一、功能及要求：
（一）日常管理服务
1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。
2、日常服务完成率不低于 97%。
3、物业管理档案完整率不低于 97%。
4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。
5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。
6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。
7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。
8、对物业其它人员进行培训教育，如：保洁培训，绿化培训等。
9、满足校方提出的合理需求。
（二）校舍及设施维护服务
1、校舍养护、维修、装修管理
（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落现象；是玻璃幕墙的，无破损；是涂料的，无脱落现象;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。
（3）共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。
（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。
（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。
（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。
（7）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。
（8）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。
（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。
（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。
（11）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。
2、变配电系统
（1）配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。
（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。
（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于 99%。
（4）供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。
（5）配电间实行封闭管理，配备灭火器材，。
（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用部门（人）。
（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。
3、给排水系统
（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。
（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。
（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。
（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。
（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。
（6）每学期配合专业公司对水箱进行清洗消毒，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担专业清洗消毒费用及检测费用），并交校方审核。留存报告。
4、升降系统
（1）负责监督检察电梯准用证、年检合格证、维修保养合同是否完备。
（2）电梯由专业队伍维修保养（学校承担维修养护费）。
（3）确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。
（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。
（5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。
5、照明系统
（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。
（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率。
（3）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。
6、完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。
（三）校园环境保洁服务
1、外围场地及绿化带的保洁
（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。
（2）绿化内大件垃圾≤1 件。
（3）室外体育场地面无明显垃圾。
2、教学公共区域及辅助用房保洁
（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。
（2）平台台阶保持清洁。
（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。
（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。
（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。
（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。
（7）开放式地沟无大件垃圾。
（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。
（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。
（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。
（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。
（12）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。
（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。
（15）卫生间内保持空气清新、无异味。
（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。
（17）室内空气无异味。
（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。
（19）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。
（20）保持轿厢内空气清新、无异味。
（21）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。
（22）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
3、垃圾分类与清运
（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。
（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。
（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。
（4）垃圾清收率不低于 99%。
4、完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。
（四）校园绿化服务
1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土。
5、完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。
（五）学生公寓住宿服务
1、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。
2、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。
3、学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。
4、负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。
5、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。
