广东政府采购智慧云平台电子卖场 定点议价采购公告 广州市医疗保险服务中心采用定点采购议价方式实施本次采购。 一、项目信息 （一）项目名称：广州市医疗保险服务中心物业管理服务定点采购 （二）项目编号：DDYJ-2024-1379487 （三）预算金额：1,193,300.00 （四）采购需求：

编号	服务描述	需求描述	数量	控制单价（元）	计 量 单 位
	-第1	一、项目概况 （一）物业概况 1. 地理位置：广州市越 秀区梅东路28号及 四座附楼。 2.建筑 面积：主楼为一栋 15层办公及业务场 地及地下负一层，占 地面积：约5500平 方米（建筑物及现使 用场地），建筑面积 约10556.21平方 米。 3.建筑结构形 式：钢筋混凝土框架 结构，外墙立面条形 砖饰面，铝合金窗 户。 4.大厦业主有 广州市医疗保障局、广州市医疗保险服务 中心及广州市人力资 源和社会保障事务服 务中心。（二）物 业主要设备 1.高低 压变配电设备。 2. 柴油发电机组设备。3.中央空调设备；分 体、柜机及吸顶空 调。 4.主供水泵设 备。 5.电梯设备。 6.配套消防设备。 7. 配套监控设备。 8. 配套安保设备。 9. 主楼一楼出入闸机设 备。 10.配套通讯系 统设备。 11.配套食 堂设备。 12.其他设 备。（三）委托管 理范围本项目确定 一家供应商，不接受 联合体投标，负责采 购人的消防巡查；消 防设施、监控设施的 使用管理和养护；物 业主体、配套设施、机电设备的日常使用 管理和养护；停车场 页-

的日常管理；环境保 洁、化粪池清理、隔 油池和大楼（含附 楼）生活水池清洗； 按采购人的要求配合 做好会务工作等。 （四）项目预算： 119.33万元，服务 期1年，以财政批复 预算为准(119.33万 元为广州市医疗保险 服务中心（广州市医 疗保障局）的预算金 额。另广州市人力资 源和社会保障事务服 务中心需根据自有场 地面积情况及参照往 年协商的公摊情况按 要求支付相应的物业 管理服务费用，预算 金额为每年18.49万 元/年。二、服务内 容（一）消防巡查 服务 1.消防巡查岗 位设置。（1）负责 监控室岗。8小时岗 服务人员严格按照业 主单位工作时间执 行，监控岗位人员需 持证上岗，实行轮岗 制，保证24小时有 人在岗。（2）负责 物业辖内的全部消防 设施、设备日常的使 用、管理、养护，以 及大楼（含附楼）火 灾的报警和救助工 作，并制定完善的大 楼（含附楼）消防应 急处置方案。（3） 认真贯彻“安全第 一，预防为主”的方 针，设立消防组织机 构，制定岗位职责、 规章制度和工作程 序，落实各级消防责 任人。全体服务人员 都应全面熟练掌握消 防监控报警、干式灭 火（气体）、湿式灭 火（喷淋）、防排烟 及消防栓五个系统的 作用、位置和操作方 法。（4）按广东省 高层公共建筑消防管 理规定，负责办公区 域和公共区域配装的 消防设备、设施如各 种灭火器材、防毒面 具、烟感、喷淋设施 以及楼梯、走道和出 口的安全疏散指示、 应急照明、通风设施 等的使用和日常管 理，发现问题，成交 供应商应及时告知采 购人，并做好工作记 录，报采购人备案。 -第2页- 确保消防设备和设施 随时处于正常工作状 态。（5）全天24小 时消防中心值 班，24小时消防主 机监管。出现消防报 警时1分钟辨别消防 报警的信息，5分钟 后到达报警点。 （6）建立义务消防 队伍，出现消防事故 5分钟内应有5人以 上到达现场，进行必 要的扑救和疏散引导 工作。（7）每周进 行一次全部消防设 备、设施巡视检查工 作，并做好记录，发 现隐患及时整改。监 护动火和易燃易爆用 品存放情况，保持消 防通道畅通。重大节 日前配合采购人进行 节日消防安全大检 查，并按采购人要求 及时进行整改。 （8）成交供应商内 部做好消防知识的培 训和宣传，每年组织 综合消防应急演练至 少1次。（9）做好 其它防火灭火工作及 消防配套设施的日常 清洁保养。 2.人员 素质要求（1）消防 巡查从业人员应知 法、懂法、守法，依 法办事，必须严格遵 守从业规范，模范遵 守安全管理规定。 （2）消防巡查主管 要具备大专以上学 历，有较高的政治思 想素养和业务水平， 有较强的组织协调能 力，受过相关的业务 培训。（3）消防巡 查人员个人素质条 件：以高中文化程度 (含职高)为主体，退 伍军人为佳，年龄 30～55岁，身体健 康，没有传染病及精 神病等不能控制自己 行为能力的疾病病 史，体貌端正。没有 犯罪记录。（4）所 聘用的消防巡查人员 有吃苦耐劳的精神和 高度的责任感，受过 专门不少于二百六十 四课时的岗前培训， 熟知采购人的管理规 定，严格履行岗位职 责，善于发现各类问 题，具备一定的管理 经验和处理突发事件 能力。