、供配电设备运行正常，机房环境整洁，无杂物、灰尘、虫害。 2、按要求进行检查及维修保养，每天巡视一次，每月进行月检，并 做好相应《配电运行记录》及《供配电设备保养记录表》记录。		每发现一 处不符合 扣0.3
		3、备用应急电源可随时起用，按规定进行运行、保养、维修，并做 好《电源机组运行记录》及《设备保养记录表》记录。

20 一

给排	4、道路、楼道、大堂等公共照明完好
水 设备	1、供水设备运行正常，无滴漏；机房整洁无积尘、积水，无杂物。 2、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下停车场、设备房无积水、		每发现一 处不符合 扣0.3
管理 监控 及消	浸泡发生。 1、监控系统设施设备运行正常，有记录并按规定期限保养。		无应急方案、 每发现一处 安全隐患或 不畅通扣
防设 备管 理	2、消防设施设备完好无损，可随时启用，每半年进行一次全面检查，
	更换封条。 3、订有消防应急方案，无火灾安全隐患，消防通道畅通。				1.0，其他每 发现一处不 符合扣0.5
	4、制定有《消防设备保养计划表》并按要求实施执行，《消防中心 值班表》及《设备保养记录表》记录齐全。
	地面		地面无垃圾杂物、无泥沙、污渍；大理石地面光泽均匀；地 毯无明显灰尘、无污渍。 墙面无乱张贴；天花无蜘蛛网；窗户无污迹、无积尘、无乱 张贴物、无蜘蛛网。	处不符合
	墙面、天花
	楼道梯间、 走廊				楼道梯间、走廊地面目视无杂物、污迹、纸屑、无积水； 每个单元楼梯烟头不超过两个，走廊100M内烟头不超过一 个；扶手无污迹，无明显灰尘。
	电梯				轿厢四壁干净、无尘、无污迹、无手印；电梯门轨槽、显示 屏、按钮开关干净、无尘、槽内无沙粒。
	室 办公室 内 值班室				地面无污迹；天花无蜘蛛网、整洁、无杂物；桌椅、沙发、 文件柜无灰尘、空气清新。 每发现一
	公 共 玻璃、镜面				玻璃表面无污迹、无手印、无灰尘。 扣0.2 地面干净、无异味、无积水、无杂物、无烟头、纸屑、无污
区 域 卫生间		渍；墙面瓷片，门、窗无灰尘、便器无黄色污渍、墙面、门 无涂画；设施完好、用品齐全；天花、灯具无尘无蜘蛛网； 玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印。
开关灯消 防栓		目视无明显灰尘、无污迹。
烟灰筒垃 圾桶		目视内外壁干净、无粘附物、无污渍、无异味。 地下停车场地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹；墙面
地下停车 场		无蜘蛛网；标识牌、消防栓、门窗防护栏等设施无污渍、无 明显灰尘。
	道路	路面无泥沙、无污垢，每100M内烟头、纸屑不超过两个； 无直径1CM以上的石头；每200M痰渍控制在一个以内。
	排水沟	无明显泥沙、树叶、污垢、垃圾。

21

室 外 公 共 区	沙井 污水井	底部无沉淀物，内壁无粘附物，并盖无污迹。		每发现一 处不符合
	广场、花园	地面洁净无积沙、污渍、无垃圾，花坛外表洁净、无污渍。 目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹、无粘附物、无异味；
	垃圾筒
	天台、雨蓬	垃圾筒、果皮箱周围无积水。 目视天台雨蓬无垃圾杂物、积水、青苔、排水畅通；水沟无 污垢、泥沙。	扣0.2
	信报箱	信报箱无灰尘、无污迹。
	景观水渠	目视无垃圾、水无变色或有异味。
	宣传栏、标 识	无灰尘、无污迹、干净、光亮。
域 消防设备	无尘、无污渍、无张贴。
入放行条》记录完整。	1、严格执行物品出入管理及来人来访管理制度，《来访登记表》、《物品出
保 安 管 理	2、按要求设置巡逻签到点，按规定时限巡查，并做好《保安巡逻交接班记录
	表》、《巡逻签到表》记录。 3、值班保安密切注视监督视屏及各设备运行状态，每班至少进行一次各类信 每发现一
	号检查，并做好《中控室报警监控设备运行记录表》记录。 处不符合 4、按规定进行交接班，《保安交接班记录表》记录完整。
	扣0.2 5、车辆按规定位置停放，管理有序。
	6、建立有保安器械台帐，器械功能完好，正常使用，《保安器械台帐》记录
完整。 7、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。
8、按要求进行部门周检、班组日检及保安周训，记录完整。 每接到一起甲方有效投诉扣1.0分
其 他	1、业户投诉
	2、安全管理(治安、消防等)		每发生一起有责安全事故扣5.0
	3、上月考核发现问题整改情况		每发现一项未按时完成整改扣2.0分
	4、上月公司夜间查岗情况		每发现一名保安睡岗扣2.0分，每发现一名保安巡逻签 到作假扣1.0分
总分100分得分

备注:1.此质量考核打分由甲方综合管理部负责组织实施;
2.
项目物业管理服务质量考核按月进行,考核以综合查验、随机抽查、单项验
收方式进行,现场打分,双方签字确认生效;
3.考核以量化评分制实施,每月物业服务费总和的3%作为质量考核保证金,折
22

算成考核总分为100分,考核成绩分为:不合格(75分以下)、合格(75-90 分)、
优秀(90 分以上)三个级别实施,不合格考核金额全扣,合格按分值扣,优秀全额发
放。
4. 每次考核中如发现重大单项问题未达标时,考核人应下达整改通知单于乙方,
并给予二次限期整改机会,整改后合格不予扣分。
5.上述考核内容和事项不全或情节不对应时,由考核单位负责人临时决定处置
方案,如遇不合理事项由双方协商修改。
6. 上述考核扣分事项,乙方未按要求进行维护保养或未履行报告告知义务,不
得有任何异议。如超出乙方合同范围内的日常维护保养及修缮事项,且乙方已履行报告
告知义务,甲方不得扣分。
7.未尽约定事宜另行商议或补充。
23 一