6、按学校要求组织学生自习或活动
7、配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。
8、根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。
9、负责宿舍楼内公共区域卫生工作。
10、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。
11、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。
12、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。
13、每天按时清点人数，维持寝室纪律。
14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。
15、完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。
（六）司机服务
1、司机证件齐全有效，符合准驾车型。
2、上班时间内，按学校要求驾驶车辆。遵守校方所有规定，尽忠职守，维护学校利益。
3、每天出车前必须检查车辆是否正常，发现问题及时维修，同时向主管领导报告。
4、车辆行驶时，须遵守交通规则，严禁违规停车，严禁超速，超载，严禁酒后驾车，疲劳开车，凡因司机原因造成的违章处罚，由司机全部承担。
5、爱护车辆，定时按要求保养车辆，如更换机油、检查车况等，要保证车辆安全性能，保持车内外干净整洁。
6、不得弄虚作假虚报保养、维修费用等，一经发现，依情节轻重给予相应处理。
7、完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。
（七）食堂管理服务
1、食堂成本会计兼保管员
（1）负责食堂财务账目管理，账册齐全有效，账目清楚严谨。
（2）负责查验采购、库管票据，查验票据手续齐全后，据实造册登帐。
（3）负责每月提供食堂财务报表，收支两账，盈亏各明。
（4）负责及时向学校领导提供财务信息，便于学校领导掌握盈亏，决策经营。
（5）负责整理仓库物品的入库、出库、储存、保管、检验及帐务报表的登录等工作。
（6）仓库物资实行先进先出的作业原则，并按此原则分别计划储存方式及位置。
（7）除仓管人员和因业务工作需要的有关人员外，任何人未经许可，不得进入仓库。严禁库房内会客及其他部门职工围聚闲聊。
（8）仓管人员对物品进、出仓，应当即办理手续，不得事后补办应保证帐物相符，及时核对，并随时接受上级主管部门、学校食品安全工作小组、纪检、工会等部门的检查。
（9）每月仓库应盘点一次，检查货的实存、货卡结存数、物资明细账余额三者是否全都准确， 每年年终，仓储人员应会同学校总务处一起共同办理总盘存。
（10）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。
2、食堂采购员
（1）认真学习掌握《食品安全法》。
（2）与厨房等使用部门及时取得联系，做到按每周菜谱计划进货。
（3）采购食品时应认真查验食品质量、标签内容、生产日期、保质期、厂名、厂址、批准文号等。
（4）向定点供应商索取产品“两证”(经营许可证、检验、检疫合格证等)复印件。
（5）严格验收每天所送物资，如有掺杂掺假、已过或快到保质期、腐败变质，油脂酸败霉变，生虫，混有异物或感官状态异常的原料坚决不接收。
（6）及时准确掌握市场信息，结合市场价及定点供应商协议条款灵活安排进货，杜绝人情采购等现象，负责按学校要求及时准确公布各类食品进货价及市场零售价，接受师生监督。
（7）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。
3、食品安全管理员
（1）从维护广大师生的根本利益和维护社会稳定出发，高度树立食品安全、卫生意识。
（2）自行并督促各责任方认真做好“五个记录”: 食堂食品验收记录、食堂食品试尝记录、食堂食品留样记录表、学校食堂工作督查记录、食堂从业人员培训记录。
（3）对从业人员进行健康管理，建立健康档案，督促食堂从业人员进行健康检查，对患有有碍食品安全疾病的人员提出工作岗位调整意见并督促落实。
（4）对食品（含原料）、食品添加剂、食品相关产品采购索证索票、进货查验、采购记录和食品添加贮存、使用进行管理。
（5）组织制定食品安全检查计划，对食品安全管理制度落实情况、食品加工制作过程的食品安全状况、食品安全操作规范的执行情况定期进行检查并记录、存档。对检查中发现的不符合食品安全要求的行为应及时制止并提出处理意见。
（6）对食堂、超市环境卫生和餐厨废弃物处理进行管理。
（7）督促工作人员必须穿戴卫生工作服进行操作。
（8）及时发现指出食堂管理中各个环节(原料进购、餐具消毒、操作加工、剩余及霉变食品的处理)存在的安全隐患，督促整改，并及时反馈。
（9）做好陪餐监管工作，及时关注售卖窗口饭菜份量是否充足，及时了解师生对用餐情况的反馈意见和建议、督促食堂努力改善学生伙食。
（10）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。
（八）由学校提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、扫把、抹布等），以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具等。
二、相关标准：
按照国家相关标准执行。
三、技术规格：
（一）服务范围
校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓住宿服务、司机服务及食堂管理等。
1、校舍及设施维护服务
负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。
2、校园环境保洁服务
负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运等服务。
3、校园绿化服务
校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、修剪等服务。
4、学生公寓住宿服务
负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日公共区域卫生工作等服务。
5、司机服务
负责学校公车的日常运行和车辆维护工作。
6、食堂管理服务
负责学校食堂成本管控、食品采购及保管、食品安全管理等服务。
（二）人员配置要求
项目经理1人，经理助理1人，维修工4人，保洁员6人，绿化工1人，宿管老师11人，司机1人，食堂成本会计兼保管员1人，食堂采购员1人，食品安全管理员1人，共28人。
人员要求：
项目经理需具有全国物业管理经理证书，三年以上学校物业工作经验；助理一年以上物业相关工作经验；
维修工具有2年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；
绿化工需具有2年及以上绿化养护工作经验；
宿管老师具有2年及以上相关宿舍管理工作经验；
司机需具有驾驶证，3年及以上驾龄。
四、交付时间和地点：
服务期限一年，自合同签订之日起，合同一年一签。
五、服务标准：
1、因物管公司责任造成财产损坏的：照价赔偿2、因物管公司责任造成财产丢失的：照价赔偿3、因物管公司责任造成其他损失的：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。4、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。5、对物业管理公司工作人员流动及必要的保险和人员意外伤害及费用的要求：全部由物业管理公司承担。6、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装（由公司配备统一工作制服），需按学校要求统一持证挂牌上岗，凡录用员工，需持有有效期内的健康证，并交学校备案。7、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。8、物业管理用房由学校提供。私人财产自己保管，丢失自负。除宿管老师外，学校原则上不提供住宿。员工用餐需按学生标准在学生餐厅自理。9、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。10、对物业管理公司运营绩效考核要求：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于85％(在低于85%的满意率前提下向物管公司提出合理的物业服务书面整改要求，如物管公司在接收到采购人整改通知后1个月内仍未作出任何整改举措并达不到采购人服务要求的可按违约处理）。11、如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，密切配合学校工作，学校可适当支付劳务费。
六、验收标准：
根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。
七、其他要求：
1、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不能低于长沙市最低工资标准）、社保、补贴、服装费、 税率、利润等所有费用，如一旦中标，在项目服务中出现任何遗漏，均由中标人承担，采购人不再支付任何费用。
2、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。