（5）成交供 -第3页- 应商要加强管理，确 保消防巡查在服务区 内无违规事件发生。 3.工作要求每天办 公时间内，当班人员 负责对整个办公楼进 行消防巡查不得少于 3次，以排除隐患。 每天非办公时间，当 班人员巡查不得少于 2次。重点检查办公 楼内重点部位如中央 空调、电梯机房及各 层门、窗、水、电、 消防等情况，避免出 现长明灯、长流水现 象，及时排除火灾隐 患等情况，并将巡查 时间、巡查情况记录 在案，以作为采购人 考评依据。（二） 停车场管理 1.地面 停车位为内部停车 场。需保证车辆停放 安全，严格执行内部 停车场管理规定或临 时特定要求。 2.负 责采购人重要接待及 会议的车辆停放指 挥、协调，必要时增 加消防巡查人员加强 地面车辆临时停放管 理。 3.负责对进出 采购人停车场未出示 有效停车证的车辆进 行登记。记录车辆的 进出时间和车容车貌 （完损程度）情况。 熟知熟记采购人内部 车辆驾驶员情况。采 购人准许进入的临时 外来车辆进场后，须 跟车泊位，引导停 车，禁止无关外来车 辆进入停车场。 4. 定时对车场、车辆巡 视，检查车辆窗门是 否关好，是否有漏油 等情况，并做好记 录。如发现问题，要 及时报告采购人。 5.对停车场和物业辖 内发生的车辆事故、 交通设施损坏及人员 安全事故，需及时保 护好现场，做好现场 处置，并同步报告采 购人。（三）物业 主体、配套设施、机 电设备的管理 1.负 责物业范围内给排水 系统、办公家私、照 明设施、门窗门锁的 维修与更换；会议设 备的日常使用、管理 和养护。 2.负责高 低压变配电设施设备 的日常管理、使用、 -第4页- 保养和一般性维修。 按照变压器、配电柜 管理规范和标准进行 值班巡查，并做好记 录。每年对变压器、 配电柜保养不少于2 次。供电部门专业保 养费用由成交供应商 负责。 3.负责大楼 （含附楼）备用发电 机组的日常使用和管 理。要求每月开机运 转1次（30分钟/ 次），开机时间及运 行状况要做好记录。 电工必须熟练掌握备 用发电机组供电与市 电之间的转换。 4. 负责包括道路、院 墙、室外上下水管 道、沟渠、池（化粪 池、隔油池）、沙井 等物业共用设施的一 般性维修、养护和管 理。清理费、疏通费 用由成交供应商负 责。 5.负责包括给 排水系统、照明及动 力电系统、空调及换 气系统、消防报警及 灭火系统、电梯系 统、监控防盗系统、 会议设备系统、通讯 设备系统等除高压电 房以外的所有水、电 设备设施，以及全部 机电设备设施的日常 使用管理和养护。 （1）给排水系统： 负责雨水管、排污 管、给水管、水龙 头、天面消防水池、 天面生活水池、地下 生活水池、集水池、 集水泵、进水泵房、 进水阀门等全部给排 水系统的管理、保养 和维修及生活水池水 质检测（每年1次， 检测报告须报采购 人）。（2）照明及 动力等电力系统：包 括负一层低压配电房 末级开关后的电力系 统；各层室内外照 明、开关插座及照明 线路等的管理、保 养、检查、维修和必 要时更换。（3）避 雷系统（含防感应系 统）年检（年检费用 由成交供应商支付） 和日常管理、保养、 维修工作等。（4） 空调及换气系统：负 责监督维保单位制冷 设备、新风机系统、 盘管风机、风道、地 -第5页- 下室抽排风机、卫生 间排风机及分体和柜 式空调机等的管理和 养护。其中盘管风机 滤网每年清洗、消 毒、保养2次，分体 空调每年例行检查、 保养2次。冬季中央 空调主机开机保养每 月1次。（5）电梯 系统：2台垂直电梯 的日常使用、管理和 养护；困人的紧急处 理，电梯轿厢内饰、 门、空调的保养。负 责电梯的年检工作； 负责夏季电梯机房通 风、降温。工程技术 人员每天巡查电梯的 运行及各部位使用情 况不少于3次，发现 问题及时通知维保单 位进行维修。成交供 应商负责电梯的年审 及年保费用。（6） 外饰：应急照明系统 的日常管理、使用和 维修。按照采购人要 求完成元旦、春节、 五一、国庆四大节日 期间的装饰工作（主 要包括：国旗、彩 旗、灯笼、横幅等的 采购更换与悬挂）。 （7）成交供应商负 责监控系统的日常管 理等工作，如发生故 障由采购人负责维 修。（8）对物业范 围内的办公家具进行 简单的维修，对物业 范围内的办公电器设 备简单故障进行排除 和维修。（9）负责 协助采购人实施办公 楼内设备的维修等工 程工作。（10）协 助采购人对修缮工程 的监督和验收工作： 对设备的中修和大 修、加装等工程的监 督、验收工作。 （11）在满足采购 人使用要求的前提 下，合理控制机电设 备和照明的开关时 间，尽量节省能源。 （12）以上设备设 施维修所需的零配 件，一般性维修单项 （次）费用500元以 下（不含500元）的 费用，均由成交供应 商负责。 6.设备设 施管理明细表 1.设 备设施：电梯：曳 引机、轨道、门机、 开关门装置、补偿 -第6页- 链、门靴等的润滑保 养；机房、轿厢照 明、内、外呼叫器及 灯的更换；轿厢空调 维保；控制柜指示 灯、指示表、继电 器、连线、100A以 下空气开关；设备、 设施的翻新油漆；机 房、设备、井道、轿 厢的清洁；成交供应 商承担年审及年保费 用（可发包给专业公 司）。空调：主 机：油、水、冷媒传 感器、油泵电容、油 加垫器、油过滤器、 油泵过滤器、翅片清 洗、冷凝器清洗、流 水制、水处理、房间 温控开关；管道、 1.5寸以下水阀、保 温棉、油漆；泵组： 轴承、盘根、黄油、 压力表、温度计；冷 却塔：电机轴承、皮 带、浮球及水掣；鲜 风机：电机轴承、皮 带、各种滤网清洗； 控制柜：指示灯、指 示表、按钮、电容、 继电器；成交供应商 承担年检及年保费用 （可发包给专业公 司）；分体柜（挂） 机、维保、滤网清 洗。供配电：指示 灯、指示表、熔断 器、接触器、电容 器、100A以下空气 开关（办公室区 域）、转换开关、按 钮、互感器、计量 表、冷却风扇；成交 供应商承担高压电气 设备及线路维护保养 费用。给排水：水 泵：轴承、盘根、压 力表、指示灯、指示 表、继电器、按钮、 开关、转换开关、 100mm以下的阀门 （不包括止回阀、减 压阀）；办公场所所 有供水设备配件及维 修（改造除外）。 发电机：指示灯、指 示表、机油、燃油 （含平时试机）、电 解液、电池和电池联 接线、油漆、皮带、 滤清器芯。房屋、 公共场地维护：地 板、墙体（内外）修 补、门、窗维护、非 结构性损坏天面漏 水、成交供应商承担 白蚁防治年保费（可 -第7页- 发包专业公司进 行）；室外公共场地 维修及所有配套的公 共设施设备维保。 避雷：每年进行一次 防雷设施的检测。 消防：联动指示灯 （24V）、继电器、 应急灯；警铃破玻、 出口指明示（安全指 明示）、防火门锁、 拉手、棉绳、管道、 阀门、泵组（轴承、 黄油、盘根）、烟 感、水枪、水带、栓 箱玻璃、100mm以 下水阀（不包括止回 阀、减压阀）、线路 维修清洗；成交供应 商承担消防系统年检 费用（按消防规范要 求定期检测，可发包 专业公司进行）；成 交供应商承担特殊场 所（包括信息主机 房、档案资料室、配 电、发电、高压房） 独立消防控制系统年 检费。每月进行一次 常规检测（发包专业 公司进行）。照 明：灯管、灯泡、镇 流器、启辉器、普通 灯开关、固定插座。 电话线路：日常养护 维修（成交供应商承 担线材等相关费 用）。换气：排气 扇及风管的维护 （四）卫生保洁 1. 负责采购人建筑红线 范围内道路、台阶、 空地、大楼外墙、玻 璃幕墙内外侧、铝板 幕墙、铝质天花、石 膏板天花、花岗石墙 地面、木质地板、地 毯、对外办公场所、 办公室、大堂、会议 室、公共场所（卫生 间、厕具、楼梯、电 梯、走廊、走火通道 等）、水池、停车 场、各种设备、设施 等的日常卫生清洁， 以及采购人临时要求 的突击清洁任务，如 清洁会场、大扫除、 室内玻璃门窗、窗 帘、窗台等。（1） 关键办公区域、领导 办公室的清洁卫生应 安排专人跟进和监督 质量。其他楼层的保 洁人员亦应相应固 定。（2）进场后须 对大楼进行一次全面 大清扫。成交供应商 -第8页- 清洁时应避免打扰办 公楼单位的正常运 作，早上八点前完成 首次清洁工作，对大 堂、楼梯、走廊等公 共区域进行循环保 洁，且周末要有一次 大扫除、全清洗。保 证保洁人员到位，确 保工作日、休息日的 清洁卫生。（3）清 洁时所用的清洁用品 要求如下：①各办公 室：会议室台面、沙 发选用专业清洁剂； ②玻璃：选用玻璃清 洁剂或全能水；③垃 圾桶：选用全能水； ④楼梯：选用全能 水，也可选用消毒水 或漂白水；⑤洗手 间：地面选用全能 水，便器选用洁瓷 精；⑥花岗石墙地面 处理：选用磨光剂； ⑦大堂、各楼层走廊 晶面清洁：采用清水 和推拖；⑧地毯：选 用中性地毯水；⑨铝 质天花：采用中性清 洁剂或化油剂，此外 针对一些难以清除的 污垢，选用更强的除 污剂；⑩木质地板： 采用专用地板蜡水护 理。 2.负责门前三 包工作，协助街道消 毒站落实除“四害”工 作，协助街道做好控 烟、垃圾分类等工 作，成交供应商按采 购人的要求做好爱卫 工作有关资料的建 档。门前三包费、除 四害消毒等相关费用 由成交供应商负责。 3.负责物业范围的垃 圾收集和分类，一日 两次，中午一次，下 午一次，做到日产日 清，并按照省市及街 道的相关规定和要 求，做好垃圾分类工 作。一切有关清洁所 需工具、材料及损耗 品，由成交供应商负 责。 4.所有保洁范 围内做到设备设施完 好、干净无尘；洗手 间空气清新、无异 味；茶水间干净，无 杂物、无尘；电梯内 光亮、无手印，清洁 无尘；地面光亮、无 纸屑、无烟头、无积 水、无污水污泥；墙 身无尘，灯饰光亮、 无尘；天花、风口无 -第9页- 积尘、无污渍、无手 印、无蜘蛛网；楼梯 及扶手干净无尘；会 议室、办公室整体干 净，地毯无污渍、无 积尘；玻璃光亮无 印、无污渍；定期消 杀、消毒；无老鼠、 无蟑螂、无白蚁。 5.协助采购人做好禁 烟、控烟工作，如在 物业内非吸烟区发现 有人吸烟，应及时劝 阻，并引导其到吸烟 区。劝阻时应做到态 度和善、有礼。 6. 每年化粪池抽粪清理 至少一次（视实际情 况增加次数）、饭堂 抽油烟系统、隔油池 清理每季度一次，餐 厅地面每季度大清洗 一次、地毯每季度清 洗一次。生活水池一 年清洗不少于1次， 同时做好“除四害”、 卫生防疫、除异味等 清洁工作。如成交供 应商未取得项目资质 需要外包的，外包费 用由成交供应商负 责，同时应提供外包 合同给采购人备案， 并对外包公司的工作 承担连带责任。 7. 成交供应商通过 GB/T19095- 2019《生活垃圾分 类标志》相关标准并 取得相应证书，合同 期内至少组织1次保 洁作业人员进行垃圾 分类知识培训及作业 操作规程培训，熟知 垃圾分类的基本知识 和垃圾分类作业流程 及要求，严禁混合收 集垃圾。 8.委托管 理范围内所有洗手 间、洗手池的洗手 液、卷纸、擦手纸等 物资材料由采购人负 责。 9、保洁人员按 采购人要求做好保 密，并协助采购人做 好销毁文件的收集工 作。 10.遇到大型会 议或活动时，成交供 应商要按照采购人需 求做好大楼设备检 修、环境保洁等相关 工作。 11.大楼（含 附楼）日常清洁、保 洁、养护周期与标准 服务描述：确定一家供应商，不接受联合体投 要求详见下表（表格 标，负责采购人的消防巡查；消防设施、监控设 及相关说明见需求详 施的使用管理和养护；物业主体、配套设施、机 细说明所上传的附 电设备的日常使用管理和养护；停车场的日常管 件）。（五）档案 1 1 1,193,300 项-第10页- 理；环境保洁、化粪池清理、隔油池和大楼（含 资料建立与管理 1. 附楼）生活水池清洗；按采购人的要求配合做好 建立一整套完善、清 会务工作等。详见需求详细说明所上传的文件。晰、取档方便、查询 需求详细说明:快捷、保存安全的档 案资料，使档案管理 成为提高工作效率的 重要手段，同时，也 作为采购人对成交供 应商进行服务质量评 估的重要依据。 2. 档案资料分类： （1）采购人提供给 成交供应商的物业资 料：包括采购人主体 建筑规划建设资料、 图纸（管网图、线路 图等）的复印件；设 备资料：包括机电、 中央空调、电梯、消 防、安保等设备，以 及由采购人提供的办 公设施（在合同期满 时交回采购人）； （2）维修资料：主 要指在合同期内，成 交供应商承担完成的 维修相关资料； （3）管理服务资 料：包括设备运行记 录、检查维护保养及 协助采购人维保单位 的维修保养记录、服 务项目检查记录、工 作巡查记录、客户意 见征询等；（4）管 理各项指标完成情况 统计分析，以及纠 正、预防措施和整改 措施等；（5）政府 有关部门需要配合的 相关活动文件、落实 情况等；（6）各项 管理服务合同。 （六）报刊信件收发 服务 1.负责办公楼 各单位所订的报纸、 刊物、邮包的签收和 分发；单位来信的签 收和分发。 2.报 刊、信件的收发要及 时、准确，无错发漏 发。 3.收发的各类 重要信件、刊物要认 真做好登记；并及时 通知相关人员签收。 4.做好信件、刊物和 邮包、快递件的管理 工作，做到无信件、 刊物和邮包丢失，禁 止私拆信件。 5.严 格执行有关保密规定 制度。（七）其他 事项 1.协助采购人 会议、活动的场地布 置。 2.按省、市及 采购人要求做好物业 范围内防范各类传染 病的各项防疫及应急 -第11页- 工作。 3.负责物业 范围内自然灾害（台 风、水浸）等的防范 及应急处理。 4.根 据采购人的要求和指 引，协助采购人物业 范围内废旧物品的处 置。 5.从收到中标 通知书之日起，成交 供应商应依据采购人 的需求，提前做好接 管原物管的各项准备 工作，从签合同之日 起全面接管物管工 作。 6.负责办公楼 物业管理服务项目其 它相关工作及完成采 购人提出的大楼其他 管理工作任务。 7. 成交供应商承担独立 法人单位应该承担的 全部责任，包括合治 理、刑事、民事、工 伤、社保、员工劳保 福利等一切责任。如 成交供应商的工作人 员发生违法、违规行 为，所造成一切后果 及损失，由成交供应 商承担责任和负责赔 偿。 8.工作人员薪 金待遇等要符合广州 市劳动用工现行政策 法规，请投标人充分 考虑服务期内人员薪 金的调整因素（如遇 广州市最低工资调 整，采购人不再补差 额，服务费不变）， 如因用工引起的劳动 纠纷问题由成交供应 商负责解决。 9.成 交供应商不得将本物 业的管理责任转包给 第三方。 10.物业的 水、电等能源消耗费 用由采购人支付。成 交供应商按要求承担 大厦水电费的代缴工 作。三、服务质量 要求本物业项目对 安全性、保密性及规 范性要求较高，物业 服务要求高标准、高 质量、高效率。 （一）管理服务范围 内无因成交供应商管 理不当而发生重大刑 事案件、重大交通及 火灾等安全事故。办 公楼内无被盗等治安 案件的发生，无纵 火、爆炸、投毒、食 物中毒等恶性事 （案）件发生，无外 事纠纷、泄密等事 （案）件发生。信访 室、大堂及各出入 -第12页- 口、通道无群众出现 混乱踩伤、跌伤及严 重扰乱办公秩序的行 为等情况发生。 （二）严格遵守有关 消防管理规定，确保 无因成交供应商管理 不当而发生消防事 故，消防设备完好率 100%。如因管理不 当造成安全事故，由 成交供应商承担所有 责任。（三）办公 楼设施、机电设备无 不当操作、管理等责 任事故发生。 （四）全部外包项目 （含采购人外包项 目）及大楼内施工工 程无因成交供应商监 管不到位而发生安全 事故。（五）实行 动态保洁，卫生清洁 保洁率100%。 （六）成交供应商一 切管理服务工作的实 施，必须以服从于采 购人的工作需要为前 提，以方便采购人为 原则。（七）成交 供应商应全力推行质 量标准体系、环境管 理体系、职业安全健 康认证体系和物业服 务（服务星级：五星 级）体系，同时能够 利用物业品质核查系 统、保洁定位系统、 楼宇照明节能管理系 统、垃圾分类核查系 统、设施设备移动巡 查系统及突发信息报 送系统等现代化、信 息化管理手段不断优 化物业管理，创优质 服务。制定物业管理 发展规划和各项规章 制度，并全面贯彻执 行。积极协助采购 人，做好节电、节 水、节油等节能降耗 工作。（八）成交 供应商应通过对风险 的识别、分析和预警 来帮助组织规避潜在 事件的发生，并且制 定完备的“业务连续 性计划”，有效的应 对中断发生后的快速 恢复，保持核心功能 正常运行，将损失和 恢复成本降至最低， 并具有相关行之有效 的管理体系。 （九）成交供应商应 在安全生产方面具有 一定的经验与能力， 具有安全生产的组织 -第13页- 架构，实施方案及考 核标准等，在经营活 动过程中没有发生过 安全生产方面的事 故，并通过 GB/T33000- 2016《企业安全生 产标准化基本规范》 相关标准的要求，能 够从事后勤管理服务 所涉及的安全生产标 准化活动。（十） 有服务应急预案，具 备利用自身资源满足 临时应急抽调含消防 巡查、卫生保洁、物 业设施设备的使用和 维护等各工种人员一 次性不少于30人的 调遣能力。四、组 织机构及人员配置要 求（一）组织机构 要求 1.成交供应商 要设立完整的办公楼 现场物业管理服务组 织机构（管理处）， 配备管理处经理和各 管理岗位人员。组织 机构总人数不少于 17人。除采购人的 物业外，该机构任何 人员不得兼任采购人 以外的任何其他物业 的职务或工作。 2. 管理人员为主导、采 购人机关服务中心监 管的联合共管机制。 成交供应商派驻采购 人物业的全体员工要 遵守采购人有关规章 制度和管理规定，坚 决贯彻执行采购人主 管部门的管理要求， 听从采购人主管部门 的指挥调动，以确保 采购人物业的正常运 作。 3.采购人免费 提供必要的管理用房 给成交供应商使用。 （二）人员配置要求 1.本项目的人员配置 不低于下表要求： （共计17人）（1） 职能部门管理人员 （5人）：项目负责 人1人：服务地点为 梅花村大厦，要求从 事政府机关事业单位 办公楼物业管理工作 10年或以上，具有 本科或以上学历。具 有人社部门颁发的管 理类高级职称证书及 应急救援员证，有充 沛工作精力，年龄在 55周岁或以下。会 听和说流利的普通话 及广州话。消防巡 -第14页- 查主管1人：服务地 点为梅花村大厦，要 求具有大专或以上学 历，退伍军人优先且 符合广州市政府用工 标准要求，具有人社 部门颁发的建(构)筑 物消防员职业资格证 书或消防设施操作员 职业资格证书，并持 有应急救援员证，年 龄50周岁或以下。 消防巡查主管兼消防 巡查岗及停车场管 理。工程主管1人： 服务地点为梅花村大 厦，要求具有本科或 以上学历，人社部门 颁发的机电类高级工 程师证，注册消防工 程师证，年龄45周 岁或以下。工程主管 兼设备日常巡查维 修。清洁主管1人： 服务地点为梅花村大 厦，要求5年或以上 物业清洁管理从业经 验，高中或以上学 历，男女不限，年龄 25周岁（含）以上 45周岁（含）以 下，具有保洁类相关 证书，有较强的组织 管理协调能力，会听 和说流利的普通话及 广州话。清洁主管兼 大厦13-15楼清洁 岗。文员1人：服务 地点为梅花村大厦， 要求应具有5年或以 上的相关岗位工作经 验，女性，具有本科 或以上学历。具有人 社部门颁发的管理类 中级职称证书，市级 或以上档案局颁发档 案工作人员培训证 书，年龄在50周岁 或以下，需求中所考 核的证书均为现行有 效，且与本项目服务 内容相关的。文员兼 报刊信件收发服务。 （2）其他服务人员 （12人）：消防巡 查员6人，服务地点 根据工作需要安排， 要求高中或以上学 历，符合广州市政府 用工标准要求，具有 人社部颁发的消防设 施操作员证或建 （构）筑物消防员证 （投标时提供相关证 书）。消防巡查岗及 停车场管理（2 人）、消防安防监控 室24小时值班（4 -第15页- 人）。工程维修员2 人，服务地点根据工 作需要安排，要求高 中或以上学历，五官 端正，身高1.65米 （含）以上，年龄 50岁或以下，具有 相关的特种设备操作 员证。日常维修（1 人）、设备巡查（1 人）。保洁员（4 人）服务地点根据工 作需要安排，要求具 有3年或以上保洁工 作经验；性别不限， 身高不限；年龄50 周岁或以下；五官端 正，身体健康，有良 好的职业仪态。大厦 车场、后巷、附楼、 附楼外围、1楼岗 （1人）、2-5楼岗 （1人）、6-8楼岗 （1人）、9-12楼岗 （1人）。 2.成交供 应商根据采购人要求 提供派驻大楼现场物 业管理服务机构的岗 位设置、人员名单 （含简历、任职岗 位），经采购人审查 确认后备案。专业技 术骨干的聘用和辞退 要经采购人审定，其 他人员的变动须报采 购人备案。 3.成交 供应商应根据国家有 关规定和本项目标 的，结合物业管理市 场服务人员薪酬的实 际情况，合理确定物 业管理服务人员工资 福利，并为物业管理 人员购买或缴纳“五 险一金”。其中主管 以上的管理人员及工 程技师等主要技术骨 干的工资待遇，要充 分体现“责、权、 利”一致的原则，以 保证服务队伍的稳定 和工作积极性。 五、成交供应商责任 （一）在管理服务期 内，由于成交供应商 责任造成群众、大楼 办公区工作人员人身 伤亡和财产损失的， 由成交供应商承担全 部法律责任并负责经 济赔偿。（二）成 交供应商工作人员在 办公楼范围内发生违 法、违规行为，或从 事高危工种违规操作 所造成一切后果及损 失，由成交供应商承 担全部法律责任并负 -第16页- 责经济赔偿。 （三）负责承担和支 付所属员工的工资、 福利，体检费，依照 《劳动法》的有关规 定，承担和交缴所属 员工的社会保险、节 假日补助、住房公积 金及规定的税费等。 （四）合同期满如果 未能续约，要按时撤 离物业，并按时（视 签订合同的时间而 定）做好物业管理服 务事项交接和相关资 料移交工作。如新的 物业管理公司因故不 能按时接盘，应采购 人的要求，成交供应 商必须以原合同规定 协助采购人做好物业 管理工作，直至新的 物业管理公司接盘为 止。（五）物业管 理档案，合同期满须 完整移交给采购人。 （六）服务期间，成 交供应商在采购人的 服务人员就餐问题由 成交供应商自行解 决，采购人不提供供 餐服务。六、服务 质量考评及处罚办法 采购人于合同期内对 成交供应商服务质量 进行半年考评，服务 费与当次考评成绩挂 钩。考评方法和依据 是国家相关规定、行 业规定以及采购人制 定的考评规定。评分 按百分制，每半年为 一个计分周期。扣 分标准：（一）管 理及用人方面 1.成 交供应商员工未按规 定统一着装，每人每 次扣0.5分； 2.成交 供应商未按照《项目 人员配置表》提供相 应类别服务人员，扣 1分； 3.成交供应商 员工上班时间无故脱 离工作岗位，每发现 一次扣0.5分； 4.成 交供应商员工在工作 期间发生盗窃、打架 斗殴情况，每次扣1 分； 5.成交供应商 员工在服务范围内出 现违反国家法律法 规、采购人单位规章 制度等违法、违规行 为的，每发生一次扣 10分；情节严重， 影响恶劣的，一次扣 20分。 6.未经采购 人同意，随意更换管 -第17页- 理人员，每次扣3 分； 7.成交供应商 员工无故不服从采购 人工作安排，导致工 作延误的，每次扣2 分，造成严重后果的 扣5分。 8.成交供应 商未制定各项管理规 章制度、未及时做好 物业管理工作台账上 报采购人或记录与实 际不符，每次扣2 分； 9.因成交供应 商管理不善，造成劳 动纠纷或群体事件 的，每发生一次扣5 分，影响恶劣，造成 严重后果的，扣10 分。 10.项目内员工 调整造成缺员，15 日内不能补充到位， 扣1分。采购人要求 更换的人员未按要求 更换的，扣1分； 11.未建立完善的巡 查巡检制度，进行日 常及周期巡检，扣1 分；日常管理中出现 的问题不及时整改或 被采购人督促后3日 内未整改的扣1分； 12.项目员工故意浪 费采购人水、电，每 发现一次扣1分； 13.合同期内出现事 故或过错隐瞒不报， 每发现一宗扣1分， 情节严重的扣5分； （二）保洁方面 1. 未按招标文件要求完 成保洁工作的，每次 扣1分； 2.不及时收 集、分类、清运楼层 垃圾的扣1分；超过 2天未将垃圾场堆放 的垃圾清运出采购人 场地，扣2分，经采 购人督促还拖延清运 工作的，每次扣3 分。（三）维修方 面 1.成交供应商未 按招标文件《维修及 日常资料管理》完成 相关要求，每次扣1 分； 2.以无库存材 料或其他原因为由随 意拖延维修工作，每 发现一次扣1分； 3. 接采购人报修后，1 小时内无响应或无反 馈，扣1分；（四） 其他方面成交供应 商出现其它违反招标 文件的行为、合同条 款未履行、成交供应 商投标文件承诺事项 不能兑现的，视情况 每发现一次扣2分， -第18页- 情形严重的扣10 分。（五）其他扣 分事项由双方具体商 议。 1.采购人有扣 分决定权，在扣分时 对成交供应商发出 《违约整改通知 书》。 2.成交供应 商在收到《违约整改 通知书》后，应在采 购人规定的限期内进 行整改，并及时将整 改的情况书面报采购 人。如成交供应商此 后未做整改或整改无 效果，则扣10分。 《违约整改通知书》 由广州市医疗保险服 务中心办公室负责发 出。 3.服务期内， 采购人每满六个月的 次月（服务期最后六 个月的考核提前至 2025年12月进行） 制作考评总表，作为 结算依据。物业管 理费与考核总评挂 钩：（1）当总评 ≥90分的，物业管理 费按100％支付； （2）90分＞当总评 ≥80分的，扣除半年 物业管理费的 10％（在考评当月 的物业管理费中直接 扣除）；（3）80分 ＞当总评＞70分 的，扣除半年物业管 理费的15％（在考 评当月的物业管理费 中直接扣除）； （4）当总评≤70分 的，视为不合格，按 相关程序解除合同， 由此造成的经济损失 和一切法律责任，均 由成交供应商自行承 担，且采购人有权视 情况进行违约追责 （在新物业公司接管 前，过渡期需由成交 供应商无偿提供项目 物业管理服务）。 《违约整改通知书》 及《考评得分表》样 式见需求详细说明所 上传的附件。七、 服务期限（一）管 理服务期限：一年， 从2025年1月1日至 2025年12月31日 止。（二）重要提 示：本项目金额系根 据目前大厦场地情 况、市财政局物业定 额情况测算，中标后 需根据场地调整、市 财政预算批复情况通 -第19页-

过签订补充协议作相 应调整。八、报价 说明（一）服务费 用包括但不限于以下 内容： 1.服务人员 的工资、福利、培 训、服装等。 2.“采 购需求”所列日常保 洁、设施设备养护项 目所需的费用以及电 梯年检费用。 3.给 排水设施（不含水 泵）、照明设施（不 含发电机、配电 柜）、办公家具、门 窗、门锁、柜锁等单 项金额在500元以下 的一般性维修及零 件、配件费用。 4. 防白蚁、除“四害”。5.四大节日、大型活 动所需装饰的国旗、彩旗、横幅、灯笼的 制作采购费用。 （二）投标总报价不 含采购人备用发电机 组的油耗；所有大型 设施设备的维修费、零件费等。（三）合同期内采购人新增 各类设备、设施（大 型设备如立体停车库 除外），其管理、维 修、保养，采购人不 另增加费用。 （四）投标总报价包 括成交供应商向采购 人开具发票的税费。（五）重要提示：请 投标人充分考虑服务 期内物价水平及人员 薪金的调整因素，在 合同约定的服务期限 内，采购人对服务费 用不再作调整。

商务需求

编号	需求内容
1	采购人作为国家行政机关、政府对外服务窗口，物业管理质量特别是物业使用安全，直接关系到政府部门 的正常运作和政府机关的形象，物业管理较之一般商用楼宇，标准更高，要求更严，采购供应商要充分认 识并自觉承担起物业管理的特殊责任，在物业管理服务的整个过程中，切实体现“安全、优质、舒适、高 效、节约”的要求（为保证市场的充分竞争，本项目不专门面向中小企业）。
2	采购供应商作为本项目物业的实际管理者，是消防、安全的责任主体，承担相应的法律和经济责任。成交 供应商派出的服务人员在工作期间内发生意外，造成人身伤害或死亡的，由成交供应商负责。
3	成交供应商聘用物业管理服务人员（以下简称服务人员）要严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华 人民共和国劳动合同法》以及《中华人民共和国社会保险法》的相关规定，应与被聘用人员签订劳动合 同。物业服务费已包含物业服务人员的“五险一金”，中标商应按有关规定为物业服务人员购五险一金。如 因用工引起的劳动纠纷问题由成交供应商负责解决。
4	成交供应商应制订切合采购人实际的物业管理方案、管理制度、岗位职责、奖惩制度和工作计划，建立专 业稳定的物业组织机构和管理队伍，依法制定人员聘用制度和招聘方案。各项制度应报采购人审核同意后 方可实施。
5	采购人委托管理的服务项目，除经采购人同意可委托给有资质的专业单位外，其他服务项目，成交供应商 不得将管理责任转让给第三方，或以任何形式的内部承包。一经发现，将视为成交供应商违约，采购人有 权单方面终止合同。

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6	（六）成交供应商聘用服务人员应经过严格审查和健康检查，所聘用服务人员应政治可靠，身体健康，形 象端正，有较强的服务意识和责任心，工作勤奋，业务技术强，讲文明、有礼貌，言行规范。遵守国家法 律法规和采购人的各项规章制度，遵守社会公德和职业操守。
7	服务人员需经严格培训，技术岗位、特殊岗位应严格按国家有关规定持证上岗。
8	服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志。
9	本项目为365天、24小时工作制，若采购人加班期间要求或上级部门要求特殊时期需加班的，提供相关物 业管理服务的，成交供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。
10	合同期满未能续约，成交供应商必须按时(视签订合同的时间而定)做好物业管理服务事项交接和相关资料 移交工作（包括设备维护、出入登记、巡查记录等台账），按时撤离物业。
11	如新的物业管理公司因故不能按时接盘，应采购人的要求，成交供应商必须以原合同规定协助采购人做好 物业管理工作，直至新的物业管理公司接盘为止。
12	成交供应商应妥善保管、合理使用采购人移交的一切物品(含办公值班台椅、物业图纸复印件、钥匙、门禁 卡、以及其它采购人购买交付给成交供应商管理或使用的各类用具用品)，在合同终止或解除后，成交供应 商必须将上述物品、存储物料、物业服务用房和物业服务全部档案资料、台账等，一并移交给采购人。
13	合同期限内，约定的服务范围不变时，采购人对服务费用不作调整，成交供应商不得以任何理由降低服务 质量、裁减服务人员数量，否则，视为违约，采购人有权单方面终止合同。
14	成交供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职 工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。
15	成交供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定 必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。

（五）议价发起时间：2024年12月16日 （六）本项目采用的是按工种及人员报价的报价方式。 二、需求信息 服务时间：12 个月 合同份数：6 争议处理方式：向采购单位所在地的人民法院提交诉讼解决 发票类型：增值税普通发票 三、供应商报价须知 （一）供应商应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件，并对如下条件的真实性负责：1）具有独立承担民 事责任的能力；2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；4）有依法缴纳税 收和社会保障资金的良好记录；5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；6）法律、行政法规规定的其他条 件。 （二）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。 （三）供应商应在报价时，可通过系统提供采购需求中所要求的全部资料与数据的，应当通过系统提交。供应商不得在所上传的 附件中填写项目报价信息，如系统报价与附件材料不一致，则附件报价无效，以系统报价为准。 （四）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次 报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。 四、定点议价规则 （一）报价规则。 （1）供应商的报价应是总价。 （2）供应商的报价不得高于最高限价。 （二）成交规则、终止规则。 （1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。 （2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。 -第21页- 五、项目联系方式 联系方式：陈先生 020-37657865 采购单位：广州市医疗保险服务中心 2024年12月16日 -第22页- -第23页-